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2024年购买商品房需要具备哪些证件?
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2024-07-12
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赵璐律师
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专家导读
“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。“两书”指《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
对于开发商来说，建好房产后需要进行上市交易。那么，开发商出售房产需要哪些条件啊?购房者购买商品房需要具备哪些证件?商品房具备哪些证件后，才能进项上市交易?购买没有全部证件的商品房会有什么后果?
购房中的“五证”“两书”是指什么
“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。“两书”指《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
1、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、“四至”范围等。
2、《建设用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目符合城市规划的法律凭证。
3、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
4、《建设工程施工许可证》(《建设工程开工证》)
建设单位开始进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
5、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性文件。
特别要提醒买房人的是，在查看“五证”的时候一定要看原件，复印件很容易造假。正式签订购房合同前，要看清楚您所购买(预购)的房屋是不是在销售(预售)范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
“两书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，一个是《商品房质量保证书》，另一个是《商品房使用说明书》。商品房竣工交付使用时，开发商未按规定发放“两书”的，将按建设部2000年3月29日令第77号第二十三条规定进行处罚：“企业在商品住宅销售中不按照规定发放两书的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款”。
《商品房质量保证书》约定的是商品房的保修范围、保修期限和保修责任。通常包括工程质量监督部门核验的等级、在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下各部件的保修期等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和买房人约定。《商品房质量保证书》作为商品房销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。
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商品房认购协议应当具备哪些内容？
商品房认购协议应当具备的内容包括房屋的备案号以及户型房屋相关的建筑面积，以及房屋价格的计算方式和具体的计算房款，除此之外，正式购买房屋的日期和预售许可证号都是需要明确的。
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房产纠纷
朋友在开封工作，后来买了房，可是发现房屋有很多问题，朋友想撤销备案，请问一下开封商品房购房合同撤销备案具体是什么样的？谢谢
[律师回复] 原则上已经房子已经在房管局备案就不能退换。如果遇到特殊情况时可以的。但需要的手续非常复杂。若要想换房，存在几个很重要的问题：
1、首先，在开发商那边，要和开发商协商一致，要开发商愿意给换才行，一般来说开发商不会看中新要想买的那套是否价格更高，就算可以多卖点钱，也没有本质区别，且不是另外增加一套销售，只是换而已，反倒是对比起开发商同意给换房而需要做的复杂的手续，开发商一般都是不愿意的。如果开发商同意给晋中之窗更换，那必须和开发商签订换房协议，这种协议没有房管局的标准格式，一般都是由开发商的律师拟定的。
2、不管是换房还是退房都需要撤销备案。而现在各地房管局均对撤销备案有非常严格的要求和审核。这个政策的初衷是防止有人恶性炒房。要撤销备案必须准备以下资料：
、购房合同原件及备案表原件；
、房款收据（发票）原件及复印件。如果是按揭需要出具首付款收据（发票）原件和复印件及银行的按揭结清证明。
、开发商和银行加盖鲜章同意撤销备案的《商品房备案撤销申请表》此表的格式可向房管局索要。
、购房者夫妻双方的身份证原件及复印件；
、与开发商签订的《换房协议》
、撤销备案（为什么要退房或换房的原因）的证明文件。（如采光不达标准或开发商销售时不实承诺的文件等，具体内容，可以向房管局直接咨询）
所有东西备齐后，夫妻双方及开发商工作人员持本人身份证原件及开发商开具的介绍信，亲自前往办理。
有些地方的房管局还会要求开发商先将原来那套房子的房款退给，才能撤销备案，如果是那样的话，就还要出具晋中之窗开发商退款给的支票复印件以及该张支票已经支取兑现的银行对帐单（银行需盖章），开发商如果退现金给，就要开发商提供支取该笔款项的证明了。(所以退款还是建议用支票的好)。
还有，说是按揭付款，那要撤销备案就必须结清按揭。换到了新的房屋里，再按照新房屋的价格等重新办理按揭。银行结清按揭后，会给出具盖章的结清证明，这个就是上面提到的撤销备案的必须资料之一。
因为撤销备案的资料需要的非常多和复杂，所以一般都需要很长的时间才能办理完毕备案撤销。少则半个多月，多则三四个月不定。比如晋中之窗银行对帐单往往就需要很长时间才能拿到。因为银行只有月底才出对帐单，就算月初支取这笔，也要月底才能打印出对帐单来。
等上诉所有东西齐备了，就去房管局办理撤销备案手续，房管局受理后，一般是七个工作日撤销成功。那时就可以重新选房，重新签约备案以及重新办理按揭了。
不过，如果办理撤销和重购，产权办理时间可能会相应推后一段时间，因为产权办理是要看备案信息的，所以不到备案信息最终确定的那天，是不会给办理产权的。不过如果备案撤销比较顺利，耗时不太长，应该是不影响的。如果你对开封商品房购房合同撤销备案还有疑问，欢迎进一步咨询。
1、首先，在开发商那边，要和开发商协商一致，要开发商愿意给换才行，一般来说开发商不会看中新要想买的那套是否价格更高，就算可以多卖点钱，也没有本质区别，且不是另外增加一套销售，只是换而已，反倒是对比起开发商同意给换房而需要做的复杂的手续，开发商一般都是不愿意的。如果开发商同意给晋中之窗更换，那必须和开发商签订换房协议，这种协议没有房管局的标准格式，一般都是由开发商的律师拟定的。
2、不管是换房还是退房都需要撤销备案。而现在各地房管局均对撤销备案有非常严格的要求和审核。这个政策的初衷是防止有人恶性炒房。要撤销备案必须准备以下资料：
、购房合同原件及备案表原件；
、房款收据（发票）原件及复印件。如果是按揭需要出具首付款收据（发票）原件和复印件及银行的按揭结清证明。
、开发商和银行加盖鲜章同意撤销备案的《商品房备案撤销申请表》此表的格式可向房管局索要。
、购房者夫妻双方的身份证原件及复印件；
、与开发商签订的《换房协议》
、撤销备案（为什么要退房或换房的原因）的证明文件。（如采光不达标准或开发商销售时不实承诺的文件等，具体内容，可以向房管局直接咨询）
所有东西备齐后，夫妻双方及开发商工作人员持本人身份证原件及开发商开具的介绍信，亲自前往办理。
有些地方的房管局还会要求开发商先将原来那套房子的房款退给，才能撤销备案，如果是那样的话，就还要出具晋中之窗开发商退款给的支票复印件以及该张支票已经支取兑现的银行对帐单（银行需盖章），开发商如果退现金给，就要开发商提供支取该笔款项的证明了。(所以退款还是建议用支票的好)。
还有，说是按揭付款，那要撤销备案就必须结清按揭。换到了新的房屋里，再按照新房屋的价格等重新办理按揭。银行结清按揭后，会给出具盖章的结清证明，这个就是上面提到的撤销备案的必须资料之一。
因为撤销备案的资料需要的非常多和复杂，所以一般都需要很长的时间才能办理完毕备案撤销。少则半个多月，多则三四个月不定。比如晋中之窗银行对帐单往往就需要很长时间才能拿到。因为银行只有月底才出对帐单，就算月初支取这笔，也要月底才能打印出对帐单来。
等上诉所有东西齐备了，就去房管局办理撤销备案手续，房管局受理后，一般是七个工作日撤销成功。那时就可以重新选房，重新签约备案以及重新办理按揭了。
不过，如果办理撤销和重购，产权办理时间可能会相应推后一段时间，因为产权办理是要看备案信息的，所以不到备案信息最终确定的那天，是不会给办理产权的。不过如果备案撤销比较顺利，耗时不太长，应该是不影响的。如果你对开封商品房购房合同撤销备案还有疑问，欢迎进一步咨询。
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快速解决“房产纠纷”问题
如何解释商品房购买合同备案
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 什么是商品房买卖合同备案
一:依据:
1、据我国相关法律
第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”
