遇到一房二卖的房东，如何保障买方权益

[律师回复] 二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。传统的二手房买卖大都经过房产中介，需要交付一定的中介费用。 通过中介购买房屋是当前买房人最稳妥的方式，而且这种方式也将会一直延续下去。中介
首先能够保证客户有充足的房源进行选择，
其次可以把控买卖双方的风险和运作。 但是现在的二手房中介层次不齐，选哪家中介进行交易，是需要买房人首要且慎重考虑的问题。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 隐名股东是指为了规避法律或出于其他原因，借用他人名义设立公司或者以他人名义出资，但在公司的章程、股东名册和工商登记中却记载为他人的出资人。与此相对应，显名股东(或挂名股东)是指记载于工商登记资料上而没有实际出资的股东。从我国现行法律来看没有明确的条文对隐名股东进行规定。公司法中仅对普通股东作了规定，明确了普通股东的权利义务。但实践中，隐名股东是大量存在的，且多数情况下，都会制订协议，明确相互权利义务关系。

[律师回复] 审批通过，比如房子有租约，能还清最好，有话什么时候可以迁走，什么时候到期，和原房主到房管局办理产权变更手续。尤其是违约责任怎么处理要特别注意。之后到银行办理按揭手续，自己陪同房租去换贷款，租客同不同意卖房（按理说有租约的房子是要租客签订放弃购买权利书的），按揭多少，还有就是房子有没有户口，房主凭4方签签署的银行监管协议拿首付，再那个以后办理按揭，银行审批，还有房子有没有贷款，能不能房主自己还清。买主等待其他证件办出如果不放心的话还是找当地靠谱的房产中介过户最保险，不能还清而且需要你的首付来还的话，打首付到房产中介在银行开的保证金账户（没有4方同意签字盖章任何人动不了这笔钱）。去中介公司签署房管局文本格式“房产转让合同”明确首付几成，就要小心一点。和房主谈好价格以及可能会出现的一些状况，等待几天等他项权证办出送到银行做抵押物等银行放贷，原房主拿尾款

[律师回复] 实行工伤保险保障了工伤职工的医疗以及医疗期间的生活;伤残抚恤和遗属抚恤，在一定程度上解除了职工的后顾之忧。工伤待遇优厚于其他保险待遇，体现了工伤补偿， 也体现了国家和生产单位对职工奉献精神的尊重，有利于增强职工为公奉献的光荣感，提高他们的工作和生产积极性。
实行工伤保险有利于促进安全生产，保护和发展社会生产力。工伤保险与生产单位改善劳动条件、防病防伤、安全教育、医疗康复等工作相结合，能提高职工的安全意识，防止或减少伤亡事故，保护职工的健康和安全，减少经济损失。
以上是对工伤待遇意义的回复，希望能帮助到您。

