买房合同无效的情形有几种

最新修订 | 2024-09-19
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王淳律师
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专家导读 购房合同无效的情形包括:1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。3、一方欺诈另一方所签订的房屋买卖合同。4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。5、乘人之危签订的房屋买卖合同。

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一、买房合同无效的情形有哪些

房屋买卖活动中可能导致合同无效的情形如下:

(一)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法典》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,买卖合同无效。无民事能力人一般是指未满十岁的儿童、精神病人;

(二) 限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。限制行为能力人主要指年满十岁未满十八岁未成年人以及不能完全辨认自己行为后果的人;

(三)一方欺诈另一方所签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。这里的事实真相应指有关房屋权属等信息,而不是有关房屋情况的所有信息;

(四)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同;

(五)乘人之危签订的房屋买卖合同。是指房屋买卖一方乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同;

(六)房屋买卖双方恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的合同;

(七)买卖权属有争议的房屋。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权,因为产权发生争议的房屋权属尚未确定,出售人并不一定拥有绝对的所有权,其签订的房屋买卖合同当然无效;

(八) 未经其他共有人同意,擅自处分其他共有人财产权利的房屋买卖合同;共有房屋的出售应当经过所有共有人签字一致同意,否则买卖合同无效。现实交易中,有的共有房屋其共有人名称会记载于房屋所有权证上,让所有的共有权人签字好办。但是对于那些并未在所有权证上记载全部所有人的房屋即隐名共有房屋怎么办,买房人可以通过由卖方在房屋买卖合同中承诺无其他共有人的方式保护自己的交易安全。

二、如何认定购房合同无效

(一)出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限通知承租人,承租人有以同等条件优先购买的权利,如果出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效,但出租人仅仅是未履行通知的义务,或同等条件下将房屋卖给承租人以外的人的,其签订的房屋买卖合同仍然有效;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋,房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售,否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。

在签订购房合同的时候,并不是只要签订了之后就会生效,如果此时存在上述情形之一,则就会导致购房无效,自然即使购房合同中的条款约定的内容对自己再有利,而实际也是不会产生法律效力的,自然也就不能为自身利益提供保障,这对当事人来讲影响会很大。

