开发商可以劳务分包吗

[律师回复] 发包商是指在书中约定，具有工程发包主体资格和支付工程价款能力的当以及取得该当事人资格的合法继承人。发包人发包人有时也称发包单位、建设单位或业主、项目法人，这里统称为发包人。对于发包人定义，有三点需要说明：关于工程发包主体资格发包人进行工程发包应当具备下列基本条件：
1、应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力
2、实行招标发包的，应当具有编制招标文件和组织评标的能力或者委托招标代理机构代理招标事宜；
3、有理行招标项目的相应资金或者资金来源已经落实。分包商所谓分包商，是指从事分包业务的分包单位。建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。法律依据：《合同法》第二百七十二条 总包与分包发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。 总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。 禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。

[律师回复] 针对承包商提出的索赔，开发商向承包商提出的经济补偿要求一般称为反索赔。在工程项目建设过程中，承包商不履行或不完全履行合同约定的义务，或是由于承包商的行为使开发商受到损失，开发商为维护自身的利益，应积极进行反索赔。开发商向承包商提出反索赔具体主要有以下几种：
1.工程质量问题反索赔。因承包商的施工质量不符合工程施工规范或工程施工图纸的要求，或在保修期内未完成应该负责修复的工程时，开发商应向承包商提出索赔。
2.拖延工期反索赔。在确定该项违约费用时，开发商要尽量考虑周金，主要应从以下几个方面测算：
①盈利损失②由于工期延长而导致的贷款利息的增加③工期延长引发的建设费用的增加④因本工程不能按期交工而引起的其他费用支出等等。
3.经济担保反索赔。
4.保修金反索赔。
5.开发商其他损失的反索赔等等。

[律师回复] 但是责权都在建设单位，监理可以要求部分理由首先要区分这个分包商是否是属于总承包商管理，虽然按照监理合同监理是有监管责任的，但是如果分包商不是属于总包的，可以减少责任。第三：如果该分包是建设单位方面与施工单位联合招标的分包商，名义上市总包管理，可以减少很多责任；此外这个分包商有没有和总包单位签订安全管理协议或者合同，如果没有第一责任是总包单位的，监理这个时候可以说我们并不知道该分包单位的存在，减少责任。但是监理合同中明确了对整个工程的质量、安全等监管的权力和义务。所以存有隐患但却未发文，总是有失职责任的嫌疑

[律师回复] 但是责权都在建设单位，监理可以要求部分理由首先要区分这个分包商是否是属于总承包商管理，虽然按照监理合同监理是有监管责任的，但是如果分包商不是属于总包的，可以减少责任。第三：如果该分包是建设单位方面与施工单位联合招标的分包商，名义上市总包管理，可以减少很多责任；此外这个分包商有没有和总包单位签订安全管理协议或者合同，如果没有第一责任是总包单位的，监理这个时候可以说我们并不知道该分包单位的存在，减少责任。但是监理合同中明确了对整个工程的质量、安全等监管的权力和义务。所以存有隐患但却未发文，总是有失职责任的嫌疑

[律师回复] 给你说直观点吧，比如说现在我开发一个小区，然后将土建和安装全部承包给你，你就是总承包商，你再将每一栋楼承包给另外的施工单位，施工单位就是承包商，施工单位再将其分部工程分包给其他人（例如脚手架，混凝土工程，钢筋工程）做，其他人就是这里面的分包商了。总承包商对整个工程项目质量，进度，投资进行控制。这是目前国际商常用的一种方法，可以将风险进行转移，同时对自己的资金周转有利。

[律师回复] 可以依合同约定要求承担违约责任，或者如果合同没有赋予承包商转包或分包的权利，你可以解除合同。

[律师回复] 一、当事人起诉，首先应提交起诉书，并按对方当事人人数提交相应份数的副本。当事人是公民的，应写明双方当事人的姓名、性别、年龄、籍贯、住址;当事人是单位的，应写明单位名称、地址、法定代表人或负责人姓名。起诉书正文应写明请求事项和起诉事实、理由，尾部须署名或盖公章。