2、《城市房产开发管理条例》二十六条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”
3、《城市商品房预售管理办法》
第十条:“商品房预售,其中开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。而且开发企业应当自签约之日起30日内,需要向房地产管理部门和市、各县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
二:办理程序
房地产开发企业,需要自联机签约之日起30日内,向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记
1、在网上打印的商品房预售合同一式四份(而且双方当事人已签字或盖章);
2、网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书;
3、需要房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人(也可以是负责人身份证明书复印件、授权委托书原件各一份;
4、国有土地使用权证原件及复印件各一份;买受人身份证明复印件
包括:
(1)买受人为自然人的,提交身份证件的复印件;买受人为外省市自然人的,还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件;
(2)买受人为法人或其他组织的,提交经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明;
三:解答“房屋买卖合同备案之后,如何查询合同登记备案”这个问题。
（一）、购房合同是买房的重要手续和证明,是保护购房者自身权益的重要文件。只有经主管部门登记备案的购房合同,才能履行其合法效力。购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章,上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登陆武汉房地产市场信息网,键入相关信息查询合同登记备案情况,也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后,亲自前往该处了合同登记备案情况。
（二）、如果您在网上查询不到您的购房合同登记备案号,可能有两个原因。
第一种可能是网上信息更新不及时,那么您只要延后几天再查询即可;
第二种可能是您将合同编号当做合同登记备案号,不小心输错了号码。您应该了解的是:商品房购房合同第一页的合同编号并不是合同登记备案号,购房者上网查询时应该输入合同登记备案章上显示的号码,否则就可能会出现查询失败的情况。
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购买商品房合同备案怎样填写
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 什么是商品房买卖合同备案
一:依据:
1、据我国相关法律
第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”
2、《城市房产开发管理条例》二十六条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”
3、《城市商品房预售管理办法》
第十条:“商品房预售,其中开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。而且开发企业应当自签约之日起30日内,需要向房地产管理部门和市、各县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
二:办理程序
房地产开发企业,需要自联机签约之日起30日内,向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记
1、在网上打印的商品房预售合同一式四份(而且双方当事人已签字或盖章);
2、网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书;
3、需要房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人(也可以是负责人身份证明书复印件、授权委托书原件各一份;
4、国有土地使用权证原件及复印件各一份;买受人身份证明复印件
包括:
(1)买受人为自然人的,提交身份证件的复印件;买受人为外省市自然人的,还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件;
(2)买受人为法人或其他组织的,提交经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明;
三:解答“房屋买卖合同备案之后,如何查询合同登记备案”这个问题。
（一）、购房合同是买房的重要手续和证明,是保护购房者自身权益的重要文件。只有经主管部门登记备案的购房合同,才能履行其合法效力。购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章,上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登陆武汉房地产市场信息网,键入相关信息查询合同登记备案情况,也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后,亲自前往该处了合同登记备案情况。
（二）、如果您在网上查询不到您的购房合同登记备案号,可能有两个原因。
第一种可能是网上信息更新不及时,那么您只要延后几天再查询即可;
第二种可能是您将合同编号当做合同登记备案号,不小心输错了号码。您应该了解的是:商品房购房合同第一页的合同编号并不是合同登记备案号,购房者上网查询时应该输入合同登记备案章上显示的号码,否则就可能会出现查询失败的情况。
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购买预售商品房的具体流程
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、签订认购书签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。
(2)认购物业的楼层、户型、房号、面积。
(3)房价。包括单价、总价。
(4)付款方式。包括一次性付款、分期付款、按揭付款。
(5)认购条件。包括：定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
2、签订买卖契约购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
3、预售登记买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
4、签订管理公约，办理入住手续当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
5、办理产权过户，领房产证
二、怎样购买预售商品房
1、买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。在专业经纪人带领下，对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料，如产权证，房主的身份证等，经过比较后定下该房。
2、确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。
3、准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。
1、签订认购书签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。
(2)认购物业的楼层、户型、房号、面积。
(3)房价。包括单价、总价。
(4)付款方式。包括一次性付款、分期付款、按揭付款。
(5)认购条件。包括：定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
2、签订买卖契约购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
3、预售登记买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
4、签订管理公约，办理入住手续当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
5、办理产权过户，领房产证
二、怎样购买预售商品房
1、买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。在专业经纪人带领下，对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料，如产权证，房主的身份证等，经过比较后定下该房。
2、确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。
3、准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。
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出售商品房要具备哪几证?
开发商卖房，不管是预售还是现售，根据国家的规定来看，必须要先取得一定的证件，证明是符合卖房条件要求的才行。一般就要求提供开发商的营业执照、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房预售许可证。若是销售现房，则不需要最后那个预售许可证。
