用别人的名字买房怎么才能过户到自己名下

最新修订 | 2024-09-02
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王淳律师
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专家导读 关于借名购房,可通过办理房屋所有权转移登记手续,将房产过户至本人名下。若双方已签署借名登记协议,则按协议内容进行转移登记。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条,房地产转让包括销售、赠与等方式,需向县级以上政府报告实际成交价格,禁止瞒报或虚报。第三十六条规定,房地产转让或抵押需按第五章规定办理权属登记方为有效。
用别人的名字买房怎么才能过户到自己名下

一、用别人的名字买房怎么才能过户到自己名下

对于借用他人名义购买房产的情形,我们可以通过申请办理房屋所有权的转移登记手续,将该房产正式过户至本人名下。

同时,若双方当事人已经签署了关于借名登记的协议,那么便可依照此份协议的具体内容来完成房屋所有权的相关转移登记。

就我国现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定,所谓的“房地产转让”便是指房地产的拥有者以销售、赠与或其他合规途径,将其所持有的房地产资产转让给他人的行为。而第三十五条中进一步明确指出,国家采取实施房地产成交价格申报制度。房地产所有者在实施房地产交易时,必须向县级以上管辖地县人民政府规定的部门如实报告其实际成交价格,并严禁瞒报或虚报不实信息。

最后,根据第三十六条的规定,无论是房地产转让还是抵押,当事人均应按照本法的第五章规定办理权属登记方为有效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条

房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十五条

国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

第三十六条

房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

二、用别人的名字买房子协议公证有效吗?

对于所谓“借名买房协议书”的法律位阶及其效力,本身便是颇具争议的议题。

虽然最高人民法院曾针对在执行程序中所涉及的实际投资人问题,发布过具体且明确的批示;

同时,《中华人民共和国公司法》的相关解析部分亦对“借名出资”现象所引发的权利义务关系确实认,然而,尽管如此,“借名买房协议书”仍可能因其违反了我国现行法律规范,从而侵害到国家、社会公众及第三方的利益,导致该协议无效。

在此需要特别强调的是,房屋产权的归属以房产证上所记载的姓名为准。

由于私人签署的协议效力判断较为复杂,即便进行过此类公证手续,在法律层面上同样不能否定其无效性。

因为公证活动的前提条件必须建立在合法性的基石之上,假如“借名买房”行为本身就触犯了法律红线,那么公证结果亦将受到影响,形同无效。

“借名买房”实质上是指房屋的实际出资人假托他人名义购买房产,并以他人名义申报登记房屋所有权的行为。

在此过程中,实际出资人为事实购房者或者说真实购房者,而被借名者则成为登记购房人。

当事人之间所签署的涉及到"借名买房"事宜的协议,仅需在不违反法律、行政法规禁止性规定的前提下,即宣告有效力。

根据约定,当事人应严格履行各自义务。

若双方利用此种形式协议,让无相应购房资质之人购买到了本应受限购令或者享受政策性保障的住房,无疑将会侵犯到广大符合购房资格民众的权益,此类行为的后续效应甚可能导致合同失效。

再者,假设出借人明知借名人所得收益系非法所得的情况下,依旧为借名人提供方便并帮助其掩盖资产来源,逃避司法部门的调查,这便有极大可能涉及到刑事犯罪领域,相关的"借名买房"协议同样面临着无效风险。

民法典》第一百五十三条

违反法律、行政法规强制性规定民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

对于借用他人名义购买房产的情形,我们可以通过申请办理房屋所有权的转移登记手续,将该房产正式过户至本人名下。

同时,若双方当事人已经签署了关于借名登记的协议,那么便可依照此份协议的具体内容来完成房屋所有权的相关转移登记。

就我国现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定,所谓的“房地产转让”便是指房地产的拥有者以销售、赠与或其他合规途径,将其所持有的房地产资产转让给他人的行为。而第三十五条中进一步明确指出,国家采取实施房地产成交价格申报制度。房地产所有者在实施房地产交易时,必须向县级以上管辖地县人民政府规定的部门如实报告其实际成交价格,并严禁瞒报或虚报不实信息。

