购买商品房合同纠纷怎么办

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当开发商逾期违约时，购买方有权决定解除房产交易合约并要求开发商承担其相应的违约责任，向购买方支付违约赔偿金。若购买方选择拒绝行使这项权利，他们可依据双方签订的房屋买卖合同内容向相关仲裁机构提出申请进行裁决或者直接向人民法院起诉，以期要求开发商继续履行该项合同义务。若开发商继续拒绝履行，购买方可据此请求人民法院实行强制执行措施。
法律依据：
《仲裁法》第二条
平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。
《民事诉讼法》第一百二十二条
当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。
《民法典》第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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若开发商未能按照约定日期交付房屋，则应当被认定为违约行为，此时买方有权提起诉讼追究违约责任。如经过书面催告后开发商仍无法在约定的三个月内交付房屋且无任何合理原因解释，买方将有权利解除购房合同并由开发商承担所有的经济损失。反之，如果经过书面催告后开发商能够在三个月以内完成交付房屋，买方虽然不能再以开发商未按时交房为理由解除合同，但却有权向其索要逾期交付期间所造成的损失赔偿金。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第三十条
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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倘若针对开发商逾期交付房屋的问题向有司法管辖权的人民法院提起诉讼，您应当准备并携带以下法律必备资料前往该授权法院进行立案申请：首先需要具备的是起诉资格证明文件，也即诉求主体的身份证明；其次，若是个人的申诉者，需提供包括申请人身份证件在内的四项基本信息；而针对企业的申诉者，除了以上个人所需的文件外，还需要额外提交七份相关资料：（1）《法定代表人资格证明书》；（2）《营业执照》副本复印本；（3）《组织机构代码证》复印本；特别提示：所有上述的法务资料均必须附带公司公章以示确认生效。此外，您还须拟写一份详尽的起诉状以及其他相关的证据证明；最后的辅助资料便是您与开发商所签署的各类关于购买天津市商品房的交易合同时所涉及的所有规定和补充条款。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第三十条
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

[律师回复] 解析：
若开发商未能按照原定时间如期交付房屋，则可被视为该开发商构成了违约行为。然而，需要注意的是，这一情况在某些特定情况下可能会有所区别。举个例子来说，当开发商因为除了自身因素之外的外部原因而无法按时交房时，此种状况并不一定直接等同于违法违约。在此种特殊情况下，应当根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的相关规定来处理，即当合同一方未能履行或未完全履行其在合同中约定的义务时，应当承担相应的违约责任，包括继续履行合同、采取适当的补救措施以及向受害者进行赔偿等等。当合同一方向另一方明确表示他们将不会履行这份合同的义务，或者其实际行动表明了这点，则受害方可在协议到期之前要求对方承担违约责任。
法律依据：
《民法典》第五百七十五条【债务免除】债权人免除债务人部分或者全部债务的，债权债务部分或者全部终止，但是债务人在合理期限内拒绝的除外。
第五百七十八条【预期违约责任】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

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接下来我们探讨的议题为物权纷争，其中车位争议便是指在业主与开发商或业主与其他业主之间关于车位所有权以及使用权、收益权等相关问题而产生的分歧和争议。根据我国现行的《中华人民共和国物权法》的明确规定，建筑区域之内，那些已经预先规划作为停车之用的车位及车库必须首先满足广大业主的实际需求。此外，《中华人民共和国民事诉讼法》的第33条还对此专门作出了规定，明确表示如涉及到有关车库不动产方面的争端，应由车库不动产所在地的人民法院享有自治权进行审理。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

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第一类情形涉及到通过借用他人名义购置政府福利住房。实践中，许多人选择借助他人之名购买经济适用房以及其他类型的政策优惠住房，然而这样的行为极易引来公众举报。无论购买成功与否，名义产权人（即实际出资方）因为种种原因改变主意，使得出资人最终无法获取所购房屋的产权归属权的现象屡见不鲜。此外，名义产权人和出资人之间往往存在着亲友、同事等亲密关系，因此对于书面证据的收集和保存环节往往有所忽视。当此类纠纷发生时，由于出资人难以提供实质性的证明材料来表明购房款为其本人所支付，因而面临失去购房资金及房产的双重损失。
另一方面，第二类情形则主要涉及到借用他人名义购买常规住宅的问题。在此过程中，同样存在诸多风险。例如，名义产权人可能会因故改变主意，从而使出资者在难以证明双方委托代理关系和自己支付了相关购房款的情况下，想要实现房屋产权的获取或撤回购房款变得异常艰难。尤其值得注意的是，在名义产权人领取了房产证后，直至正式将房产产权转移给出资人期间，若其对外负有尚未偿还的债务，甚至存在离婚争端，那么该房产就极容易引发司法机关的查封或拍卖，或是名义产权人生意上的意外事故，这都可能引起继承纠纷的出现。在这些情况下，出资人将很难顺利地得到期望中的房屋所有权，而只能寻求退回购房款项、承担违约责任。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师回复] 解析：
关于商品房的合同纠纷问题，通常采取的措施包括寻求和解或协商、申请仲裁及申诉至法院等四个类别。首先要遵循平等互利的原则去进行私下和解，如若未能达成一致，当事人有权请求具有第三方性质的中间调解机构出面协商以期达到解决方案。如果在前面两个步骤均无法解决争议的话，则可以根据商品房买卖合同中的书面约定提交给特定机构指定的仲裁机关进行权威裁决。最后，若仲裁过程仍难以达成共识，当事人便有权利向当地的人民法院提出诉讼，以此来维护自身权益并寻求法律途径来解决问题。
法律依据：
《仲裁法》第二条
平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁《民事诉讼法》第一百二十二条
当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。