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房产纠纷
商品房销售需要具备什么条件
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件
商品房销售必须具备以下七个条件，包括：
(1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。
(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。
(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。
(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。
(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。
(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。
(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。
所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。
二、申请商品房预售许可证需要哪些材料
申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：
(一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份)
(二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件)
(三)相关报建批准文书
1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件)
2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸：
① 规划总平图(验原件后收8K复印件)
② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件)
3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件)
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：
1、工程施工合同(验原件后收复印件)
2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件)
(五)商品房预售方案(收原件)：
预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。
(六)其它需要的材料：
1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)
2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件)
3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。
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快速解决“房产纠纷”问题
商品房预售合同应具备哪些条款，签订购房合同注意什么
[律师回复]
一、商品房预售合同应具备那些条款签订预售合同前买方必须查验卖方是否获得销售许可证，否则卖方无权进行房屋预售，这样的房屋最好不要购买，以免日后出现纠纷。在确信卖方的房屋销售行为合法后，买方应当和卖方签订书面购房合同，其中必须包括：
（一）房屋的名称、坐落位置和编号。
（二）房屋价格，因为价格是以建筑面积来计算的，所以实测建筑面积的超出或小于暂测建筑面积部分是否需要重新结算。
（三）房屋面积和面积误差的处理。其中必须注明是否是建筑面积，是否包括共用分摊面积。还有暂测面积与实测面积的误差大于或小于一定比例时，买方拥有退房的权利。
（四）付款方式，双方应明确约定付款的时间表和每期付款数额；
（五）装修标准，双方还应约定房屋的装修和建材标准，以便在交付房屋时有所参照。（）交房时间，开发商必须于某个具体时间前交付房屋，否则应付违约责任，逾期超过多少天，购房者有权解除合同。以上都是预售合同所必须具备的重要条款，买卖双方还可以根据自己的实际情况来添加其他内容。
二、签订购房合同要注意什么如签定的合同是当地政府房地产主管部门统一印制的规范文本，只须审定填上去的细节是否规范、正确；若非规范文本，则应格外留意以下几方面：
首先，必须载明土地有偿取得的合法证件文号、依法进行预售的合法证件文号以及相关内容，以保证合同在法律上的有效性。
其次，按平等的原则规定双方的违约责任。由于房产商品的特殊性，合同中应尽量对面积、质量、付款、交房日期等违约处罚做出明确规定。
最后，要说明对未尽事项、额外的要求在不违反本协议的情况下可以另附补充协议。
一、商品房预售合同应具备那些条款签订预售合同前买方必须查验卖方是否获得销售许可证，否则卖方无权进行房屋预售，这样的房屋最好不要购买，以免日后出现纠纷。在确信卖方的房屋销售行为合法后，买方应当和卖方签订书面购房合同，其中必须包括：
（一）房屋的名称、坐落位置和编号。
（二）房屋价格，因为价格是以建筑面积来计算的，所以实测建筑面积的超出或小于暂测建筑面积部分是否需要重新结算。
（三）房屋面积和面积误差的处理。其中必须注明是否是建筑面积，是否包括共用分摊面积。还有暂测面积与实测面积的误差大于或小于一定比例时，买方拥有退房的权利。
（四）付款方式，双方应明确约定付款的时间表和每期付款数额；
（五）装修标准，双方还应约定房屋的装修和建材标准，以便在交付房屋时有所参照。（）交房时间，开发商必须于某个具体时间前交付房屋，否则应付违约责任，逾期超过多少天，购房者有权解除合同。以上都是预售合同所必须具备的重要条款，买卖双方还可以根据自己的实际情况来添加其他内容。
二、签订购房合同要注意什么如签定的合同是当地政府房地产主管部门统一印制的规范文本，只须审定填上去的细节是否规范、正确；若非规范文本，则应格外留意以下几方面：
首先，必须载明土地有偿取得的合法证件文号、依法进行预售的合法证件文号以及相关内容，以保证合同在法律上的有效性。
其次，按平等的原则规定双方的违约责任。由于房产商品的特殊性，合同中应尽量对面积、质量、付款、交房日期等违约处罚做出明确规定。
最后，要说明对未尽事项、额外的要求在不违反本协议的情况下可以另附补充协议。
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商品房购买合同备案有什么好处
[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 什么是商品房买卖合同备案
一:依据:
1、据我国相关法律
第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”
2、《城市房产开发管理条例》二十六条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”
3、《城市商品房预售管理办法》
第十条:“商品房预售,其中开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。而且开发企业应当自签约之日起30日内,需要向房地产管理部门和市、各县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
二:办理程序
房地产开发企业,需要自联机签约之日起30日内,向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记
1、在网上打印的商品房预售合同一式四份(而且双方当事人已签字或盖章);
2、网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书;
3、需要房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人(也可以是负责人身份证明书复印件、授权委托书原件各一份;
4、国有土地使用权证原件及复印件各一份;买受人身份证明复印件
包括:
(1)买受人为自然人的,提交身份证件的复印件;买受人为外省市自然人的,还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件;
(2)买受人为法人或其他组织的,提交经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书、或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明;
三:解答“房屋买卖合同备案之后,如何查询合同登记备案”这个问题。
（一）、购房合同是买房的重要手续和证明,是保护购房者自身权益的重要文件。只有经主管部门登记备案的购房合同,才能履行其合法效力。购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章,上面的号码即为合同登记备案号。购房者既可登陆武汉房地产市场信息网,键入相关信息查询合同登记备案情况,也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后,亲自前往该处了合同登记备案情况。
（二）、如果您在网上查询不到您的购房合同登记备案号,可能有两个原因。
第一种可能是网上信息更新不及时,那么您只要延后几天再查询即可;
