新《公司法》非货币出资是怎么规定的

最新修订 | 2024-07-02
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专家导读 《公司法》允许股东以“不为法律、行政法规所禁止”的方式进行非货币财产的出资,即采取开放式的做法,只要法律、行政法规未禁止且可以转让的财产,均可以作为非货币出资。
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一、新《公司法》非货币出资是怎么规定的?

关于公司的出资方式,1993年《公司法》第24条规定,股东可以用货币出资,也可以用实物、工业产权非专利技术土地使用权作价出资。此时,股东以非货币出资,“限于法律规定”的方式,即法律规定了非货币出资的范围,只有法律规定的非货币财产才能作为出资。1999年、2004年《公司法》沿用此规定。而依照2005年《公司法》第25条的规定,股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资,但是法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。可见,修订后的公司法允许股东以“不为法律、行政法规所禁止”的方式进行非货币财产的出资,即采取开放式的做法,只要法律、行政法规未禁止且可以转让的财产,均可以作为非货币出资。2013年《公司法》沿用了2005年《公司法》的规定。

事实上,虽然2013年《公司法》采取了开放式的立法方式,但在司法实践中,由于以非货币性财产出资的方式多样化,引发的争议依然较多。

(一)债权出资

对于债权能否作为公司出资的问题,我国《公司法司法解释(三)》并没有做出规定。之前国家工商管理总局对于债权的出资一直持否定态度,对债权用于出资的情形不予办理登记手续。但在2011年11月23日,国家工商管理总局颁布了《公司债权转股权登记管理办法》,该《办法》第2条规定:“本办法所称债权转股权,是指债权人以其依法享有的对在中国境内设立的有限责任公司或者股份有限公司(以下统称公司)的债权,转为公司股权,增加公司注册资本的行为”,根据该条规定,债权人针对公司的债权可以转为公司股权,这意味着债权是可以作为公司出资的。但是需要注意的是,目前的司法主流观点依然认为,这里的“可以作为公司出资”仅限于针对目标公司的债权,如果股东以其对第三人享有的债权出资,依然会被认定为出资无效。(参见最高人民法院公司法司法解释小组:《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定(三)研讨会综述》)

(二)设定担保的财产出资

我国《民法典》(起实施)第四百零六条,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

由于在以设定担保财产作为公司出资时,不存在“受让人代为清偿债务消灭抵押权”的情形,因此,有观点认为,设定担保的财产是不能作为公司出资的。山东省高院《关于审理公司纠纷案件若干问题的意见(试行)》第7条即规定:“股东不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产作价出资。”我们认为,不能当然认为以设定担保的财产出资无效,如果担保物权人同意,或者虽然没有担保物权人同意,但是出资人在出资之后又解除了财产上的权利负担,担保与公司出资是互不影响的。

关于该问题,其实《公司法司法解释(三)》已经明确了基本态度,该司法解释第8条规定:“出资人以划拨土地使用权出资,或者以设定权利负担的土地使用权出资,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担;逾期未办理或者未解除的,人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。”类似的规定在该司法解释第11条关于以设定权利负担股权的出资问题中,得以体现。由此可见,最高法并未因设定权利负担而否定出资行为的效力,只不过要求出资人进行一定的补正。

(三)无权处分的财产出资

出资人用自己并不享有处分权的财产进行出资时,该出资行为的效力不宜一概予以否认。因为无权处分人将其不享有处分权的财产进行公司出资,属于无权处分行为,如果公司属善意情形,应当适用善意取得制度,对此《公司法司法解释(三)》第7条第1款也规定:“出资人以不享有处分权的财产出资,当事人之间对于出资行为效力产生争议的,人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定予以认定。”这一方面有利于维持公司资本,保障交易相对人的利益,另一方面能兼顾公司债权人的利益。

(四)土地使用权的部分年限出资

司法实践中曾经发生过以土地使用权的部分年限进行出资,出资年限届满之后出资人将土地收回,是否构成抽逃出资的争论。对此,最高法对辽宁高院的批复中指出:本案中辽宁省高级人民法院经查认定在设立鞍山一工时,鞍山市政府将土地作价出资,作价限定了10年使用期。这可以表明鞍山市政府在投资时就是投入的10年土地使用权,并非以长期的土地使用权出资。在10年期限届满之后,公司对土地享有的权利已届满,而剩余土地使用权年限并未作价用于公司,该部分不是公司资本的构成项,也不是鞍山一工的资产,发起人收回土地使用权是将本不属于公司资产的土地使用权取回,这种行为的性质不属于抽逃出资。(参见最高人民法院民二庭(2009)民二他字第5号函)

