上海购房定金能不能退款

最新修订 | 2024-05-22
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王淳律师
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专家导读 关于购房定金的返还规定如下所示:若已支付定金的合同当事人依照双方达成的协议认真履行了各自的责任和义务,那么该笔购房定金可予以全额退还或直接冲抵相应的购房款项;反之,若收取定金的合同当事人未能按约履行自身的职责,导致合同无法正常执行,则应将定金双倍返还给已支付定金的合同当事人。
上海购房定金能不能退款

一、上海购房定金能不能退款

关于定金的退还规定阐述如下: 若已支付定金的一方按照约定完全履行了自己的责任与义务,则其所交纳的购房定金可被全额退还,或抵充至该房屋的总价中;反之,若收取定金的一方未能按约履行自身义务,那么其应向已支付定金的一方双倍返还定金。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

二、购房定金能不能退吗

购房者按约履行的定金能退,或抵作价款;因特殊情况天然要素导致不能签定生意合同的、对协议及补充协议内容未能达成合意而无法签约不归责于任何一方的,定金可以退回;售房者单方违约导致不能继续履行的,定金可以退回双倍;其余情况定金均不可退。

《民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“上海购房定金能不能退款”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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上海购房退定金怎么退款
在商品房买卖过程中,交付定金方若严格遵循约定条件履行相关责任,定金应当由保留方抵扣至应支付款项,或者予以退还;若非遭不可抗力因素影响,未能遵照约定履行相应义务,则定金有权被保留方退还;若收受定金方单方面违反合约约定而致使无法继续履行合同,此时,定金有权利被退还并加倍赔偿。
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房产纠纷
购买海参合同
[律师回复] 解答如下, 海参产品购销合同合同编号:签定时间:年月日签定地点:甲方:乙方:甲乙双方本着互谅互让、协商一致的原则,就海参苗种的销售和海参成品的回购事项达成一致的意见,签定如下合同。
一、甲方供给乙方海参大小为____规格的苗种___头,每头的单价为___元/头,合计人民币(大写)元____________________________。乙方先行支付人民币(大写)______________元,余款甲方在乙方海参回购时应付的货款中予以扣除。
二、甲乙双方约定,海参成品在2两以上的,甲方必须以______元/斤向乙方收购。乙方在将赊欠甲方的海参苗种款全部结清,并在征得甲方同意的前提下,允许在______元/斤以上的价格销售给其他客户。
三、甲方同时承诺,为帮助乙方度过台风季节和贝类繁殖高峰期的危险,2两以下的海参半成品甲方也予以收购,价格随行就市,双方协商。同时,乙方在将赊欠甲方的海参苗种款全部结清,并在征得甲方同意的前提下,允许销售给其他客户。
四、苗种、成品的规格:苗种的规格__________________________________________________________________________________________________________________________________成品的规格__________________________________________________________________________________________________________________________________苗种交付的时间:____________________________________________________
五、苗种、成品验收地点:均在嵊泗县海一方水产有限公司内。交、提货方式:由乙方自行负责苗种、成品的运输和费用,甲方给予技术服务。
六、结算方式和期限:交、提货时现金或转帐一次性结清。
七、甲方免费负责技术服务,乙方需要邀请甲方到场服务的,甲方应当到场,产生的费用(交通、食宿费用)由乙方负责。
