开发商预售房屋抵押

[律师回复] 解析：
关于违法违章建筑质量问题，具体指的是房屋在建造过程中所使用的建材以及设备无法满足法定的质量标准。
这类房屋质量问题目前已经成为最为普遍且极易引发各类纷争的一大类别。
具体涉及到以下几个方面：
屋顶出现漏雨现象；
烟囱、排气孔道、通风管道等无法正常运作；
室内地板存在空鼓、开裂、起砂、面砖松动等情况，同时对于有防水需求的地面还可能出现漏水现象；
外墙与天花板的抹灰层、面砖、墙纸、油漆等装饰物出现脱落，墙面浆活出现起碱脱皮现象；
门窗开启困难或者缝隙超出了规范所规定的范围；
卫生间、厨房、浴室等区域排水不畅导致积水；
内墙板出现渗水，阳台积水严重；
水塔、水池、有防水要求的地下室出现漏水现象；
室内上下水、供热系统管道出现漏水、漏气、暖气供应不足，电器、电线、照明灯具坠落；
室内外上下水管道出现漏水、堵塞现象；
钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构以及其他承重结构发生变形、裂缝，超过国家规范和设计要求，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等问题。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；
出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

[律师回复] 解析：
在建工程允许进行抵押设置。
然而，抵押的标的物必须仅限于已完成修建的在建工程部分；
尚未施工的部分则无法设定为抵押物。
此外，在进行抵押时，连同在建工程的投入资本以及相应土地使用权，都需一并办理抵押登记手续。
在建工程，即经过相关部门批准，正在进行建设的各类房屋及其他建筑物。
作为抵押的一种特殊形式，在建工程抵押因其具备良好的加速资金流动、推动资金融通等优势，既能够满足银行拓展客户群体的需求，也可以有效解决企业的融资难题，因此得到了广泛的应用与推广。
法律依据：
《城市房地产管理法》第三十二条
房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十五条
土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。

[律师回复] 解析：
在进行抵押和租赁操作时，应遵循一定的法律规定。
首先，出租人需要以书面形式明确告知承租人有关租赁物已被抵押的重要事实。
倘若租赁物已经设立了抵押，那么在抵押权得以实现之后，租赁合同对于受让人便不再具备任何约束力，换言之，受让人有权解除原有的租赁合同，而承租人则无权再行使其优先购买权或继续租赁权。
若抵押人未能以书面形式告知承租人关于租赁物已被抵押的事实，那么在抵押权实现导致承租人遭受损失的情况下，抵押人需承担相应的赔偿责任。
反之，若已书面告知承租人租赁物已设定抵押，且在抵押权实现过程中给承租人带来损失，则由承租人自行承担相关后果。
值得注意的是，抵押权的效力仅限于被设定为抵押物的财产本身，而利息、租金等孳息并不属于抵押物范畴。
然而，若债务履行期限届满，债务人未能履行债务以致抵押物被人民法院依法查封，自查封之日起，抵押权人便有权收取该抵押物的孳息。
此外，若抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，则抵押权的效力无法及于该孳息。
在处理孳息的偿还顺序上，应依次支付以下款项：
（1）收取孳息所需的费用；
（2）主债权的利息；
（3）主债权。
针对“先租后抵”的情形，拍卖或变卖抵押物不会对原租赁关系产生任何影响，也就是说，抵押物的承租人仍可向受让人主张租赁权，而受让人所获得的财产则是附带有租赁权的财产。
同时，出租人（即抵押人）负有告知承租人抵押物处置事宜的义务，以确保承租人的优先购买权得到充分保障。
法律依据：
《民法典》第四百零五条
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

[律师回复] 解析：
根据《中华人民共和国食品安全法》之规定，若生产商或经营者在产品标签上标注了虚假的生产日期、保质期或超出有效期的食品及食品添加剂，且尚未达到刑事犯罪程度者，则应由县级以上人民政府食品安全监督管理机构依法没收其违法所得以及非法制造与销售的食品、食品添加剂，同时，对于用于违法生产经营活动的工具、设备以及原材料等物品也将予以没收处理。
法律依据：
《食品安全法》第一百二十四条
违反本法规定，有下列情形之一，尚不构成犯罪的，由县级以上人民政府食品安全监督管理部门没收违法所得和违法生产经营的食品、食品添加剂，并可以没收用于违法生产经营的工具、设备、原料等物品；
违法生产经营的食品、食品添加剂货值金额不足一万元的，并处五万元以上十万元以下罚款；
货值金额一万元以上的，并处货值金额十倍以上二十倍以下罚款；
情节严重的，吊销许可证。