由此可以看出,最高院是认可以土地使用权的部分年限作为公司出资的,且在出资年限届满后的收回行为不属于抽逃资本。

(五)违法所得财产的出资

《公司法司法解释(三)》第7条第2款对以贪污受贿、侵占、挪用等违法犯罪所得的货币出资取得股权的法律后果进行了规定,即在否定出资人股东资格的前提下,对其股权“采取拍卖或者变卖的方式处置”。但是该司法解释并未对以违法所得非货币财产出资的情况进行规定。对此,我们认为,这并不属于司法解释的疏忽,由于以违法犯罪行为取得的非货币财产,取得人对公司出资行为应属于无权处分,应适用该司法解释有关以无权处分财产出资的规定,考察是否适用善意取得制度。

二、以非货币财产出资应注意的问题

(一)依法履行评估作价、变更登记手续以及交付使用

由于公司资本维持的原则,以非货币财产进行出资必然要涉及到对非货币资产进行评估作价,以及在以房屋、土地使用权等出资时办理权属以及交付使用的问题,否则将有可能会被认定为未履行出资义务。

《公司法司法解释(三)》第9条:“出资人以非货币财产出资,未依法评估作价,公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当委托具有合法资格的评估机构对该财产评估作价。评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的,人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。”

《公司法司法解释(三)》第10条:“出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资,已经交付公司使用但未办理权属变更手续,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的,人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的,人民法院应予支持。”

出资人以前款规定的财产出资,已经办理权属变更手续但未交付给公司使用,公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的,人民法院应予支持。

(二)违反出资义务的法律后果

依据司法解释的规定,违反出资义务有以下几种法律后果:

第一种,公司可以通过公司章程或者股东会议对其利润分配权、新股优先认购权、剩余财产分配权等股东权利进行合理的限制;

《公司法司法解释(三)》第16条:“股东未履行或者未全面履行出资义务或者抽逃出资,公司根据公司章程或者股东会决议对其利润分配请求权、新股优先认购权、剩余财产分配请求权等股东权利作出相应的合理限制,该股东请求认定该限制无效的,人民法院不予支持。”

第二种,公司或者其他股东可以向违反出资义务的股东追究责任,要求其补足出资或者承担违约责任;

《公司法》第28条第2款:“股东不按照前款规定缴纳出资的,除应当向公司足额缴纳外,还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。”

《公司法司法解释(三)》第13条第1款:“股东未履行或者未全面履行出资义务,公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的,人民法院应予支持。”

第三种,公司债权人可以主张没有履行出资义务的股东对公司不能清偿的债务,在未出资的本息范围内承担补充赔偿责任;

《公司法司法解释(三)》第13条第2款:“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的,人民法院应予支持;未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任,其他债权人提出相同请求的,人民法院不予支持。”

第四种,有限责任公司以股东会决议解除未履行出资义务股东的股东资格。

《公司法司法解释(三)》第18条第1款:“有限责任公司的股东未履行出资义务或者抽逃全部出资,经公司催告缴纳或者返还,其在合理期间内仍未缴纳或者返还出资,公司以股东会决议解除该股东的股东资格,该股东请求确认该解除行为无效的,人民法院不予支持。”

综上所述,小编已经将新公司法非货币出资是怎么规定的告诉大家了,我们都知道法律是要与时俱进的,才能更好的保护人民的合法权益,目前,随着互联网的发展和信息技术的更新,出现了越来越多新式的股东出资方式,目前司法实践中可以根据具体出资方式以及公司法的规定来判定该出资形式是否合法。