[律师回复] 合同是在其胁迫的情况下签订的，可以行使撤销权。不过我估计您这情况应该是跟合同没有太大关系。能把前因后果说清楚再帮您分析。《合同法》第五十四条　下列合同，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销：
(一)因重大误解订立的；
(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民或者仲裁机构不得撤销。

[律师回复] 但是责权都在建设单位，监理可以要求部分理由首先要区分这个分包商是否是属于总承包商管理，虽然按照监理合同监理是有监管责任的，但是如果分包商不是属于总包的，可以减少责任。第三：如果该分包是建设单位方面与施工单位联合招标的分包商，名义上市总包管理，可以减少很多责任；此外这个分包商有没有和总包单位签订安全管理协议或者合同，如果没有第一责任是总包单位的，监理这个时候可以说我们并不知道该分包单位的存在，减少责任。但是监理合同中明确了对整个工程的质量、安全等监管的权力和义务。所以存有隐患但却未发文，总是有失职责任的嫌疑

[律师回复] 您好，关于发包人指定分包商结算包括分包部分这个问题，我的解答如下, 【指定分包商】发包人指定分包商结算包括分包部分费用吗首先要了解什么是指定分包商与指定分包，“指定分包商”一词援引自FIDIC编制的《土木工程施工合同条件》，原意是指业主或工程师指定的进行与工程实施、货物采购等工作有关的分包商。对这些分包商的指定，可以在招标文件中指定，也可以在工程开工后指定由总承包商对他们进行协调和管理。目前我国法、法规对指定分包的概念没有界定，根据工程实务中指定分包的实际形式，把指定分包的概念概括为，建设单位把部分工程项目(尤其是一些专业性较强的项目)通过招标选定分包商或者直接选定分包商。但是被选定的分包商并不直接与建设单位签订合同，而是与总承包单位签订合同。指定分包主要区别于由总承包单位通过招标选择分包商的方式。从上面的分析可以看出，在指定分包的情况下，分包工程实际上已经包括在总承包人与发包人签订的总承包合同约定工程范围内，在当事人对分包工程的价款结算没有例外约定的情况下，审计结算时当然应当将该分包部分的费用计算在内。至于分包工程的保修责任，该部分的保修责任应由承包人作为第一责任人向发包人承担，分包人承担连带责任。

[律师回复] 建筑工程项目分承包管理方式的探讨 闻迅 关键词:项目、项目管理、总承包商(总包商)、分承包商(分包商)、建筑市场分包体系、矩阵式组织结构、合同管理。

[律师回复]
1，开发商是房地产开发经营公司，承包商是建筑商，是主要负责房屋建设的公司单位。
2，开发商是一个名词，是某个项目的第一承担人。包括很多种类：房地产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商，但无特殊说明一般指房地产开发商。房地产开发商需要有开发资质。
3，建筑商是指承包开发商的房屋的企业,修房屋的企业。建筑商是施工单位，需要有施工资质。

