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开发商破产债务怎么办

最新修订 | 2024-09-19

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包敬立律师

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专家导读开发商破产后，其债务处理需要按照法律规定进行。破产管理机构会接管开发商的资产和运营，然后按照法律规定的顺序偿还债务。首先，破产管理机构会支付破产管理费用、共同利益债务等。这些费用是为了维护破产程序的正常进行和保护债权人的利益而产生的。然后，会支付员工工资、社保费用、企业主社保和税收。这些费用是为了保障员工和社会的利益而产生的。最后，才会偿还普通债权。普通债权是指除了上述费用之外的其他债务，这些债务的偿还顺序相对较后。总之，开发商破产后的债务处理需要遵循法律规定，按照一定的顺序偿还债务，以保障各方的利益。

一、开发商破产债务怎么办

面对开发商破产后的债务问题，我们必须严格遵循相关法律法规中所规定的处理方式及程序原则。这其中，

首先，在面临破产这一紧迫情况之时，将由专设的破产管理机构全权控制并接手开发商的所有资产以及商业运营事务。针对各种负债，将会严格按照法律所明文规定的偿还次序依次进行处理。总体而言，在优先偿还包括但不限于破产管理费用、共同利益债务等各项费用之后，剩余的破产财产将遵循以下明确的偿还优先级进行处理：

首先，是债权人所欠雇员的工资、医疗福利、伤残补贴以及生活安置费等；

其次，是应被纳入到员工个人账户中的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规所规定并要求支付给雇员的补偿基金等；

第三，是针对企业所有者尚未缴纳的社会保险费用；接着，是针对企业所有者未缴纳的税收；

最后，才是对一般普通债权人所拥有的破产债权的偿还。

《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条

破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:

(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;

(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;

(三)普通破产债权。

破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的,按照比例分配。

破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。

开发商破产后的债务处理需遵循法律。破产管理机构将控制并接手资产与运营，依法律偿还次序处理债务。优先偿还破产管理费用、共同利益债务等，然后依次为员工工资、社保费用、企业主社保和税收，最后为普通债权。

二、开发商破产网签房子可以否保住

倘若房地产开发商宣告破产，即便已有网签过的房产交易，这并不意味着这些房产能够得到保障。

根据现行法律法规的规定，倘若业主已经进行了预告登记手续，则他/她将获得对其权益的法律保护，具体内容为：

除非获得预告登记权利人的批准，否则任何关于处置该不动产的行为都不会被法院认为具有物权效力。

然而，若业主仅仅完成了网签程序，却并未进行预告登记，那么在未来可能出现的诉讼及执行过程中所涉及到的权益纷争中，他们必须要提供证据，证明满足以下四个条件之一，才能确保自己的权益免遭侵犯：

首先，在人民法院实施查封措施之前，已经与对方签署了合法有效的书面买卖合同；

其次，在人民法院采取查封措施之前，已经合法地占有了该不动产；

再次，已经全额支付了所有购房款，或者已经按照合同约定支付了部分款项，并且将剩余的购房款按照人民法院的要求予以交付执行；

最后，并非由于购买者自身的原因导致未能办理过户登记手续。

一旦无法提供充分的证据证明上述四个条件均已满足，那么无论是在对抗执行方面，还是在应对破产问题上，他们的权益都将难以得到保障。

在实际操作中，当房屋买卖合同或以房抵债合同签订完毕后，尽管双方已经完成了网签程序，但如果没有进行预告登记，仍然存在着相当大的诉讼和执行风险。

值得注意的是，网签只是一种行政行为，而预告登记却是由《中华人民共和国物权法》明确规定的法律制度。

因此，我们强烈建议各位业主尽可能选择办理预告登记手续，以规避在诉讼和执行过程中所可能遇到的法律风险。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《民法典》第二百二十一条

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

三、开发商破产商品房贷款怎么还

当房地产开发商面临破产境地之时，并不会立即对您与银的信贷合约产生任何实质性影响。根据严谨的法律原则，您与银所签署的借贷协议具有其自身的公信力和合法性，彼此间的权利义务关系可以被单独分离出来进行衡量。即便开发商不幸破产，您仍然需要依照合同条款，如期向银履行还款责任。在这种情况下，如果房产已经顺利完工，那么在破产清算过程中，可能会有其他的机构或组织来接管后续的事务处理，从而确保您的房产权益得到充分保护。然而，如果房产尚未竣工，那么可能会牵涉到一系列错综复杂的法律程序以及资产处置方案。因此，我们强烈建议您时刻关注开发商破产的最新动态，并及时与银取得联系，以便获取最新的政策信息以及相应的应对策略。同时，请务必妥善保管所有与购房及贷款相关的文件和凭证，以防不测之需，为可能发生的法律纠纷做好充分准备。总而言之，无论面临何种困境，按时、全额偿还贷款始终是维护个人良好信用记录的关键所在。

