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未交房的房子可以转卖吗
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2024-10-15
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王淳律师
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专家导读
尚未交付的房屋能否进行转让交易我们应该根据《中华人民共和国房地产管理法》相关条款得知，在未获取房产所有权证明书的情况下，该房屋不得进行任何形式的交易或转让行为。因为在预售房间的交付过程中，往往无法申请到由政府部门颁布的正式房产证。也就是说，预售房间暂时不具备被合法转让的资格。
一、未交房的房子可以转卖吗
尚未交付使用的房产能否进行转让？
根据我国《房地产管理法》明确规定，无权属证书的房屋不得实施转让行为。具体而言，未完成交房手续的预售商品房，无法获得由国家颁布的房产产权证明，由此针对该类预售商品房，其转让行为均属非法。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
下列房地产，不得转让:
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、未交房的房子物业费怎么交
关于未能交付使用的房产，其物业管理费用理应由负责开发该项目的建设单位承担。在房屋尚未正式移交入住的情况下，建设单位有责任尽早选择合适的物业管理公司进行管理，并支付相应的物业管理费用。此外，根据中国国务院所颁布实施的《物业管理条例》明文规定，物业项目在已经建成却还没有出售给最终业主或尚未正式交付给物业消费者的情况下，物业服务费用将由建设单位全权承担。《物业管理条例》第四十一条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
三、未交房的房子违约金怎么计算
针对尚未交付的房屋所产生的违约金之判断标准，通常应依据购房合同中所明文规定的内容为准。大多数情况下，合约中将明确列出违约金的计费方式，例如按照天数或月份计算出一定百分比的房产款项金额。若在合约条款中并无明确规定时，依据相关法律法规的规范要求，我们将以违约行为导致的损失作为基准，同时考虑到合同的执行状况、当事人的过失程度以及预期收益等多方面的综合因素，从而确定最终的违约金数额。损失赔偿额应与违约行为所引发的实际损失相匹配，其中包含了合同正常履行完毕之后可能获取的利益部分，但同时也不能超出违反合同一方在签订合同时所能预见或者应当预见到的因违反合同而可能带来的损失范围。总的来说，具体的违约金计算方式需要结合合同条款及实际情况进行深入分析和准确判断。
根据我国《房地产管理法》，无权属证书的房屋禁止转让。预售商品房在未完成交房手续前，无法获得房产产权证明，因此其转让行为均属非法。这一规定确保了房地产市场的秩序和公平，保障了购房者的合法权益。
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未交房的房子可以转卖吗
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新房刚买时，房主需要向国家交契税、印花税、公共维修基金，交了这三笔钱后，当地房地产主管部门会对此房产进行备案，然后下发房产证。
房产证没有下来，要看原房主有没有向国家交上述三笔钱，如果没有交，还可以让开发商把购房合同改成你的名字，然后你交这三笔钱，吓得房产证上就直接是你的名字。
银行贷款给第一任房主，不一定需要房主有房产证，只要开发商有整个小区的大房产证就行。
当然，你看中的房子已经开始交月供了，不管房产证什么时候能下来，此房的材料早就在国土资源管理据备案了，这种情况下根本不可能靠更改购房合同来过户，只能等房产证下来以后再去以二手房的名义过户了。而且银行说转按揭服务，但是实际上根本不给你办，所以要先等房主把贷款还清，房子没有任何债务后再过户。如果你也想贷款，只能等到房产证办下来以后再办理贷款手续了。
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这一问题，解答如下：
《中华人民共和国刑法》规定，已经着手实行犯罪，由于犯罪分子意志以外的原因而未得逞的，是犯罪未遂。
对于未遂犯，可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚。
至于从轻或者减轻的幅度大小，则应综合考虑案件的具体情况来定。但对于情节特别恶劣、危害后果严重、人身危险性大的未遂犯，也可以与既遂犯同等处罚，而不予从轻或者减轻。
