购房定金不退还的依据是什么

[律师回复] 1最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》若干问题的解释
第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失，约定的违约金低于实际损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”
2《民法典》在赋予当事人以约定违约金自由的同时,又规定了当事人得就违约金数额主张调整。实践中当事人以约定的违约金“过高”为由,请求法院加以调整的情形时有发生。

[律师回复] 具体什么情况

[律师回复] 《民法典》第五百八十七条　债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

[律师回复] 所谓购房团购，规范的说是指一定数量的购房者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表或者单位，与开发商多次协商，最终在某一时间段内以低于散户市场成交价格签订《合同》的一种消费过程。对开发商而言主要是带来了大量的成交，对客户而言主要是得到了实惠，属于一种双赢的营销模式。目前，房地产团购主要是以网络公司或专门的房地产营销公司为平台结构订立团购协议的模式。 由此可见,代理机构或者房地产公司虽然在此过程中有参与，但不是团购费的收取方，并不违反《商品房销售管理办法》的规定。苏州市昆山工商行政管理局和昆山市住房和城乡建设局联合发布的《关于开展房地产合同格式条款专项整治工作的实施意见》第六条第三项规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。不得采取由第三方向买受方收取的团购费、网络费等各类相关费用。”但是该文件很快就被《苏州关于规范全市房地产团购销售行为的通知》所取代，其主要的要求为：“房地产开发企业不得将所有房源全部交给电商团购，只要楼盘存有未售房源，房地产开发企业必须确保不参加团购的购房者也可以在售楼处购到商品房。不得强迫购房者参加各类团购、网购活动。房地产电子商务企业开展商品房团购活动时，应根据房地产开发企业提供的房源，合理确定团购规模，不得无限制发展团购会员，以免造成市场混乱。”可见，在对房地产团购费的性质认识趋于一致的情况下，监管部门以规范性文件的性质最终承认了企业可以收取团购费，只是表明了不得因此损害消费者的权利。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 鉴于有限责任公司的人合性，法律规定了股东向 第三人转让股权时其他股东享有优先购买权，其他股东可以以转让股权的股东与第三人所形成的转让条件购买所转让股权，以此保障公司股东结构的稳定。可以说，赋予其他股东优先购买权，是立法者在保障股权自由流转与维持有限责任公司股东稳定性这对矛盾之间进行利益平衡的考量。与旧公司法相较，新公司法在股东优先购买权的设计上可以说是进行了重构，其意义是积极的。 一、优先购买权的法律规定 股东优先购买权是指有限责任公司股东转让股权时，在同等条件下，其他股东有优先购买的权利。我国新公司法第71条和第72条对该制度作出了规定。 公司法第71条规定：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。” 同时公司法第72条规定：“人民依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。” 新《公司法》相对于旧《公司法》的规定，体现了公司自治的原则，还有在转让程序上更具操作性，且更具体。但是新法仍然过于原则化，在一些需要有具体标准的问题上没有明确规定，虽然新法用公司章程为公司自治留下了一定的余地，但在公司章程中没有明确约定的情况下，还得有一个可供操作的标准。 二、实践中存在的问题 实践中关于股东优先购买权的争议很多，但是优先权制度本身就是对其他股东的一种救济权，其意义在于保护股东的权益和保障公司的稳定。下面就以作者认为相对重要的一些问题进行讨论。 (一)如何理解“同等条件”的问题 股东行使优先权是在 “同等条件”下的优先。我国《公司法》明确规定了股东行使优先购买权应当以“同等条件”为前提。换言之，“优先”并非指受让条件上的优惠，而仅仅是指同等条件下股东在受让顺序上的占先。但是在实际操作过程中往往很难把握同等条件的界限。 首先，规定“同等条件”的基础是保护受让股东还是非股东受让人。就基础而言，公司法规定了“同等条件”既是为保护公司和受让股东的利益不受侵害，也防止受让股东滥用优先权，也能保障出让股东的股权不受损失。对于具体问题时就是如何判断侧重点的问题了。 其次，“同等条件”的范围问题大致有两类。一种观点认为，“同等条件”就是指相同的转让价格，也即出让股东同非股东受让人之间商定的股权转让价格，有限责任公司其他股东若想优先受让拟转让股份，就须在合理期限内出具相同的报价。另一种观点认为，尽管实践中对“同等条件”的界定主要以出让股东和非股东受让人之间商定的转让价格为准，但不能简单等同于转让价格。因为股权转让双方经常会因为彼此之间存在业务关系、利益关系等特殊关系，或者受让方出具转让价格之外的承诺而确定一个相对优惠的股权转让价格。故股东仅以该优惠价格请求行使优先购买权，则有失公平，因为这并非“同等条件”。有鉴于此，这种观点认为，这些价格之外的因素应当在确定“同等条件”时予以综合考虑。 (二)优先权能否部分行使的问题 就股东能否部分行使优先购买权问题，尽管理论界争执激烈，但是修订后的《公司法》仍然没有作出反应。先看一例，某有限责任公司有甲、乙、丙三股东，甲、乙、丙分别持有公司股本60%、30%、10%。甲股东欲将其持有的公司股本全部转让他人。乙要求在同等条件下，对甲转让的部分股权即公司股本的30%行使优先购买权，达到持有公司股本的60%，取得公司的控制权。