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[律师回复] 企业破产清算程序、流程破产财产的清算，主要指清算组对破产企业的财产的保管、清理、估价、处分和分配。
（一）、破产企业财产的清理，主要是指清算组对破产企业的财产进行权属界定、范围界定、分类界定和登记造册的活动。如：破产财产范围：破产宣告时破产企业的所有财产；破产宣告后至破产程序终止前所取得的财产；破产企业行使的其他财产权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术、商号等。已作为担保物的财产，其变现的价额超过其担保的债务数额的，超过的那部分财产。破产企业财产自然状况的核实。该部分工作主要是对企业的各项财产一一核实与确认，一般对企业的有形资产进行，包括核实与确认财产名称、形成时间、原值、坐落、型号、新旧程度、法律手续是否完备等。
（二）、破产财产的评估。这是为破产财产的处理作准备，提供参考价格和底价。一般由专业的评估师进行。
（三）、破产企业财产的处理。一般指清算组对破产财产中非货币财产变现为货币财产的过程，是整个财产清算的最后一项工作。一般由清算组按照公开、公平、公正的原则，遵循先估价再公开最后经债权人会议讨论通过的程序，在债权调查完结后，以不公开变卖或公开拍卖的方式进行。根据《破产法》的规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。对其的处理按以下程序进行：
1. 法院对破产企业的担保财产进行单独登记，
2. 抵押权人将担保财产全部证明资料向清算组移交，
3. 抵押权人将其直接占有或管理的担保财产向清算组移交，
4. 抵押人向清算组出具解除抵押关系的书面证明，由清算组办理担保财产过户手续，
5. 清算组将担保财产交由拍卖行拍卖，
6. 清算组将担保财产拍卖款项单列，扣除费用后，交给抵押权人。对外投资的清算。企业的对外投资一般有项目投资、证券投资和股权投资三种形式，因此对破产企业的对外投资的清算也相应的分为：
（一）、对破产企业项目投资的清算。首先，应了解该项目的具体情况，包括了解相关法律文件、破产企业对该项目的实际投资情况、该项目本身的实际运作情况、投资各方对投资协议的履行情况等。接着，应委托评估师对该项目及破产企业在该项目中的投资权益进行评估。得到相应的参考依据后，清算组对该项目投资进行处理，一般有两种方式：清算或将投资权益有偿转让。
（二）、对破产企业证券投资的清算。清算前，一般应对以下情况进行了解：
1. 证券投资的凭证情况，
2. 证券的所有权归属情况，
3. 该项投资的现状，
4. 投资的数量及投入的时间。由于证券投资的特殊形式，对其的处理一般应按照国家有关证券交易的规定进行。
（三）、对破产企业股权投资的清算。一般而言，企业的股权投资有与他人合资设立新公司和设立独资子公司二种方式，对前者，应了解被投资企业的注册登记情况，其他股东投资的情况和该企业的财务状况及资产负债情况。由于股权投资的特殊形式，对其的处理不能采取一般的变卖或拍卖的形式，必须按照有关法律规定的程序进行转让。对于后者，除了对其的登记注册情况、资产负债情况、生产经营情况及经济效益情况的了解外，更重要的是对子公司的资产是否和如何并入破产企业进行清算的决定。对外债权的清算。对外债权的清算一般包括两个方面，一是将真正的对外债权清理出来，将所谓的对外债权清理出去；一是对已确认的对外债权进行实际追讨。
（一）、破产企业对外债权清理的程序和步骤。由清算组会计师对破产企业的应收帐款进行审计，并编制成册。由清算组律师根据该应收款帐册，通过与破产企业法定代表人或知情人的谈话，了解每笔应收帐款的形成过程和证据情况。由清算组律师根据审计报告以及相关证据，起草破产企业对外债权确认报告，提交法院。
（二）、破产企业对外债权追讨的程序和步骤。
1. 了解债务人的基本情况。
2. 对未知债务人进行调查。
3. 对已知债务人，核定数额，列明清单，并向法院申请《偿还财物通知书》。
4. 向债务人送达《偿还财物通知书》。
5. 做好追讨债务工作的登记工作。破产债权的申报与审核破产债权的申报与审核也是破产清算中的重要部分，也可称之为破产债权的清理，由于破产债权主要是法律问题，故律师在这过程中发挥重要作用。
（一）、破产债权的申报该项工作主要是由债权人向法院申报，清算组的工作不多。
（二）、破产债权的审核清算组在破产债权的清理中主要的工作是对其进行审核。主要对申报期限、诉讼时效、债权凭证、数额等进行审核，并编制破产债权申报一览表。对担保债权的审核，全部审核完毕后，出具破产债权审核报告和破产债权确认报告。破产企业合同的清理。首先对破产企业合同的清理，然后由清算组决定对破产企业已经签定并生效的合同决定是否继续履行或解除。由清算组根据利益最大化原则决定。破产企业涉诉案件的清理。破产企业涉诉案件的清理，应从两个方面着手，破产企业为被告的案件，和破产企业为原告的案件。企业破产清算程序、流程破产财产的清算，主要指清算组对破产企业的财产的保管、清理、估价、处分和分配。