八、违约责任:甲方如不能按照规格提供苗种,或提供苗种的数量不足,乙方为此付出的有关费用由甲方承担。乙方如不能按照规范管理养殖,为此造成的损失与甲方无关,并不解除对赊欠余款的承担。乙方未征得甲方同意,擅自处理成品海参的,要承担总金额的30%作为违约金。
九、解决合同纠纷的方式:双方尽可能协商解决,协商不成,均可向嵊泗县人民。
十、其他约定事项甲方(盖章)法定代表人(签字)乙方(签字)
快速解决“合同事务”问题
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海参购销合同
[律师回复] 解答如下, 海参产品购销合同合同编号:签定时间:年月日签定地点:甲方:乙方:甲乙双方本着互谅互让、协商一致的原则,就海参苗种的销售和海参成品的回购事项达成一致的意见,签定如下合同。
一、甲方供给乙方海参大小为____规格的苗种___头,每头的单价为___元/头,合计人民币(大写)元____________________________。乙方先行支付人民币(大写)______________元,余款甲方在乙方海参回购时应付的货款中予以扣除。
二、甲乙双方约定,海参成品在2两以上的,甲方必须以______元/斤向乙方收购。乙方在将赊欠甲方的海参苗种款全部结清,并在征得甲方同意的前提下,允许在______元/斤以上的价格销售给其他客户。
三、甲方同时承诺,为帮助乙方度过台风季节和贝类繁殖高峰期的危险,2两以下的海参半成品甲方也予以收购,价格随行就市,双方协商。同时,乙方在将赊欠甲方的海参苗种款全部结清,并在征得甲方同意的前提下,允许销售给其他客户。
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五、苗种、成品验收地点:均在嵊泗县海一方水产有限公司内。交、提货方式:由乙方自行负责苗种、成品的运输和费用,甲方给予技术服务。
六、结算方式和期限:交、提货时现金或转帐一次性结清。
七、甲方免费负责技术服务,乙方需要邀请甲方到场服务的,甲方应当到场,产生的费用(交通、食宿费用)由乙方负责。
八、违约责任:甲方如不能按照规格提供苗种,或提供苗种的数量不足,乙方为此付出的有关费用由甲方承担。乙方如不能按照规范管理养殖,为此造成的损失与甲方无关,并不解除对赊欠余款的承担。乙方未征得甲方同意,擅自处理成品海参的,要承担总金额的30%作为违约金。
九、解决合同纠纷的方式:双方尽可能协商解决,协商不成,均可向嵊泗县人民。
十、其他约定事项甲方(盖章)法定代表人(签字)乙方(签字)
上海户口可以购买上海房子吗?
[律师回复] 解答如下, 可以。当地有限购政策的,外地户口的人要符合当地的限购政策。可赠予或买卖过户,具体如下:
过户的话办赠予费用约为报税价(即你们商定的房产转让价)的6(公证费3,过户税费3)。但赠予过户后,如果你们以后要转让房产,单一项个人所得税就要交报税价的20。所以不建议采用赠予过户。
建议采用买卖过户,即直接转让房产,税费约为房产报税价的8(卖方:个人所得税1(房产证大于5年的唯一住宅免)、营业税5.5(房产证大于2年的免),买方:契税1.5,其它过户税费约数百,以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算)。
买卖过户如房产证过五年也不用交个税,只需交契税1.5,其它过户税费约数百。即总共1.8左右。
报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介,因为他们经常去过户,知道能最低报多少可以通过,所以建议你去中介那了解下。
二手房过户基本程序:签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同,比方有可能先交税再递件。
签买卖合同是指:买卖双方连同中介方(如果有的话),就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。
递件是指:买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。(大城市有很多已实行网签的,就是在网上先申请预受理号和填表,再递件,免得你在房管局排队)
交税是指:房管局收件后,按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。
完税过户是指:买卖双方交纳各自税费后,双方一起带身份证和各自交税费的全部税票单据,到房管局审察确认已完税,完成过户,领取过户回执。
