未签定房屋买卖合同定金能退吗

最新修订 | 2024-09-12
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包敬立律师
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专家导读 订金退还与否取决于双方协议。若无明确约定,一般可全额退还,协商关键;开发商过失导致合同不成,则购房者有权索回;购房者自身过失则按认购书规定承担违约金;因条款分歧致合同未签,通常退还订金。
未签定房屋买卖合同定金能退吗

一、未签定房屋买卖合同定金能退吗

关于未签署合同订金能否顺利退还的问题,我们必须根据实际的情况做出评估判断。

首先,我们需要了解的是,双方在支付订金时所达成的协议。

若该协议中并未明确约定,那么通常而言,这笔订金是可以获得全额退还的;

当然,在这种情况下,您和对方的协商过程也是至关重要的。

其次,若其中一方的过失直接影响到了该房屋销售合同无法正式缔结,在这种情况下,我们将严格执行定金法则。

换句话说,如果由于开发商自身的原因使合同无法签署,那么作为购房者,您有权向开发商索回原有的订金款项。

再者,假如这起事件的责任在于购房者自身,并且开发商并未在此期间进行任何隐瞒或者欺骗,那么在这种情况下,您仅能以个人名义索取订金,同时还需依照认购书中的相关规定,支付相应的违约金给开发商。

最后,若因对该商品房买卖合同以及补充协议的条款内容存在分歧,从而未能签署正式的合同时,我们都会倾向于同意返还订金。

民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

因不能归责当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方也是应当返还定金的。

二、未签定房屋买卖可以退定金

关于未签署合同的订金能否顺利退还的问题,我们必须根据实际的情况做出评估判断。

首先,我们需要了解的是,双方在支付订金时所达成的协议。

若该协议中并未明确约定,那么通常而言,这笔订金是可以获得全额退还的;

当然,在这种情况下,您和对方的协商过程也是至关重要的。

其次,若其中一方的过失直接影响到了该房屋销售合同无法正式缔结,在这种情况下,我们将严格执行定金法则。

换句话说,如果由于开发商自身的原因使合同无法签署,那么作为购房者,您有权向开发商索回原有的订金款项。

再者,假如这起事件的责任在于购房者自身,并且开发商并未在此期间进行任何隐瞒或者欺骗,那么在这种情况下,您仅能以个人名义索取订金,同时还需依照认购书中的相关规定,支付相应的违约金给开发商。