[律师回复] 解析：
1.悉心收集开发商违约行为的相关证明资料。
包括但不仅限于房屋买卖合同的原始文件、开发商所经营企业的完整名称及明确的法人代表相关详细信息；
2.您需亲赴房屋所在地区的法院进行诉讼，并依据合同条款向开发商提出违约赔偿的要求。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第三十条
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

[律师回复] 解析：
首次购置普通自住房产的居民家庭，其首付比例不得低于百分之三十。
而对于已有一套房产且相应的限购贷款尚未结清的居民家庭而言，在我国的11个实行住房限购政策的行政区域内，其购房首付款比例应不低于百分之六十，并且所申请的贷款年限不得超过二十五年；
至于天府新区成都直管区，该区域的购房者需支付的首付款比例则不得低于百分之七十，同时贷款期限也不能超过二十五年；
而在其他非限购地区，购房者所需支付的首付款比例则不得低于百分之四十。
法律依据：
《中华人民共和国契税法》第三条
契税税率为3％—5％。各地契税的适用税率，由省级政府在3％—5％规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案；契税怎么算要根据房屋平米的大小划分不同的契税税率。

[律师回复] 解析：
拆迁的主要责任人乃房屋征收部门，房屋征收部门有权授权特定的房屋征收实施单位，同时对于他们的行为所产生的深远影响也必须负担起法律上的责任；
其次，在土地方面的征收，其主导者则是我们伟大的祖国；
最后，当国家完成土地征收之后，市、县级人民政府便有义务负责本行政区域内的房屋征收和补偿事宜。
伴随着我国城镇化进程的不断加速，农村地区的征地数量亦日益增多，
因此，如何合理地制定农村土地补偿标准就显得尤为关键。
当我们征收了农村居民赖以为生的土地时，就必须给予他们相应的补偿。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条
实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

[律师回复] 解析：
关于房地产拆迁补偿的准则如下：
首先，由于实施建筑物的征收而引发的生产中断及营业损失的赔偿属于补偿范围内；
其次，经过市、县级人民政府的批准，可以设定基金和激励机制，以提供相应的赠与以及奖励给被征收人；
再次，被征收的房产价值将得到充分的补偿；
最后，由于征收房屋所导致的搬迁以及临时安置的费用也会有相应的补偿。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条
征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条
房地产价格评估机构由被征收人协商选定；
协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

[律师回复] 解析：
如若开发商未能按约履行房屋交付义务，作为业主的您有权与开发商进行深度商谈以期其能够在合理期限内迅速完成交付任务，同时还可依法向其追索相应的违约责任；
倘若开发商仍未能在约定时间内履行交房责任，那么作为购房者的您便有权利向对方提出解除合约的请求，并要求开发商对此承担相应的违约赔偿责任；
若开发商对您的解约请求予以拒绝或拒绝对其违约行为负责，您可以选择向当地法院提起诉讼以寻求法律援助来解决这一纠纷。
法律依据：
《民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 解析：
延期交房违约金的具体金额取决于多种因素，故其缺乏固有的固定标准。
一般而言，逾期交房违约金的约定区间通常在1%至1‰之间。
此外，违约金的计算方式应根据房价款的总金额进行衡量。
值得注意的是，消费者并未遭受任何实际损失并不构成开发商免除违约责任的合法依据。
对于已约定的逾期交房违约金，双方均须严格遵守，除非开发商能够证明存在法定的免责事由，例如地震、战争等合同约定的不可抗力事件，且能及时履行告知义务，否则仍需承担逾期交房的违约责任。
若逾期交房违约金的计算方法未能在合同中予以明确规定，则应参照逾期交付使用房屋期间相关主管部门公布或具有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行确定。
若开发商逾期交房并非出于免责事由，那么开发商将必须承担商品房逾期交付的法律责任，这其中包括向购房者支付逾期违约金以及在特定情况下、满足一定期限后，购房者有权依法解除合同等。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；
当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

