预售合同当面签约的法律效力如何

最新修订 | 2024-06-05
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巩海冬律师
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专家导读 商品房预售合同是预售方与预购方通过协商,约定预售方在约定期限内将已建成的商品房转让给预购方,预购方支付定金或部分房款并按约定接收商品房的书面协议。判定其效力需注意:合同主体须符合法律规定,预售方通常为具备法人资格的房地产开发商,并持有预售许可证。无许可证的预售合同无效,但诉讼前取得许可证的仍有效。
预售合同当面签约的法律效力如何

一、预售合同当面签约的法律效力如何

商品房预售合同乃一种独特之买卖契约形式,系指商品房预售方及预购方通过协商达成一致意见,约定预售方在约定期限内将已经建设完毕的商品房所有权转让给预购方,预购方向预售方支付定金或部分购房款项并按照预定日期接收商品房所签署的书面协议。

在对该类合同效力进行判定时,需特别关注以下几个方面:

首先,合同主体必须符合法定要求,即当事人须具备法律法规所规定的缔结合同的资格;

其次,商品房预售合同的主体具有特定性,预售方通常为房地产开发商,且多为法人等法律实体,故非任何人均可成为预售方并签订商品房预售合同。

预售方须为依法成立的房地产开发企业,由于商品房预售实行许可证制度,仅有预售方持有预售许可证明,具备预售许可资格,其与预购方所签订的预售合同方能产生法律效力。

出卖人签订合同时未能获得商品房预售许可证明,则其与买受人所签订的商品房预售合同应被视为无效,但如在诉讼提起之前已获取商品房预售许可证明,则该合同仍可被认定为有效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

