土地使用权禁止转让有哪些规定？

[律师回复] 您好，关于合同上写禁止转让能转让吗这个问题，我的解答如下, 我国《合同法》第七十九条 【债权的转让】债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
(一)根据合同性质不得转让;
(二)按照当事人约定不得转让;
(三)依照法律规定不得转让。
第八十条 【债权转让的通知义务】债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条 【从权利的转移】债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 哪些合同权利禁止转让
由于合同权利转让本质是一种交易行为，从鼓励交易，增加社会财富的角度出发，应当允许绝大多数合同债权转让，无论单务合同中的权利，还是双务合同中的权利，只要不违反法律的强行性规定和社会公共道德，均应允许其转让。但，法律有时基于社会政策和保护社会公共秩序的需要时，合同债权的让与范围仍作一定的限制。世界各国关于债权可让与性的规定，一般对于可让与债权不作明文列举规定，而是特别地明文规定何种债权禁止让与。我国《合同法》在其第79条明确规定三类合同不得转让。
1、根据合同性质不得转让的合同权利
此类权利所基于产生的合同，一般具有特殊性，是基于合同关系当事人之间的特殊信赖关系而产生的合同，因而此合同内容仅针对该特定的当事人才具有意义，才符合当事人订立合同的预期目的。这种合同的权利如果发生转让，将会使合同关系当事人的订约目的落空，因而一般不允许转让。这种根据合同性质不得让与的权利，一般包括基于个人信任关系而发生的合同债权、专为特定债权人利益而存在的合同债权、债权、属于从权利的债权。
2、按照当事人的约定不得转让的合同权利
根据合同自由原则，当事人可以在不违反法律的强行性规定和公序良俗的前提下，自由约定合同的内容。因而，当事人在合同中可以特别地约定禁止相对方转让合同权利的内容。该约定同其他条款一样，成为合同的内容，具有法律效力。此种合同债权不具有可让与性。
禁止让与的约定属于民法上的意思表示，应适用民法有关意思表示的规定。该约定可以以口头方式进行，也可以以书面方式。但此种约定仅具有债权的效力，不具有对抗善意第三人的效力。任何一方违反此约定而转让合同权利，将构成违约行为。这种禁止让与的意思表示可以在合同成立时在原合同中约定，也可以合同成立后单独为意思表示，但必须是在合同权利转让之前，否则如果在合同权利转让之后再作约定，这种约定不影响合同权利转让的效力。因为当事人之间的约定只要不违反强行法的规定，理应有效，但该约定仅具有债权效力，并且由于其不具有公示性，仅对当事人有拘束力，对不知情的善意受让人，本着对信赖保护的原则精神，应认为受让人可以取得合同权利。
3、依照法律规定不得转让的合同权利
我国《合同法》没有明确规定何种合同权利禁止让与，所以依照法律规定不得转让的合同权利，是指《合同法》以外的其他法律中关于合同权利禁止让与的规定。例如我国《担保法》第61规定，最高额抵押的主合同债权不得转让。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《城市房地产管理法》第三十八条规定以下房地产不得转让：
(1)以出让方式取得土地使用权不符合转让房地产条件的;
(2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)依法收回土地使用权的;
(4)共有房地产未经其他共有人书面同意的;
(5)房地产权属有争议的;
(6)未依法登记领取房地产权属证书的;
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《城市房地产管理法》第三十八条规定以下房地产不得转让：
(1)以出让方式取得土地使用权不符合转让房地产条件的;
(2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)依法收回土地使用权的;
(4)共有房地产未经其他共有人书面同意的;
(5)房地产权属有争议的;
(6)未依法登记领取房地产权属证书的;
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

[律师回复] 《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些 当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。还有的当事人在买 卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移。

