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先出租后抵押房屋买卖不破租赁能成立吗
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2024-09-16
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王淳律师
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专家导读
先出租后抵押出去的房子也是适用于买卖不破租赁的，这样的话，意思就是抵押权人将来就算要行使抵押权，也并不会影响到租赁合同的法律效力，因为房东和债权人之间的这种关系，和承租人是毫无联系的，所以不能因此连累到承租人的合法权益。
先出租后抵押房屋买卖不破租赁能成立，租赁合同先于抵押权的设定，抵押权实现后，适用买卖不破租赁原则，租赁合同继续有效。如果抵押权先于租赁合同成立，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，此时买卖击破租赁。因为，若抵押权先于租赁合同成立，而抵押是需要办理抵押登记的，登记本身具有公示效力。承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有其他物权，就应当承担因实现抵押权带来的风险。否则，财产抵押后，抵押权的效力就变得不确定，从而失去设立的意义。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
二、不动产抵押合同生效要件
不动产抵押合同是要式合同，双方在合同书上签字或盖章，即成立并生效。除非法律另有规定或者合同另有约定如附有条件或者期限。换言之，不动产抵押权合同本身不需要办理登记，后来的物权登记办理与否，并不能反过来影响合同的效力。
但是不动产抵押权的生效与抵押合同的生效的不同。通过对《物权法》第9条、第15条及第23条分析可知，我国现行物权法是采债权形式主义的物权变动模式。在此模式下，不承认物权行为的独立存在，也不认为债权合意可以直接引致物权的变动，而是将物权变动归结为一个债权合意与一个公示方法的结合。
因此，不动产抵押权的设定就需要两个不可或缺的条件：
1、当事人双方意思表示一致旨在设定不动产抵押权的抵押合同，其性质仍是债权合同。
2、作为法定公示方法的，在登记机关完成的不动产抵押权登记。在此模式下，登记不是抵押合同的成立要件，也不是抵押合同的生效要件，而是抵押权的生效要件。就像《物权法》第187条所规定，不动产抵押权自登记时设立。换句话说，只有办理了不动产抵押登记，不动产抵押权才生效。
绝大多数的人在租用不动产的时候，不会主动去调查此不动产是不是已经抵押出去了，因为表面上来看，这和承租人的合法权益没有什么直接的联系，但是假如在租赁之前不动产就已经抵押出去了的话，真正到了拍卖不动产的地步，承租人必须提前退房的。
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先出租后抵押房屋买卖不破租赁能成立吗
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先抵押后出租破买卖不破租赁吗？
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车主先把车抵押给我后又抵押给租赁公司怎么办
[律师回复] 依据我国相关法律的规定，小额贷款公司倒闭的，抵押人可以与贷款公司协商提前偿还债务，解除车辆抵押，取回车辆的所有权。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿协议不成的，抵押权人可以向人民提讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
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(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民依法查封的。
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抵押权在先租赁权在后该保证谁的利益
[律师回复] 对于抵押权在先租赁权在后该保证谁的利益这个问题，解答如下, 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《解释》)第七十九条第一款规定：“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。”也就是有登记公示的效力较高。然而按照物权效力的一般原理，同一财产上抵押权与质权并存时，由于抵押权和质权均为担保物权，抵押权和质权具有相同的效力，原则上应以抵押权和质权设定的先后顺序受偿，抵押权和质权顺序相同的，按照抵押权和质权各自担保的债权比例清偿。司法解释的目的主要是防止出质人和质权人串通改变设质时间而损害抵押权人的利益，这种考虑有一定道理，但不能以牺牲物权法的基本原理为代价，对此可以通过其他途径救济，如以恶意串通为由宣告双方的行为无效，或撤销双方的变更行为等。但是现行法律没有明确解决这个问题是，判决都是会按照最高院的解释处理。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十九条
同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十九条
同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。
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买卖不破租赁先抵押后租赁适用吗
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1、申请。由抵押人或抵押人将法人单位隶属关系、申请抵押贷款原因、用途、拟贷款金额及抵押土地的情况提出局面申请，抵押双方并进行意向性洽谈。
2、审查。对提交的局面申请和权属证明材料进行审查，符合抵押条件的，进行实地勘察，发给《抵押贷款申请表》、《土地登记申请书》、《土地使用权抵押合同》等材料。
3、地价评估。由地价评估中介机构提供地价评估报告，并由县土地管理局核定出让金额。
4、签定合同。抵押人持地价评估报告与抵押权人签定抵押合同(包括抵押物清单)、借款合同和土地使用权抵押合同。