二、预售合同未约定违约条款要如何办

违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

1、逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2、逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“预售合同当面签约的法律效力如何”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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预售合同当面签约的法律效力如何
商品房预售合同是预售方与预购方通过协商,约定预售方在约定期限内将已建成的商品房转让给预购方,预购方支付定金或部分房款并按约定接收商品房的书面协议。判定其效力需注意:合同主体须符合法律规定,预售方通常为具备法人资格的房地产开发商,并持有预售许可证。无许可证的预售合同无效,但诉讼前取得许可证的仍有效。
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合同事务
商品房预售合同的性质预售合同与预约合同的区别
[律师回复]
一、商品房预售合同的性质商品房预售合同,是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性,则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同,是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别,而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货,否则即应承担违约责任。
二、预售合同与预约合同的区别商品房交易预约合同是预约合同,而预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议,当事人双方只负有签订正式合同的义务,相当于商品房认购书。商品房预售合同是本合同,当事人之间负有的是履行合同约定的相互交付义务,不是约定将来订立本合同的义务。在合同法中,预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同,所以,当事人一方只能请求对方订立合同,而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时房屋并不存在或尚未建成,所以带有“预售”的字样,但商品房预售合同绝不是预约合同,因为在商品房预售合同中,预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定,双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同的规定直接履行,并办理房屋产权过户登记手续,达到双方的交易目的。
商品房预售契约样本
[律师回复] 您好,针对您的商品房预售契约样本问题解答如下, 商品房预售契约
卖方(以下简称甲方):
买方(以下简称乙方):
甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定,已依法取得北京市______区(县)______地块的国有土地使用权,土地使用面积为_
商品房预售契约
卖方(以下简称甲方):
买方(以下简称乙方):
甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定,已依法取得北京市______区(县)______地块的国有土地使用权,土地使用面积为______平方米,土地使用年限______年,自______年______月______日至______年______月______日止,国有土地使用证号为______。甲方在上述地块上建设的 ,现已具备规定的预售条件,经北京市房屋土地管理局批准,准予上市预售,商品房销售许可证号为京房内证字第______号。
乙方自愿购买甲方的______房屋,房屋用途为______。乙方预购房屋的定金为人民币______元。双方经协商,就该房屋的预售预购事项订立本契约。
第一条 ______房屋,该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为______平方米(包括:套内建筑面积______平方米,分摊的共有共用建筑面积______平方米),共有共用部份详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积,房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。 甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的土地使用权转让给乙方,土地使用面积(含分摊的共有共用面积)为______平方米,该土地使用面积为甲方暂测面积,房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。 土地使用期限自房屋产权过户之日起至______年______月______日止。
第二条 甲乙双方同意,结算房价款时,房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±______ %(含)时,按照本契约
第三条所述房屋单价据实结算;房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时,自甲方向乙方出示测绘部门实测面积数据之日起______日内,甲乙双方同意按下述第______种(大写)方式处理:
000
1.乙方有权解除本契约,契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效,甲方除在契约解除之日起30日内向乙方双倍返还定金外,并须将乙方已付房价款及利息全部退还乙方。利息按______利率计算。
000
2.按照本契约第三条所述房屋单价据实结算。
000
3._________________________________________。
第三条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币______元,价款合计为人民币(大写)______ 仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元整(小写) 元。付款方式见本契约附件三。乙方同意按双方签订的付款方式如期将购房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为______,银行帐号为______。
第四条 乙方如未按本契约附件三付款方式规定的时间付款,甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定的付款期限
第二日起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之______(大写数字)向甲方支付延期违约金。逾期超过______日(遇法定节假日顺延)乙方仍未付款的,甲方有权解除本契约。契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。
第五条 甲方向乙方交付房屋时,应同时提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据;若双方约定交付初装修房屋的,须按照《北京市公共建筑工程实施初装修质量核定规定(试行)》、《北京市住宅工程实行初装修竣工质量核定规定(试行)》的要求,提交建设工程质量监督部门验收合格证件和测绘部门实测面积数据。符合本条款所述条件后,甲方交付房屋的日期为 年 月 日。甲方交付的房屋被建设工程质量监督部门认定不合格的,乙方有权解除本契约,甲方在契约解除之日起30日内除向乙方双倍返还定金外,还应全部退还乙方已付的房价款及利息,利息按______ 利率计算。
第六条 甲方交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的,甲方同意按______向乙方补偿。