最后,根据第三十六条的规定,无论是房地产转让还是抵押,当事人均应按照本法的第五章规定办理权属登记方为有效。

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一、赠与的程序:(一)、赠与人与受赠人签订房屋赠与的书面合同,即赠与书赠与书的主要内容为:
1、赠与人与受赠人的姓名、性别、出生日期和家庭住址;
2、赠与人与受赠人的关系;
3、赠与的理由;
4、被赠与标的物的名称、数量和基本状况、坐落地点;
5、赠与人对赠与行为的意思表示;
6、赠与人在赠与书上签名或盖章、签名日期。(二)、办理公证根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定,房屋赠与必须办理公证。办理赠与公证由赠与人住所地或赠与行为发生地公证处受理。赠与不动产的,也可由不动产所在地公证处受理。办理赠与公证申情人应提交下列证件和材料:
1、赠与人的身份证件(居民身份证、户口簿、护照、通行证复印件);
2、赠与书;
3、赠与物清单及所有权证明,如房产证、存单等;
4、赠与物为共有财产的,应提供共有人同意将财产赠与他人的书面意见;赠与物为集体所有的,应提交该集体组织成员同意赠与的书面意见;赠与物为全民所有的,应提交国有资产管理部门批准赠与的文件;(三)、办理房屋所有权转移登记手续房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记,应提交下列证件:
1、房屋赠与申请表;
2、房屋权属证书(房屋共有的提供共有权证);
3、房屋户型平面图;
4、房屋赠与公证书;
5、赠与人及受赠与人身份证或户口复印件(与原件核对);
6、契税收据(四)、赠与人将房屋交付受赠人这里的交付要以办理房屋产权转移登记为准。如果未办理产权转移登记手续,但当事人之间订立了书面赠与合同,赠与人已将原房屋产权证交给受赠人的,根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第128条规定,也应当认定赠与成立,然后补办过户手续。
二、房屋买卖程序:存量房的买卖程序和二手房的交易流程是一样的,比起赠与和继承,程序都简单许多。(一)、买卖双方准备好资料:
1、如果不涉及税费方面的减免,只需要产权人带身份证就可以了。
2、如果涉及税费方面的减免,就城要产权人及配偶带上身份证、户口本、结婚证(单身的提供单身证明、离婚的提供离婚证和单身证明)(二)、到房管局填写固定格式的《买卖合同》并办理过户程序(三)、到地税局申报并缴纳交易税(四)、领取房产证
三、房屋继承程序:房产继承应先到被继承房产公证处办理房产继承公证,再到房产交易中心办理房产继承手续。(一)、继承公证继承公证需要带两个证明和两个证件
1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明
2、到死者所在单位(或者居委会、村委会)开具继承人证明
3、继承人的身份证明
4、被继承的房产证或其他证明文件。如果法定继承人不只一个,而房产只过户给其中一人的话,需要其他人的书面同意,表示放弃对房产的继承。
5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。(二)、到房产交易中心办理房产继承所需提交资料
1、房屋所有权证书
2、继承公证
3、继承人身份证及复印件
4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。
A、若房改房、经济适用房继承,还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》(收件窗口领取)
B、若继承人不能亲自办理,需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件
C、判决的需提交判决书和协助执行通知书
D、若继承人未成年,需提交监护人身份证原件及复印件。
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   1、该房产的所有权归男女双方。因为房产证上写的是男女双方名字,也就是产权登记在男女双方名下。根据住建部部颁《房屋登记管理办法》第二十五条:“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。” 所以,房产证上是男女双方名字,该房产的所有权就属于男女双方。
   2、严格来说,男方父母没有对该房产的支配权和使用权的,当然作为父母要使用该房屋,男女方从孝道上说应答应,一些家庭父母即使没出钱也会为父母提供住所的。从处置权这个角度来说,男女方可以拒绝的。不过,还要考虑父母对男女方拥有首付房款债权的。
   3、若离婚,房子按照男女双方原设定份额分割,若原设定为“共同共有”,则均分一人一半;若设定为“按份共有”,则按设定份额分割。若还有贷款未清,包括父母首付款的债务按相应房产份额承担(若父母不再主张首付款债权,债务也就灭失)。
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怎么查自己名字有没有房
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