[律师回复] 您好，关于股权转让有什么禁止规定吗这个问题，我的解答如下, 股权转让有什么禁止规定吗
1、新《公司法》第141条规定，对于股份有限公司，发起人持有本公司股份自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。
公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。
2、公司法及其他法律法规规定不得从事营利性活动的主体，不得受让公司股份，如商业银行不得向非银行金融机构和企业投资;
3、中国公民个人不能作为中外合资(合作)有限公司的股东;
《公司法》定：股东大会召开前二十日内或者公司决定分配股利的基准日前五日内，不得进行前款规定的股东名册的变更登记。但是，法律对上市公司股东名册变更登记另有规定的，从其规定。
第一百四十已条　发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。
公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。
第一百四十二条　公司不得收购本公司股份。但是，有下列情形之一的除外：
(一)减少公司注册资本;
(二)与持有本公司股份的其他公司合并;
(三)将股份奖励给本公司职工;
(四)股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议，要求公司收购其股份的。
通过上述规定，公司法对股权转让进行了限制。
对于所有股东来说，在股东大会召开前二十日内或者公司决定分配股利的基准日前五日内，不得进行股东名册的变更登记。该规定目的是为防止个别股东利用股票转让分散或集中表决权，以达到操纵股东大会的目的以及为了使股利分配能够顺利进行，避免发生不必要的纠纷。
对于公司发起人、董事、监事、高级管理人员来说，其持有的公司股份不能任意转让。发起人持有的本公司股份，须在公司成立之日起一年后方可转让。公司董事、监事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份须在公司股票上市交易之日起一年后方可转让。离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。
对于公司来说，公司本不得收购本公司股份，只有存在第一百四十二条中规定的四种情形时，公司方可收购本公司的股份。公司因减少公司注册资本、与持有本公司股份的其他公司合并或将股份奖励给本公司职工而收购本公司股份的，应当经股东大会决议。因减少公司注册资本而收购本公司股份的，应自收购之日起十日内注销;因与持有本公司股份的其他公司合并和因股东对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议，要求公司收购其股份而收购本公司股份的，应在六个月内转让或注销。公司欲将股份奖励给本公司职工而收购本公司股份时，不得超过本公司已发行股份总额的百分之五;用于收购的资金应当从公司的税后利润中支出;所收购的股份应在一年内转让给职工。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 股权转让有什么禁止规定吗
1、新《公司法》第141条规定，对于股份有限公司，发起人持有本公司股份自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。
公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。
2、公司法及其他法律法规规定不得从事营利性活动的主体，不得受让公司股份，如商业银行不得向非银行金融机构和企业投资;
3、中国公民个人不能作为中外合资(合作)有限公司的股东;
《公司法》定：股东大会召开前二十日内或者公司决定分配股利的基准日前五日内，不得进行前款规定的股东名册的变更登记。但是，法律对上市公司股东名册变更登记另有规定的，从其规定。
第一百四十已条　发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交易所上市交易之日起一年内不得转让。
公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定。
第一百四十二条　公司不得收购本公司股份。但是，有下列情形之一的除外：
(一)减少公司注册资本;
(二)与持有本公司股份的其他公司合并;
(三)将股份奖励给本公司职工;
(四)股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议，要求公司收购其股份的。
通过上述规定，公司法对股权转让进行了限制。
对于所有股东来说，在股东大会召开前二十日内或者公司决定分配股利的基准日前五日内，不得进行股东名册的变更登记。该规定目的是为防止个别股东利用股票转让分散或集中表决权，以达到操纵股东大会的目的以及为了使股利分配能够顺利进行，避免发生不必要的纠纷。
对于公司发起人、董事、监事、高级管理人员来说，其持有的公司股份不能任意转让。发起人持有的本公司股份，须在公司成立之日起一年后方可转让。公司董事、监事、高级管理人员在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五;所持本公司股份须在公司股票上市交易之日起一年后方可转让。离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。
对于公司来说，公司本不得收购本公司股份，只有存在第一百四十二条中规定的四种情形时，公司方可收购本公司的股份。公司因减少公司注册资本、与持有本公司股份的其他公司合并或将股份奖励给本公司职工而收购本公司股份的，应当经股东大会决议。因减少公司注册资本而收购本公司股份的，应自收购之日起十日内注销;因与持有本公司股份的其他公司合并和因股东对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议，要求公司收购其股份而收购本公司股份的，应在六个月内转让或注销。公司欲将股份奖励给本公司职工而收购本公司股份时，不得超过本公司已发行股份总额的百分之五;用于收购的资金应当从公司的税后利润中支出;所收购的股份应在一年内转让给职工。