[律师回复] 解析：
一、关于商铺作为私人财产的税收计算方式如下：
1、卖方需承担的税务包括：
（1）个人所得税：
根据评估价格扣除原始购买价格后乘以20%，或者直接按照评估价格乘以3%来计算；
（2）营业税：
以评估价格减去原始购买价格后乘以5.5%，或者直接按评估价格乘以5.5%进行计算；
（3）土地增值税：
以评估价格减去原始购买价格后乘以30%至60%，或者直接按评估价格乘以30%至60%进行计算。
2、对于买方而言，需要支付的税费主要为契税，其金额为评估价格乘以3%。
二、如果商铺属于公司所有，则税收计算方式如下：
1、卖方需承担的税务包括：
（1）营业税：
以评估价格减去原始购买价格后乘以5.5%；
（2）土地增值税：
以评估价格减去原始购买价格后乘以30%至60%。
2、买方需承担的税费主要为契税，其金额为评估价格乘以3%。
三、无论是私人所有还是公司所有的商铺，在交易过程中还会涉及到其他相关费用，这些费用相较于上述税费来说要低很多。
具体包括以下几个方面：
（1）交易手续费：
每平方米10元，按照房屋面积计算，买卖双方各自承担50%；
（2）工本费：
每个证件收取80元，共有权证则为20元/个，由买方负责支付；
（3）评估费：
按照评估总价值的千分之五收取，由买方负责支付；
（4）抵押工本费：
需支付100元，由买方承担；
（5）购房证明费用：
每份20元，通常情况下需要办理3份，由买方负责支付；
（6）公证费用：
标准收费为300元。
法律依据：
《契税法》第三条
契税税率为百分之三至百分之五。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

[律师回复] 解析：
在商品房预售登记之前，房价购买者如欲变更房屋购买人姓名或者增设购买人的话，其相应手续并非极为繁琐复杂。
首先，购房者需要先行与开发企业进行沟通协商，按照惯常情形来看，多数开发企业都会支持并同意修改购买人的请求。
若此商业用房尚处于尚未结束竣工验收阶段，购房者需前去相关部门开具未完成竣工检验报告，同时由开发企业提交合同更名申请的理由说明，并支付相关的手续费用便可。
然而，若该商品房已经顺利通过竣工验收，那么将无法进行更名操作，但是可以等待产权证书办理完毕之后再行进行更名事宜。
法律依据：
《民法典》第五百四十三条
当事人协商一致，可以变更合同。

[律师回复] 解析：
1.对于被征收的房屋面积进行准确的评估并按照该标准进行相应的补偿；
2.若被征收房屋的面积低于二十五平方米时，将其视为等同于二十五平方米予以计算；
3.在此基础上，额外增设十平方米作为住房改善面积以此来满足居住需求；
4.若被征收房屋的总面积加上新增的住房改善面积仍未达到四十五平方米，则按照四十五平方米的标准进行补偿，超出部分的金额将由被征收人按照征收区域内新建商品住房市场价格的百分之五十支付房款；
5.在计算补偿房屋的面积时，公摊面积将单独计入应补偿面积中。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

[律师回复] 解析：
若房地产开发企业未经授权擅自变更所售房屋之结构布局，则购房者有权向相关的规划管理部门进行投诉，并根据实际情况决定是否拒绝接收该房屋，从而追究其继续履行合约义务、采取有效的弥补措施或对相应的经济损失进行赔偿等一系列违法规约责任。
需特别指出的是，商品房的整体规划设计乃是由房地产开发商遵循市政规划的原则所制定，经过主管部门的严格审查核准后才得以实施。
此外，商品房的规划设计亦应当在与购房者签署的书面合同中明确载明，这意味着任何形式的更改均须得到合同双方的共同认可，且不得随意为之。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第二十四条
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复] 解析：
一份具备如下特定条件的定金条便达到了具备法律约束力的标准：
首先，款项层面的元素必须合法有效；
其次，在约定时间内，定金务必缴纳到指定账户。
依据相关法律法规，定金合同自实际支付定金的那一刻起正式生效。
任何依法设立的合同，其效力均从合同正式成立之日开始计算。
最后，需要注意的是，定金的数额不得超过合同交易总金额的20%，超出此范围的部分将失去作为定金的法律效力。
法律依据：
《民法典》第五百八十六条
?【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；
但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

