企业政府拆迁补偿涉及税种有哪些

最新修订 | 2024-07-10
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专家导读 1、关于企业所得税。企业取得“搬迁补偿收入”除了涉及企业所得税外,还涉及营业税金及附加、土地增值税和印花税等3个税种。关于土地增值税。建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
企业政府拆迁补偿涉及税种有哪些

一、企业政府拆迁补偿涉及税种

1、营业税

《营业税暂行条例》第一条规定:“在中华人民共和国国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳营业税。”和《营业税税目注释》第八条:转让无形资产,是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。本税目的征收范围包括:转让土地使用权。”所以A公司出售土地使用权应缴纳营业税。

《关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定:“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”

一些地方的税务机关自行制定了一些搬迁补偿款项营业税税务处理的规定。例如福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》(闽地税发[2004]63号)规定:拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋,不论其以何种方式结算价款,均属于营业税的征税范围,应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支,不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋,除下列两种情况外,均应征收营业税。被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费,暂免征收营业税。被拆迁个人因自用普通住房拆迁,所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换,暂免征收营业税。

建议公司在收取政府拨给的拆迁补偿时,应及时与税务主管部门沟通确定如何处理缴纳营业税。

2、企业所得税

贵公司收到政府拆迁款所得税如何处理,请参见《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》财企[2005]123号和《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》财税[2007]61号。

3、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第8条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定:此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定,符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

企业政府拆迁补偿涉及税种主要有如上介绍的几种税费,包括营业税、企业所得税以及土地增值税三种。这三种的征收方式以及征收金额都是有着法律法规明确进行规定的,其中土地增值税由于是政府拆迁行为所以不予增收,但是营业税以及企业所得税都是需要征收的,征收标准按照上文中提到的进行。

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第一个纳税年度为1月1日到终止生产经营之日,
第二个纳税年度为终止生产经营之日到注销税务登记之日。  
1.
第一个纳税年度  企业在年度中间终止生产经营,按照公司法、企业破产法等规定需要进行清算的,依据企业所得税法
第五十五条规定,应将终止生产经营当年度1月1日至实际经营终止之日作为一个纳税年度,于实际经营终止之日起60日内完成当年度企业所得税汇算清缴,结清当年度应缴(应退)企业所得税税款。  
2.
第二个纳税年度  进入清算期的企业应对清算事项,报主管税务机关备案。企业应当自终止生产经营活动开始清算之日起15日内向主管税务机关提交《企业清算所得税事项备案表》并附送以下备案资料:  (
1)纳税人终止正常生产经营活动并开始清算的证明文件或材料。  (
2)管理人或清算组联络人员名单及联系方式。  (
3)清算方案或计划书。  (
4)欠税报告表。  
3.企业在清算期内取得来源于我国境外的所得,仍须依据《财政部、国家税务总局关于企业境外所得税收抵免有关问题的通知》(财税〔2009〕125号)的相关规定,按照分国(地区)不分项原则,采取“抵免法”,计算按照我国税法计算的在我国境内应补缴的企业所得税税额。  
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第一条第(五)项规定,贷款服务,是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金取得的收入,包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入,以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入,按照贷款服务缴纳增值税。根据财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》
第二十七条第(六)项规定,购进贷款服务一方不能抵扣进项税。
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19.3%,由于所开发的项目属于普通标准住宅,因此按照税收政策规定免征土地增值税。
主管税务机关受理后,通过逐项审核,确认该企业利息扣除超过当地商业银行同期同类贷款年利率加上浮后为9%的标准,因此,应调减扣除项目金额。经从新计算,该清算项目土地增值税的增值率已超过20%,应缴纳土地增值税。
针对审核结果,企业财务负责人认为,信托公司属于金融机构,企业根据信托合同所支付的信托收益应当据实扣除,不认同税务机关的纳税调整结果。
二、政策依据及法理分析
近年来,由于国家进一步加大了对房地产市场的宏观调控力度,金融企业在对房地产开发企业的资金支持规模、力度等方面都在减小,一些房地产开发企业由于资金短缺,不得不另劈溪径选择其他的融资渠道,而信托筹资就是其中之一。针对本案例来说,为了准确把握和正确执行税收政策,我们必须弄清以下三个关键性问题:
(一)土地增值税计算时的利息扣问题有明确具体的规定
1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定:财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
2、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文规定:财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
3、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知中规定:审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
上述相关政策规定,明确了土地增值税在计税中的利息扣除标准问题,即:财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过“按商业银行”同类同期贷款利率计算的金额。
(二)弄清信托公司与商业银行的区别
《中华人民共和国信托法》所称信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。即大家常说的“受人之托,代人理财”。根据经营业务的性质,信托公司属广义上的金融机构,但他与各类银行等专业金融机构相比,不管是金融政策、经营范围等都存在较大的差异,具有的特殊性。根据中国银行业监督管理委员会发布的《信托公司管理办法》规定:信托公司不得开展除同业拆入业务以外的其他负债业务。即没有吸收负债性质的信托存款来发放贷款的业务。
商业银行的概念是区分于银行和投资银行的,是一个以营利为目的,以多种金融负债筹集资金,多种金融资产为经营对象,具有信用创造功能的金融机构。商业银行的业务主要集中在吸收公众存款,发放贷款业务,即以较低的利率借入存款,以较高的利率放出贷款,存贷款之间的利差就是商业银行的主要利润。
由于信托公司没有吸收负债性质的存款来发放贷款的业务,在实际经营业务中大多表现为兼具股权和债权性质的投资,因此,从税收政策上来讲,信托公司是金融机构,但他不是银行,更不属于“商业银行”性质。
(三)利息扣除在不同的税种征管上有不同的规定,要准确把握,不能混淆
企业财务费用中的利息计税扣除问题,主要反映在企业所得税和土地增值税的计税扣除上。从企业所得税上计税扣除的规定来看,所有规定表述的都是按照不超过“金融企业”同期同类贷款利率计算的数额,这当中的“金融企业”就包括了包括银行、财务公司、信托公司等,也就是说,在企业所得税的计税利息扣除上,凡支付给“金融企业”的利息都可全额在所得税前据实扣除,不作纳税调整。而土地增值税中的计税扣除,都表述的是最高不能超过按“商业银行”同类同期贷款利率计算的金额。凡支付给非银行金融企业的利息支出,必须与“商业银行”同期同类贷款利率相比对,对超过部分要作纳税调整。因此,利息扣除在不同的税种征管上有不同的规定,要准确把握,不能混淆。
三、结论:
根据上述分析,主管税务机关对本案例的税务处理是正确的。
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