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2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。
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二、办理期房的进退户手续这种方式是指上家先行支付一笔首付款，与发展商签订预售合同后，将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后，由上家与发展商签订解除合同的退户同意书，并前往交易中心办理相关退户手续，然后由下家与发展商签订新的预售合同，并将新的预售合同送往交易中心备案登记，至此下家可将其认可的转让金额交付给上家。
三、等产权证办下来之后进行交易一般来说，这种交易方式应该最简单，即上家与下家签订出售协议书，如可交房则先行交房，但不办理相关的手续，待上家的产权证办出以后双方再进行交易。
一、订购单转让这种交易方式一般是上家用少量资金将一些有升值潜力的房子先行订购，然后将这些房子放在中介公司挂牌出售，将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。订购单的转让方式大多是买卖双方签订协议书，约定好转让价及其他相关条件后，双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为下家，待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给上家。
二、办理期房的进退户手续这种方式是指上家先行支付一笔首付款，与发展商签订预售合同后，将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后，由上家与发展商签订解除合同的退户同意书，并前往交易中心办理相关退户手续，然后由下家与发展商签订新的预售合同，并将新的预售合同送往交易中心备案登记，至此下家可将其认可的转让金额交付给上家。
三、等产权证办下来之后进行交易一般来说，这种交易方式应该最简单，即上家与下家签订出售协议书，如可交房则先行交房，但不办理相关的手续，待上家的产权证办出以后双方再进行交易。
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期房可以转卖吗
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 与现房相比，期房转卖起来相对麻烦，可以通过三种途径来实现。
一、订购单转让这种交易方式一般是上家用少量资金将一些有升值潜力的房子先行订购，然后将这些房子放在中介公司挂牌出售，将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。订购单的转让方式大多是买卖双方签订协议书，约定好转让价及其他相关条件后，双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为下家，待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给上家。
二、办理期房的进退户手续这种方式是指上家先行支付一笔首付款，与发展商签订预售合同后，将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后，由上家与发展商签订解除合同的退户同意书，并前往交易中心办理相关退户手续，然后由下家与发展商签订新的预售合同，并将新的预售合同送往交易中心备案登记，至此下家可将其认可的转让金额交付给上家。
三、等产权证办下来之后进行交易一般来说，这种交易方式应该最简单，即上家与下家签订出售协议书，如可交房则先行交房，但不办理相关的手续，待上家的产权证办出以后双方再进行交易。
一、订购单转让这种交易方式一般是上家用少量资金将一些有升值潜力的房子先行订购，然后将这些房子放在中介公司挂牌出售，将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。订购单的转让方式大多是买卖双方签订协议书，约定好转让价及其他相关条件后，双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为下家，待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给上家。
二、办理期房的进退户手续这种方式是指上家先行支付一笔首付款，与发展商签订预售合同后，将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后，由上家与发展商签订解除合同的退户同意书，并前往交易中心办理相关退户手续，然后由下家与发展商签订新的预售合同，并将新的预售合同送往交易中心备案登记，至此下家可将其认可的转让金额交付给上家。