[律师回复] 您好，关于法律禁止转让的股权有什么这个问题，我的解答如下, 股权转让的标的是否符合法律规定
股权转让合同约定转让的股份或者股权必须是依法可以转让的，如果转让的标的是法律禁止转让的，该股权转让行为就应当认定无效。在我国，目前法律禁止转让的股权主要有以下几种：
(1)根据公司法第141条的规定，股份有限公司发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起三年内不得转让;公司董事、监事、经理持有的本公司股份在任职期间内不得转让。从法条语义来分析，发起人持有的三年内不得转让的股份，不仅指在公司设立时发起人所持有的股份，同时还包括公司设立后因公司增加注册资本而新增的股份。对发起人转让股权的限制及于发起人的继承人或通过合并、分立而概括承受其权利义务关系的法人。
(2)根据《定向募集股份有限公司内部职工持股暂行规定》，公司内部职工股禁止在配售后三年内禁止转让。禁止转让是指不得向任何人转让，包括本公司的内部职工。当然，如果出现了内部股份持有人脱离公司、死亡以及其他特殊情况时，可以不受三年期限的限制，股份持有人可以将股份转让给公司的其他职工，也可以由公司收购。
(3)根据《证券法》第91条的规定，在上市公司收购中，收购人对所持有的被收购的上市公司的股票，在收购行为完成后的六个月内不得转让。

[律师回复] 您好，关于土地使用转让金的转让条件这个问题，我的解答如下, 另外，可以转让除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：
1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件
(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(2)领有国有土地使用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合同的产权证明;
(4)经有批准权的人民政府审批。

[律师回复] 您好，关于土地使用转让金的转让条件这个问题，我的解答如下, 另外，可以转让除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：
1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件
(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(2)领有国有土地使用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合同的产权证明;
(4)经有批准权的人民政府审批。

[律师回复] 解答如下, 国有土地使用权出让与转让的区别主要如下：
1、主体不同
出让主体是国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施转让主体是取得国有土地使用权的土地使用者。
2、转移条件与程序不同
出让条件无限制，签订出让合同，缴纳出让金，即可办证转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。
3、行为性质不同
根据物权理论，出让属于他物权设定转让属于他物权转移。
4、交易市场不同

[律师回复] 您好，关于法律禁止转让的股权包括哪些这个问题，我的解答如下, 股权转让的标的是否符合法律规定
股权转让合同约定转让的股份或者股权必须是依法可以转让的，如果转让的标的是法律禁止转让的，该股权转让行为就应当认定无效。在我国，目前法律禁止转让的股权主要有以下几种：
(1)根据公司法第141条的规定，股份有限公司发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起三年内不得转让;公司董事、监事、经理持有的本公司股份在任职期间内不得转让。从法条语义来分析，发起人持有的三年内不得转让的股份，不仅指在公司设立时发起人所持有的股份，同时还包括公司设立后因公司增加注册资本而新增的股份。对发起人转让股权的限制及于发起人的继承人或通过合并、分立而概括承受其权利义务关系的法人。
(2)根据《定向募集股份有限公司内部职工持股暂行规定》，公司内部职工股禁止在配售后三年内禁止转让。禁止转让是指不得向任何人转让，包括本公司的内部职工。当然，如果出现了内部股份持有人脱离公司、死亡以及其他特殊情况时，可以不受三年期限的限制，股份持有人可以将股份转让给公司的其他职工，也可以由公司收购。
(3)根据《证券法》第91条的规定，在上市公司收购中，收购人对所持有的被收购的上市公司的股票，在收购行为完成后的六个月内不得转让。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 股权转让的标的是否符合法律规定
股权转让合同约定转让的股份或者股权必须是依法可以转让的，如果转让的标的是法律禁止转让的，该股权转让行为就应当认定无效。在我国，目前法律禁止转让的股权主要有以下几种：
(1)根据公司法第141条的规定，股份有限公司发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起三年内不得转让;公司董事、监事、经理持有的本公司股份在任职期间内不得转让。从法条语义来分析，发起人持有的三年内不得转让的股份，不仅指在公司设立时发起人所持有的股份，同时还包括公司设立后因公司增加注册资本而新增的股份。对发起人转让股权的限制及于发起人的继承人或通过合并、分立而概括承受其权利义务关系的法人。
(2)根据《定向募集股份有限公司内部职工持股暂行规定》，公司内部职工股禁止在配售后三年内禁止转让。禁止转让是指不得向任何人转让，包括本公司的内部职工。当然，如果出现了内部股份持有人脱离公司、死亡以及其他特殊情况时，可以不受三年期限的限制，股份持有人可以将股份转让给公司的其他职工，也可以由公司收购。
(3)根据《证券法》第91条的规定，在上市公司收购中，收购人对所持有的被收购的上市公司的股票，在收购行为完成后的六个月内不得转让。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　商品房买卖中，有的商品房由于属于下列情形，实质上是国家法律禁止进行转让的：　　（）以出让方式取得土地使用权的，未取得土地使用权证书并未按规定完成开发投资总额的25％以上的；　　
（2）司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；　　
（3）依法收回土地使用权的：　　
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；　　
（5）权属有争议的；　　
（6）未依法登记领取权属证书的；　　
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