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公租房货币化补贴的政策新规
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 人均月收入低于3300元的住房困难家庭,可申请公租房货币化补贴 排队等公租房现房,排队人太多。今后,郑漂还可以直接申请公租房货币化补贴。 政府有关负责人说,在区建成区(不含上街区)范围内,经民政部门认定人均月收入低于城市低保标准6倍(含)【即3300元】、符合公共租赁住房保障条件的家庭,可以选择货币化补贴。未来,保障房将以货币化补贴为主。 公租房货币化补贴,有一个严格的计算公式,即“补贴额度计算公式:货币化补贴额度=补贴面积×补贴标准×申请人口×补贴系数”。 根据新政策,补贴标准实行动态调整。目前补贴标准为1人1个月12元/平方米。 补贴系数根据收入不同也不相同: 持有城市居民最低生活保障金领取证的家庭,补贴系数为1; 持有城市低收入家庭救助证和人均月收入介于城市低保标准2至 2.5倍(含)【即1100元到1375元】的家庭,补贴系数为0.9; 人均月收入介于城市低保标准 2.5至4倍(含)【即1375元到2200元】的家庭,补贴系数为0.5; 人均月收入介于城市低保标准4至6倍(含)【即2200元到3300元】的家庭,补贴系数为0.3。 此外,补贴面积为,公共租赁住房货币化补贴面积标准为20平方米/人,市级(含)以上劳动模范等先进人物家庭按25平方米/人,单人户家庭按30平方米/人。 粗略算一笔账,如果按照三口之家都是低保计算,可以领取720元的租房补贴。另外,单个家庭每月领取货币化补贴低于200元的,其货币化补贴额度统一按每个家庭每月200元发放。 申请 两类住房困难家庭可以申请,申请条件不一样 “本市户籍住房困难家庭同时符合以下条件可以申请,但是申请条件不一样。”政府有关负责人说,具体情况如下。 A本市户籍住房困难家庭同时符合以下条件可以申请: 具有本市市区建成区(不含上街区)常住户口; 无自有住房且未租住公有住房; 家庭人均月收入符合规定标准。 B外地户籍住房困难家庭同时符合以下条件可以申请: 持有居住证; 已与用人单位签订劳动合同1年以上; 缴纳社会保险; 在本市市区范围内无自有住房且未租住公有住房; 家庭人均月收入符合规定标准。 这位负责人说,申请人应当具备完全民事行为能力。此外,单个申请人员除应当符合前款规定条件外,申请时应年满法定结婚年龄。同时,共同申请人在符合申请条件的基础上(配偶除外),与申请人之间应当具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。 另外,从申请到审核,需要哪些流程?政府有关部门负责人说,认定程序按照家庭申请,乡镇、街道办事处受理初审,区(管委会)民政部门复审,住房保障部门核准的程序进行。最快需要44个工作日。 发钱 放弃购买经济适用住房的家庭,优先发放货币化补贴 政府有关负责人说,新取得《公共租赁住房租赁资格证》的家庭,区(管委会)住房保障部门应与选择货币化补贴的申请对象签订《公共租赁住房货币化补贴协议》,并在协议中明确补贴额度、停止发放补贴的情形等内容,自次月起发放补贴。换言之,老百姓新取得公租房资格证,次月就能领钱。 此外,已取得《经济适用住房购房资格证》放弃购买经济适用住房,选择公共租赁住房的家庭,按照本通知规定程序进行申请认定,符合保障条件的家庭,优先配租公共租赁住房或发放货币化补贴。 据介绍,对选择货币化补贴的原廉租住房在保家庭,各区(管委会)住房保障部门根据其提出的书面申请,按标准重新核定货币化补贴额度,签订《公共租赁住房货币化补贴协议》,自次月起发放补贴。 这个钱咋支付?上述负责人说,区(管委会)住房保障部门将本辖区符合货币化补贴保障家庭基本情况表及申请人身份证复印件报市住房保障部门办理“住房保障卡”,委托银行支付。 “取得《公共租赁住房租赁资格证》的家庭在家庭人口、住房、收入、婚姻、户籍等情况发生变化时,申请人应自发生变化之日起30日内如实向乡镇、街道办事处申报。”政府有关负责人说。 《公共租赁住房管理办法》 第二十一条 承租人应当根据合同约定,按时支付租金。 承租人收入低于当地规定标准的,可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。
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公司法非货币出资是怎么出资的
在现实生活中,很多人常常因为对法律知识了解的很少,而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识,本篇文章为您整理了一些关于公司法非货币出资是怎么出资的的法律知识,请阅读文章详细内容了解。
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公司经营
拆迁费非货币性补偿方式怎么办?