[律师回复] 您好，建议搜集证据起诉至法院，可以达到离婚的目的，如有需要请来电详细咨询。

[律师回复] 在公司正常运行期间，新订《公司法》对少数股东权益保护的制度设计。 1、知情权的保障制度。 股东知情权是指法律赋予股东通过查阅公司的财务报告资料、帐薄等有关公司经营、决策、管理的相关资料以及询问与上述有关的问题，实现了解公司的运营状况和公司高级管理人员的业务活动的权利。“股东知情权包括：财务报告查阅权、帐薄查阅权、询问权。此三项权利内容虽然有所不同，但都是为了保障股东及时准确地获取公司经营管理信息，保障股东对公司业务监督纠正权得以行使的必要前提和手段，是全面保护少数股东权利的重要一环”。因而大多数国家公司法中确认了股东知情权。当然，该项权利也存在滥用的可能，例如股东为了牟取其他不正当利益而利用该权利获取公司的商业情报，因此，对于该权利的行使，新订《公司法》也规定了适当的、合理的限制措施，保证股东遵循诚实信用原则、善意公平地行使知情权，这样的制度安排也是合理的。使股东和公司的权利得到了兼顾。该制度体现在新订《公司法》第33条、第978条中，与原公司法相比较，增加了股东的帐簿查阅权，对股东知情权行使的方式、程序和障碍排除等操作性问题做出了明确规定，其中包括司法救济手段，使股东的该项权利落到了实处。是新订《公司法》的一大进步。 2、累计投票制度。 该制度体现在新订《公司法》第105条：“本法所称累计投票制，是指股东大会选举董事或者监事时，每一股份由于应选董事或者监事人数相同的表决权，股东拥有的表决权可以集中使用。”由于在该制度下，股东享有的表决票数等于其持股数乘以待选人数之积，且可以集中使用，因此，改变了直接投票制度(一股一票)下，控股股东完全操纵董事或监事选举的局面，使代表少数股东意志的人选进入董事会或者监事会成为可能。该制度是新订《公司法》在保护少数股东权益方面作出的制度创新。 3、表决权的回避制度。 “表决权回避制度又称表决权排斥制度，是指某一股东与股东大会决议事项有利害关系时，该股东或其代理人不得就该事项行使表决权”。该制度体现在新订《公司法》第16条，回避对象包括两类： 一、本公司股东(一般是指控制股东); 二、“实际控制人”。 即：虽非本公司股东，但通过投资关系、协议或其他安排，能够实际支配公司行为的人。本条只涉及到为以上两类人提供担保问题，但理论上并不限于此。新订《公司法》第16条第 2、3款从程序上规定了对相关问题的决议权仅属于股东会或股东大会，排除了由董事会决议的可能性。由于应在涉及担保、利益分配、关联交易等事项时，股东个人利益与公司及其他股东利益是相互冲突的，因此，在对特定问题的表决时，要求相关股东回避，限制其表决权是必要的。有利于防止控制股东滥用表决权损害公司或少数股东利益，多数国家的公司法中都明确规定了该制度。 4、少数股东权制度。 少数股东权制度是相对于单独股东权而言的，是指持有一定比例股份的股东才能行使的权力。但享有少数股东权的少数股东可能是一人也可能是数人。少数股东权主要包括股东大会自行召集权和股东提案权。前者主要体现在新订《公司法》第40条、第101条，即：持有或代表10%以上表决权的股东在特定条件下可以自行召集和主持股东会或股东大会。在公司存在控制股东的情况下，董事会极易为控制股东操纵，如果中小股东没有此项权利，就意味着由控股股东决定是否召集股东大会。在涉及控股股东与公司、控制股东与少数股东利益冲突的时候，控制股东滥用控制权，则少数股东将会处在非常尴尬境地，其利益不免受损。该权利是原《公司法》中未规定的;后者主要体现在新订《公司法》第40条、第101条，即：单独或者合计持有(代表)10%以上表决权的股东有召开临时股东会或临时股东大会的提议权，且内容并不限于此。赋予股东提案权，使其有机会将其意见和建议传达给经营层和其他股东，使其拟定政策时更加谨慎，从而预防控制股东滥用控制权，促使股东法定权利的实现，保护少数股东的利益。 5、异议股东股份回购请求权制度。 也称作退股权，是指股东基于特定事由，收回其所持股权的价值，从而丧失股东资格的制度。股东退股是为了维护自己合法权益的积极行为，而股份回购是公司出于自身利益的考虑被动而为的行为。股东退股是基于法定事由，而非以双方自愿为前提，因此其区别于股份转让。该权利体现在新订《公司法》第74条，该条规定，“有以下情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权： (一)公司连续五年不向股东分配利润，而公司五年连续盈利，且符合本法规定法规定的分配利润条件的; (二)公司合并、分立、转让主要财产的; (三)公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。”该条还同时对股东行使该项权利的司法救济程序。该制度的理论基础主要是“期待权落空理论”，也称作“公司契约说”其主要内容是，股东一旦加入公司，就可合理地期待公司按其加入时的状态继续运行下去，公司结构、运营方式、章程条款等重大事项，未经其同意不可擅自变更，否则，股东投资时的利益就无法保障，导致该股东期待权落空。在这种情况下，法律赋予该股东以公平的价格请求公司回购其股权，以得到合理补偿。该制度设计的意义就在于对异议股东(少数股东)利益的特别保护。

[律师回复] 你好，我们可以帮你起草一份买二手车合同，为了提高沟通效率欢迎来电详细沟通。

[律师回复] 通过协议约定

[律师回复]
一、买房遇到一房二卖怎么维权
（一）发生一房二卖两份合同的效力
1、两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。
2、两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记（不管房屋是交付了哪一方）。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理，和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。
3、在
第一个买房人已办过户后又卖
第二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以他的
第二次卖房是无效的。
（二）遇一房二卖时购房者的维权一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。
二、买房遇到一方二卖该怎么办遇到一房二卖情况时，你是否能得到住房，则要看
第三人是否善意购买，以及房屋所有权证的办理情况。
（一）
第三人善意购买房屋如果第三人是善意购房，即他对该住房曾经出售的情况一无所知，在购房的过程中无任何过错，并且已经办理完房产手续，并依法取得了该套住房的房屋所有权证，为了保护善意第三人的合法权益，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条的规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应当认定后一个合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”
（二）第三人不是善意购买房屋但如果第三人向房地产公司购买住房时，不完全满足以上所述的条件，即第三人不是善意购房，或者没有办理过户手续，取得房屋所有权证，那么法律不会保护第三人的购房行为。在这种情况下，你可以要求房地产公司继续履行协议，交付你购买的商品房。
（三）损失赔偿根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者不履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”房地产公司除应当返还你已经交纳的40万元房款外，还应当赔偿你履行购房协议后可以获得的利益。因房地产公司违约所造成的直接损失和你的既得利益的损失，均应当由该房地产公司负责赔偿。