第七条 除不可抗力外,甲方未按期将房屋交付给乙方的,乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自本契约约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止,每延期一日,甲方按乙方已无能为力付房价款金额的万分之______(大写数字)向乙方支付违约金。逾期超过______日(遇法定节假日顺延)甲方仍未交付房屋的,乙方有权解除本契约.。契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除契约之日起30日内须将乙方已支付的房价款及利息全部退还乙方,并向乙方双倍返还定金(利息计算同
第五条)
第八条 本契约签订后,因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的,应于______日内书面通知乙方.乙方于收到通知之日起______日内有权解除本契约.契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除契约之日起30日内须将乙方已付的购房价款及利息退还乙方(利息计算同第五条),并向乙方双倍返还定金。甲方变更建筑设计不告知乙方的,乙方有权解除本契约,甲方除应退还乙方已付的房价款及利息(利息计算同第五条),并向乙方双倍返还定金外,还应承担补充协议中双方约定的违约责任。
第九条 甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定,自竣工房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第十条 乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前,其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。
第十一条 双方同意在签订本契约后三十日内,持本契约和有关证件共同到北京市 房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。
第十二条 本契约签订后至房屋交用前,乙方不得转让所预购的房屋,如有特殊原因转让,须经甲方同意并签订预售转让书面协议,报市房屋土地管理局批准。
第十三条 双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续,申领房地产权属证件,并按规定交纳有关税费。
第十四条 本契约在履行中如发生争议,双方应协商解决。协商不能解决的,双方同意按以下第______种(大写)方式解决纠纷。
1、提交北京仲裁委员会仲裁。
2、任何一方均可向房地产所在地人民提讼。
第十五条 本契约未尽事宜,双方可签订补充协议。本契约的附件和双方签订的补充协议为本契约不可分割的组成部分,具有同等法律效力 。
第十六条 本契约正本一式两份,甲乙双方各执壹份,副本共______份,房地产交易管理部门壹份,__________________________。
甲方(签章): 乙方(签章):
法定代表人: 法定代表人:
身份证号码:身份证号码:
地址:地址:
联系电话:联系电话:
邮政编码:邮政编码:
代理人:代理人:
联系电话:联系电话:
______年 ______月______ 日 ______年______ 月______ 日
预售登记机关:(章)
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预售合同签订预售方违约应如何处理
关于预售合同签订后,预售方如有违约行为应该采取的程序处理针对商品房预售过程中所出现的预售方有意或无意违反预售协议条款的行为,包括但不限于未能按照预售合同中的规定交付商品住房,引起了纷争和纠纷。
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合同事务
预约有哪些法律效力,预约的违约责任范围是什么?
[律师回复]
一、预约有哪些法律效力预约可以有强制履行订立本约的效力吗如果有,这是不是允许对人的意志进行强制前述认系预约可以诉请履行的传统,可能是认为在预约中,义务人已表达了对“本约”义务的认诺,所以,可以用判决确定该义务人存在或视为存在为本约内容的意思表示。但是,如前述对“对价性”问题的分析,本约的对价利益并未在预约中体现,所以,预约只能支持当事人“应为”本约的意志,而“为”本约内容的意志不在其中。故,不能够用此“意志”代替彼“意志”。这里也不存在依法对合同进行解释的问题,因为本约尚不存在,它还没有“自身重量”,无法对之解释。因此,如对签订本约进行履行强制,就是强迫当事人为意思表示,与法理不合。法理上,凡是经由人的意志支配的作为来实现的债务,是不能采取直接强制履行的方法的。正如《法国民法典》起草人所言:“任何人都不应被强迫做什么或不做什么,如果采取此种强制,则将形成暴力侵害”。我国《合同法》第111条规定,非金钱债务一方不履行的,对方可以要求履行,但又规定了例外,其中债务标的不适用于强制履行的,就是其一。预约的标的应在其列。所以,预约只是赋予了权利方要求义务方为签订本约行为的请求权;如义务方不为履行,而该履行又因不适合“替代履行”,故只有要求违约赔偿,这并不特别背离预约的目的,因为自觉接受义务约束和履行是实际生活的常态,非常态的违约必有当事人个人目的或动机上的原因。这种情况下,违约方就要为其不履行付出代价。定金预约就体现了这一道理,说明这也是为人所认可的观念。
二、预约的违约责任范围是什么预约的违约责任范围多大应以赔偿信赖利益为原则,即与缔约过失责任相当,原因是本约尚未订立,并不存在本约的履行利益。当然,也不排除预约当事人为加大履约约束,将责任定位于期待利益。另外,基于预约是针对情况尚不确定的实际创设,预约应以过错责任为原则,而不采严格责任。如果预约的效力排除强制履行,则有关预约的确定性乃至形式要求都可以宽松。通常,合同成立的必要之点是标的和价金。预约中,只要明确或大致决定了本约的必要之点的范围或可确定方法,就应认为有了确定性;同时,预约即已不具强制履行力,似在形式上也可不拘本约的要式。总之,只要预约中对缔约的义务和责任能够约定清楚,而不是无所依循,则就有预约的效力。由此,预约的适用也可更宽些。
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房屋预售合同为预约合同吗
商品房预售合同就是一种比较特别的买卖合同,因为它的标的物是正在建设或者还没建好的房产。这种合同不仅具有预约合同的特点,实际上还包含了房屋买卖的很多关键要素,比如说房子的具体情况、价格、付款方式和交房时间这些。合同一旦签了,双方就得按照约定来履行义务,不用再另外签个合同,房子买卖就算交易完成了。
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合同事务
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预售合同比白皮合同面积大,是否构成违约
预售房屋合同面积大于白皮合同规定面积,是否违约视合同约定而定。无约定或约定模糊时,若面积偏差在3%内,按约定金额结算,买方不得解除合同。超过3%时,买方有权解除合同并要求退款及利息。
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合同事务
预约合同的效力是怎么的
[律师回复] 对于预约合同的效力是怎么的这个问题,解答如下, 预约合同的效力是如何的
一、预约合同概念
预约合同的本质是契约。预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中,后被有些国家扩及于所有契约。不同国家对预约合同的立法模式不同。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定;违反预约合同侵害了一方当事人的信赖利益,应承担违约责任。中国立法上应补充预约合同的规定,完善合同法。
二、成立与效力
如前所述,预约合同的本质为契约,因此,预约合同的成立与效力原则上适用一般契约的规定。但应注意的是,预约合同的内容是将来订立一定合同的行为,因而在性质上它只能是诺成契约,
合同换言之,预约合同仅须当事人意思表示一致即可成立,排除了要物契约的可能性。