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1、倒卖票据行为  倒卖是市场经济常见的交易行为,票据持有人低价买入高价卖出以赚取差额利润,但票据本事为了保障买卖合同支付价款的实现,而不是一种单纯的盈利工具,关系着市场经济秩序,我国禁止倒卖票据。因此即使是具有法定资质的机构,只要实施了倒卖票据的行为都构成犯罪。根据我国刑法规定,签发空头支票、冒用他人票据,数额较大破坏市场秩序的构成票据诈骗罪。  
2、私下票据买卖行为  生活中,常常有人以虚假的借款协议或者买卖关系来掩盖非法的票据买卖,有很多企业都将票据买卖视为一种投资方法,这种行为实质上是在没有真实交易的情况下流通票据,根据我国法律规定,由于双方并没有缔结借款协议的意愿,因此这种双方虚假意思而达成的合同无效,票据买卖和借款协议都不受到法律的保护,没有合法根据取得的利益,应当将财产返还给受损失人。市场上还存在着一些贴现中介公司,但没有办理贴现业务资质的公司是不能私下的进行票据买卖。因此,如果实现融资应该通过合当的途径或者票据背书转让的方式,私下的票据买卖具有极大的法律和商业风险。
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无效的劳动合同有几种情形
[律师回复] 劳动合同无效的情形如下:   其一,以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背其真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的。这里的“欺诈”是指一方当事人故意告知对方当事人虚假的情况,或者故意隐瞒真实的情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的行为:“威胁”是指以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟,迫使对方作出违背真实意思表示的行为。欺诈、威胁或者乘人之危,违反了订立和变更劳动合同必须遵循的平等自愿、协商一致原则,使对方在违背真实意思的情况下订立或变更劳动合同,因此,以此种手段订立和变更的劳动合同无效。除此之外,其他诸如采取恐吓、威逼等手段,使对方当事人违背其真实意思而订立和变更的劳动合同也是无效劳动合同。需要指出的是,该项内容不仅指用人单位,也包括劳动者在内。   其二,用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的。这主要是指用人单位通过订立劳动合同,在劳动合同的条款中,只规定自己的权利,而对涉及劳动者的条款,则更多地规定的是义务,对劳动者应当享有的权利和用人单位应当承担的责任则不作规定。这种劳动合同属于无效劳动合同。   其三,违反法律、行政法规强制性规定的。法律法规是国家意志的体现,违反了法律法规特别是强制性规定的劳动合同自然无效。这种无效劳动合同有两种情况,一是订立劳动合同的主体不符合法律、法规的规定,如用人单位不具有法人资格或者不能独立承担民事责任,劳动者不具备劳动行为能力或者尚不满16周岁等。二是劳动合同的内容违反法律法规的规定,如工作时间超过国家规定,不支付劳动者延长工作时间的报酬,劳动报酬低于当地规定的最低工资标准等。
属于无效民间借贷的几种情形
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 民间借贷关系是借贷的一部分,是指自然人之间、自然人与企业法人或其他组织之间所发生的借贷,是由出借人将一定的金钱转移给另一方使用,另一方到期返还借款并按约定支付利息的民事法律行为。合法的民间借贷关系是受法律保护的,但在实践中有很多借贷行为属于非法的民间借贷关系,主要包括以下几种:
一、违反法律和行政法规的强制性规定的。根据《合同法》第52条第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。因此,民间借贷合同如果违反法律、行政法规的强制性规定的应为无效的。
二、损害社会公共利益的。社会公共利益体现了全体社会民员的最高利益,《合同法》第52条第4项同样规定了损害社会公共利益的合同为无效合同。所以,借贷合同如果损害社会公共利益的,应为无效借贷,法律不予保护。
三、一方以欺诈、胁迫手段订立借贷合同,损害国家利益的。《合同法》对因欺诈、胁迫而订立的合同的效力作了不同于《民法通则》的规定,即对于因欺诈、胁迫而订立的合同,损害国家利益的,才认定为无效合同。所以借贷合同也是如此,不过一般而言,以欺诈、胁迫手段订立借贷合同并且损害国家利益的,在司法实践中并不常见。对仅有欺诈、胁迫情形而未损害国家利益的,当事人可以通过请求撤销或者变更合同来维护自己权益。
四、以合法形式掩盖非法目的。最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第11条还规定:出借人明知借款人是为了进行非法活动而借款的,其借贷关系不予保护。对双方的违法借贷行为,可按照《民法通则》第134条及民通意见第163条、164条的规定予以制裁。也就是说,此种情况下的借贷关系应当确认为无效借贷合同或者无效借贷行为,这也是借贷纠纷案件的一种特殊情况,如出借人明知借款人向其借款是用于赌博而仍然向其出借款项等。
五、因主体不适格导致借贷合同无效。在自然人之间的民间借贷关系中,如果是无民事行为能力人参加其中,则无民事行为能力人由于缺乏社会生活经验或因精神问题,不能认识自己行为的后果,不具有以自己的行为参与民事法律关系并取得权利和设定义务的资格,因而不能成为民间借贷法律关系的主体,他们所成立的民间借贷合同无效。限制民事行为能力人依法可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适应的民事活动,其他民事活动由他的法定代理人代理或者征得法定代理人的同意实施。因此,限制民事行为能力人从事民间借贷活动,应当征得其法定代理人同意或者由其代理才能生效。
对自然人与企业之间的相互借款问题,虽无法律明文规定,但从现行司法解释规定来看,自然人作为出借方的,国家对此限制较少,除非属于企业非法集资行为。但是,企业作为借款人时,有关法律法规对其有严格的限制,即使企业完全自愿对自然人借入或者借出,也都不得突破国家的限制,否则为无效。
根据民间借贷合同的特点,借贷合同无效后,借贷双方可以采取以下措施维护自己的合法权益:
1、借款人返还借款;
2、要求赔偿损失;
3、向对方追缴财产。
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房屋买卖合同无效的情形有哪几种?
第一,房屋与土地分开转让。现实生活中房产和地产分开转让的情形,这是法律不允许的。第二,侵犯优先购买权。房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时,在同等条件下,其他共有权人或承租人有优先购买权。
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你好,最近我的朋友找我为他做担保,因为他想要借一批钱。所以我想问一下有关11种情形担保合同无效是什么样子的?
[律师回复] 你好关于11种情形担保合同无效的相关内容如下
对于无效合同的认定,事关合同效力的维护及市场经营秩序的安全和稳定,亦事关社会公共利益的保护。在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中明确规定无效民间借贷行为的具体情形,有利于规范我国的金融秩序;引导民间借贷的健康有序发展;为审判实践准确认定无效民间借贷合同提供规范依据。
《规定》具体列举了民间借贷合同应当被认定为无效的情形,包括:1.套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人,且借款人事先知道或者应当知道的;2.以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利,且借款人事先知道或者应当知道的;3.出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的;4.违背社会公序良俗的;5.其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。
最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定
(2015年6月23日最高人民法院审判委员会第1655次会议通过)
  为正确审理民间借贷纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国刑事诉讼法》等相关法律之规定,结合审判实践,制定本规定。
  第一条 本规定所称的民间借贷,是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。
  经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构,因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷,不适用本规定。
  第二条 出借人向人民法院起诉时,应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。
  当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人,持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的,人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩,人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的,裁定驳回起诉。
  第三条 借贷双方就合同履行地未约定或者约定不明确,事后未达成补充协议,按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的,以接受货币一方所在地为合同履行地。
  第四条 保证人为借款人提供连带责任保证,出借人仅起诉借款人的,人民法院可以不追加保证人为共同被告;出借人仅起诉保证人的,人民法院可 以追加借款人为共同被告。
  保证人为借款人提供一般保证,出借人仅起诉保证人的,人民法院应当追加借款人为共同被告;出借人仅起诉借款人的,人民法院可以不追加保证人为共同被告。
  第五条 人民法院立案后,发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的,应当裁定驳回起诉,并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。
  公安或者检察机关不予立案,或者立案侦查后撤销案件,或者检察机关作出不起诉决定,或者经人民法院生效判决认定不构成非法集资犯罪,当事人又以同一事实向人民法院提起诉讼的,人民法院应予受理。
  第六条 人民法院立案后,发现与民间借贷纠纷案件虽有关联但不是同一事实的涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料的,人民法院应当继续审理民间借贷纠纷案件,并将涉嫌非法集资等犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。
  第七条 民间借贷的基本案件事实必须以刑事案件审理结果为依据,而该刑事案件尚未审结的,人民法院应当裁定中止诉讼。
  第八条 借款人涉嫌犯罪或者生效判决认定其有罪,出借人起诉请求担保人承担民事责任的,人民法院应予受理。
  第九条 具有下列情形之一,可以视为具备合同法第二百一十条关于自然人之间借款合同的生效要件:
  