[律师回复] 解析：
针对购房定金无法收回的问题，以下是几种可采取的解决途径：1、采购方应尝试与出售方通过友好协商来协调解决关于返还定金的争议；2、当双方无法自行达成共识时，可请求调停委员会介入进行调解以达成双方都能接受的方案；3、消费者也可选择拨打全国消费者投诉维权电话12315进行举报投诉；4、若前述方法无果，最后还可向当地法院提交诉讼申请，通过法律手段维护自身权益。
法律依据：
《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 解析：
1.涉及房地产纠纷的案件届属普通的民事范畴，通常情况下，由涉案房屋所在区域的基层人民法院所管辖。当法院收到符合规范的起诉状之后，需在法定期限内，即七日之内，作出是否立案的决议。对于适用简易程序的案件，应确保在三个月之内完成审判工作；而对于适用普通程序的案件，则必须在六个月之内完成审判工作。
2.关于房地产纠纷的起诉流程，主要包括以下几个步骤：首先，确定被告的身份。若被告为自然人，可前往其户籍所在地的公安机关打印户籍证明；若被告为法人或其他组织，则可前往工商行政管理部门打印相关的工商登记信息。其次，撰写民事诉讼状。最后，提交诉讼状及相关证据。待所有准备工作就绪后，即可向人民法院立案庭提交诉讼状与证据，正式启动诉讼程序。案件经审查受理后，人民法院会向原告发放《案件受理通知书》以及《举证通知书》，同时告知原告缴纳诉讼费用。若在七日内未能按照规定缴纳诉讼费用，人民法院将会裁定案件按撤诉处理。此外，立案后，人民法院有可能会指定举证期限，要求在规定时间内提交所有证据材料。接下来便是开庭环节。立案后，人民法院会安排具体的开庭日期，并提前通知各方当事人。开庭审理结束后，法院将根据审理结果出具相应的裁判文书。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条
起诉必须符合下列条件：
(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
(二)有明确的被告;
(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;
(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

[律师回复] 解析：
为了完成购房手续流程，卖方需要携带以下重要证件前往相关机构进行处理：个人身份证明文件、户口簿、婚姻状况证明文件、无房产证明原件、房地产买卖合同、完整的房屋所有权证复印件以及土地使用权证复印件等。此外，还需提供发票及派出所对房屋坐落位置的具体证明文件，方便测量师进行准确的勘测工作。在成功取得测量结果之后，卖方就可以前往测绘公司申请测量测绘图；同样地，从评估公司获取评估报告也是至关重要的步骤之一。待以上各项准备完毕以后，卖方可携带上述全部材料前往税务机关缴纳税款并获取契税凭证；最后一步就是前去房管局完成上报审核，经确认后，只需交付相关费用，便可领取最终的证件。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百三十三条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第二百三十四条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

[律师回复] 解析：
在购买房产过程中，通常情况下并不需要缴纳购房定金，除非买卖双方有特殊的协议约定。定金是指双方为了确保债务能够得到履行，自愿达成共识，约定由一方先向对方交付一定数量的货币作为担保。是否需要设立定金，以及定金的金额大小，完全取决于买卖双方的自由意志和协商结果，但是根据法律法规的规定，定金的金额上限不能超过主合同标的额的20%。
法律依据：
《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 解析：
在民事司法实践中，关于房地产交易发生纷争的问题，可以透过和解、调解、仲裁以及诉讼等四大途径予以妥善处置。鉴于此，首要之举应当是秉持公平公正及互惠互利的原则，尝试以私下达成和解的形式来平息争议，倘若未能成功，便可寻求具有公信力的第三方中立机构介入磋商协调。若经此磋商仍旧无法达成共识的话，那么就需要依据合同条款或双方之前的协定，由特定的法定机构提请仲裁。在此过程中，依然存在矛盾无法得到化解的可能性，此时，当事人完全有权利向当地人民法院提交诉状，通过法律手段切实维护自身所拥有的合法权益。
法律依据：
《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

