物业合同到期怎么续签？

[律师回复] 根据《物业管理条例》第45条的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同，向供水、供电公司缴纳了相应的费用的，供水、供电公司就应该供水、供电。物业公司不是供水、供电的合同当事人，其无权擅自中断对业主供水、供电。物业公司是没有权利停水停电的。业主因未按时交纳物业服务费，是违反了与物业公司签订的物业服务合同。作为物业公司应该按照合同的约定，对违约的业主督促其交纳，或者通过法律途径加以解决。法律没有赋予物业公司可以断水断电。加之，业主供水供电是分别与自来水公司、供电公司签订供水供电协议，交纳相关费用来获取的。它和业主要交纳的物业服务费是两码事。

[律师回复] 我国担保法对保证这一担保形式规定了约定保证期间与法定保证期间两种保证期间，尽管理论上至今仍存在争议，在司法实务中则将保证期间理解为除斥期间。保证债权作为从债权，既受制于除斥期间，又可能罹于诉讼时效。但是，对于担保物权而言，通说认为因其系物权，不受制于针对请求权的诉讼时效。至于是否受制于除斥期间，担保法未设规定，一度存在较大争议，实务中亦曾混乱一时。比如，抵押登记机关强制性地登记抵押期间，期满后必须续登，否则消灭抵押权，人为地增加抵押权设定成本。而在抵押权纠纷发生后，对于超过登记期限的抵押是否予以保护或认定抵押权消灭，各地尺度不一。有鉴于此，《担保法司法解释》第12条规定，担保人在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后2年内行使权利的，应予支持。应该说，该规定缺乏相应的立法依据，只是为解决实践中存在的突出问题，统一裁判尺度，借鉴国外立法例不得已而为之。但问题接踵而至：主债权诉讼时效届满，债权人丧失胜诉权，债务人则产生诉讼时效抗辩权。而按照担保法规定，作为从债务人的担保人享有主债务人的一切抗辩权，当然亦包括诉讼时效抗辩权。《担保法司法解释》第12条规定岂不是剥夺了担保法赋予的抗辩权，与担保法之规定相悖 事实上，确有一省请示最高人民：保证期间约定过长，在主债务诉讼时效届满后保证期间未届满，保证人是否仍承担保证责任。在对该请示的讨论中产生极大分歧，其中持肯定观点者的一个主要理由便是参照《担保法司法解释》第12条之规定。《物权法》在第202条规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权未行使的，人民不予保护。该规定似乎一目了然，但深入考量，仍有几个问题必须予以注意。其一，该条仅规定了抵押权的行使期间，质权、留置权等其它担保物权是否适用 担保法司法解释关于担保物权存续期间之规定，对抵押权、质权、留置权均可适用，而物权法没有在担保物权的一般规定部分规定担保物权存续期间，仅在抵押权一章规定了抵押权存续期间，应是有意将抵押权存续期间问题与质权、留置权相区别。参与物权法起草的人士解释认为，主债权诉讼时效届满，如果因质权人、留置权人未行使质权、留置权的，该物权消灭，质权人、留置权人还要向出质人或债务人返回已经实际占有的财产，实属不公。该解释虽非在理论上无懈可击，但应系对立法原意的权威诠释，司法实务中似无另作他解之充足理由。为避免质权、留置权因权利人长期不行权利导致出质人、债务人的财产长期被限定，《物权法》第220条、237条作出了出质人、债务人可以督促权利人行使权利的规定。此条款应是对物权法没有关于质权、留置权存续期限之规定可能带来的消极后果，所采取的另类解决措施。其二，主债权诉讼时效期间不行使抵押权，是抵押权消灭，还是丧失胜诉权 从《物权法》第202条关于“人民不予保护”的表述看，类似于民法通则关于诉讼时效届满后的法律后果的表述。而诉讼时效届满的法律后果，应系债权人丧失胜诉权，并非实体权利的消灭。但是，抵押权存续期间显然不是诉讼时效，应属除斥期间，按除斥期间之法理，在该期间内不行使权利，导致权利消灭之后果。因此，不应因表述上的巧合而望文生义，得出抵押权期限届满抵押权人丧失胜诉权的结论。

[律师回复] 根据《物业管理条例》第45条的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同，向供水、供电公司缴纳了相应的费用的，供水、供电公司就应该供水、供电。物业公司不是供水、供电的合同当事人，其无权擅自中断对业主供水、供电。物业公司是没有权利停水停电的。业主因未按时交纳物业服务费，是违反了与物业公司签订的物业服务合同。作为物业公司应该按照合同的约定，对违约的业主督促其交纳，或者通过法律途径加以解决。法律没有赋予物业公司可以断水断电。加之，业主供水供电是分别与自来水公司、供电公司签订供水供电协议，交纳相关费用来获取的。它和业主要交纳的物业服务费是两码事。