[律师回复]
一、商品房包销开发商有什么风险商品房报销开发商可能会出现以下几种风险：
1、广告宣传是包销过程中必不可少的细节，作为代理人的包销商往往是完成商品房广告的设计、制作并承担费用的。包销合同签订后，一些包销商从其利益出发，往往会在与煤体、广告公司、购房人交往时，作出不实宣传和承诺，这对开发商来说是个潜在的风险，包销商完成委托事务后就离开销售项目，而销售后的工作与责任全部要由开发商来承担。
2、别包销商为在包销期内确保销售，会轻易在商品房买卖合同中作以不合实际的承诺，若开发商对合同不进行审查，随来随盖，甚至有的开发商把公章交给包销商签约使用，那么，在盖章的同时，也埋下了日后纠纷。如果在这种销售方式下，开发商加盖公章的行为，仍视为是一种权利的话，那么开发商随时都可以放弃这种权利，使售房合同缺少必备的要件，造成合同效力的缺陷，包销商的销售权就会严重受到制约，全权包销就会随时落空。这显然不利于确立一个良好健康的包销关系。
二、商品房包销风险如何解决
（一）、商品房开发商风险的解决办法
1、开发商应在包销合同中详细规定双方的权利和义务，应要求包销商在包销过程中的宣传、广告等有关资料必须得到开发商的认可，或者明确约定因包销商的不实宣传与承诺等行为造成开发商的损失，应由包销商负责赔偿。建议开发商委派律师参与包销行为的设定，以实践的角度提高包销合同的签约质量，以克服包销过程中的漏洞和缺陷，避免事后纠纷。
2、在销售过程中，开发商应多方参与并监督包销商的工作，而不是甩手不管。尤为重要的是，作为交易中最为重要的环节--商品房买卖合同的签订，开发商不宜将此项工作委托给包销商。
3、开发商在把公章交给包销商签约使用时应委派公司的专门人员或律师负责办理，或由专门人员或律师审核把关。为确保卖销双方的各自权益，双方应在包销合同中，明确由开发商掌管公章，并绝对做到专人负责，但在包销商正常合法的售房过程中，开发商应正确履行其无条件的盖章义务，不能随心所欲地自由选择，影响包销商的正常经营。
（二）、商品房包销方风险的解决办法
1、《解释》第21条规定“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”所以只要在包销期限内，开发商就不得自行销售，否则构成违约，包销商就可以依据以上规定来主张权利。为保护自己的合法权益，包销人可要求开发商在包销合同中明确约定，一旦开发商违约，除盈利应归包销商所有以外，开发商还应赔偿包销商因此而遭受的其他损失。当然，开发商自行销售包销人包销的房屋，会有不同的价位，因此，包销合同中应区分不同的情况予以处理。
2、按照包销合同约定，在包销人已全部向开发商支付包销款的情况下，包销人应获得全部的购房款；在包销人尚未向开发商支付包销款的情况下，购房款中的一部分是开发商依据包销合同应得的包销款额，另一部分是包销人应得的溢价利益。
3、在商品房买卖合同生效之后，常常会出现买受人延期或不按约定支付购房款的情形，如果开发商因此对买受人提讼的，包销人可以作为有请求权的第三人参加诉讼，提出诉讼请求，主张自己的利益。当然，包销人也可以与开发商一起作为共同原告提讼，或者不参加到开发商与买受人的诉讼当中，在开发商取得购房款后，向开发商索取其应得的利益；如果开发商不予支付，包销人可以依据双方之间的包销合同对开发商提讼。
4、在商品房买卖合同生效之后，常常会出现买受人延期或不按约定支付购房款的情形，如果开发商因此对买受人提讼的，包销人可以作为有请求权的第三人参加诉讼，提出诉讼请求，主张自己的利益。当然，包销人也可以与开发商一起作为共同原告提讼，或者不参加到开发商与买受人的诉讼当中，在开发商取得购房款后，向开发商索取其应得的利益；如果开发商不予支付，包销人可以依据双方之间的包销合同对开发商提讼。

[律师回复] 解答如下, 民法包括：
一、法学理论上的体系
（一）小民法总则、物权、债权（合同、无因管理、不当得利、侵权行为）、亲属（婚姻、继承）。
（二）大民法小民法+知识产权（著作权、商标权、专利权）如果算上商法部分，还有公司法、海商法等等。
二、立法体系总则：民法通则物权：物权法债权：合同法、侵权责任法亲属：婚姻法、继承法知产：著作权法、商标法、专利法其他：公司法、合伙企业法、个人独资企业、法海商法、担保法，等等。商法包括：
1.公司法
2.合伙企业法
3.个人独资企业法
4.中外合资经营企业法
5.中外合作经营企业法
6.外资企业法
7.企业破产法
8.票据法
9.证券法
10.证券投资基金法1
1.保险法1
2.海商法