[律师回复] 解析：
若抵押财产为抵押权人自行掌控与维护之对象，则在该抵押期内，除非得到债权人的明确授权或批准，否则抵押权人不能擅自将相同的抵押物移转至第三方手中，亦不得对已经设定抵押的财产部分再次进行抵押。
在此种情形下，未经债权人许可而自行出售抵押物的行为存在欺诈的可能，至于是否构成犯罪，则需根据抵押财产的价值、具体案情及所产生的后果等因素来综合判断。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第四百零六条
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

[律师回复] 解析：
依据我国消费者权益保护法之相关条款，对于存在欺诈行径的商家，理应采取惩罚性的赔偿措施。
在这种情况下，经营方侵害了消费者的知情权，应当遵循消费者的诉求，进一步加大对受害者损失的赔偿力度，所增予的赔偿金额需等于消费者所支付购买商品或接受服务之价款或者费用的三倍；
若增加的赔偿金尚不足以达到人民币五百元，则应赔偿人民币五百元整。
法律依据：
《消费者权益保护法》第五十五条
第一款经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

[律师回复] 解析：
这取决于相关的具体情形。
若涉及的是发明专利的话，其维护所需之费用可以参考以下标准：
发明专利在授权后的前三年内（即第1到第3年度）需要每年支付600元；
在接下来的三年时间内（即第4到第6年度），每年需支付1200元；
再往后的三年（即第7到第9年度），每年则需支付2000元；
此后的三个年度（即第10到第12年度），每年需支付4000元；
最后的三个年度（即第13到第15年度），每年需支付6000元；
最后的六个年度（即第16到第20年度），每年需支付8000元。
法律依据：
《专利年费减免办法》第二条
申请人或者专利权人缴纳有关专利费用确有困难的，可以依照本办法请求国家知识产权局专利局（以下简称“专利局”）减缓缴纳有关费用。
第三条
经专利局批准，下列专利费用可以减缓：
一、申请费（其中公布印刷费、申请附加费不予减缓）；
二、发明专利申请审查费；
三、年费（自授予专利权当年起六年内的年费）；
四、复审费。
第四条
申请人或者专利权人为个人的，可以请求减缓缴纳85%的申请费、发明专利申请审查费和年费及80%发明专利申请维持费和复审费。
申请人或者专利权人为单位的，可以请求减缓缴纳70%的申请费、发明专利申请审查费和年费及60%的发明专利申请维持费和复审费。
两个或者两个以上的个人或者个人与单位共同申请专利的，可以请求减缓缴纳70%的申请费、发明专利申请审查费和年费及60%的发明专利申请维持费和复审费。
两个或者两个以上的单位共同申请专利的，不予减缓专利费用。

[律师回复] 解析：
持有逾期预售许可证的商品房买卖协议应视为具有法律效力。
在签署买房合同时，若开发商已经取得预售许可证；
然而，在后续过程中，预售许可证过期，这并不意味着开发商丧失了预售资格。
由于开发商并未失去预售资格，因此所签订的房屋买卖行为是合法的，相应地，该合同也被认定为有效。
法律依据：
《城市房地产管理法》第四十五条
商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 解析：
房产抵押人和抵押权人之间的差异在于：
抵押人即是以其持有的财产作为担保，用以保障自身或者第三方债务得以如期偿还的当事人；
而抵押权人则是指对于债务人负有债权，当债务人未能按照约定履行债务时，有权从抵押物中优先获得清偿的一方。
此外，抵押人还拥有对抵押物所产生的孳息进行收取的权利，而抵押权人则具有对抵押物进行处置的权力。
法律依据：
《城市房地产抵押管理办法》第三条
本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。