(一)以现金支付的,自借款人收到借款时;
  
(二)以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的,自资金到达借款人账户时;
  
(三)以票据交付的,自借款人依法取得票据权利时;
  
(四)出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的,自借款人取得对该账户实际支配权时;
  
(五)出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时。
  第十条 除自然人之间的借款合同外,当事人主张民间借贷合同自合同成立时生效的,人民法院应予支持,但当事人另有约定或者法律、行政法规另有规定的除外。
  第十一条 法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同,除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外,当事人主张民间借贷合同有效的,人民法院应予支持。
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[律师回复] 您好,关于《合同法》规定的几种无效情形有哪些这个问题,我的解答如下, 第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效:1.造成对方人身伤害的2.因故意或者重大过失造成对方财产损失的。[1]其他相关法律条文:第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销:
(一)因重大误解订立的;
(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民或者仲裁机构不得撤销。第五十五条 有下列情形之一的,撤销权消灭:
(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;
(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。第五十七条 合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任
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融资租赁合同无效的情形有哪几种
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 融资租赁合同无效的情形有哪些 1、出租人的资格不合法,导致合同无效 从理论上讲,融资租赁业务既可在法人之间、公民之间进行,也可以在法人与公民之间进行。但从目前国内管理体制和有关规定来看,对专业从事融资租赁的出租人的主体资格还是有限制的。 具体而言: (1)未经中国人民银行批准的非银行金融机构,不得从事融资租赁业务。 (2)由对外贸易经济合作部审批成立的专门从事融资租赁业务的中外融资租赁公司,其营运资金来源主要是国外股东或外资金融机构,他们不能从事任何其他金融业务。 (3)由生产和流通部门为促进产品销售和流通,经国家内贸局批准成立的专业租赁公司,这些公司直接依托制造商,也开始把融资租赁作为一种营销方式开展销售租赁,其营运资金主要是自有资金或银行贷款,未经人民银行批准也不能从事任何其他金融业务。 2、融资租赁标的物违法,导致合同无效 融资租赁的标的物若属国家法律明文限制从事交易的财产(如军火装备)和一些日用消费品、生产材料,则导致融资租赁合同无效。其他各类动产和不动产均可采取融资租赁方式进行交易。 3、承租人与出卖人恶意串通,骗取出租人资金的融资租赁合同无效 由于在融资租赁中,租赁物多是由承租人选择,出卖人亦多是由承租人指定,因此为承租人与出卖人串通骗取占用出租人的资金提供了方便条件。该种情形实为恶意串通、损害第三人利益的合同,应为无效合同。 4、以融资租赁合同形式规避国家有关法律、法规的合同为无效合同 此情形实为以合法形式,掩盖非法目的。 5、依照有关法律、法规规定应认定为无效的融资租赁合同。
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合同无效几种情形,什么情形下合同无效
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[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,   具体参考《中华人民共和国招标投标法》:  
1、第五十条招标代理机构违反本法规定,泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的,或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的,处五万元以上二十五万元以下的罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,暂停直至取消招标代理资格;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。  前款所列行为影响中标结果的,中标无效。  
2、第五十二条依法必须进行招标的项目的招标人向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的,或者泄露标底的,给予警告,可以并处一万元以上十万元以下的罚款;对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  前款所列行为影响中标结果的,中标无效。  
3、第五十三条投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的,投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的,中标无效,处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告,直至由工商行政管理机关吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。  
4、第五十四条投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假,骗取中标的,中标无效,给招标人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  
5、第五十五条依法必须进行招标的项目,招标人违反本法规定,与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判的,给予警告,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。  前款所列行为影响中标结果的,中标无效。  
6、第五十七条招标人在评标委员会依法推荐的中标候选人以外确定中标人的,依法必须进行招标的项目在所有投标被评标委员会否决后自行确定中标人的,中标无效。
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