第二种可能是您将合同编号当做合同登记备案号,不小心输错了号码。您应该了解的是:商品房购房合同第一页的合同编号并不是合同登记备案号,购房者上网查询时应该输入合同登记备案章上显示的号码,否则就可能会出现查询失败的情况。
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开发商从事商品房销售应具备什么条件
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件
商品房销售必须具备以下七个条件，包括：
(1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。
(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。
(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。
(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。
(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。
(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。
(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。
所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。
二、申请商品房预售许可证需要哪些材料
申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：
(一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份)
(二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件)
(三)相关报建批准文书
1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件)
2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸：
① 规划总平图(验原件后收8K复印件)
② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件)
3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件)
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：
1、工程施工合同(验原件后收复印件)
2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件)
(五)商品房预售方案(收原件)：
预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。
(六)其它需要的材料：
1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)
2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件)
3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。
一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件
商品房销售必须具备以下七个条件，包括：
(1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。
(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。
(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。
(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。
(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。
(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。
(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。
所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。
二、申请商品房预售许可证需要哪些材料
申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：
(一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份)
(二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件)
(三)相关报建批准文书
1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件)
2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸：
① 规划总平图(验原件后收8K复印件)
② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件)
3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件)
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：
1、工程施工合同(验原件后收复印件)
2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件)
(五)商品房预售方案(收原件)：
预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。
(六)其它需要的材料：
1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)
2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件)
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商品房交房具备哪些条件
1、必须要达到质量标准，并且要出具保修书，符合国家规定的竣工条件之后，才能够交付使用。2、想要达到交付的条件，消防、电梯、燃气还有规划、环保等方面，都需要由有关部门进行检验，要颁发竣工验收证书才算合格，之后才能够具备交付的条件。3、有施工单位签署的保修书，同时工程验收方合格之后才能够交付使用。
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房产纠纷
开发商从事商品房销售应具备哪些条件
[律师回复] 您好，针对您的开发商从事商品房销售应具备哪些条件问题解答如下,
一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件
商品房销售必须具备以下七个条件，包括：
(1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。
(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。
(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。
(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。
(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。
(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。
(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。
所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。
二、申请商品房预售许可证需要哪些材料
申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：
(一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份)
(二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件)
(三)相关报建批准文书
1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件)
2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸：
① 规划总平图(验原件后收8K复印件)
② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件)
3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件)
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：
1、工程施工合同(验原件后收复印件)
2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件)