甲则认为，优先购买权不能部分行使，其联系的股权受让方之所以同意受让股权，就是为取得公司的控制权，如乙通过部分行使优先购买权控制了公司，剩余的30%股权，对方是不会接受转让的。所以，甲要求乙或者放弃优先购买权，或者对全部股权行使优先购买权。乙不同意甲主张。双方由此发生争执。 这是一个典型的为取得控制权要部分行使优先权的案例。对此，有两种意见： 第一种是持肯定意见的，认为行使优先购买权包括部分行使优先购买权。理由是： 首先，从法律规定看，《公司法》规定了股东具有优先购买权，但并未禁止股东部分行使优先购买权，法无禁止，便为可行; 其次，从立法本意看，《公司法》保护股东享有优先购买权的目的在于保证老股东可以通过行使优先购买权，实现对公司的控制权，维护其既得利益和公司稳定; 第三，有限责任公司的股权是可分物，法律允许对其分割和部分转让; 第四，老股东对剩余股权没有强制收购义务。 第二种是持否定意见的，认为其他股东不能部分行使优先购买权。理由有：首先，在公司法实践中，会出现股权受让方为取得公司的控制权才同意受让股权的情况，这时，股权转让的标的物已经变为随特定比例股权而存在的公司控制权。从这个意义上讲，标的物具有不可分的性质。其次 ，当老股东部分行使优先购买权而使原定受让方因无法取得公司控制权拒绝受让剩余股权时，出让的股东又无权要求部分行使优先购买权的老股东收购剩余股权，即老股东有无剩余股权强制收购义务。如果转让股权的股东无权要求老股东受让剩余股权，则当由于老股东主张部分行使优先购买权而是使股权转让无法进行时，如果拟转让股权的股东坚持退出公司，就可能使公司陷入僵局，最终导致公司面临解散而进行清算，不利于社会秩序的稳定发展。 (三)强制执行时优先权的行使问题 股权的强制执行是股权转让的一种形式，它是指人民依照民事诉讼法等法律规定的执行程序，依据债权人的申请，在强制执行生效的法律文书时，以拍卖、变卖或其他方式，转让有限责任公司股东的股权的一种强制性转让措施。因为强制执行也发生股权的转让，因此，公司法在73条也规定其他股东有优先购买权。但是强制执行往往多是以拍卖、变卖的方式执行的，所以在股东行使优先权时就会与现行的拍卖程序相冲突。 最高人民法院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。”拍卖法第三十八条规定：“买受人是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。” 第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”第五十二条规定：“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。” 所以，根据最高人民法院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，如果在拍卖成交(即确定最高应价)后，允许股东行使优先购买权，即以竞买人的成交应价购买股权，竞买人的利益难以保障，同时与拍卖法的上述规定相冲突;但如果在拍卖成交后，“同等条件”已确定(即已确定最高应价)且优先购买权人表示买受的情况下，否定最高应价再次进行应价，更高应价人为最终买受人，那将是对股东权利的损害。股权优先购买权的优先，是指在股权转让的条件都确定以后的优先，如果要求股东按照股权拍卖等程序去竞买，那就完全没有优先权可言了。何况该规定允许以最高应价拍卖成交后就拍卖物再次进行应价，本身已经违反了拍卖法的既定程序。 三、解决争议问题的建议 首先，在确定“同等条件”时可以引入类似西方“禁止反言”制度。如果有股东需要转让股权时，该股东应先拟定一个条件(至少应该包括价格、数量等)书面通知其他股东，如果其他股东在一定期限内不主张优先购买权则视为放弃，但前提是转让方与第三方达成的交易条件不得低于上述条件，否则其他股东可以重新主张优先购买权。如果转让条件是由第三人提出，转让方在准备承诺之前应将该条件及其承诺意思通知其他股东，其他股东在一定期限有权决定是否行使优先权。如果有股东决定购买，应立即通知转让股东，转让股东不得以他人条件更优为由予以拒绝。当然，法律应该允许公司章程对此作出不同约定。为了防止转让方与第三方串通，公司章程中还可以规定其他股东撤销权。 其次，在优先权能否部分行使的问题上，应当具体问题具体分析。就像案例表明，通常要求部分行使优先权的股东大多是出于公司的控制权。既然有限责任公司具有人合的性质，各股东之间的信赖程度足以影响公司的稳定发展时控股权的归属就显得尤为重要。因此，在非股东受让人因受让股权足以发生控制权的转移时就允许受让股东行使部分优先权，必要时可召开股东会表决。但因行使部分优先权而掌握公司控股权的股东要承担剩余的股权再无法转让的风险。这也是对出让股东的自由转让权的保障。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　所谓股份回购请求权，是指当公司股东通过表决采取行动进行某些重大事宜时，对表决事宜持异议的少数股东有权要求董事会对其所持股份进行评估，并要求公司或者股东以公平价格购买其股份的权利。在出现重大事宜诸如合并或出售公司大部分或全部资产以及公司章程要作实质性修改等情况时，小股东方可行使自己的股份回购请求权。　　公司法第七十五条规定，异议股东股份回购请求权制度适用于以下四种情形：　　1．不分配红利；　　2．公司合并、分立；　　3．重要资产转让；　　4．章程变更。　　公司法第一百四十三条规定，公司不得收购本公司股份。但是，股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议，可以要求公司收购其股份。属于该情形的，收购的股份应当在6个月内转让或者注销。　　股东在规定的期限之内自己无法行使股份回购请求权时，可以通过司法救济行使其权利。公司法规定，自股东会会议决议通过之日起60日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起90日内向人民提讼。

