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不满两年的二手房过户费用多少
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2024-05-21
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王淳律师
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专家导读
房屋交易税费包括：个人所得税：成交或评估价（取高）的1%。营业税及附加税：成交或评估价（取高）的5.6%（房产证或契税完税证明未满两年征收）。交易服务费：建筑面积×3元/㎡。土地出让金：成交或评估价（取高）的1%。
一、不满两年的二手房过户费用多少
房屋交易所需涉及之税费如下所示：
甲.个人所得税：
按成交价格或者评估价格（以较高者为准）乘以百分之一的税率计算；乙.营业税及附加税金额为成交价格或评估价格（以较高者为准）乘以百分比5.6%（房产证或者在购买时已缴纳的契税完税证明若尚未超过两年则需征收此项费用）；丙.交易服务费为建筑面积（单位为平方米）乘以3元的固定金额；丁.土地出让金为成交价格或评估价格（以较高者为准）乘以百分之一。
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。
未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
二、不满两年的房子要交多少税
1、个税：个人所得税是1%，满五年唯一住房出售是不用缴纳个人所得税的，因为是房东卖出所得房款，所以个人所得税是由房东出的，个税发票上面是房东的名字。
2、契税：首套房90平以下契税是1%，90平以上契税是1.5%，二套房90平以下契税也是1%，90平以上契税是2%，三套房及以上契税是3%；因为房产只要有买卖，就会产生契税，买新房要给契税，买二手房也同样要给契税，不管卖了几次都要给契税，所以这是购房者应该出的。
3、增值税：增值税以前也叫营业税，增值税是只有产权证或者契税发票日期未满两年的住宅才缴纳的，综合税率是5.5%，如果满了两年是免收增值税的，这个是由卖方出的。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
法律是一种强大的工具，它可以保护弱者，制约强者，维护社会的公正和公平。但是，法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚，更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题，“不满两年的二手房过户费用多少”，我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律，去遵守法律，去维护法律的尊严和权威。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。
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《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》
一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
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（1）按照政府有关规定，购买满2年不满5年的普通住宅，需要交纳契税、个人所得税，免交增值税及附加税；
（2）购买满2年不满5年的非普通住宅，需要交纳契税、个人所得税、附加税；
（3）举例：当交易的房屋属于普通住宅，按照网签价400万元计税，需要交纳契税4万元、个人所得税32万元，交税总额共计36万元。
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①首套房：90m2以下（含90 m2）税率为1%；90m2以上税率为1.5%
②二套房：90m2以下（含90 m2）税率为1%；90m2以上税率为2%
房产证年限如果满二不满五，可免征5.6%的增值税。但是需缴纳个税和契税，其中个税的征收标准为2%，契税的征收标准与“满五唯一”相同。
如果房子满五但不唯一，其税费征收标准与“满二不满五”相同，即需缴纳个税和契税
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2、如果是已购公房，有三个时间可以依据：一是房产证的出证日期，一是原始的购房合同签署日期，一是第一笔购房款的银钱收据发票上的日期。具体看哪一个时间，主要看前面三个哪个时间比较早，便按照该事件进行计算是否满两年或者满五年，但是需要查验收据所盖公章或者购房合同所盖公章需要一致，证据才算有效。
3、继承的房产，可以按照继承前的日期判定是否是满两年或者满五年。
4、赠与的房产，直系亲属之间赠与的房产按照赠与的日期判定是否满两年或者满五年，如果是非直系亲属之间则要按照相关的规定(见上文的
1、2条)来计算。
5、如果是房产证遗失或者破损，进行过房产证更换的，可以按照原房产证的发证时间判定是否满两年或者满五年。
6、夫妻更名了的房产，这个就可以按照更名前的日期进行判定是否满两年或者满五年。
满两年和满五年的房子很抢手，但是在交易之前也一定要核实房子是否真的是满两年或者满五年，尤其是满五年，是很关键的。在签订房屋买卖合同的时候，也可以将是否满两年或者满五年写入购房合同或者补充协议中，并附上相应的违约条款，保证自己的权益。
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社保满十五年，不满二十年，怎么补缴
[律师回复] 社保养老保险的最低交费年限是15年，等到了退休年纪（男60，女55）就能够领取养老金了，而且多缴多得。交20年每个月领去的养老金多一些。养老金计量公式：
1、养老保险个人账户的内容包括三部分：个人交纳的基本养老保险费单位交纳的基本养老保险费记入个人账户部分按社保利率计量的息金。很明显，新政策将把单位交纳的基本养老保险费记入个人账户部分的去除。
2、交费比例：该部分由个人交费和单位交费组成。
(
1)个人交费根据工人本人上2年度月平均薪水(最低数为上年全市工人薪水的60%；最高数为上年全市工人薪水的300%)的8％交纳。
(
2)单位交费根据工人本人上2年度月平均薪水的22%交纳。原先的老政策是个人交费全部和单位交费的3%计入个人养老账户，单位交纳的19%划转为社会兼顾，而新政策将单位交费的3%也划入社会兼顾用来解决养老空账问题。
3、养老金计量公式：“中人的基本养老金＝基础养老金＋个人账户养老金＋过渡性养老金＝退休前2年全市工人月平均薪水×20%(交费年限不满15年的按15%)＋个人账户本息和÷120＋指数化月平均交费薪水×1997年终前交费年限×1.4%。“新人的基本养老金＝基础养老金＋个人账户养老金。基础养老金按本人退休时上年本市工人月平均薪水的20％计发，个人账户养老金按本人账户储存额除以120计发。(注：由于客观原由，全国某些城市的计量准则可能有所分别。)
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①住宅小区建筑容积率在
1.0（含）以上
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③单价不超过最高限，或者是总价不超过最高限，满足其一即可以上三点需同时满足才为普通住宅，反之为非普。具体单价和总价标准见下表：
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3.已购公房缴税
4.一类经适房缴税
5.二类经适房
①住宅小区建筑容积率在
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②单套建筑面积在140平方米（含）以下
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