5、抵押登记。抵押当事人在合同签定后，共同到地籍科办理抵押登记。对于手续完备、资料齐全、符合要求的，经局领导审查同意，在《土地登记卡》上进行登记，同时在土地证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》。
6、抵押注销登记。抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自解除或终止合同之日起规定期限内到地籍科办理注销抵押登记手续。
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5、抵押登记。抵押当事人在合同签定后，共同到地籍科办理抵押登记。对于手续完备、资料齐全、符合要求的，经局领导审查同意，在《土地登记卡》上进行登记，同时在土地证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》。
6、抵押注销登记。抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自解除或终止合同之日起规定期限内到地籍科办理注销抵押登记手续。
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租赁合同被抵押，租赁合同是不是有效
[律师回复] 尽管建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》规定，出租房屋应当进行备案登记，但是根据合同法及其司法解释的规定，不违反法律和行政法规的强制性规定的合同是具有法律效力的，而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章，不是法律和行政法规，对其的违反，只构成行政违规，而不能据此认定合同无效。
城市房地产管理法第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
根据上述规定可知，我国实行房屋租赁登记备案制度，是否登记不影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。
根据司法解释第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。
未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于管理的需要，登记备案的合同具有对抗第三人的效力，在理论上属于对抗要件主义，不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法解释》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，因此《城市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。
城市房地产管理法第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
根据上述规定可知，我国实行房屋租赁登记备案制度，是否登记不影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。
根据司法解释第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。
未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于管理的需要，登记备案的合同具有对抗第三人的效力，在理论上属于对抗要件主义，不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法解释》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，因此《城市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。
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房屋租赁权可以抵押吗
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋租赁权能抵押吗
房屋出租只是对房屋使用权的限制，并没有禁止设立抵押权。抵押的风险及法律后果是“债务人不履行债务时抵押物将被拍卖及折价偿债”。
相关法律知识
2000年12月《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条规定，“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。即抵押不破租赁。
我国2007年通过的《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”
房屋出租只是对房屋使用权的限制，并没有禁止设立抵押权。抵押的风险及法律后果是“债务人不履行债务时抵押物将被拍卖及折价偿债”。
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我国2007年通过的《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”
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融资租赁合同抵押登记
[律师回复] 解答如下, 抵押合同是债务人以财务作为抵押向债权人抵押担保而签订的合同，也是债权人在债务人不能履行还款义务时用来维护合法权益的重要保障。
因此，除极少数抵押物外，法律对抵押合同实行登记生效制度。中国《担保法》规定：土地使用权用权、房产、林木、运输工具、企业设备作为抵押物应到有关部门办理登记手续。
办理抵押物登记的部门如下：
(1)以无地上定着物的土地使用权用权抵押的，为该发土地使用权证书的土地管理部门;
(2)以城市房地产或者乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;
(3)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;
(4)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输业的登记部门;
(5)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
此规定表明，凡以上述物品作为抵押物的，物抵合同的登记是合同成立的法定程度和必要条件，应登记而未登记的合同抵押不生效。对于法律未明确要求登记的，则不经登记合同也能成立。