（一）、破产企业财产的清理，主要是指清算组对破产企业的财产进行权属界定、范围界定、分类界定和登记造册的活动。如：破产财产范围：破产宣告时破产企业的所有财产；破产宣告后至破产程序终止前所取得的财产；破产企业行使的其他财产权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术、商号等。已作为担保物的财产，其变现的价额超过其担保的债务数额的，超过的那部分财产。破产企业财产自然状况的核实。该部分工作主要是对企业的各项财产一一核实与确认，一般对企业的有形资产进行，包括核实与确认财产名称、形成时间、原值、坐落、型号、新旧程度、法律手续是否完备等。
（二）、破产财产的评估。这是为破产财产的处理作准备，提供参考价格和底价。一般由专业的评估师进行。
（三）、破产企业财产的处理。一般指清算组对破产财产中非货币财产变现为货币财产的过程，是整个财产清算的最后一项工作。一般由清算组按照公开、公平、公正的原则，遵循先估价再公开最后经债权人会议讨论通过的程序，在债权调查完结后，以不公开变卖或公开拍卖的方式进行。根据《破产法》的规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。对其的处理按以下程序进行：
1. 法院对破产企业的担保财产进行单独登记，
2. 抵押权人将担保财产全部证明资料向清算组移交，
3. 抵押权人将其直接占有或管理的担保财产向清算组移交，
4. 抵押人向清算组出具解除抵押关系的书面证明，由清算组办理担保财产过户手续，
5. 清算组将担保财产交由拍卖行拍卖，
6. 清算组将担保财产拍卖款项单列，扣除费用后，交给抵押权人。对外投资的清算。企业的对外投资一般有项目投资、证券投资和股权投资三种形式，因此对破产企业的对外投资的清算也相应的分为：
（一）、对破产企业项目投资的清算。首先，应了解该项目的具体情况，包括了解相关法律文件、破产企业对该项目的实际投资情况、该项目本身的实际运作情况、投资各方对投资协议的履行情况等。接着，应委托评估师对该项目及破产企业在该项目中的投资权益进行评估。得到相应的参考依据后，清算组对该项目投资进行处理，一般有两种方式：清算或将投资权益有偿转让。
（二）、对破产企业证券投资的清算。清算前，一般应对以下情况进行了解：
1. 证券投资的凭证情况，
2. 证券的所有权归属情况，
3. 该项投资的现状，
4. 投资的数量及投入的时间。由于证券投资的特殊形式，对其的处理一般应按照国家有关证券交易的规定进行。
（三）、对破产企业股权投资的清算。一般而言，企业的股权投资有与他人合资设立新公司和设立独资子公司二种方式，对前者，应了解被投资企业的注册登记情况，其他股东投资的情况和该企业的财务状况及资产负债情况。由于股权投资的特殊形式，对其的处理不能采取一般的变卖或拍卖的形式，必须按照有关法律规定的程序进行转让。对于后者，除了对其的登记注册情况、资产负债情况、生产经营情况及经济效益情况的了解外，更重要的是对子公司的资产是否和如何并入破产企业进行清算的决定。对外债权的清算。对外债权的清算一般包括两个方面，一是将真正的对外债权清理出来，将所谓的对外债权清理出去；一是对已确认的对外债权进行实际追讨。
（一）、破产企业对外债权清理的程序和步骤。由清算组会计师对破产企业的应收帐款进行审计，并编制成册。由清算组律师根据该应收款帐册，通过与破产企业法定代表人或知情人的谈话，了解每笔应收帐款的形成过程和证据情况。由清算组律师根据审计报告以及相关证据，起草破产企业对外债权确认报告，提交法院。
（二）、破产企业对外债权追讨的程序和步骤。
1. 了解债务人的基本情况。
2. 对未知债务人进行调查。
3. 对已知债务人，核定数额，列明清单，并向法院申请《偿还财物通知书》。
4. 向债务人送达《偿还财物通知书》。
5. 做好追讨债务工作的登记工作。破产债权的申报与审核破产债权的申报与审核也是破产清算中的重要部分，也可称之为破产债权的清理，由于破产债权主要是法律问题，故律师在这过程中发挥重要作用。
（一）、破产债权的申报该项工作主要是由债权人向法院申报，清算组的工作不多。
（二）、破产债权的审核清算组在破产债权的清理中主要的工作是对其进行审核。主要对申报期限、诉讼时效、债权凭证、数额等进行审核，并编制破产债权申报一览表。对担保债权的审核，全部审核完毕后，出具破产债权审核报告和破产债权确认报告。破产企业合同的清理。首先对破产企业合同的清理，然后由清算组决定对破产企业已经签定并生效的合同决定是否继续履行或解除。由清算组根据利益最大化原则决定。破产企业涉诉案件的清理。破产企业涉诉案件的清理，应从两个方面着手，破产企业为被告的案件，和破产企业为原告的案件。

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