领证是指:买方按过户回执指定时间,带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。
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上海购房能退定金吗
期望开发商退订金,先友好协商;若不成,可仲裁或诉讼。定金是购房预付款,履行合同则抵扣房价;卖方违约致合同无法实现,买方有权要求双倍返还。遵循法律程序,保障权益。如有疑问,请咨询专业律师。
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房产纠纷
海参产品购销合同
[律师回复] 解答如下, 海参产品购销合同合同编号:签定时间:年月日签定地点:甲方:乙方:甲乙双方本着互谅互让、协商一致的原则,就海参苗种的销售和海参成品的回购事项达成一致的意见,签定如下合同。
一、甲方供给乙方海参大小为____规格的苗种___头,每头的单价为___元/头,合计人民币(大写)元____________________________。乙方先行支付人民币(大写)______________元,余款甲方在乙方海参回购时应付的货款中予以扣除。
二、甲乙双方约定,海参成品在2两以上的,甲方必须以______元/斤向乙方收购。乙方在将赊欠甲方的海参苗种款全部结清,并在征得甲方同意的前提下,允许在______元/斤以上的价格销售给其他客户。
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十、其他约定事项甲方(盖章)法定代表人(签字)乙方(签字)
海外代购有什么要求
[律师回复] 海外代购,是现实生活中普遍存在的一种经济现象。其本身并不违法,甚至还对人们购买商品和享受生活带来了一定程度的便捷和惠利。如果通过正常缴纳关税来代购,是完全合法的。只有当代购过程中出现违反法律规定、逃避海关监管、偷逃关税等行为时,才可能被认定为违法行为。 另外,如果代购的是食品药品的话,还要看成分是否符合我国相关标准,比如是否属于管制药品,或即便不属于管制药品,通常来讲,药品的输入也需要获得行政许可,并经过检验。 《关于跨境贸易电子商务进出境货物、物品有关监管事宜的公告》 二、企业注册登记及备案管理 (五)开展电子商务业务的企业,如需向海关办理报关业务,应按照海关对报关单位注册登记管理的相关规定,在海关办理注册登记。 上述企业需要变更注册登记信息、注销的,应按照注册登记管理的相关规定办理。 (六)开展电子商务业务的海关监管场所经营人应建立完善的电子仓储管理系统,将电子仓储管理系统的底账数据通过电子商务通关服务平台与海关联网对接;电子商务交易平台应将平台交易电子底账数据通过电子商务通关服务平台与海关联网对接;电子商务企业、支付企业、物流企业应将电子商务进出境货物、物品交易原始数据通过电子商务通关服务平台与海关联网对接。 (七)电子商务企业应将电子商务进出境货物、物品信息提前向海关备案,货物、物品信息应包括海关认可的货物10位海关商品编码及物品8位税号。 《电子商务法》 第十二条 电子商务经营者从事经营活动,依法需要取得相关行政许可的,应当依法取得行政许可。
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上海购房定金能退吗
一般情况下,定金不退。但符合以下情形可退: 1.双方按约履行,定金抵作价款或退回; 2.因特殊情况未能签约或双方对协议内容未达成一致,非一方责任导致交易失败,定金可退; 3.卖方违约导致交易无法进行,定金可全额退回,买方有权要求双倍返还。
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海外代购是不是犯罪
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 如果是以盈利为目的的涉嫌构成非法经营罪。一般来说是否构成还要看数量和种类,有些物品是禁止进入国内的。一些不法分子、本来没有经营国家限制买卖物品的资格,无法获取有关经营许可证件或者批准文件,便从他人处购买甚或伪造经营许可证或批准文件,企图逃避检查、制裁。非法经营罪在主观方面是故意构成,并且具有谋取非法利润的目的。如果行为人没有以谋取非法利润为目的,而是由于不懂法律、法规,买卖经营许可证的,不应当以本罪论处,应当由主管部门对其追究行政责任。 