《中华人民共和国物权法》第十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
因此，除极少数抵押物外，法律对抵押合同实行登记生效制度。中国《担保法》规定：土地使用权用权、房产、林木、运输工具、企业设备作为抵押物应到有关部门办理登记手续。
办理抵押物登记的部门如下：
(1)以无地上定着物的土地使用权用权抵押的，为该发土地使用权证书的土地管理部门;
(2)以城市房地产或者乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;
(3)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;
(4)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输业的登记部门;
(5)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
此规定表明，凡以上述物品作为抵押物的，物抵合同的登记是合同成立的法定程度和必要条件，应登记而未登记的合同抵押不生效。对于法律未明确要求登记的，则不经登记合同也能成立。
《中华人民共和国物权法》第十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
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先租赁后抵押适用买卖不破租赁吗？
先租赁后抵押适用买卖不破租赁，作为承租人，签订房屋租赁合同后，房东将其抵押出去的，即便是银行方面行使租赁权，也不能将房屋收回，承租人可以继续使用。如果是房屋之前存在抵押，租赁在后的，则不能用于这个原则。
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[律师回复] 对于承租人擅自抵押租赁物合法吗这个问题，解答如下, 在融资租赁交易结构中，租赁物的所有和占有发生了实际分离。出租人享有对租赁物的所有权，而承租人享有对租赁物的占有和使用权，但因租赁物脱离出租人的实际控制，租赁物被承租人擅自出卖、设立抵押或用于再次融资租赁的风险已然存在，为此，考虑到平衡出租人享有的所有权与善意第三人的利益，2014年3月1日开始实施的《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》(“《融资租赁司法解释》”)明确了承租人擅自处分租赁物的处理规则。
承租人擅自出卖租赁物或在租赁物上设立抵押，属于承租人的无权处分行为，根据《融资租赁司法解释》第九条、《物权法》第一百零六条的规定，拥有租赁物所有权的出租人有权追回租赁物，但如果第三人为善意、已支付合理的价格，并且做出了相应的物权转让公示行为，则第三人取得租赁物的所有权或抵押权，而作为原所有权人的出租人仅能向无权处分的承租人请求赔偿损失，该种情形下，出租人享有的物权保护被法律强制变更为债权救济。
承租人擅自出卖租赁物或在租赁物上设立抵押，属于承租人的无权处分行为，根据《融资租赁司法解释》第九条、《物权法》第一百零六条的规定，拥有租赁物所有权的出租人有权追回租赁物，但如果第三人为善意、已支付合理的价格，并且做出了相应的物权转让公示行为，则第三人取得租赁物的所有权或抵押权，而作为原所有权人的出租人仅能向无权处分的承租人请求赔偿损失，该种情形下，出租人享有的物权保护被法律强制变更为债权救济。
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企业破产银行抵押权优先吗
[律师回复] 您好，针对您的企业破产银行抵押权优先吗问题解答如下, 依《中华人民共和国企业破产法（试行）》规定，破产债权按以下顺序清偿：
一、破产企业所欠职工工资和劳动保险费；
二、破产企业所欠税款；
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根据上述规定可知，我国实行房屋租赁登记备案制度，是否登记不影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。
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抵押优先还是买卖不破租赁优先？
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土地融资租赁可以抵押吗
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1、申请。由抵押人或抵押人将法人单位隶属关系、申请抵押贷款原因、用途、拟贷款金额及抵押土地的情况提出局面申请，抵押双方并进行意向性洽谈。
2、审查。对提交的局面申请和权属证明材料进行审查，符合抵押条件的，进行实地勘察，发给《抵押贷款申请表》、《土地登记申请书》、《土地使用权抵押合同》等材料。
3、地价评估。由地价评估中介机构提供地价评估报告，并由县土地管理局核定出让金额。
4、签定合同。抵押人持地价评估报告与抵押权人签定抵押合同(包括抵押物清单)、借款合同和土地使用权抵押合同。
5、抵押登记。抵押当事人在合同签定后，共同到地籍科办理抵押登记。对于手续完备、资料齐全、符合要求的，经局领导审查同意，在《土地登记卡》上进行登记，同时在土地证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》。
6、抵押注销登记。抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自解除或终止合同之日起规定期限内到地籍科办理注销抵押登记手续。
1、申请。由抵押人或抵押人将法人单位隶属关系、申请抵押贷款原因、用途、拟贷款金额及抵押土地的情况提出局面申请，抵押双方并进行意向性洽谈。
2、审查。对提交的局面申请和权属证明材料进行审查，符合抵押条件的，进行实地勘察，发给《抵押贷款申请表》、《土地登记申请书》、《土地使用权抵押合同》等材料。
3、地价评估。由地价评估中介机构提供地价评估报告，并由县土地管理局核定出让金额。
4、签定合同。抵押人持地价评估报告与抵押权人签定抵押合同(包括抵押物清单)、借款合同和土地使用权抵押合同。
5、抵押登记。抵押当事人在合同签定后，共同到地籍科办理抵押登记。对于手续完备、资料齐全、符合要求的，经局领导审查同意，在《土地登记卡》上进行登记，同时在土地证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》。