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 对于房地产开发企业来说,谈到“拆迁补偿费”大家并不陌生,它是构成房地产企业“开发成本”的重要组成部分,也是计算土地增值税时占比重较大的扣除项目。房地产开发企业的拆迁补偿方式可归纳为两种: 一是货币化补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议,按拆迁面积计算出补偿费,房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证及税务机关开具的发票,将这部分“拆迁补偿费”计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”; 另一种方式是非货币性补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议,按拆迁面积返还给被拆迁人房产,超过拆迁面积部分按市价或协议价销售给被拆迁人,这就是我们通常所说的“拆一还一”补偿方式,这种补偿方式下,房地产开发企业返还给被拆迁人的房产,大多数企业在会计上一般收入处理,“拆迁补偿费”也未计入“开发成本”,在计算土地增值税时,这部分支出也没有作为“房屋开发费用”、“财政部规定的加计扣除20%”的基数。 拆迁补偿标准专题 拆迁费用非货币性补偿方式处理 一、核算透析 由于拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积,而不反映其价值量,房地产开发企业在会计处理时,大多将“实物补偿方式”误解为“非货币性资产交换”,按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理,只将收到补差部分确认收入,而对补偿给被拆迁人的房产既不确认收入,也不确认成本。 这种处理方式表面看似合理,其实是错误地使用了会计政策,虽然少交了置换部份的营业税金及附加,但是也为企业在进行土地增值税汇算清缴时带来了很多不必要的麻烦,总觉得有很多解释不通的地方,如果税务机关强制要求补缴该部分税金的话,企业也只有吃哑巴亏如实上缴,同时也不能将该部分成本进行土地增值税的抵扣,给企业带来了巨大的经营和税务风险。 从会计的角度,根据实质重于形式原则,就其交易的实质,这其实就是以新换旧,即房地产开发企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产的一项交易。这项经济业务分别由“购买”和“销售”两部分组成,即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房,再将新房以相同的价格出售给被拆迁人。 但在实际操作过程中,将会出现无法确定其计量价格,使得不具备可操作性而成为一个无法解决的问题。从税法的角度,非货币性补偿形式下,返还给被拆迁人的房产应按“成本价”确认“计税收入”,缴纳营业税金及附加。 从这一点看,要取得这个计量价格必须等到项目完工清算后才能得出,从时间上看,这是不现实的问题,但我们可以在实际业务发生时,根据本公司上一年完工实际已销售房产的平均成本作依据先进行账务处理,等该项目完工清算时再根据实际成本进行相应地调整,这样这个问题就可以迎刃而解了。 二、计量价格的确定 由于项目完工时实际发生的成本里面包括拆迁时暂估入账的部分成本,这样构成项目的成本(暂估入账部分成本)成为一个循环,导致不能得出真实的计量价格,但可以采用以下几种方式来确定完工时较为接近真实成本的计量价格。
伪造货币和变造货币的区别
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 和变造货币有什么区别
变造货币罪:是指对真货币进行加工,致使货币面值增大或数量增多,数额较大的行为(总面额2020元以上)。
是仿照真货币制作的假货币;变造货币是对真货币进行加工形成的货币。
如果对真货币加工的程度导致其与真货币丧失同一性,则认定为。变造货币罪最高刑为10年以下,而罪最高刑为死刑,因此正确区分两罪十分重要。
区别点为:
(一)“变造”,是在原货币基础上加工处理使其虚假增值,“伪造”则系无中生有,将非货币物质加工为货币。
(二)变造后的货币,有原币成份;伪造的则没有,或完全改变形态,如将真实金属币融化铸为面值更大的货币;
(三)变造假币一般要投入原币成本,数量也不很大,而伪造则可以大量进行,危害更大,因此处刑不同。
罪与变造货币罪虽然都是针对货币实施的犯罪行为,但是二者的构成条件、社会危害性以及处罚都有明显区别。
1.罪的构成条件:
(1)行为人在主观上有犯罪的故意,即明知而为;
(2)行为人在客观上实施了的行为。“”,是指仿照人民币或者外币的图案、色彩、形状等,使用印刷、复印、描绘、拓印等各种制作方法,将非货币的物质非法制造为假货币,冒充货币的行为。本条所说的“货币”,包括人民币和外币。外币是指境外正在流通使用的货币,既包括港、澳、台地区的货币,还包括可在中国兑换的外国货币,如美元、英镑、马克等,以及在中国尚不可以兑换的外国货币,如卢布等。根据刑法的规定,行为人只要实施了的行为就构成犯罪,至于行为人是出于何种目的,使用何种方法,并不影响本罪的构成。
2.变造货币罪的构成条件:
(1)行为人在主观上具有犯罪故意,即具有变造货币非法牟利的目的。如果行为人不具有非法牟利的目的,对货币进行剪贴、涂改,不构成犯罪。
(2)行为人必须具有变造货币的行为。则是将非货币的一些物质经过加工后伪造成为货币,伪造的货币则不具有货币的成分。这是伪货币与变造货币最大的不同。
(3)行为人变造货币必须达到“数额较大”,才构成犯罪,这是区分罪与非罪的重要界限。