最后,若因对该商品房买卖合同以及补充协议的条款内容存在分歧,从而未能签署正式的合同时,我们都会倾向于同意返还订金。

《民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方也是应当返还定金的。

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2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中,标的就是房屋。这主要包括以下内容:
房屋的坐落位置;
所买卖房屋的面积,应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;
房屋是现房,还是期房;
房屋的配套设施和维修标准。
3、房屋的价格及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格,即约定每平方米建筑面积的售价为多少元,然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表,买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
4、交房期限。卖方应在某日期之前,将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起,在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记,卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方,由买方支付有关的费用。
5、权利担保。卖方保证在交付房屋时,该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷,由卖方承担全部责任。
6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同,保护非违约方的合法权益,维护合同的法律效力起着十分重要的作用,同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任,卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任,以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。
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房屋买卖后未过户卖方联系不上怎么办
[律师回复] 您好,关于房屋买卖后未过户卖方联系不上怎么办这个问题,我的解答如下, 可以直接到人民提讼,到时候会强制性的让对方进行过户手续。为了更好的理解,以一个案例为例:
案例简介:卖方违背协议拒绝过户,称不具备过户条件协议无效
2009年12月13日,包某和滕某、许某签订《房屋所有权转让协议书》,约定将上海市浦东新区创新西路弄号室房屋(以下简称系争房屋)出售给包某,房屋价款为人民币(以下币种相同)58万元。由于系争房屋是动迁安置房,无法即时办理过户手续,为此双方签订《房屋买卖合同补充协议书》,约定在依法可以转让该房屋时,滕某、许某无条件履行转让义务。双方签订协议后,包某依照约定价格支付了价款,同时接收房屋并装修。现依照国家的政策规定,系争房屋能够办理转让过户,包某与滕某协商办理过户事宜,但滕某提出由于房产价格上升,要求追加房款才配合执行协议,否则不予过户。原告诉讼请求:
1、判令被告继续履行合同,配合办理上海市浦东新区创新西路弄号室房产过户手续
2、诉讼费用由被告承担。被告则辩称,房屋不具备过户条件,双方签订的买卖协议为无效。
判决:房屋买卖合同真实有效,卖房人应配合过户
包某和滕某、许某就系争房屋分别签订了《房屋所有权转让协议书》和《房屋买卖合同补充协议书》两份协议。该协议系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应合法有效。依法成立的合同受法律保护,双方均应恪守。现包某已支付全部房款给两被告,已按约完成合同义务,而房屋产权过户是房屋买卖出售方的主要义务之一。对被告辩称系争房屋从登记之日起还未满三年,故不满足过户条件的意见,本院认为,根据政策规定现系争房屋已具备过户条件,基于两被告在补充协议中承诺,在依法可以转让该房屋时,无条件地履行转让时应履行的义务,故两被告认为系争房屋不满足过户条件的抗辩意见本院不予采纳,包某要求两被告协助办理系争房屋过户手续,具有事实及法律依据,本院应予支持。两被告辩称签订协议时,被告尚未取得系争房屋的产证,双方签订的买卖协议书是无效的意见,缺乏法律依据,本院不予支持。
律师说法:房屋买卖合同签订后卖方不办理过户手续怎么办
房屋买卖合同签订后,出卖方应当按照约定协助买受人办理所有权的变更登记手续。如卖方在收取买方价款后,不愿意为买方办理过户登记手续,后经买方请求,卖方仍拒绝协助登记,买方可诉请强制卖方履行登记义务并要求其承担违约责任,在获得胜诉裁判文书后,登记权利人可凭此裁判文书自行申请并完成过户登记。
房屋买卖合同签订后,卖方不办理过户手续的,可以按照双方的房屋买卖合同为依据,要求对方履行后合同义务。房产不过户,从法律意义上讲,这套房子就不真正属于买方。对原房主基本上没什么不利,对买方来说就意味着不具有房屋产权。因为买方并不拥有该房产的真正产权,也就失去以这套房产的实际权利。同时,原房主还可能在买方并不知情的情况下,偷偷把房子转卖第三人。至于买方手头握有出卖方的房产证,卖方也可凭借其作为房产所有人到房产交易中心办理补办手续,就可以重新办理一个新的房产证,买方手头那个房产证就无效了。
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房屋买卖未过户
只要出卖人是房屋所有权人,双方自愿订立书面合同的,房屋买卖合同就成立、生效,但房屋买卖需进行产权过户登记才产生权属变更的法律效果。产权过户登记是履行房地产买卖合同、实现合同目的的行为。
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房产纠纷
未经丈夫同意私自买卖房屋,房屋买卖合同是否可以判决
[律师回复] 未经丈夫同意私自出卖房屋由于陈先生与刘女士的房屋买卖合同被确认无效,陈先生需要支付更高的价格另行购置房屋,为此,陈先生将房屋出卖人刘女士及其配偶A,中介方房地产经纪公司告上法庭,要求三方共同赔偿其房屋价值损失30万元。近日,湖南省东安县人民开庭审理了这起案件。陈先生诉称,2008年经房地产经纪公司提供中介,他与刘女士签订了房屋买卖合同,约定以40万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后,他向刘女士给付了首付款12万元并向房地产经纪公司给付了中介费5000元,刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久,刘女士的配偶A却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至,要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。支持了A的诉讼请求,并要求刘女士及房地产经纪公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是,陈先生如另行购置同样的房屋,则需要支付高于原房价30万元的房价款,故陈先生提讼,要求刘女士、A、房地产经纪公司赔偿其房屋差价损失300万元。在庭审过程中,刘女士表示并不知道出卖房屋还需取得丈夫的同意,且陈先生及房地产经纪公司也都没有就此进行过询问,因此自己不存在过错;而且房屋买卖合同里面约定了违约责任是总价款的10%,所以她不同意给付陈先生30万元的差价补偿款。A表示对妻子卖房毫不知情,陈先生不应该向自己主张赔偿款。房地产经纪公司则认为作为中介公司,已经履行了全部合同义务,现在房屋买卖合同无效是刘女士隐瞒事实所致,因此也不应承担责任。房屋买卖合同被判无效经审理认为,依据已生效判决书,陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容,即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的,但双方均未按常理进行填写,故均存在主观过错。刘女士作为共有人A的配偶,最有能力了解、掌控A是否同意出售涉案房产的真实态度,最容易避免因A拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生,且其作为出卖方,在买卖关系上占主动地位,故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。房地产经纪公司作为提供居间服务的专业机构,其应较普通人熟悉法律、法规的规定,但其忽视对A相关意思表示的审核,且未能对买卖双方,尤其是买方的风险予以提示,因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人,未认真审核刘女士房屋共有人的情况,主观上亦存在一定过错。综合上述因素,确认刘女士按50%的比例承担过错责任,房地产经纪公司按30%的比例承担过错责任,陈先生按20%的比例承担过错责任。最终依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失15万元,房地产经纪公司赔偿陈先生房屋差价损失15万元,并驳回了陈先生的其他诉讼请求。
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