在理论上,预约合同与本合同(或称本约)的区别是十分明确的,因履行预约合同而成立的合同即为本合同。但在实务中,有时很难辨别一项合意究竟是预约合同还是本合同。因此,预约合同与本合同的界定,不能仅依所使用的文字或合同名称来论断,而应当依照当事人约定的实质内容来判断。
关于预约合同的形式,原则上与一般合同一样,可以采取口头、书面或其他形式订立。但下列两种情况须斟酌:
一是要式合同的预约合同。本合同为要式合同的,预约合同是否也应当采取本合同的形式订立,对此,通说认为应视本合同所以为要式的理由来确定。如要式的目的在于促使当事人慎重考虑为理由,如立有字据之赠与,则其预约也应解释为须与本约采取同样之方式;如要式的目的在于保全证据时,预约不必与本约采取同样方式。立法上如中国《澳门民法典》第404条之一规定,预约合同适用本合同的法律规定,但当中涉及本合同方式的规定或因本身存在的理由而不应延伸适用于预约合同的规定除外。
二是当事人的约定。如当事人约定的形式仅限于本合同,则预约合同不受本合同形式的影响;如当事人约定本合同的形式扩及于预约合同,则从当事人的约定。
预约合同成立后,能否产生债的效力?根据各国立法例,无论是作为一般条款的预约合同,还是作为个别契约的预约合同,事实上都赋予了债权契约的效力。
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预约合同的效力是如何的
[律师回复] 您好,针对您的预约合同的效力是如何的问题解答如下, 预约合同的效力是如何的
一、预约合同概念
预约合同的本质是契约。预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中,后被有些国家扩及于所有契约。不同国家对预约合同的立法模式不同。预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定;违反预约合同侵害了一方当事人的信赖利益,应承担违约责任。中国立法上应补充预约合同的规定,完善合同法。
二、成立与效力
如前所述,预约合同的本质为契约,因此,预约合同的成立与效力原则上适用一般契约的规定。但应注意的是,预约合同的内容是将来订立一定合同的行为,因而在性质上它只能是诺成契约,
合同换言之,预约合同仅须当事人意思表示一致即可成立,排除了要物契约的可能性。
在理论上,预约合同与本合同(或称本约)的区别是十分明确的,因履行预约合同而成立的合同即为本合同。但在实务中,有时很难辨别一项合意究竟是预约合同还是本合同。因此,预约合同与本合同的界定,不能仅依所使用的文字或合同名称来论断,而应当依照当事人约定的实质内容来判断。
关于预约合同的形式,原则上与一般合同一样,可以采取口头、书面或其他形式订立。但下列两种情况须斟酌:
一是要式合同的预约合同。本合同为要式合同的,预约合同是否也应当采取本合同的形式订立,对此,通说认为应视本合同所以为要式的理由来确定。如要式的目的在于促使当事人慎重考虑为理由,如立有字据之赠与,则其预约也应解释为须与本约采取同样之方式;如要式的目的在于保全证据时,预约不必与本约采取同样方式。立法上如中国《澳门民法典》第404条之一规定,预约合同适用本合同的法律规定,但当中涉及本合同方式的规定或因本身存在的理由而不应延伸适用于预约合同的规定除外。
二是当事人的约定。如当事人约定的形式仅限于本合同,则预约合同不受本合同形式的影响;如当事人约定本合同的形式扩及于预约合同,则从当事人的约定。
预约合同成立后,能否产生债的效力?根据各国立法例,无论是作为一般条款的预约合同,还是作为个别契约的预约合同,事实上都赋予了债权契约的效力。
商品房预售合同中免责条款的效力
[律师回复] 对于商品房预售合同中免责条款的效力这个问题,解答如下,
(一)统一解释原则
对免责条款的解释应客观合理,在销售商使用了特殊的术语制定人定式合同,适用于所有购房人时,应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的依据,而不允许以销售商单方面、不公平的理解为依据。对相同的情况不允许有不同的解释出现。在审理一个开发项目中多个购房人与销售商的预售纠纷时,应注意运用同一标准对免责条款进行解释。
(二)符合合同目的的解释原则
“依符合合同目的的解释,要求在某一合同用语表达的意思与合同目的相反时,应当通过解释更正合同用语当合同内容暖昧不明或互相矛盾时,应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下,尽可能通过解释的方式予以统一和协调,使之符合合同的目的当合同文句有不同意思时,应按照符合合同目的的含义解释,摒弃有背于合同目的的含义。”对预售商品房合同中免责条款的解释,应符合合同的目的。如果将免除迟延交房责任条款理解为销售商可以无限期地推迟交房日期,就违背了当事人订立合同的本意。不应支持销售商这样的解释。
(三)不利于制定者原则
对免责条款有疑义时,应对制定者作不利之解释,以避免制定免责条款者利用免责条款损害对方利益。(见王利明、崔建远著《合同法新论。总则》第492页,中国政法大学出版社第一版。)罗马法即有“有疑义应为表意者不利益之解释”原则,各国立法也多加以继承。
(四)限制解释原则
指对合同未规定或规定不完备的事项,不得推定适用免责条款。一旦扩张适用就会侵犯购房者的利益。例如:在一商品房预售合同中,对销售商的免责事项一一进行了列举,在最后一项规定了其他事件,这是个概括性的规定,不能扩大解释为任何事件,而应解释为与先前所列举的事项同一种类的事件。
(五)非定式条款优先的原则
在销售商与购房者订立于定式预售合同,而后又别协商订立了补充协议的情况下,如其中的免责条款发生冲突,应以补充协议为据。这是因为特别规定优于一般规定。
房子预售商品房抵押有法律效力吗?
[律师回复]
一、预售商品房抵押有何法律效力
(一)对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定,预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内,预售商品房的从物,如杂物间,随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性,该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押,但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地,则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列,并且无论该商品房是否处于划拨土地,作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。
(二)预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力,指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂,它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务,在抵押人不履行义务时,享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖,就所得价款优先受偿的权利,作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务,预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货,在房屋交付使用前,所有权属房地产开发商所有,购房人只享有“所有权之期待权”,所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的,由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任,但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制,抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程,所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责,使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的,预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续,将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后,须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间,预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押,不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。
