房屋拆迁进行土地置换时应注意什么问题?

[律师回复] 产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。假设：甲方有一套三房价值30万，乙方有一套一房价值10万，甲方想换一套一房，乙方想换一套三房，然后甲乙双方互相交换房子，就是房屋产权置换。房屋产权置换差价交税：甲方房价30万-乙方房价10万差额20万缴纳税费。房屋产权置换的规则与分析最近对外资并购国有企业政策进一步放开和明确，民营企业加大对国有企业的收购，社会法人产业资本收购的扩张，管理层收购(b)浮出水面，国有经济结构调整进入了操作阶段。对此产生了种种分析和质疑，如此纷纭的现象，值得探讨。结构调整的存量与增量国有经济结构调整主要是解决产业结构调整和产权结构调整。产业结构调整是要根据国有经济在国民经济中的功能、作用，确定其产业定位、产业分布、产业进退。具体明确退出哪些产业、退到什么程度、分几步退、如何退？保留哪些产保留到什么程度、如何发挥控制力、影响力？进入哪些产业、为什么要进入、如何进入、阶段性进入还是战略性进入、部分进入还是全部进入？产权结构调整是实现产业结构调整的具体途径，实现产权结构调整才能最终体现产业结构调整的调整意图。产权结构调整既可以通过存量产权的置换，也可以通过增量资本的扩张。但主要应通过存量产权的置换。存量产权的置换是指资本总量不变，通过部分或全部产权的转让实现产权结构的调整，实现国有资本的退出。增量资本的扩张是指通过资本总量的增加，改变原有的产权结构，实现产权结构的调整。过去20年招商引资，中外合资主要做的是增量资本的扩张。最近的招商引资已从增量资本的扩张部分转向存量产权的置换。这是将招商引资与结构调整结合的主要方式，是一举两得。广义的招商引资应包括外资资本、民营资本、社会法人产业资本和管理层资本。存量产权置换的结果是国有资本的持股主体将转让产权所得的资金收回，或用于还债，或用于安置职工，或用于新的投入。增量资本扩张的结果是新增资金或资产注入投资的企业。两种方式可依需要并行使用。产权置换的规则产权置换的规则包括限制规则、交易规则和定价规则。限制规则是指允许部分退出的产业及国有企业，产权置换的底线是多少，即国有股权最低的持股比例是多少，余下的都是可以置换的。重要的支柱产业、基础产业，产业政策已有限制规则。一般竞争性产业产权的置换的限制规则由持股主体视需要而定。交易规则是指允许向谁转让。有些产业不允许向外资转让，有些产业不允许向自然人转让；转让的方式。如在证券市场公开竞价转让、拍卖转让、协议转让、少量股权转让、控股权转让；转让的程序。如中介机构审计评估，律师介入，股东决定转让，需明确是否需经过政府审批(为满足公平交易的要求)，是否经过产权交易市场。产权置换的步骤：选择准备置换的房产洽商置换条件并签署协议到房产所在地房地局办理产权过户房产交割并且结清物业、供暖等费用，迁出户口。

[律师回复] 您好，关于土地置换要依法办理这个问题，我的解答如下, ［案情］某市中心区A宗地，使用权由甲学院以划拨方式取得。位于市郊与A宗地面积相近的B宗地，使用权为乙公司以出让方式取得。在乙的提议下，甲乙达成协议，乙以B宗地附加若干资金为条件，与甲交换A宗地。交换后，甲于B地建设了新校区，乙将A宗地分割后分别转让给丙、丁公司开发商业服务项目，整个交易乙获利逾千万。［分析］对于本案的处理，一种意见认为，甲与乙的交易属于土地置换，乙与丙、丁之间属于合法转让，A宗地的使用权从甲转移至丙、丁的整个过程都是自愿、等价和有偿的，所欠缺的仅仅是办理变更登记，违反了《土地管理法》第十二条的规定，应按照第八十二条规定由县级以上土地行政主管部门责令其限期办理。另一种意见认为，甲、乙、丙、丁之间土地权利的转让是非法的，构成了非法转让土地违法行为，应按照《土地管理法》第七十三条的规定追究相对人的法律责任。本案的焦点在于，甲所享有A宗地的使用权是以划拨方式无偿取得的，而划拨土地使用权的转让条件是受法律法规严格限制的。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二、领有国有土地使用证；三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。”按照上述规定，甲学院不具备第一项规定的条件，没有履行第四项规定的义务，并且没有市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，无权转让A宗地的土地使用权。《城市房地产管理法》第三十九条第一款也对划拨土地使用权房地产转让作了类似的规定，虽然具体内容不同，但原则都是要有关部门批准，要补缴出让金。由于转让的非法性导致了转让的无效，因此乙并未取得A宗地的合法权利，这一前提决定了后续的乙和丙、丁之间转让行为的违法性。置换是转让的一种特殊形式。一般意义上的转让即买卖，出让方交付物或权利，受让方支付价款。而在置换中，一方在交付物或权利时，从另一方受领的不是价款，而是另一物或权利，表现为物或权利的交换，这种形式上的差别不能改变转让的本质，适用相关的法律调整当无异议。全面来看这一非法转让行为，乙在当中扮演了类似政府的角色将A宗地收回后再行出让，而甲在B地办学与在A地并无实质区别，且获得了相当可观的改善教学条件的资金，丙、丁从乙处获得黄金地段的价格也明显低于政府出让的价格，各方都有利可图，促成了这一非法交易。各方所获利益之和，正是A宗地由于用途发生改变而使土地使用权增加的价值，是国家流失的土地资产。关于对非法转让土地行为的处罚，按照《土地管理法》第七十三条及《土地管理法实施条例》第三十八条的规定，对拆除或没收非法转让土地上的建筑物没有疑义，但对违法所得的认定争议也比较大。对违法所得不但要没收，而且罚款的数额也依据其确定。违法所得即违法者通过违法行为获得的收益。本案中，甲的非法所得应是从乙处获得的资金和B宗地使用权的折价减去其原在A地的房产的折价；乙的非法所得是从丙、丁处得到的价款减去B宗地使用权的折价和给付甲的资金；丙、丁的非法所得是A宗地作为商服用地的市场价格减去其向乙支付的价款。

[律师回复] 房子登记在谁名下，就是谁的