三、等产权证办下来之后进行交易一般来说，这种交易方式应该最简单，即上家与下家签订出售协议书，如可交房则先行交房，但不办理相关的手续，待上家的产权证办出以后双方再进行交易。
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拐卖未成年人罪
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 《刑法》第二百六十三条以暴力、胁迫或者其他方法抢劫公私财物的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金有下列情形之一的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处罚金或者没收财产：
(一)入户抢劫的
(二)在公共交通工具上抢劫的
(三)抢劫银行或者其他金融机构的
(四)多次抢劫或者抢劫数额巨大的
已满十四周岁不满十六周岁的人，犯故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡、强奸、抢劫、贩卖毒品、放火、爆炸、投毒罪的，应当负刑事责任。
已满十四周岁不满十八周岁的人犯罪，应当从轻或者减轻处罚。
1、构成抢劫罪的，根据下列不同情形在相应的幅度内确定量刑起点：
(1)抢劫一次的，可以在三年至五年有期徒刑幅度内确定量刑起点。
(2)有下列情形之一的，可以在十年至十二年有期徒刑幅度内确定量刑起点：入户抢劫的在公共交通工具上抢劫的抢劫银行或者其他金融机构的抢劫三次或者抢劫数额达到数额巨大起点的抢劫致一人重伤，末造成残疾的冒充军警人员抢劫的持枪抢劫的抢劫军用物资或者抢险、救灾、救济物资的。依法需要判处无期徒刑的除外。
2、在量刑起点的基础上，根据抢劫的次数、数额、手段、后果等犯罪事实增加刑罚量，确定基准刑。有下列情形之一的，可以增加相应的刑罚量：
(1)每增加轻微伤一人，可以增加三个月至六个月的刑期
(2)每增加轻伤一人，可以增加六个月至一年的刑期
(3)每增加重伤一人，可以增加一至二年的刑期
(4)每增加伤残等级一级，可以增加二个月六个月的刑期
(5)每增加抢劫一次，可以增加六个月至三年的刑期
(6)抢劫数额未达到数额巨大的，每增加1000元，可以增加二个月的刑期：抢劫数额达到数额巨大的，每增加10000元。可以增加二个月的刑期
(7)每增加本罪名第1条第
(2)项规定的情形之一的，可以增加一年至二年的刑期。
3、有下列情节之一的，可以增加基准刑的20以下：
(1)持管制刀具等抢劫的
(2)流窜作案的。
4、有下列情形之一的，可以减少基准刑的20以下
(1)教唆或伙同他人抢劫家庭成员或者近亲属财物的
(2)确因生活所迫、学习、治病急需而抢劫的。
(一)入户抢劫的
(二)在公共交通工具上抢劫的
(三)抢劫银行或者其他金融机构的
(四)多次抢劫或者抢劫数额巨大的
已满十四周岁不满十六周岁的人，犯故意杀人、故意伤害致人重伤或者死亡、强奸、抢劫、贩卖毒品、放火、爆炸、投毒罪的，应当负刑事责任。
已满十四周岁不满十八周岁的人犯罪，应当从轻或者减轻处罚。
1、构成抢劫罪的，根据下列不同情形在相应的幅度内确定量刑起点：
(1)抢劫一次的，可以在三年至五年有期徒刑幅度内确定量刑起点。
(2)有下列情形之一的，可以在十年至十二年有期徒刑幅度内确定量刑起点：入户抢劫的在公共交通工具上抢劫的抢劫银行或者其他金融机构的抢劫三次或者抢劫数额达到数额巨大起点的抢劫致一人重伤，末造成残疾的冒充军警人员抢劫的持枪抢劫的抢劫军用物资或者抢险、救灾、救济物资的。依法需要判处无期徒刑的除外。
2、在量刑起点的基础上，根据抢劫的次数、数额、手段、后果等犯罪事实增加刑罚量，确定基准刑。有下列情形之一的，可以增加相应的刑罚量：
(1)每增加轻微伤一人，可以增加三个月至六个月的刑期
(2)每增加轻伤一人，可以增加六个月至一年的刑期
(3)每增加重伤一人，可以增加一至二年的刑期
(4)每增加伤残等级一级，可以增加二个月六个月的刑期
(5)每增加抢劫一次，可以增加六个月至三年的刑期
(6)抢劫数额未达到数额巨大的，每增加1000元，可以增加二个月的刑期：抢劫数额达到数额巨大的，每增加10000元。可以增加二个月的刑期
(7)每增加本罪名第1条第
(2)项规定的情形之一的，可以增加一年至二年的刑期。
3、有下列情节之一的，可以增加基准刑的20以下：
(1)持管制刀具等抢劫的
(2)流窜作案的。
4、有下列情形之一的，可以减少基准刑的20以下
(1)教唆或伙同他人抢劫家庭成员或者近亲属财物的
(2)确因生活所迫、学习、治病急需而抢劫的。
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