(三)预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后,只要主债务未得到清偿,无论抵押物位于何处,流于何人之手,抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人,这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权,法定权利优于意定权利,所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。
二、预售商品房抵押权怎么实现
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预售合同比白皮合同面积大,是否构成违约
预售房屋合同面积大于白皮合同规定面积,是否违约视合同约定而定。无约定或约定模糊时,若面积偏差在3%内,按约定金额结算,买方不得解除合同。超过3%时,买方有权解除合同并要求退款及利息。
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合同事务
预售商品房抵押合同有法律效力吗?
[律师回复]
一、预售商品房抵押有何法律效力
(一)对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定,预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内,预售商品房的从物,如杂物间,随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性,该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押,但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地,则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列,并且无论该商品房是否处于划拨土地,作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。
(二)预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力,指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂,它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务,在抵押人不履行义务时,享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖,就所得价款优先受偿的权利,作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务,预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货,在房屋交付使用前,所有权属房地产开发商所有,购房人只享有“所有权之期待权”,所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的,由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任,但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制,抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程,所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责,使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的,预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续,将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后,须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间,预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押,不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。
(三)预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后,只要主债务未得到清偿,无论抵押物位于何处,流于何人之手,抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人,这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权,法定权利优于意定权利,所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。
二、预售商品房抵押权怎么实现
快速解决“房产纠纷”问题
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你好,我的朋友准备买一套商品房,是不是有一份商品房预售合同要填?请问商品房预售合同的效力有多大?
[律师回复] 商品房预售合同的效力和性质:
(一)商品房预售合同不是预约合同
在合同法中,预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同,所以,当事人一方只能请求对方订立合同,而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成,所以带有“预售”的字样,但商品房预售合同绝不是预约合同。因为:在商品房预售合同中,预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定,双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同的规定直接履行,并办理房屋产权过户登记手续,达到双方的交易目的。
(二)商品房预售合同不是期货买卖合同
商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋,所以,房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同,是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同,通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征:
(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的,而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的;
(2)期货买卖的标的是合同本身,而不是期货买卖合同中所约定的货物;
(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现,而不在于获取现实的货物,所以,在期货买卖中,极少有进行实物交割的
(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件,如粮食、石油、钢材等。
但是,在商品房预售合同中,

