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土地使用权和房屋所有权分别抵押是否有效？
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2024-06-01
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张叶律师
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专家导读
如果房屋占用地和土地是一致的，根据《中华人民共和国担保法》不可以。《中华人民共和国担保法》第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
房屋产权和土地使用权是两个不同概念，但是都是一个地方，当资金十分缺乏的时候，很多人会把房屋产权和土地使用权分别进行抵押，那这样做是否合法了，下面就有律师385小编为您解答土地使用权和房屋所有权分别抵押是否有效?
房地单独抵押指房屋产权和土地使用权单独抵押给抵押权人，只登记了其中的一项，另一项未予以登记。分别抵押指抵押人将建筑物及其占用范围内的建设用地使用权为不同的抵押权人设定抵押，并分别就各自的抵押权设立登记。目前针对单独抵押和分别抵押理论上都存在较大的法律争议，实务中的做法也大相径庭。
(一)法律依据
《物权法》第182条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《物权法》第146条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
《物权法》第147条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
(二)法律分析
1、 房地单独抵押的效力
对于单独抵押的效力，目前理论上的争议主要是对物权法第182条第二款的理解存在不同的看法。但大部分学者认可单独抵押的效力，即在房地单独抵押时，抵押权人就未抵押财产所取得的抵押权，属于法定抵押权，非依法律行为而取得的抵押权，无需登记即成立。在完成相关抵押权设立登记手续之后，抵押权人就相应的建筑物或建设用地使用权取得抵押权，就未抵押财产取得法定抵押权，建筑物抵押权和建设用地使用权抵押权构成共同抵押。抵押权实现时，抵押权人可就建筑物及其占地范围内的建设用地使用权的变价款优先受偿。
2、 房地分别抵押的效力
房地分别抵押的效力，理论上存在的争议也比较大，存在两种不同的观点，但占主导的观点认为：抵押人以建筑物及其占用范围内的建设用地使用权分别为数抵押权人设定抵押的，并不因违反第182条第1款“一并抵押”的规定而无效，且第182条第2款“视为一并抵押”亦无适用余地。在完成相关抵押权设立登记手续之后，各抵押权人分别在建筑物或建设用地使用权之上取得抵押权。在抵押权实现时，应依《物权法》第146条或第147条的规定，一并强制变现建筑物及其占用范围内的建设用地使用权，各抵押权人就个别抵押财产所占比例对变价款享有优先受偿权。
(三)法律建议：
实务中，苏州地区法院对此意见不统一，根据不同的观点，出现过不同的判例。建议实际操作中，应慎重对待出现的这种特殊情况，通过留存房地证件等方式防止抵押人对房地单独和分别抵押，并跟踪关注以防抵押人以挂失名义重新办理房地证件处分给善意第三人，同时在抵押合同中可约定房地同时抵押，房产证、土地证存放于贷款人或者抵押权人处。
根据以上资料对于土地使用权和房屋所有权分别抵押是否有效?对于分别抵押这一概念现在法律还没有明确的明文规定，不过现在很多人都会这么做，而银行是否会同意抵押这要根据实际情况来，不过国家应该会很快出台相关法律的。
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土地使用权人同意抵押有效吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地使用权人同意抵押有效吗
为切实保护土地抵押当事人的合法权益，规范土地抵押行为，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》和《浙江省土地登记办法》等土地管理有关规定，抵押当事人必须依法订立土地抵押登记合同，共同遵守。
抵押登记合同格式
抵押人(单位名称或姓名)：
债务人(单位名称或姓名)：
抵押权人(单位名称或姓名)：
1、抵押人自愿以其有权处分的位于 地块土地全部(部分)抵押给抵押权人，该抵押土地使用权面积平方米，土地证号 。该抵押土地评估价值为 元，协议价值为 元。
2、抵押权人经现场勘验和认真调查，已经查明该抵押土地权属清楚，座落、位置明确，四至界限分明，无限制该抵押土地权利情况，自愿接受上述土地为抵押物。抵押后，如果发生权属争议和限制权利等情况，抵押人、抵押权人应当依据有关法律、法规规定承担法律责任；抵押登记机关对已办理抵押登记的土地在登记的抵押期限内负保全义务。
3、根据__ _ _年_ _月 _日签定的主合同，上述土地抵押率为 %，债务金额为 币，小写元，大写________________ _______ 元。抵押期限为年_ __月__ _日至___ __年_ _月__ _日。