[律师回复] 解析：
在购置房产过程中，如遇因非购房者自身责任所导致的房屋抵押贷款审批流程无法完成等情况，可要求开发商退还其支付的定金。若房屋抵押贷款审批失败是由于售房方本身原因造成的，则购房者有权要求退还双倍定金作为补偿。反之，如果房屋抵押贷款审批失败系由购房者方面造成的，则应按照约定的定金条款承担相应的违约赔偿责任，定金不再予以退还。
法律依据：
《民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 解析：
败诉方。诉讼费用，乃民事诉讼当事人在进行诉讼活动时所需依法缴纳和支付的相关费用，具体包括案件受理费、申请费以及其他各种诉讼费用等。在所有这些诉讼费用之中，尤其值得关注的是案件受理费，这一费用被视为当事人应尽的法律义务。然而，与此同时，法院审理过程中所产生的其他诉讼费用，则被理解为当事人所需要支出的部分。关于涉及房地产权益争议的诉讼事宜，整个诉讼流程通常由主告方预先垫付相关费用，待所有民事诉讼案件得以审结收官之时，败诉的一方将会承担起支付所有诉讼费用的职责。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第三条适用范围人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。

[律师回复] 解析：
一般而言，法律对房屋定金的设置限制为百分之二十之内。定金的数额可由商品交易各方自行约定合法权益范围内。当确认所购房产产权明确无纠纷，且所有具有所有权的当事人均至场签署文件之时，所支付之定金并不受制于此百分数的限制定义，因为在签署相关合同时，这类定金很可能转化为房屋购置款或购房分期首付。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

[律师回复] 解析：
是否可以不聘请律师而直接发起对开发商违约行为的法律诉讼呢？事实上，如果您拥有确凿且充实的相关证据，就可以将起诉书、身份证件以及相关的证据资料递交至法院立案庭，同时缴纳相应的诉讼费用，从而正式展开民事诉讼程序。在此过程中，并不要求必须委托律师代表您进行诉讼活动。
法律依据：
《民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百二十条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。
书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。

[律师回复] 解析：
由于开发商方面原因导致建设工期延长而未能按期交付房屋的情形，该开发商理应依法履行违约责任。根据《中华人民共和国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十七条第二款明确规定，如发生逾期交房的情况，应当以逾期交房期间，由相关政府主管部门公开发布或认可的、具有合法资质的房地产评估机构所评定的同区域内相似物业租金作为依据，来确定损失金额。此外，自2021年起实施的最新版本《中华人民共和国民法典》的第五百八十五条第二款也明确指出，当事人双方可在合同中自行协商约定，当一方出现违约行为时，可根据违约情节向对方主张一定数额的违约金赔偿；或者约定违约造成损失赔偿金额的具体计算方法。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《民法典》第五百八十五条第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

[律师回复] 解析：
关于房屋产权纠纷的处理方式，主要包括以下几种途径：首先是通过双方当事人之间的协商进行解决；其次是通过仲裁机构以仲裁的形式加以裁决；最后，若前述两种途径仍然无法化解矛盾，则可以申请民事诉讼的司法程序来解决问题。在协商解决过程中，应当贯彻平等互利、协商一致的原则。而在仲裁解决这一环节，它是各类合同纠纷案件中最为常见且常用的一种方式。如果经过协商和仲裁都未能达成共识，那么就只能向当地的人民法院提起诉讼，请求法院作出公正的判决了。
法律依据：
《中华人民共和国仲裁法》第二条
平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条
当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 解析：
强制执行的整体耗时，会受到诸多因素影响而产生变化，因此无法给出一个固定的期限。以下是可能影响强制执行时间的几个主要因素：首先，根据相关法律法规，强制执行的最长期限为六个月。若在这六个月内，被申请人未能按照生效法律文书的要求履行义务，则申请执行人有权向上级人民法院提出申请，请求其协助执行。其次，强制执行的时效性为两年，该期限从法律文书所规定的履行期间的最后一天开始计算。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

[律师回复] 解析：
在购房过程中，如若您已经支付了定金但又决定不再购买该房屋，通常情况下，定金将无法予以退回。这主要是由于房屋买卖合同作为一份合法且具有法律约束力的文件，其解除并不被视为可以任意为之的行为。若经过双方友好协商，卖方同意解除合同，那么买方亦须承担相应的违约责任，对卖方所遭受的经济损失进行赔偿，而定金则必然无法予以退还。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。