一房二卖买房起诉谁

最新修订 | 2024-10-12
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王淳律师
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专家导读 当购置者完成所有权移转手续后,他们就合法拥有了该物业的所有权。其他购置者则可以根据法规或合同条款,向卖方追究违约责任。双方签署的书面房屋买卖合同具有法律权威性和排他性,开发商“一房二售”属于违约行为,购房者有权要求继续履行协议,并追索违约赔偿金。
一房二卖买房起诉谁

一、一房二卖买房起诉

1、在这种情况下,已完成所有权移转手续的购置者将会享有该物业的合法所有权。

由于商品房被视为一种不动产,其所有权的转移必须经过政府部门进行登记并且这也是确认所有权的有效要件。

一旦任何已经完成产权过户登记的购置者,即被认为是合法获取了该商品房的所有权,其它购置者将不再拥有对此房产的权利主张。

然而,如果办理过户手续的购置者与卖方存在着恶意串通的行为,通过签订并执行房屋买卖合同而完成过户登记,那么其他购置者可能会提出确认商品房买卖合同无效的诉求,因为他们依照该合同获取的房屋则需要归还给他们。

2、对房地产尚未进行产权过户手续的其他购置者,他们则有权依据相关法规合同条款向出售方追究违约责任

未完成所有权过户手续的商品房买卖行为只能使买卖合同产生法律效力,但是房屋的实际所有权依旧未曾发生转移。

因此,如果在签署商品房买卖合同之后,卖方又将同一套房产出售给了另外的买家,造成原来商品房买卖合同的目的无法达成,使得购置房屋的愿望破灭;

由于卖方故意掩盖所售房屋已被出售予第三方或作为拆迁补偿安置房屋的事实,从而导致后来签订的商品房买卖合同目的再次落空,无法取得房屋的购置者们也可对卖方提出违约责任索赔。

具体来说,这些购置者可以要求卖方退还已支付的购房款项及其利息,赔偿经济损失,甚至可以追偿不超过已支付购房款项一倍的赔偿责任

3、当房地产买卖双方在双方协商一致的基础上,正式签署书面合同时,这份合同对于房屋买卖的法律规定无疑将具有独树一帜的权威性及排他性

一旦某个开发商在合法销售房屋之外,又将同一套房产卖给另一位购房者的话,这不仅会构成严重的违约行为,对购房者们而言,其他选择购房的机会错失,还可能面临难以预估的市场风险。

因此,只要发现开发商存在“一房二售”的违规行为时,相关购房者均有权向法院提起诉讼,要求开发商继续履行双方签订的买卖协议约定,同时还可以寻求要求开发商支付相应的违约赔偿金

不动产登记暂行条例》第八十六条

房屋所有权依法发生转移,申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列材料:

(一)登记申请书;

(二)申请人的身份证明;

(三)房屋所有权证书;

(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;

(五)证明房屋所有权发生转移的材料;

(六)其他必要材料。

申请村民住房所有权转移登记的,还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。

农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

二、一房二卖买房人如何维权

针对一房二卖的情况,为了有效维护买房人的合法权益,我们提出以下几点策略:对于已经成立并生效的房屋买卖合同,买房人有权依照该合同的约定,向出售方要求继续履行合同义务,即交付房屋;而对于那些可被撤销或者合同效力存在争议的交易,买房人自得知相关信息之日起,必须在法律规定的最后期限内,向法院或指定的仲裁委员会提交申请,要求对该合同进行撤销处理,同时有权要求售房者将其已经支付的购房款项以及由此产生的利息予以全额退还,并且还需额外承担最高不会超过所付款项一倍的赔偿责任。《民法典》第一百四十六条

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

第一百四十八条

一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第五百零五条

当事人超越经营范围订立的合同的效力,应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定,不得仅以超越经营范围确认合同无效

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、一房二卖买方的损失由谁承担

在一房二卖的事例中,通常情况下,买方所承受的经济损失须由卖方来承担。依据相关法律条款的规定,卖方一房二卖的行为无疑构成了实质性的违约。为了更好地满足读者的理解需求,我将从多个角度进行阐述。首先,在第一个买方已经完成房屋登记环节时,该项房产所有权便自动归属其名下,而对于随后的第二个买方而言,他们有权向卖方提出违约索赔,其中包括但不限于合同履行完毕之后可能获取到的额外收益等方面的经济损失。其次,当两个买方均未办理房屋登记手续,且均未实际占有该房屋的情况下,已合法占据该房屋的买方权益将具有更大的影响力和优先权;然而,当两个买方均未实际占有该房屋,并且也没有任何一方支付过购房款项的时候,那么率先支付购房款项的买方权益将会得到优先保障;最后,当两个买方与卖方之间的合同均尚未开始履行的情况下,那么最先签订合同的买方权益将会得到优先保护。总的来说,一房二卖的行为导致买方遭受经济损失,卖方必须根据具体情况,对买方遭受的经济损失负有相应的违约责任以及赔偿责任。