非法经营罪中“违反国家规定”的理解: 第一,如果一个行为没有违反国家规定,而只是违反了比国家规定位阶低的地方性法规、部门规章等,当然不构成非法经营罪 第二,如果一个行为虽然违反了国家规定,但该国家规定未将该行为作“构成犯罪的追究刑事责任”的规定、并且刑事司法解释也未将该行为解释为非法经营罪的行为方式的,也当然不构成非法经营罪。 《中华人民共和国刑法》第二百二十五条 非法经营罪,是指违反国家规定,有下列非法经营行为之一的犯罪。 (一)未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或其他限制买卖的物品的 (二)买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件 (三)未经国家有关主管部门批准,非法经营证券、期货或者保险业务的,或者非法从事资金结算业务的 (四)从事其他非法经营活动,扰乱市场秩序,情节严重的行为。
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房产纠纷
上海限购政策是如何的
[律师回复] 您好,针对您的上海限购政策是如何的问题解答如下, 单身情况分析:
一、单独名下有房,不可购买住房。
二、单独名下无房,和父母在2011年1月30日之前共有不超过2套(含2套),可买一套住房。
三、单身名下无房,和父母在2011年1月30日之前有超过3套(含3套),不可购买住房。
结婚情形分析:
一、夫妻双方都是上海户口
a、夫妻双方在2011年1月30日之前各自和父母共有不超过2套(含2套)可买2套住房。
b、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套,另一方无房,可买一套住房。
c、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套,另一方与父母共有1套,可买一套住房。
d、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套,另一方与父母共有2套,可买一套住房。
e、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有超过4套(含4套),不可购买住房。
二、夫妻双方有一方是上海户籍,另一方是非上海户籍
a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人,但需提供满5年社保或满5年个税。
b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证,否则限购。
外地户籍 · 限购政策
一、单身:限购。
二、家庭:可购买一套住房,须5年连续缴纳不间断5年以上的社保或个税。
《办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(〔2011〕1号)各区、县人民政府,市政府各委、办、局:《关于本市贯彻〈办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》已经市政府同意,现印发给你们,请认真按照执行。之后2016上海限购令:《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。
海南采购合同如何撰写
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 采购方(以下简称甲方):
销售方(以下简称乙方):
甲乙双方在共同遵守《中华人民共和国合同法》的前提下,经协商一致,就甲方向乙方采购(以下简称产品)事宜订立本合同。
第一条 产品名称、材质、规格、品种和数量
1、产品名称、材质、规格、品种和数量见本合同附件一《采购清单》
2、合同价款:本合同固定总价为人民币______元整(¥_______元),该固定总价已包括产品制作、运输、安装、调试、维修、保养等所有税费,甲方无需就本合同支付其他额外费用。
第二条 质量标准
本合同
第一条中所列产品的质量技术标准应同时符合如下要求:
1、符合现行的国家、行业及上海市有关质量技术标准;
2、符合____标准;
3、以经甲方签字确认的图纸为准
第三条 乙方对产品质量的承诺、质保期与售后服务
1、乙方承诺其所提供的产品及服务不存在任何瑕疵和缺陷。
2、乙方承诺对本合同中的产品提供终身维修服务和×年质保期(自甲方书面验收合格次日起计算)。
3、在质保期内,产品发生质量问题(含设备质量和安装质量),乙方应在______个工作日内予以免费解决;乙方如未能及时履行其质保义务的,甲方有权委托