(五)商品房预售方案(收原件)：
预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。
(六)其它需要的材料：
1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)
2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件)
3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。
一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件
商品房销售必须具备以下七个条件，包括：
(1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。
(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。
(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。
(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。
(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。
(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。
(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。
所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。
二、申请商品房预售许可证需要哪些材料
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1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件)
2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸：
① 规划总平图(验原件后收8K复印件)
② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件)
3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件)
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：
1、工程施工合同(验原件后收复印件)
2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件)
(五)商品房预售方案(收原件)：
预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。
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快速解决“房产纠纷”问题
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商品房销售必须具备以下七个条件，包括：
(1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。
(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。
(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。
(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。
(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。
(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。
(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。
所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。
二、申请商品房预售许可证需要哪些材料
申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：
(一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份)
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1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件)
2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸：
① 规划总平图(验原件后收8K复印件)
② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件)
3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件)
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：
1、工程施工合同(验原件后收复印件)
2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件)
(五)商品房预售方案(收原件)：
预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。
(六)其它需要的材料：
1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)
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商品房销售必须具备以下七个条件，包括：
(1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。
(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。
(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。
(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。
(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。
(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。
(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。
所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。
二、申请商品房预售许可证需要哪些材料
申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：
(一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份)
(二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件)
(三)相关报建批准文书
1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件)
2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸：
① 规划总平图(验原件后收8K复印件)
② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件)
3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件)
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：
1、工程施工合同(验原件后收复印件)
2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件)
(五)商品房预售方案(收原件)：
预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。
(六)其它需要的材料：
1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)
2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件)
3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。
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你好，我最近看好了一处房子，准备签合同，对这方面不是很了解，请问商品房认购书购房合同具体有什么区别？
[律师回复] 商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议，等等，且大量地出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。很多购房者分不清认购书和购房合同。那么，如何区分认购书与购房合同?实际中认购书纠纷时有发生，如何避免商品房认购书纠纷?