[律师回复] 您好，案件比较复杂，建议委托律师处理，可以向法院起诉处理

[律师回复] 商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将自己开发且已经建成并符合销售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买的一种法律行为。房地产包销是一种重要的销售途径和渠道，因此在实践中，被广泛采用。

[律师回复]
1、主体不同。法律对建设工程合同的发包人和承包人的主体资格均有要求。发包人一般为建设工程的建设单位，承包人为具有从事勘察、设计、施工业务资格的法人，而且要具有相应的资质。自然人即不能成为建设工程合同的发包人，也不能成为承包人。而承揽合同则不然，承揽人即可以是具有相应的资质的法人，也可以是其他单位或者个人，定作人可以是自然人、法人和其他组织。　　
2、合同标的的限定性不同。建设工程合同的标的一般是比较大型的项目，而且在许多情况下要通过招投标的方式来签订合同。而承揽合同的标的一般较小。因此，为一般工程建设项目而订立的合同不属于建设工程合同，如自然人为修建或者装修房屋而与其他自然人或者单位订立的合同就属于承揽合同。　　
3、合同的要式性不同。根据我国《合同法》的规定，建设工程合同应当采用书面形式;而承揽合同即可以是书面的亦可以是口头形式，而且在定作人为自然人时多采用口头形式。　　
4、主要工作可否交由第三人完成不同。在建设工程合同中，总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成，但主体工程.必须自己完成;而在承揽合同中，除当事人另有约定外，承揽人应当以自己的设备、技术和劳力，完成主要工作。　　
5、工作交由第三方完成时责任承担者不同。在建设工程合同中，第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任;而在承揽合同中，无论是承揽人经定作人同意将全部工作交由第三人完成，还是将辅助工作交第三人完成，都是由承揽人向定作人承担责任，第三人不向定作人承担责任。　　
6、合同计价条款的变动性不同。一般来说，建设工程合同因工程量较大，工期较长，材料和费用在订立合同时难以准确计算，所以在结算时通常可以突破合同的计价条款。而承揽合同中的价款条款较为固定，除经双方协商变更外，一般应当按照合同中约定的价款计算。　　
7、合同解除的条件不同。根据法律规定，承揽合同的定作人享有解除权，可以随时解除合同;而在建设工程合同中，除具备双方约定或者法定的解除条件时，是不允许随意解除合同的。　　
8、一方违约时的救济方式不同。在承揽合同中，定作人解除合同后，承揽只能要求定作人赔偿损失，而不能要求继续履行;而在建设工程合同中，除特定情形外，一方违约时，对方当事人都可以要求其继续履行。

[律师回复] 您好，可以起诉，按照合同约定要求对方支付您相关款项，若约定违约金或造成其他损失可一并要求赔偿，建议委托律师办理

[律师回复] 依据我国相关法律的规定，农民工工资被承包商拖欠的，农民工可以与承包商协商解决，协商不成的向劳动部门投诉或者申请劳动仲裁。《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第二条中华人民共和国境内的用人单位与劳动者发生的下列劳动争议，适用本法：
(一)因确认劳动关系发生的争议
(二)因订立、履行、变更、解除和终止劳动合同发生的争议
(三)因除名、辞退和辞职、离职发生的争议
(四)因工作时间、休息休假、社会保险、福利、培训以及劳动保护发生的争议
(五)因劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金等发生的争议
(六)法律、法规规定的其他劳动争议、第五条发生劳动争议，当事人不愿协商、协商不成或者达成和解协议后不履行的，可以向调解组织申请调解不愿调解、调解不成或者达成调解协议后不履行的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁对仲裁裁决不服的，除本法另有规定的外，可以向人民法院提起诉讼。
第九条用人单位违反国家规定，拖欠或者未足额支付劳动报酬，或者拖欠工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金的，劳动者可以向劳动行政部门投诉，劳动行政部门应当依法处理。

[律师回复] 1、《商品房销售管理办法》规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
2、已竣工的没有禁止性规定，但最高人民法院公布了《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，解释中规定不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的按非法吸收公共存款罪定罪量刑。