第三方代为履行,由此产生的费用在质保金中扣除。对于超过质保期的产品质量问题,乙方也应及时提供有偿维修服务,乙方只收取维修材料费和维修人工费。
4、无论何种原因造成的质量问题,乙方均应及时维修以恢复产品的使用功能。
第四条 包装标准、包装物的供应与回收
产品包装应符合甲方要求,由于包装不善导致产品在运输过程中的损失由乙方承担。产品包装物的供应与回收由乙方负责。
第五条 产品的配件、备件及工具的数量和供应办法
乙方承诺产品配件、备件和工具(若有)按照必备的数量提供给甲方。若发生短缺或质量问题,由乙方负责解决。
第六条 合理损耗标准及计算方法:
第七条 产品交付及安装
1、乙方在收到甲方预付款后____个工作日内/收到甲方通知后____个工作日内,采用汽车运输方式将甲方采购的全部产品运输至甲方指定地点,全部运输费用均由乙方承担。
2、产品发送前________个工作日内,乙方应以书面形式通知甲方如下信息:发货日期、预计到货日期、甲方需准备事宜、安装条件等。
3、全部产品送至甲方指定地点后_____个工作日内,乙方负责按甲方要求完成产品安装。
4、全部产品安装结束后,乙方应通知甲方组织产品验收。
第八条 所有权转移
产品所有权从该产品经甲方委派之甲方代表书面验收合格之日起转移至甲方,但甲方未履行支付产品价款义务的,产品风险责任仍属于乙方。
第九条 验收标准、方法及提出异议的期限和方法
1、验收标准和方法:
按照本合同
第二条列明的质量标准验收。
珠海采购合同如何撰写
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 采购方(以下简称甲方):
销售方(以下简称乙方):
甲乙双方在共同遵守《中华人民共和国合同法》的前提下,经协商一致,就甲方向乙方采购(以下简称产品)事宜订立本合同。
第一条 产品名称、材质、规格、品种和数量
1、产品名称、材质、规格、品种和数量见本合同附件一《采购清单》
2、合同价款:本合同固定总价为人民币______元整(¥_______元),该固定总价已包括产品制作、运输、安装、调试、维修、保养等所有税费,甲方无需就本合同支付其他额外费用。
第二条 质量标准
本合同
第一条中所列产品的质量技术标准应同时符合如下要求:
1、符合现行的国家、行业及上海市有关质量技术标准;
2、符合____标准;
3、以经甲方签字确认的图纸为准
第三条 乙方对产品质量的承诺、质保期与售后服务
1、乙方承诺其所提供的产品及服务不存在任何瑕疵和缺陷。
2、乙方承诺对本合同中的产品提供终身维修服务和×年质保期(自甲方书面验收合格次日起计算)。
3、在质保期内,产品发生质量问题(含设备质量和安装质量),乙方应在______个工作日内予以免费解决;乙方如未能及时履行其质保义务的,甲方有权委托
第三方代为履行,由此产生的费用在质保金中扣除。对于超过质保期的产品质量问题,乙方也应及时提供有偿维修服务,乙方只收取维修材料费和维修人工费。
4、无论何种原因造成的质量问题,乙方均应及时维修以恢复产品的使用功能。
第四条 包装标准、包装物的供应与回收
产品包装应符合甲方要求,由于包装不善导致产品在运输过程中的损失由乙方承担。产品包装物的供应与回收由乙方负责。
第五条 产品的配件、备件及工具的数量和供应办法
乙方承诺产品配件、备件和工具(若有)按照必备的数量提供给甲方。若发生短缺或质量问题,由乙方负责解决。
第六条 合理损耗标准及计算方法:
第七条 产品交付及安装
1、乙方在收到甲方预付款后____个工作日内/收到甲方通知后____个工作日内,采用汽车运输方式将甲方采购的全部产品运输至甲方指定地点,全部运输费用均由乙方承担。
2、产品发送前________个工作日内,乙方应以书面形式通知甲方如下信息:发货日期、预计到货日期、甲方需准备事宜、安装条件等。
3、全部产品送至甲方指定地点后_____个工作日内,乙方负责按甲方要求完成产品安装。
4、全部产品安装结束后,乙方应通知甲方组织产品验收。
第八条 所有权转移
产品所有权从该产品经甲方委派之甲方代表书面验收合格之日起转移至甲方,但甲方未履行支付产品价款义务的,产品风险责任仍属于乙方。
第九条 验收标准、方法及提出异议的期限和方法
1、验收标准和方法:
按照本合同
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上海购房定金怎么退款
在以上情况下,买卖双方可依据实际情况进行协商,确定具体的退款方案和时间节点。原则上应尽力通过友好协商解决相关问题,以避免采取过于激烈的途径。如涉及购房定金的支付及退还情况,根据法律规定,若因为收款方的原因未能顺利签署购房协议,收款方须双倍退还所收款项。