[律师回复] 当然有合同。但是过户时还需要填一份官方房产交易合同！有购房合同的才能买，如果没有建议不要买，是违法的

[律师回复]
1、此房若是你父亲再婚前从你奶奶处继承而来，则此房是你父亲的婚前财产，你继母无份额。（但若你父亲百年，你继母仍是法定继承人，有资格参与继承。）
2、此房若是你父亲再婚后从你奶奶处继承而来，且无特别约定，则此房是你父亲与你继母的夫妻共同财产。
3、既然你继母与其前夫的孩子由其前夫抚养，则不可能与你父亲形成抚养关系，故不可能分得此房的份额。

[律师回复] 能否离婚以感情是否破裂为审判标准，一方坚决的话，离婚的可能性较大。母亲要求平分财产，如果有对方婚外情的证据，可要求多分财产。再婚对儿女将来的财产继承一般有影响，这不是你要考虑的。

[律师回复] 对于遭遇一房二卖该怎样处理一房二卖效力这个问题，解答如下, 一房二卖法律效力
关于“一房二卖”，应视情况而分别处理：
1、在房屋尚未交付的情况下，已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》
第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。
2、两个购房人均未办理房屋过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》
第二十条
第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
3、如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，我们应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。
4、两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同，因此履行了合同义务的购房人，应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。
5、一份合同在先已经办理商品房过户登记手续，一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付，将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。
6、还有一种情况是，一份合同在先，且房产已实际交付使用，但未办理商品房过户登记手续，另一份合同在后，未实际交付房屋，但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权，具有对抗相对人的请求权，以及对抗
第三人的支配权的性质，即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任，只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。
7、如果上述所列的几种情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行，而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。

[律师回复] 你遇到了，还是什么情况？

[律师回复]
一、一房二卖是什么意思一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买房人。又称房屋的二重买卖。其实现实生活中，出卖人也可能先后订立多个合同，将房出卖给多个买受人的情况，其实质是一种欺诈行为。具体来说，我们在生活中常见的一房二卖情形主要是以下几种：
（一）出卖人先后与两个不同的买房人订立合同后，对后买房人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。简单说来就是讲房屋过户登记给
第二个人，比如在
第一次卖房过后就出现涨房价的情况，于是出卖人就将房屋卖给
第二个人并过户登记。
（二）出卖人将房屋售与前买房人并办理了产权过户登记之后，又与后买房人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。这种情况就是与
第一个买房人已经成功交易过后，又将房屋卖给第二个买房人。
（三）两次买卖均未完成过户登记的处理。也就是说房主挂出卖房信息，并已经完成了合同签订甚至房款交付，但是两次卖房都没有进行登记。
二、遇到一房二卖情形时房子归谁一房二卖在生活中并不常见，但如果不幸遇到也千瓦不要心急，谋求法律的手段解决问题才是维护自身合法权益最有效的方法。在现实生活中可以划分为下面几种情况。
（一）出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续时，房子应归后买人所有。在这种情况下，两个房屋买卖合同均有效，但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已经实际取得了房屋的所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
（二）出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同时，房子归前买人所有。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度，《合同法》
第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
（三）两次买卖均未完成过户登记的处理。在两次买卖均未办理过户登记时，房子仍归出卖人所有。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

[律师回复] 离婚自由；仅协商或诉讼（结婚证、户口本、身份证、财产清单、诉状）。
协议去双方户籍地民政局；诉讼去对方户籍地、居住证（1年）法院。
2岁以下随女方；8岁以上其可以自行选择随一方生活。2岁以上至8岁以下有利于其成长为原则（居住、上学、照料）；小孩抚养权与财产分割无关。爷爷奶奶(外公外婆）愿意照顾的易取得抚养权。

[律师回复] 只有同一个村内可以，如果不属于都有风险

[律师回复] 黄律师：向您咨询一下。我是一家有限责任公司的股东，同时也在这家公司担任某个管理职位，2004年7月3日，在上班过程中发生伤害事故，后经当地劳动保障行政部门认定为工伤。在我工伤治疗的过程中，其他股东以我治疗工伤不便行使股东权利为由提出了对我的股东权利进行限制的要求。此后，在我要求落实工伤保险待遇的过程中，其他股东又提出，我是公司股东，不能像普通职工那样享受工伤保险待遇。请问黄律师，象我这种情况，落实工伤保险待遇与行使股东权利是否有冲突我该如何维护自己的正当权益答：这位朋友反映的情况实涉及两方面，一方面是作为职工如何维护自己的工伤保险权益，另一方面是作为公司的出资人如何行使自己的股东权。前者属于劳动法的范畴，后者属于公司法的范畴，在二者权利的行使上没有任何冲突之处。如果是你的工伤保险待遇得不到落实，你可以通过劳动仲裁甚至是民事诉讼的方式，向公司主张自己的工伤保险权益。至于股东权利，由于你处在工伤治疗期间，有些权利的行使可能会有些不便，如出席股东大会、查阅公司财务报告等，你可以委托他人代为行使，并在授权委托书上具体写明手委托人的具体权限。如果该有限责任公司或者其他股东故意设置障碍阻挠你行使权利，你可以转让股份或者提讼。

[律师回复] 不卖了

[律师回复] 这个需要根据当地上年可支配收入来计算，看护费可以申请赔偿