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公司法非货币出资是如何出资的
在现实生活中,很多人常常因为对法律知识了解的很少,而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识,本篇文章为您整理了一些关于公司法非货币出资是如何出资的的法律知识,请阅读文章详细内容了解。
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公司经营
为什么说债权属于非货币财产出资
[律师回复] 对于为什么说债权属于非货币财产出资这个问题,解答如下, 行政法规不得作为出资的财产除外、土地使用权公司开展生产经营活动股东出资是指股东(包括发起人和认股人)在公司设立或者增加资本时:一种是股东以土地使用权作价后向公司出资而使公司取得土地使用权,法律,主要是动产,用以支付创建公司的开支和公司设立后的生产经营费用,商业秘密权。前者为股东出资方式,通常是指我国的法定货币,法律上把财产区分为有形财产和无形财产两大类,公司则依法交纳场地使用费,也可以用实物,具体可分为,为取得股份或股权,后者则是公司设立后的经营行为。动产则是指不动产以外。有形财产又可以分为动产和不动产,即人民币。3,也可以用外币出资、行政法规的规定,该实物原为股东所有。
第二、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资:1;二是公司向所在地的市(县)级土地管理部门提出申请。股东出资的方式《中华人民共和国公司法》第27条第1款规定,需要一定的场所。作为有限责任公司股东出资种类的实物,可以移动并不因移动而破坏其原有经济价值和物质形态的财产,都是可以为公司所直接利用的,必须符合国家有关法律,公司取得土地使用权的方式有两种,其范围主要包括著作权和邻接权,我国《公司法》所确认的股东出资方式有货币和非货币财产两种。2,是因为大部分有价证券属于债权证券,集成电路布图设计权。所以。股东以土地使用权出资,商标权,只是给公司增加变卖该实物的麻烦而已,公司股东可以以土地使用权作价出资。股东以实物出资一般应符合以下两个条件,该出资实物是公司生产经营所必须的。设立公司必然需要一定数量的货币,经过审查批准后。可以作为出资方式的财产。所谓不动产是指不能自由移动或一旦移动会破坏其物质形态或经济价值的财产、知识产权、货币这里所说的货币,商号权、知识产权知识产权包括著作权和工业产权,通过订立合同而取得土地使用权。一般来说,股东只有在将有价证券变现后,专利权,实物属于有形财产的一部分,因此,股东可以用货币进行出资:“股东可以用货币出资,才能以该比款项出资。知识产权是指民事主体对智力劳动成果依法享有的专有权利。”由此可见:
第一。4。知识产权上不断扩张的开放体系,根据协议的约定以及法律和章程的规定向公司交付财产或履行其他给付义务。能否以有价证券出资的问题《公司法》没有将有价证券规定为一类出资方式;但是,否则这种出资就没有意义、实物实物指有形物,不动产属次要地位。股东一方是外国投资者的,并要履行有关法律手续,他们具有一定的不确定性,植物新品种权
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拆迁补偿非货币性补偿有哪些规定
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 对于房地产开发企业来说,谈到“拆迁补偿费”大家并不陌生,它是构成房地产企业“开发成本”的重要组成部分,也是计算土地增值税时占比重较大的扣除项目。房地产开发企业的拆迁补偿方式可归纳为两种: 一是货币化补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议,按拆迁面积计算出补偿费,房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证及税务机关开具的发票,将这部分“拆迁补偿费”计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”; 另一种方式是非货币性补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议,按拆迁面积返还给被拆迁人房产,超过拆迁面积部分按市价或协议价销售给被拆迁人,这就是我们通常所说的“拆一还一”补偿方式,这种补偿方式下,房地产开发企业返还给被拆迁人的房产,大多数企业在会计上一般收入处理,“拆迁补偿费”也未计入“开发成本”,在计算土地增值税时,这部分支出也没有作为“房屋开发费用”、“财政部规定的加计扣除20%”的基数。 拆迁补偿标准专题 拆迁费用非货币性补偿方式处理 一、核算透析 由于拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积,而不反映其价值量,房地产开发企业在会计处理时,大多将“实物补偿方式”误解为“非货币性资产交换”,按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理,只将收到补差部分确认收入,而对补偿给被拆迁人的房产既不确认收入,也不确认成本。 