[律师回复] 印花税税目税率 (项目 范围 税率 纳税义务人)
1.购销合同 包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同 按购销金额万分之三贴花 立合同人
2.加工承揽合同 包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同 按加工或承揽收入万分之五贴花 立合同人
3.建设工程勘察设计合同 包括勘察、设计合同 按收取费用万分之五贴花 立合同人
4.建筑安装工程承包合同 包括建筑、安装工程承包合同 按承包金额万分之三贴花 立合同人
5.财产租赁合同 包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同 按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花 立合同人
6.货物运输合同 包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同

[律师回复] 商业贷款是可以转成住房公积金贷款的。
商贷转公积金贷款，借款人应同时符合下列7个条件：
符合本市住房公积金贷款申请条件；
借款人必须是原住房贷款的借款人或配偶(需为买受人)；
原商业性购房贷款未结清且银行同意借款人提前结清贷款；
原商业性购房贷款还款一年(含)以上、信用记录良好且无逾期贷款余额；
所购房产已取得当地房地产登记部门出具的房屋所有权证，且为钢混结构；
所购房产可以设定抵押权的商业贷款可以转公积金贷款；

[律师回复] 合同是认定双方买卖关系成立的要件。同时合同的签订也是对双方的约束，同时双方都应当根据采购合同有效的依据行使相应的权利，承担各自的义务，如果双方违反了合同约定就得承担相应的责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购入土地使用权以实际使用面积为计税依据。
《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据：
(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 购入土地使用权以实际使用面积为计税依据。
《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据：
(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

[律师回复] 解答如下, 违反森林法的规定，非法采伐、毁坏珍贵树木或者国家重点保护的其他植物的，或者非法收购、运输、加工出售珍贵树木或者国家重点保护的其他植物及其制品的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
珍贵树木，包括由省级以上林业主管部门或者其他部门确定的具有重大历史意义、科学研究价值或者年代久远的名树名木，国家禁止、限制出口的珍贵树木以及列入国家重点保护野生植物名录的树木”。
非法收购盗伐、滥伐的珍贵树木二立方米以上或者五株以上的”。
“非法收购、运输、加工、出售国家重点保护植物、国家重点保护植物制品罪的情节严重认定标准，非法收购罪的“情节严重”是在“二立方米以上或者五株以上”。