完成所有权移转手续的购置者享有物业合法所有权,其他购置者则可根据法规或合同条款追究卖方违约责任。双方签署的书面房屋买卖合同具有法律权威性和排他性,开发商“一房二售”属违约行为,购房者有权要求继续履行协议并追索违约赔偿金。

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一房二卖房子归谁
[律师回复] 买卖合同均有效的情况下,“一房二卖”房屋的归属按照下列原则确定:
1.若买卖合同均未履行,适用签订在先原则。房屋买卖合同的买受人对房屋的过户均享有期待权,签订合同在先的买受人有权取得标的物所有权,签订合同在后的买受人不能据此取得所有权,但可要求出卖人承担违约责任。
2.买受人均未取得房屋所有权,适用占有优先原则。若买受人均未取得房屋所有权,但其中一个买受人已实际占有房屋,另一方买受人未占有房屋,那么,占有房屋的买受人有权要求取得完整物权,即有权取得房屋所有权。但此处所述的“占有”仅指合法占有且该占有必须发生在纠纷产生之前。
3.一方当事人已履行合同,适用履行在先原则。房屋买卖合同的所有买受人均未取得房屋所有权或占有房屋时,若其中一份买卖合同已经履行,另一份买卖合同尚未履行,则已履行合同的买受人有权优先取得房屋所有权。
4.一方买受人已取得房屋所有权,适用物权有限原则。“一房二卖”中,其中一个买受人已办理过户登记手续,另一个买受人未办理登记手续,根据不动产物权变动以登记为准和物权优先债权原则,已取得房屋所有权的买受人应该优先受到法律保护。
5.综合考虑各买受人实际履行情况。房屋买卖合同的买受人均未办理房屋产权过户登记手续,也未合法占有房屋,签订合同时间与履行时间也存在交叉,那么应该综合考虑合同成立先后顺序、买受人实际付款数额及是否办理网签等因素,公平合理地予以判定。
《民法典》第二百零九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
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[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 二手房买卖协议卖方:_______________(简称甲方)身份证号码:_____________________买方:_______________(简称乙方)身份证号码:_____________________根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。
第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产住宅,建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条上述房产的交易价格为:单价:人民币________元平方米,总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币__________元整,作为购房定金。
第三条付款时间与办法:
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方),并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由_______方承担,中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条甲、乙双方合同签定后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条本合同主体甲方是____________共______人,委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________,代表人是____________。
第八条本合同如需办理公证,经国家公证机关____公证处公证。
第九条本合同一式___份。甲方产权人一份,甲方委托代理人一份,乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。
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[律师回复] 对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。
3、两次买卖均未完成过户登记的处理在两次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,并无位序关系,故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。房屋买卖合同买受人的权利之一,也是履行的重要内容,就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。故就两个合同的履行而言,首先应当以请求办理过户登记的先后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的,应以约定的履行期届至日的先后,确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限,另一合同没有约定履行期限,可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的,原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权,但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前,应以订立合同的先后,来保护订立在先的合同。
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买方如何防范一房二卖风险
在购房过程中,买方要有风险防范意识,要以合理方法限制卖方违约的可能性。
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建议从签订合同到最终过户交付,时间不要拖得太长,时间越长,发生变化的可能性越大,产生纠纷的可能性自然就增加了。
这里就要特别提醒一下,很多购买暂时未取得房产证的二手房,由于签约到办下原房主的房产证时间较长,等真能过户时房价可能已大涨,经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下,要特别谨慎。
2、尽早办理网签。
签订二手房买卖合同后,应尽快办理网签手续,这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋
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4、约定适当的违约金。
在合同中,最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款,使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产,定金或违约金才约定几万元,明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理
发生纠纷,一定要及时处理,建议在第一时间带齐资料找专业律师研究后分析,如果有认为有机会拿到房产,应及时并申请财产保全,查封房产。如果律师认为没机会拿到房产,也应尽快采取合理措施主张权利。
给卖方的忠告:一房二卖未必能占便宜
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