4、抵押人将土地抵押给抵押权人期间，其土地使用权证由 保管，抵押土地仍由抵押人占管、使用。
5、抵押人将已出租的土地抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效；抵押人在抵押期未满前如需要转让或以其它形式处置已抵押土地时，应事先取得抵押权人书面同意，凡未取得抵押权人书面同意的，转让或处置行为无效，如因抵押人的过失或故意行为而导致抵押土地价值减少，不能或不足以担保债务时，抵押人有义务重新提供或追加担保。依合同规定需要保险的，由抵押人向中国保险机构投保。
如遇国家收回土地使用权时：
(1)追加担保；
(2)重新签订抵押合同；
6、债务人应按合同规定。按期偿还债务，到期不能还清债务的，抵押人可向抵押权人申请抵押延期，经抵押权人同意后方可办理抵押变更登记手续。抵押权人未受清偿，抵押人也未向抵押权人申请抵押延期的，抵押权人可按有关法律、法规规定，与抵押人协议以抵押土地折价或者拍卖、变卖该抵押土地所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以通过以下途径解决：
(1)申请宁波仲裁委员会仲裁；
(2)向抵押土地所在地人民提讼。
7、本合同有限期限至，抵押登记期满90日内既不办理变更登记，又不办理注销登记手续的，抵押登记机关将自行办理抵押登记注销手续。
8、本合同未尽事宜，应按我国有关法律、法规规定执行，也可以由抵押人和抵押权人另行协议，其补充协议由双方签章并经土地抵押登记机关审核同意后与本合同具有同等法律效力。
9、本合同由当事人签章并从土地抵押登记机关办理抵押登记之日起生效。
10、当事人各方认为需要约定的其他事项
抵押人：
债务人：
抵押权人：
年月日
为切实保护土地抵押当事人的合法权益，规范土地抵押行为，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》和《浙江省土地登记办法》等土地管理有关规定，抵押当事人必须依法订立土地抵押登记合同，共同遵守。
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抵押人(单位名称或姓名)：
债务人(单位名称或姓名)：
抵押权人(单位名称或姓名)：
1、抵押人自愿以其有权处分的位于 地块土地全部(部分)抵押给抵押权人，该抵押土地使用权面积平方米，土地证号 。该抵押土地评估价值为 元，协议价值为 元。
2、抵押权人经现场勘验和认真调查，已经查明该抵押土地权属清楚，座落、位置明确，四至界限分明，无限制该抵押土地权利情况，自愿接受上述土地为抵押物。抵押后，如果发生权属争议和限制权利等情况，抵押人、抵押权人应当依据有关法律、法规规定承担法律责任；抵押登记机关对已办理抵押登记的土地在登记的抵押期限内负保全义务。
3、根据__ _ _年_ _月 _日签定的主合同，上述土地抵押率为 %，债务金额为 币，小写元，大写________________ _______ 元。抵押期限为年_ __月__ _日至___ __年_ _月__ _日。
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(1)申请宁波仲裁委员会仲裁；
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房屋土地使用权抵押登记范围有哪些，土地使用权
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地使用权抵押登记的范围如何确定
抵押登记属于土地变更登记的范畴，是土地使用权人把土地使用权作为担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。其含义有以下几点：一是抵押人或债务人(即第三人)为了获得贷款，以抵押人拥有的土地使用权作为贷款的担保物；二是是一种物的权利抵押，即在抵押期限届满前，抵押权人不能实际占有、使用作为贷款担保物的土地使用权；三是抵押期限届满后，即实现土地使用权抵押权时，抵押权人可以按法律的规定取得土地使用权的变价处分权和优先受偿权(其中，变价处分权，是指债务人不履行债务时，抵押权人以抵押物折价优先得到补偿的权利；卖得价优先受偿权，是指当债务人不履行债务时，债权人以卖得抵押物的价款优先得到偿还的权利)；四是未办理土地使用权抵押登记的，不得对抗第三人。
可进行土地使用权抵押登记的范围
1、以出让方式取得的国有土地使用权；
2、以作价出资方式取得的国有土地使用权；
3、以国家授权经营方式取得的国有土地使用权；
4、以国家租赁方式取得的国有土地使用权；
5、经市、县人民政府有关部门批准的国有企业以划拨方式取得的国有土地使用权；
6、通过承租方式取得的国有土地使用权；
7、抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒地(包括国有和集体所有的荒地、荒沟、荒水、荒滩等)；
8、以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体土地使用权须同时抵押；
9、如将整个宗地中部分土地设定抵押的，则应经测绘公司的实测、地籍部门审核后方可抵押；