一、如何区分认购书与购房合同
区分的关键是出卖人已经按照约定收受购房款。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定突破了预约具备本约内容即构成本约的一般理论，认为即使商品房买卖认购书具有买卖合同的内容（预约的确定力强度达到本约），但仍不能认为该商品房买卖认购书的实质已经是买卖合同。要直接认定以商品房买卖认购书的名义签订的合同（预约）为房屋买卖合同，必须有买受人交付购房款的行为以及出卖人收受购房款的行为。
二、如何避免商品房认购书纠纷
购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。
签补充协议在购房交易中很有必要。上面我们为大家介绍了“如何区分认购书与购房合同”以及“如何避免商品房认购书纠纷”，购房者可以了解一下。要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益，购房者一定看清楚补充协议的条款。
一、如何区分认购书与购房合同
区分的关键是出卖人已经按照约定收受购房款。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条规定突破了预约具备本约内容即构成本约的一般理论，认为即使商品房买卖认购书具有买卖合同的内容（预约的确定力强度达到本约），但仍不能认为该商品房买卖认购书的实质已经是买卖合同。要直接认定以商品房买卖认购书的名义签订的合同（预约）为房屋买卖合同，必须有买受人交付购房款的行为以及出卖人收受购房款的行为。
二、如何避免商品房认购书纠纷
购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。
签补充协议在购房交易中很有必要。上面我们为大家介绍了“如何区分认购书与购房合同”以及“如何避免商品房认购书纠纷”，购房者可以了解一下。要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益，购房者一定看清楚补充协议的条款。
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2024什么是商品房认购书？
商品房认购书是一种书面凭证，一般是在买卖双方签订商品房预售合同或者商品房买卖合同之前签订的。其内容是对商品房买卖的相关事宜进行了初步的协商约定，同时开发商会通过商品房认购书中的内容约定，向购房者收取一定费用作为之后签订商品房预售合同或者商品房买卖合同 担保。
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房产纠纷
商品房现售备案证明由哪个出具
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、商品房现售的概念。房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。
2、商品房现售的特点。商品房现售开发商出售的房屋必须经过合格的验收，商品房现售与商品房预售不同，商品房现售直接与开发商签订房屋买卖合同，而商品房预售一般签订预售合同。商品房现售与商品房预售相比较，没有那么高的风险。
1、现在很多地方施行了与房管局的联网签订合同，这种情况下有些地方是在生成正式合同后，就电子备案了。房管局的电子系统和登记薄里都会有纪录。
2、手签合同备案，一般是开发商持合同到房管局或者权属登记中心手工案备，房管局或者权属登记中心在其中一本合同上(一般购房合同是一式四份或者一式三份)加盖房管局的备案专用章。这时也算是备案了。
备案合同一般不给用户的，因为办理按揭、抵押、分户产权都要用到备案合同，备案合同最后是要作为房产档案交回房管局存档的，而期间的手续一般是开发商在代办。
你要确定是否备案直接上房管局查询就行了。
在商品房销售中，房地产开发企业和购买者通常将商品房现售称为现房买卖。现房是指已经经过工程质量监督部门验收，并且已经取得质理合格证明文件，可以交付使用的商品房。简单地说，商品房现售就是销售现房，销售能立即使用的商品房。购买者购买了现房以后，能够马上居住、营业或者从事其他活动。那么商品房现售需要具备哪些条件呢？《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售，应当符合以下条件：
1、现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4、已通过竣工验收；
5、拆迁安置已经落实；
6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7、物业管理方案已经落实。
在这七个条件中，前三个条件都是对商品房现售的卖方的要求，要求卖方即房地产开发企业具备一定的资格，拥有一定的证明文件。国家对商品房现售的要求是必须取得竣工验收合格证明，但是有些地方法规在此基础上提高了标准，例如要求房地产开发企业要想现售商品房，必须已取得商品房的初始登记的房地产证(大产证)，没有取得大产证的新建商品房销售行为一律视为商品房预售。
1、商品房现售的概念。房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。
2、商品房现售的特点。商品房现售开发商出售的房屋必须经过合格的验收，商品房现售与商品房预售不同，商品房现售直接与开发商签订房屋买卖合同，而商品房预售一般签订预售合同。商品房现售与商品房预售相比较，没有那么高的风险。
1、现在很多地方施行了与房管局的联网签订合同，这种情况下有些地方是在生成正式合同后，就电子备案了。房管局的电子系统和登记薄里都会有纪录。
2、手签合同备案，一般是开发商持合同到房管局或者权属登记中心手工案备，房管局或者权属登记中心在其中一本合同上(一般购房合同是一式四份或者一式三份)加盖房管局的备案专用章。这时也算是备案了。
备案合同一般不给用户的，因为办理按揭、抵押、分户产权都要用到备案合同，备案合同最后是要作为房产档案交回房管局存档的，而期间的手续一般是开发商在代办。
你要确定是否备案直接上房管局查询就行了。
在商品房销售中，房地产开发企业和购买者通常将商品房现售称为现房买卖。现房是指已经经过工程质量监督部门验收，并且已经取得质理合格证明文件，可以交付使用的商品房。简单地说，商品房现售就是销售现房，销售能立即使用的商品房。购买者购买了现房以后，能够马上居住、营业或者从事其他活动。那么商品房现售需要具备哪些条件呢？《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售，应当符合以下条件：