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上海限购政策是怎样的
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一、单独名下有房,不可购买住房。
二、单独名下无房,和父母在2011年1月30日之前共有不超过2套(含2套),可买一套住房。
三、单身名下无房,和父母在2011年1月30日之前有超过3套(含3套),不可购买住房。
结婚情形分析:
一、夫妻双方都是上海户口
、夫妻双方在2011年1月30日之前各自和父母共有不超过2套(含2套)可买2套住房。
、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套,另一方无房,可买一套住房。
、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套,另一方与父母共有1套,可买一套住房。
、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有3套,另一方与父母共有2套,可买一套住房。
、夫妻一方在2011年1月30日之前和父母共有超过4套(含4套),不可购买住房。
二、夫妻双方有一方是上海户籍,另一方是非上海户籍
、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人,但需提供满5年社保或满5年个税。
、购二套房产证必须上海户籍的人上产证,否则限购。
外地户籍 · 限购政策
一、单身:限购。
二、家庭:可购买一套住房,须5年连续缴纳不间断5年以上的社保或个税。
《办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(〔2011〕1号)各区、县人民政府,市政府各委、办、局:《关于本市贯彻〈办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》已经市政府同意,现印发给你们,请认真按照执行。之后2016上海限购令:《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。
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现在不是上海户口可以购买上海的房子吗?
[律师回复] 您好,针对您的现在不是上海户口可以购买上海的房子吗?问题解答如下, 可以。当地有限购政策的,外地户口的人要符合当地的限购政策。可赠予或买卖过户,具体如下:
过户的话办赠予费用约为报税价(即你们商定的房产转让价)的6(公证费3,过户税费3)。但赠予过户后,如果你们以后要转让房产,单一项个人所得税就要交报税价的20。所以不建议采用赠予过户。
建议采用买卖过户,即直接转让房产,税费约为房产报税价的8(卖方:个人所得税1(房产证大于5年的唯一住宅免)、营业税5.5(房产证大于2年的免),买方:契税1.5,其它过户税费约数百,以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算)。
买卖过户如房产证过五年也不用交个税,只需交契税1.5,其它过户税费约数百。即总共1.8左右。
报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介,因为他们经常去过户,知道能最低报多少可以通过,所以建议你去中介那了解下。
二手房过户基本程序:签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同,比方有可能先交税再递件。
签买卖合同是指:买卖双方连同中介方(如果有的话),就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。
递件是指:买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。(大城市有很多已实行网签的,就是在网上先申请预受理号和填表,再递件,免得你在房管局排队)
交税是指:房管局收件后,按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。
完税过户是指:买卖双方交纳各自税费后,双方一起带身份证和各自交税费的全部税票单据,到房管局审察确认已完税,完成过户,领取过户回执。