这种处理方式表面看似合理,其实是错误地使用了会计政策,虽然少交了置换部份的营业税金及附加,但是也为企业在进行土地增值税汇算清缴时带来了很多不必要的麻烦,总觉得有很多解释不通的地方,如果税务机关强制要求补缴该部分税金的话,企业也只有吃哑巴亏如实上缴,同时也不能将该部分成本进行土地增值税的抵扣,给企业带来了巨大的经营和税务风险。 从会计的角度,根据实质重于形式原则,就其交易的实质,这其实就是以新换旧,即房地产开发企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产的一项交易。这项经济业务分别由“购买”和“销售”两部分组成,即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房,再将新房以相同的价格出售给被拆迁人。 但在实际操作过程中,将会出现无法确定其计量价格,使得不具备可操作性而成为一个无法解决的问题。从税法的角度,非货币性补偿形式下,返还给被拆迁人的房产应按“成本价”确认“计税收入”,缴纳营业税金及附加。 从这一点看,要取得这个计量价格必须等到项目完工清算后才能得出,从时间上看,这是不现实的问题,但我们可以在实际业务发生时,根据本公司上一年完工实际已销售房产的平均成本作依据先进行账务处理,等该项目完工清算时再根据实际成本进行相应地调整,这样这个问题就可以迎刃而解了。 二、计量价格的确定 由于项目完工时实际发生的成本里面包括拆迁时暂估入账的部分成本,这样构成项目的成本(暂估入账部分成本)成为一个循环,导致不能得出真实的计量价格,但可以采用以下几种方式来确定完工时较为接近真实成本的计量价格。
拆迁费用非货币性补偿方式的处理
[律师回复] 对于拆迁费用非货币性补偿方式的处理这个问题,解答如下, 对于房地产开发企业来说,谈到“拆迁补偿费”大家并不陌生,它是构成房地产企业“开发成本”的重要组成部分,也是计算土地增值税时占比重较大的扣除项目。房地产开发企业的拆迁补偿方式可归纳为两种:
一是货币化补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议,按拆迁面积计算出补偿费,房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证及税务机关开具的发票,将这部分“拆迁补偿费”计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”;
另一种方式是非货币性补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议,按拆迁面积返还给被拆迁人房产,超过拆迁面积部分按市价或协议价销售给被拆迁人,这就是我们通常所说的“拆一还一”补偿方式,这种补偿方式下,房地产开发企业返还给被拆迁人的房产,大多数企业在会计上一般收入处理,“拆迁补偿费”也未计入“开发成本”,在计算土地增值税时,这部分支出也没有作为“房屋开发费用”、“财政部规定的加计扣除20%”的基数。
拆迁补偿标准专题
拆迁费用非货币性补偿方式处理
一、核算透析
由于拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积,而不反映其价值量,房地产开发企业在会计处理时,大多将“实物补偿方式”误解为“非货币性资产交换”,按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理,只将收到补差部分确认收入,而对补偿给被拆迁人的房产既不确认收入,也不确认成本。
这种处理方式表面看似合理,其实是错误地使用了会计政策,虽然少交了置换部份的营业税金及附加,但是也为企业在进行土地增值税汇算清缴时带来了很多不必要的麻烦,总觉得有很多解释不通的地方,如果税务机关强制要求补缴该部分税金的话,企业也只有吃哑巴亏如实上缴,同时也不能将该部分成本进行土地增值税的抵扣,给企业带来了巨大的经营和税务风险。
从会计的角度,根据实质重于形式原则,就其交易的实质,这其实就是以新换旧,即房地产开发企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产的一项交易。这项经济业务分别由“购买”和“销售”两部分组成,即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房,再将新房以相同的价格出售给被拆迁人。
但在实际操作过程中,将会出现无法确定其计量价格,使得不具备可操作性而成为一个无法解决的问题。从税法的角度,非货币性补偿形式下,返还给被拆迁人的房产应按“成本价”确认“计税收入”,缴纳营业税金及附加。
从这一点看,要取得这个计量价格必须等到项目完工清算后才能得出,从时间上看,这是不现实的问题,但我们可以在实际业务发生时,根据本公司上一年完工实际已销售房产的平均成本作依据先进行账务处理,等该项目完工清算时再根据实际成本进行相应地调整,这样这个问题就可以迎刃而解了。
二、计量价格的确定
由于项目完工时实际发生的成本里面包括拆迁时暂估入账的部分成本,这样构成项目的成本(暂估入账部分成本)成为一个循环,导致不能得出真实的计量价格,但可以采用以下几种方式来确定完工时较为接近真实成本的计量价格。
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