1、现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4、已通过竣工验收；
5、拆迁安置已经落实；
6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7、物业管理方案已经落实。
在这七个条件中，前三个条件都是对商品房现售的卖方的要求，要求卖方即房地产开发企业具备一定的资格，拥有一定的证明文件。国家对商品房现售的要求是必须取得竣工验收合格证明，但是有些地方法规在此基础上提高了标准，例如要求房地产开发企业要想现售商品房，必须已取得商品房的初始登记的房地产证(大产证)，没有取得大产证的新建商品房销售行为一律视为商品房预售。
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快速解决“房产纠纷”问题
食品商标申请需要具备什么条件
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 食品商标申请流程有哪些
第一步是确定商标的注册范围，并进行预先检索。商标的注册范围要根据《类似商品和服务区分表》列明的类别和商品名称来选定，选定范围后，建议进行商标检索，以评估商标注册申请是否有被驳回的风险，如果有，可以在申请注册前及时修改商标。
第二步是向商标局提交商标注册申请文件。申请文件包括：商标注册申请书、申请人的主体资格证明资料，委托知识产权代理机构提交的，还应提交授权委托书。
第三步是商标局受理并审查。商标局受理后会进行形式审查和实质审查，形式审查主要审查申请人的名称、地址、商标图样、指定商品和服务。实质审查主要审查商标是不是《商标法》规定的禁止注册和禁止使用的标识、是否与在先申请或注册的相同或近似商标相冲突。
第四步是公告。通过审查的，商标局会予以公告，公告期为3个月，在先权利人和利害关系人在这个期间可以对商标申请提出异议。
第五步是核准注册。在公告期内没有人提出异议的，商标局就会核准注册，并下发《商标注册证书》。
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代购商品侵权商标权具体应该如何申诉
[律师回复] 您好，关于代购商品侵权商标权具体应该如何申诉这个问题，我的解答如下,
1、原则上代购者没有过错，可以向提讼，由直接侵权者赔偿。
2、代购行为本身并不涉及侵权。这里涉及到商标权权利用尽的法律问题：商标注册人或者被许可人使用注册商标的商品销售以后，他人再次销售的，无需获得商标注册人的许可，也就不视为侵犯商标专用权。
3、如果使用注册商标的商品是他人未经商标注册人许可而投放市场的，则不存在权利用尽。如果被许可人超过许可合同的范围使用，超过范围部分的商品不适用权利用尽原则;那么，这种情况下，就会涉嫌商标侵权。
4、还有，未经商标权人授权，擅自使用商标进行宣传，会涉嫌侵犯著作权，尤其是一些图形商标。该商标设计完成之日，自动获得著作权法的保护。
5、在商标侵权诉讼中，证据结构由三大部分组成：
一、权利证据：用以证明权利人对商标享有专用权或商标许可使用权。
(1)商标注册人的，应当提交证明其商标权真实有效的文件，包括商标注册证。
(2)被商标许可人等利害关系人的，应提交注册商标使用许可合同、在商标局备案的材料及商标注册证复印件。未经备案的应当提交商标注册人的证明，或者证明其享有权利的其他证据。
(3)商标财产权利的继承人的，应当提交已经继承或者正在继承的证据材料。此外，上述三类人还要提供自己的身份信息或企业的基本信息，以证明个人或公司就是商标权利证明上的权利人。
(4)如果商标是驰名商标、著名品牌或中华老字号等享有一定影响力和知名度的商品，还要提供驰名商标认定材料、著名品牌证明或中华老字号的证明材料等证据。
(5)权利人商品的销售情况、广告宣传情况等资料，以证明权利人的商标权一直在使用中。
二、侵权证据：用以证明侵权人已经实施或者即将实施侵犯商标权的行为。
(1)侵权的商品实物
(2)购买侵权商品的发票
(3)公证了购买侵权商品过程的公证书
三、赔偿证据：用以证明其提出的赔偿数额有事实依据。原告应当提交能证明其提出的赔偿数额的证据。
一般分为两种：
(1)侵权人在侵权期间因侵权所获得的利益的证据。
(2)被侵权人在被侵权期间因被侵权所受到的损失的证据。包括被侵权人为制止侵权行为所支付的合理费用的发票(如鉴定费、公证费、律师费、工商查档费等等)等证据。由于在实践中，权利人很难直接举证损失金额或者侵权人的非法获益，所以赔偿数额一般都由进行裁定。
1、原则上代购者没有过错，可以向提讼，由直接侵权者赔偿。
2、代购行为本身并不涉及侵权。这里涉及到商标权权利用尽的法律问题：商标注册人或者被许可人使用注册商标的商品销售以后，他人再次销售的，无需获得商标注册人的许可，也就不视为侵犯商标专用权。
3、如果使用注册商标的商品是他人未经商标注册人许可而投放市场的，则不存在权利用尽。如果被许可人超过许可合同的范围使用，超过范围部分的商品不适用权利用尽原则;那么，这种情况下，就会涉嫌商标侵权。
4、还有，未经商标权人授权，擅自使用商标进行宣传，会涉嫌侵犯著作权，尤其是一些图形商标。该商标设计完成之日，自动获得著作权法的保护。
5、在商标侵权诉讼中，证据结构由三大部分组成：
一、权利证据：用以证明权利人对商标享有专用权或商标许可使用权。
(1)商标注册人的，应当提交证明其商标权真实有效的文件，包括商标注册证。
(2)被商标许可人等利害关系人的，应提交注册商标使用许可合同、在商标局备案的材料及商标注册证复印件。未经备案的应当提交商标注册人的证明，或者证明其享有权利的其他证据。
(3)商标财产权利的继承人的，应当提交已经继承或者正在继承的证据材料。此外，上述三类人还要提供自己的身份信息或企业的基本信息，以证明个人或公司就是商标权利证明上的权利人。
(4)如果商标是驰名商标、著名品牌或中华老字号等享有一定影响力和知名度的商品，还要提供驰名商标认定材料、著名品牌证明或中华老字号的证明材料等证据。
(5)权利人商品的销售情况、广告宣传情况等资料，以证明权利人的商标权一直在使用中。
二、侵权证据：用以证明侵权人已经实施或者即将实施侵犯商标权的行为。
(1)侵权的商品实物
(2)购买侵权商品的发票
(3)公证了购买侵权商品过程的公证书
三、赔偿证据：用以证明其提出的赔偿数额有事实依据。原告应当提交能证明其提出的赔偿数额的证据。
一般分为两种：
(1)侵权人在侵权期间因侵权所获得的利益的证据。
(2)被侵权人在被侵权期间因被侵权所受到的损失的证据。包括被侵权人为制止侵权行为所支付的合理费用的发票(如鉴定费、公证费、律师费、工商查档费等等)等证据。由于在实践中，权利人很难直接举证损失金额或者侵权人的非法获益，所以赔偿数额一般都由进行裁定。