领证是指:买方按过户回执指定时间,带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。
海外并购的风险包含什么
[律师回复] 对于海外并购的风险包含什么这个问题,解答如下,
(一)企业并购实施前的决策风险
目标企业的选择和对自身能力的评估是一个科学、理智、严密谨慎的分析过程,是企业实施并购决策的首要问题。如果对并购的目标企业选择和自身能力评估不当或失误,就会给企业发展带来不可估量的负面影响。在我国企业并购实践中,经常会出现一些企业忽略这一环节的隐性的风险而给自身的正常发展带来麻烦和困境的情况。概括而言,企业并购实施前的风险主要有:
1、并购动机不明确而产生的风险
一些企业并购一动机的产生,不是从企业发展的总目标出发,通过对企业所面临的外部环境和内部条件进行研究,在分析企业的优势和劣势的基础上,根据企业的发展战略需要形成的,而是受宣传的影响,只是在概略的意识到并购可能带来的利益,或是因为看到竞争对手或其他企业实施了并购,就非理性地产生了进行并购的盲目冲动。这种不是从企业实际情况出发而产生的盲目并购冲动,从一开始就着导致企业并购失败的风险。
2、盲目自信夸大自我并购能力而产生的风险
有的企业善于并购,有的企业不善于并购,可以说是基于提升和完善核心竞争力的的要求,但并购本身也是一种能力。既然是一种能力,很少企业是生而知之的。从我国一些实例看,一些企业看到了竞争中劣势企业的软弱地位,产生了低价买进大量资产的动机,但却没有充分估计到自身改造这种劣势企业的能力的不足,如资金能力、技术能力、管理能力等,从而做出错误的并购选择,陷入了低成本扩张的陷阱。
(二)企业并购实施过程中的操作风险
企业实施并购的主要目标是为了协同效应,具体包括:管理协同、经营协同和财务协同,然而从实际情况来看,协同就如同鼓动,非常罕见。笔者认为,造成这种情况的主要原因是并购企业没有对企业实施并购过程中的风险加以识别和控制。这些风险主要包括:
1、信息不对称风险
所谓信息不对称风险,指的是企业在并购的过程中对收购方的了解与目标公司的股东和管理层相比可能存在严重的不对等问题给并购带来的不确定因素。由于信息不对称和道德风险的存在,被并购企业很容易为了获得更多利益而向并购方隐瞒对自身不利的信息,甚至杜撰有利的信息。企业作为一个多种生产要素、多种关系交织构成的综合系统,极具复杂性,并购方很难在相对短的时间内全面了解、逐一辨别真伪。一些并购活动因为事先对被并购对象的盈利状况、资产质量(例如有形资产的可用性、无形资产的真实性、债权的有效性)、或有事项等可能缺乏深入了解,没有发现隐瞒着的债务、诉讼纠纷、资产潜在问题等关键情况,而在实施后落入陷阱.难以自拔。
2、资金财务风险
每一项并购活动背后几乎均有巨额的资金支持,企业很难完全利用自有资金来完成并购过程。企业并购后能否及时形成足够的现金流入以偿还借入资金以及满足并购后企业进行一系列的整合工作对资金的需求是至关重要的。具体来说,财务风险主要来自几个方面:筹资的方式的不确定性、多样性,筹资成本的高增长性、外汇汇率的多变性等。因此,融资所带来的风险不容忽视。
(三)企业并购后整合过程中的“不协同”风险
企业并购的一大动因是股东财富最大化。为了实现这一目标,并购后的企业必须要实现经营、管理等诸多方面的协同,然而在企业并购后的整合过程中,未必一定达到这一初衷,导致并购未必取得真正的成功,存在巨大的风险:
1、管理风险
并购之后管理人员、管理队伍能否的得到合适配备,能否找到并采用得当的管理方法,管理手段能否具有一致性、协调性,管理水平能否因企业发展而提出更高的要求,这些都存在不确定性,都会造成管理风险。
2、规模经济风险
并购方在完成并购后,不能采取有效的办法使人力、物力、财力达到互补,不能使各项资源真正有机结合,不能实现规模经济和经验的共享补充,而是低水平的重复建设。这种风险因素的存在必将导致并购的失败。
3、企业文化风险
企业文化是在空间相对、时间相对漫长的环境下形成的特定群体一切生产活动、思维活动的本质特征的总和。并购双方能否达成企业文化的融合,形成共同的经营理念、团队精神、工作作风受到很多因素的影响,同样会带来风险。企业文化是否相近,能否融合,对并购成败的影响是极其深远的,特别是在跨国、跨地区的并购案中。
4、经营风险
为了实现经济上的互补性,达到规模经营,谋求经营协同效应,并购后的企业还必须改善经营方式,甚至生产结构,加大产品研发力度严格控制产品质量,调整资源配置,否则就会出现经营风险。
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