一,商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的,而不是通过公开竞价的方式确定的;

二,商品房预售合同的标的物是商品房,而不是合同本身;

三,商品房预售合同的目的在于获取房屋,不具有套期保值和价格发现的功能;第
四,由于房屋的面积、坐落、单元等方面存在着诸多的差别,不具有标准化的特征,所以在国际惯例上,房屋不是期货交易的商品,不能用于期货交易。
可见,商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同,可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易,以维护房地产市场交易秩序。
(三)商品房预售合同是否为附期限的合同
在民法中,附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据,则该期限为延缓期限;如果所附期限是作为合同效力终止的根据,则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中,合同已经成立,但没有发生法律效力,双方当事人都不需要履行自己的义务,也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时,双方当事人才开始履行义务;在附解除期限的合同中,合同不仅已经成立,而且已经发生法律效力,双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时,双方当事人不再履行义务,合同终止。在商品房预售合同中,双方约定在将来的一定期限交付房屋,这里确实存在一定的“期限”,但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为:

一,如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限,则商品房预售合同不仅已经成立,而且已经发生法律效力,但在期限到来时,商品房预售合同终止效力,双方应当解除合同。这样,作为预购方就不能取得约定的房屋。显然,这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的;

二,如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限,则商品房预售合同虽然已经成立,但还没有发生法律效力,只在期限到来时,商品房预售合同才发生法律效力。这样,作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然,这也不符合商品房预售合同的要求。可见,商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限,是当事人履行义务的具体时间。
(四)商品房预售合同不是分期付款买卖合同
在商品房预售合同中,预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款,这种作法类似于分期付款买卖,但它不是分期付款买卖合同。其原因有三:
一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方,这样才能实现买受方的经济目的。可见,分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中,作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中;
二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后,尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中,预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款,也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款,而后者是在取得标的物后的分期付款;
三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资,以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资,以满足出卖方资金不足的需要。
综上所述,商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性,则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同,是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别,而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货,否则即应承担违约责任。
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