10、以共有土地使用权抵押的，需经其他共有人同意后方可抵押。
限制办理土地使用权抵押的对象
1、未依法领取书的不得设定抵押。
2、土地所有权不得设定抵押。
3、耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，不得设定抵押。
4、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用地，不得设定抵押。
5、所有权、使用权不明或有争议的财产，不得设定抵押。
6、依法被查封、扣押、监管的财产，不得设定抵押。
7、乡(镇)、村企业使用的集体土地使用权不得单独设定抵押。
8、对于用地、军事用地、事业单位用地，虽然法律上没有明文规定不得设定抵押权，在实际工作中，一般不予办理抵押登记。
9、国有划拨土地使用权，除了国有企业用地和经国土部门批准保留国有划拨土地使用权的企业用地之外，其他土地使用者须在办理土地使用权出让手续、补签土地使用权出让合同、补缴后方可办理抵押登记。
10、应收回的闲置土地不得设定抵押。
1
1、对于一宗土地使用权重复抵押的，按照法律的规定：同一宗地可以多次抵押，但多次抵押的抵押值总和不得超过该宗地的地价总额，抵押顺序以办理抵押登记的先后顺序为准。
1
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土地使用权抵押，土地是否有抵押权？
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抵押权人行使抵押权什么意思
设定抵押的情况下，如果债务人在履行期届满仍未履行债务，抵押权人(债权人)就可以与抵押人(债务人或第三人)协商以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押人可以向人民法院起诉或根据仲裁协议申请仲裁。
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债权债务
土地使用权设定抵押后，如何办理土地上新增房屋的抵押登记？
[律师回复] 《物权法》第200条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。即土地使用权设定抵押后，当事人还可将土地上新增的房屋设定抵押。目前登记实务中，房产登记机构一般要求当事人先解除土地上设定的抵押，然后再办理新增房屋的抵押登记，这样的要求是于法无据的，而且也给当事人带来风险。因为在解除土地使用权抵押到办妥房屋的抵押登记存有一定间隙时间，在此期间，原先受土地抵押担保的债权人将无任何担保。其实在《物权法》第199条已承认重复抵押的前提下，登记机构无需要求当事人先行解除土地使用权的抵押登记。
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土地使用权设定抵押后，如何办理土地上新增房屋的抵押登记？
[律师回复] 《物权法》第200条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。即土地使用权设定抵押后，当事人还可将土地上新增的房屋设定抵押。目前登记实务中，房产登记机构一般要求当事人先解除土地上设定的抵押，然后再办理新增房屋的抵押登记，这样的要求是于法无据的，而且也给当事人带来风险。因为在解除土地使用权抵押到办妥房屋的抵押登记存有一定间隙时间，在此期间，原先受土地抵押担保的债权人将无任何担保。其实在《物权法》第199条已承认重复抵押的前提下，登记机构无需要求当事人先行解除土地使用权的抵押登记。
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土地使用权设定抵押后，如何办理土地上新增房屋的抵押登记？
[律师回复] 《物权法》第200条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。即土地使用权设定抵押后，当事人还可将土地上新增的房屋设定抵押。目前登记实务中，房产登记机构一般要求当事人先解除土地上设定的抵押，然后再办理新增房屋的抵押登记，这样的要求是于法无据的，而且也给当事人带来风险。因为在解除土地使用权抵押到办妥房屋的抵押登记存有一定间隙时间，在此期间，原先受土地抵押担保的债权人将无任何担保。其实在《物权法》第199条已承认重复抵押的前提下，登记机构无需要求当事人先行解除土地使用权的抵押登记。
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土地使用权被抵押后，土地使用权是否可以抵押
[律师回复] 国有土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物所有权也随之抵押；抵押地上建筑物及其他附着物所有权时，使用范围内的土地使用权也随之抵押。单位抵押土地使用权，只须到土地交易市场管理中心递交抵押申请、土地使用证、借贷合同以及抵押双方的法人证明等资料，即可办理他项权利证明书，凭他项权利证明书到银行办理贷款手续。个人宅基地抵押在区县土地管理分局办理。
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