[律师回复] 解答如下,
一、上市公司收购涉及哪些法律问题
(一)资产评估不规范，转让价格不合理，造成国有资产价值的低估和流失。资产评估不规范，转让价格不合理，造成国有资产价值的低估和流失。在实际操作中，股权转让通常处于非公开状态，以低于市场价格较大的幅度成交是屡见不鲜的。
(二)信息披露义务和收购要约义务的豁免缺乏公开性和透明度。信息披露义务和收购要约义务的豁免缺乏公开性和透明度。在我国业已发生的场外协议收购中，由于大多数是一次性完成的，几乎无一例外地都获得了5%和2%的公告义务豁免;在持股比例达30%或以上的案例中，也都获得了强制收购要约义务的豁免。
(三)协议收购中关联交易现象严重，却缺乏监管措施。
(四)政府职能不明。政府职能不明。政府以股东身份充任决策人，使得资产重组的出发点不是社会效益和全局利益，而是从本位主义和地方或行业保护主义出发，人为因素影响较大，市场机制作用的发挥受到较大限制。
二、上市公司收购的内涵上市公司收购是指投资者公开收购股份有限公司已经依法发行上市的的股份以达到对该公司控股或者合并目的的行为。其主要内涵可作如下理解：其
一，上市公司收购的目标是上市公司，收购的标的物是上市公司发行的股份，而不是目标公司的具体资产;其
二，上市公司收购的主体是投资者，投资者即可以是个人，也可以是法人或其他经济实体;其
三，收购的目的是为了实现对目标公司的控制股或者取得控制权。收购成功后，收购方一般并不将目标公司的法人资格解散，更不会将目标公司的上市资格主动取消。在中国，保持上市公司的上市资格，并利用该宝贵的壳资源从事资本运作以获得发展，是收购的终极目的。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 网友提问： ，合肥有没有核定的印花税? 律师解答： 购销合同是以购销合同签订的金额为计税依据;根据《安徽省印花税征收管理暂行办法》第五条:纳税人有下列情形之一的，除按《税收征管法》有关规定予以处罚外，主管地方税务机关可采用核定征收方式计征印花税： (一)纳税人未按规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的; (二)纳税人不能准备提供纳税资料，税务机关难以准确征收税款的。 第六条:印花税计税依据按照不同性质的应税凭征分别核定，具体标准如下： (一)购销合同：工业，按照不低于含税销售额80%的比例核定;商品、物资批发业按照不低于含税销售额60%的比例核定;商品批零兼营业(批发零售业务销售额划分不清的)，按照不低于含税销售额50%的比例核定;商品零售业，按照不低于销镶额40%的比例核定;其他行业，按照不低于含税销售额100%比例核定。

[律师回复] 公司法 第七十二条 第二款规定，股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。袁某就转让股权一事，未在发出通知之前通过有效形式征得其他股东过半数同意， 第一次发出通知中限定其他股东3天回复期，与法定30天回复期限不符。贾某和林某在20天后作出回复，未超过法定的30天回复期，袁某应受第一次发出通知的内容的约束。当法律有强制性规定时，应当遵守法律强制性规定，当事人无权另设条件，除非相对方对此表示认可。袁某第二次发出通知，要求其他股东与 第三人竞价购买其股权，是故意为其他股东设置更高购买股权的门槛、设定不确定的股权价格，侵犯了其他股东优先购买权，不能受到法律保护。因此，袁某在侵犯其他股东优先购买权的情况下转让股权的行为无效。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 网友提问： ，合肥有没有核定的印花税? 律师解答： 购销合同是以购销合同签订的金额为计税依据;根据《安徽省印花税征收管理暂行办法》第五条:纳税人有下列情形之一的，除按《税收征管法》有关规定予以处罚外，主管地方税务机关可采用核定征收方式计征印花税： (一)纳税人未按规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的; (二)纳税人不能准备提供纳税资料，税务机关难以准确征收税款的。 第六条:印花税计税依据按照不同性质的应税凭征分别核定，具体标准如下： (一)购销合同：工业，按照不低于含税销售额80%的比例核定;商品、物资批发业按照不低于含税销售额60%的比例核定;商品批零兼营业(批发零售业务销售额划分不清的)，按照不低于含税销售额50%的比例核定;商品零售业，按照不低于销镶额40%的比例核定;其他行业，按照不低于含税销售额100%比例核定。

[律师回复] 初始登记的新建房屋
需要提供身份证明、建设规划许可证、建设用地许可证（土地证)、验线书、确权审批表、派出所的房屋座落证明、测绘图。

[律师回复] 在没有送到建委备案之前征得开发商同意是可以换房的。 买房签合同的基本流程是： 在线打印草稿合同- 客户确认- 打印正式合同 - 客户签字 -开发商盖章 - 送到建委备案。 在送到建委备案之前，都在开发商可操控范围内

[律师回复] 您好！合同无法直接保全。如需更多帮助，可以查阅我们的购买商品房全程法律指导及风险防控法律服务产品。