购房后遭遇开发商违约如何处理

一、民事诉讼一房二卖怎么办

当买房者面临房地产开发商或卖家实施的“一房二卖”行为时，他们可以采取通过谈判协商、申请仲裁或者提起诉讼的途径来维护自己的合法权益。

所谓“一房二卖”，通俗来说就是出售方与两位购房者针对同一处住房分别签订了两个不同的房屋买卖协议。

然而，从法律角度看，我们并没有找到明确禁止一物品进行多次销售的相关条款，因此无法通过简单地陈述销售的次数对合同效力进行合理的否认，仅需满足法定的条件，相关合同便具有完全的效力。

换句话说，即使出售方存在“一房二卖”行为，在无可避免的情况下，两份合同自身仍然保持其有效性。

即便出售方早已与第一方签订了一项房屋买卖合同，也不会使其与第二方所签订的第二份买卖合同变得无效。

因此，出售方可能需要承担来自两项合同的双重义务之责任，任何一方未能履行合同的，都必须承担相应的违约赔偿责任。

如果售房者的“一房二卖”导致了两个有效的房屋买卖合同同时生效，且每个购买人都坚持要求履行合同，那么便应该首先考虑办理过房屋所有权变更登记、合法占据房屋以及买卖合同成立时间早晚上的先后次序，以此来确定保障权益的先后级差。

然而，对于那些试图通过恶意办理登记的方法获得权益的购买者而言，他们的权益并不应优于已经合法占有的购买者。

在此种情况下，房屋所有权处理的相关规则如下：假设两份房屋买卖合同均未办理登记手续的；两份房屋买卖合同均未办理登记手续并且待售房屋尚未交付的情景下，实际上便是两份合同均尚未得到实际执行，这种情况也就意味着它们仍然停留于合同阶段，未有实际完成。

在这种情况下，应以最先签定的合同作为首选，以确保违约责任能够得到更好的贯彻和执行。

由此可见，哪一份合同的签订时间最早，便能够优先享有房屋的所有权。

也就是说，最先签订合同的那一方将优先获得房屋的所有权; 再假设当前状况是两份合同均未办理登记手续，而其中一份合同已经将待售房屋交付给了购买者；在这种情况下，另一份合同已经得到了实际执行，充分体现了卖方的意愿，而且这种执行也是合法的。

那么在此时，已经签收房屋的一方便有权取得房屋的所有权，无论他们签订合同的顺序如何；又假如现在是这样的情况，即在两份合同当中，只有一份办理过过户登记手续，另一份却未办理过，不论房屋是交给了哪一方），那么已经办理过过户登记手续的一方将会获取房屋的所有权。

这个例子中的关键点在于，房屋的过户登记是物权变更范畴，根据物权优先于债权的基本原则，因为先办理登记手续，所以在所有程序上先签订的合同都可以被视为具有认可效力的合同，而未办理登记手续的，仅存的选择就是向卖方索赔。

《民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

二、发生一房二卖怎么办

一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。

又称房屋的二重买卖。

房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。

但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。

也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。

“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

另外还需要注意的是，关于一房二卖时，哪个买家有权取得房屋所有权也是法律有明确规定的。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条

具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

法律是一种强大的工具，它可以保护弱者，制约强者，维护社会的公正和公平。但是，法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚，更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题，“民事诉讼一房二卖怎么办”，我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律，去遵守法律，去维护法律的尊严和权威。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。