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商品房购买合同备案时间需要多久？
[律师回复] 您好，关于商品房购买合同备案时间需要多久？这个问题，我的解答如下, 商品房购买合同备案也就是商品房预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。物权法第20条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记时需要先将契税和印花税交完，办理预告登记的时候还需要交纳80元的预告登记费。整个办理时间也就是前后15分钟就能完成了。需要夫妻双方本人亲自到场的。
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什么是商品房认购书2024
购房者在选中了商品房之后，一般开发商会要求购房者先订下来，这个时候双方就会签订认购书，但商品房认购书很多时候并不等同于商品房买卖合同。其中，仅仅是约定购房者交付的定金、预定的商品房情况、什么时间内支付首付款等等内容。
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房产纠纷
未签订购房合同，商品房可以备案吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 戴雪诉华公司商品房订购协议定金纠纷案
购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
对此案有一些不太一致的其他看法。
此案从预约的角度分析，其实更简单。订购协议属于预约，存在预约只是将来签订本约的可能性，但并不是一定会签订本约是否签订本约，当事人仍然需要协商谈判，协商后无法达成一致，最后不签订本约即本案中的商品房预售合同，并不需要承担违反预约的责任。因此，开发商要没收定金也就没有依据。当然如果预约当事人是恶意中断协商，或拒绝协商，也应承担违反预约的违约责任。
对于订购协议中的定金的性质，理论上也有各种看法。有人认为应该禁止此类定金。
在现实中，有些开发商可能会制造不能签订正式合同的借口，一般个人消费者没有保留证据的意识，发生纠纷就说不清楚、无法举证，可能遭遇败诉。
因此在签订订购协议之后，在约定的时间内购房者一定要到约定的签约地与开发商进行协商，对此过程应留下记录，比如录音、照片等，当然最好是在协商过程中要求开发商的工作人员能亲笔写下一些文字，以反映协商的过程。
原告：戴雪。
被告：省工业园区际城市发展有限公司。
原告戴雪因与被告江苏省际城市发展有限公司(以下简称华公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民提讼。
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快速解决“房产纠纷”问题
开发商具备什么条件才能进行商品房预售
[律师回复] 您好，针对您的开发商具备什么条件才能进行商品房预售问题解答如下,
1、开发商已交付全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证;
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期(保障工程建设的稳定性和如期交房)。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明(保障项目合法)。
1、开发商已交付全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证;
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期(保障工程建设的稳定性和如期交房)。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明(保障项目合法)。
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开发商具备哪些前提才能进行商品房预售
[律师回复] 对于开发商具备哪些前提才能进行商品房预售这个问题，解答如下,
1、开发商已交付全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证;
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期(保障工程建设的稳定性和如期交房)。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明(保障项目合法)。
1、开发商已交付全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证;
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期(保障工程建设的稳定性和如期交房)。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明(保障项目合法)。
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开发商具备哪些要求才能进行商品房预售
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、开发商已交付全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证;
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期(保障工程建设的稳定性和如期交房)。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明(保障项目合法)。
1、开发商已交付全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证;
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期(保障工程建设的稳定性和如期交房)。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明(保障项目合法)。
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