[律师回复] 解答如下, 集体土地使用权可以转让，但仅能转让给本集体成员，且不可以转让用于非农业建设。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据《中华人民共和国土地管理法》规定第二条中华人民共和国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度...

[律师回复] 解答如下, 无偿划拨的土地使用权可以转让。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人
(二)领有国有土地使用证
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明
(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 土地使用转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为。是土地使用权交易二级市，采取方式多为出售、交换和赠与。因此获得交付的金钱就是土地使用转让金。
现实当中，人们经常会把土地转让与土地出让这行为搞混。
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是土地交易一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。可以看出出让和转让非同一个意思。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。法律法规对于土地使用权转让有所限制，一是未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。二是土地使用权转让应当签订转让合同。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
第六十七条　无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。约定的年限大于10年的，必须土地使用权40年，就按照40年摊销。
《中华人民共和国刑法》第二百二十八条
《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第八十条

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。法律法规对于土地使用权转让有所限制，一是未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。二是土地使用权转让应当签订转让合同。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
第六十七条　无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。约定的年限大于10年的，必须土地使用权40年，就按照40年摊销。
《中华人民共和国刑法》第二百二十八条
《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第八十条

[律师回复] 解答如下, 土地使用权转让是土地使用人将其拥有的土地使用权再移转给他人的行为。这里的“再移转”，是指土地使用人在从政府或其他人手中取得土地使用权，已经发生至少一次土地使用权主体的变更，而转让意味着至少第二次主体变更。由于转让是以主体的变更为界定标准，以土地使用权出售、交换、赠予、继承、合建、投资入股等涉及土地使用人变更的行为均可视为土地使用权转让行为。　　土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括：　　
1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义，是将土地和其地上物视为一个整体的权利，或如德国民法，将建筑物视为地上权之附属物；或如日本民法之相反规定，将地上权视为建筑物之附属物。采一元主义者，附属物不得离开主体权利而存在。所谓二元主义，是把土地和地上物视为两个的权利，两者互不附属。二元主义并无绝对不妥，如果房产被视为是一种的权利，并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度，两种的权利也可相安无事。在我国，有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物，并对其分别发证，但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定，在土地使用权与房产权分属不同当事人时，当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触，致使人们对二元主义产生误解。　　依我国现时法律，建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地，土地使用权转让，地上物一并转让。　　
2、权利义务一同转移。这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。再如土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。　　至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让　　
3、土地使用权的转让需办理变更登记。我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。这与国外物权法律中的意思主义和有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件，当事人达成变动物权的契约，即使未行登记或交付，变动即为发生；后者也称物权行为无因性理论，指物权的变动不仅有变动物权的债权契约，更有一个于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。所谓无因，是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因，而是把物权的变动，或物权行为本身就视作一种契约，物权行为不因债权契约成立而成立，或无效而无效　　由于土地使用权的转让登记不属于政府的行批行为，未办理转让登记的，虽然土地使用权不发生移转，但并不影响转让合同的效力。除非另有约定，土地使用权经各方当事人签署之后生效，未能办理转让登记的，承担办理登记义务的一方应向另一方负违约责任。