6、抵押注销登记。抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自解除或终止合同之日起规定期限内到地籍科办理注销抵押登记手续。
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抵押人将已抵押的财产出租的，在实现抵押权时，租赁合同是否还有效？
[律师回复] 抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。
正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。
所以一般情况下，抵押合同无效，抵押权也是不生效的。
《中华人民共和国合同法》第六十八条
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。
所以一般情况下，抵押合同无效，抵押权也是不生效的。
《中华人民共和国合同法》第六十八条
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
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抵押人将已抵押的财产出租的，在实现抵押权时，租赁合同是否还有效？
[律师回复] 抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。
正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。
所以一般情况下，抵押合同无效，抵押权也是不生效的。
《中华人民共和国合同法》第六十八条
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。
所以一般情况下，抵押合同无效，抵押权也是不生效的。
《中华人民共和国合同法》第六十八条
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
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买卖不破租赁抵押权优先吗？
根据国家法律规定，抵押权是优先于租赁权的，所以在房产进行抵押之后进行出租的房屋不适用于买卖不破租赁。如果房屋，房东未向承租人进行解释的话在解释那么承租人可以要求房东对其进行一定的补偿。
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房产纠纷
抵押权，租赁权和抵押权冲突怎么办，如何办理
[律师回复]
一、抵押权与租赁权冲突怎么处理租赁权与抵押权的冲突问题，原则上依据二者成立时间的先后确定二者之间的冲突问题。如果租赁权成立在先，抵押权成立在后，则依据《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”的规定，租赁权可以对抗抵押权，也即在实现抵押权时，对租赁合同不产生影响。如果抵押权成立于租赁权之前的，抵押权则可以对抗租赁权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，抵押物的受让人可以终止租赁关系，租赁关系因受让人终止租赁合同而结束。这时，“买卖不破租赁”的原则不再适用。当然，如果承租人因租赁关系终止而遭受损失的，承租人的损失可以按照《担保法司法解释》第66条第2款规定确定损失的承担人，即如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知了承租人该财产已抵押，抵押权实现后造成的损失由承租人自己承担。
二、设立抵押权时应注意什么
1、设立抵押与发生债权同时进行。在发生债权的同时，就设立抵押权，避免发生债权在先，设立抵押在后，这样可以防止债务人有多个债权人时，被其他债权人认为抵押权人与债务人恶意串通的嫌疑。如果债权发生在前已经既成事实，那么，债权人在设立抵押权时，应充分考察债务人是否有多个债权人，债权是否已经届满，若债务人将该财产抵押给一个债权人时，是否会导致债务人履行能力的丧失，等等。如果可能会构成恶意抵押的要件，则我们建议，债权人就不要接受抵押，不如直接行使诉权，提讼或者申请仲裁，并申请财产保全。
2、房地产抵押时，分别到房屋管理部门和土地管理部门办理抵押登记手续。在现有的法律框架下，房地产的房屋管理部门和土地管理部门分别隶属于不同的行政部门，为避免抵押人将同一房地产分别抵押给不同的抵押权人，抵押权人在设立抵押时，就应当要求抵押人将房屋和房屋所占用的土地一并抵押给抵押权人。尽管这样的建议有些保守，但从谨慎角度出发，避免房屋与土地的重复抵押是非常有效的。待今后象上海、广东省等地方房地统一到一个行政部门管理时，这个问题会迎刃而解，但在现有行政管理体制下，此乃权宜之计。
一、抵押权与租赁权冲突怎么处理租赁权与抵押权的冲突问题，原则上依据二者成立时间的先后确定二者之间的冲突问题。如果租赁权成立在先，抵押权成立在后，则依据《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”的规定，租赁权可以对抗抵押权，也即在实现抵押权时，对租赁合同不产生影响。如果抵押权成立于租赁权之前的，抵押权则可以对抗租赁权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，抵押物的受让人可以终止租赁关系，租赁关系因受让人终止租赁合同而结束。这时，“买卖不破租赁”的原则不再适用。当然，如果承租人因租赁关系终止而遭受损失的，承租人的损失可以按照《担保法司法解释》第66条第2款规定确定损失的承担人，即如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知了承租人该财产已抵押，抵押权实现后造成的损失由承租人自己承担。
二、设立抵押权时应注意什么
1、设立抵押与发生债权同时进行。在发生债权的同时，就设立抵押权，避免发生债权在先，设立抵押在后，这样可以防止债务人有多个债权人时，被其他债权人认为抵押权人与债务人恶意串通的嫌疑。如果债权发生在前已经既成事实，那么，债权人在设立抵押权时，应充分考察债务人是否有多个债权人，债权是否已经届满，若债务人将该财产抵押给一个债权人时，是否会导致债务人履行能力的丧失，等等。如果可能会构成恶意抵押的要件，则我们建议，债权人就不要接受抵押，不如直接行使诉权，提讼或者申请仲裁，并申请财产保全。
2、房地产抵押时，分别到房屋管理部门和土地管理部门办理抵押登记手续。在现有的法律框架下，房地产的房屋管理部门和土地管理部门分别隶属于不同的行政部门，为避免抵押人将同一房地产分别抵押给不同的抵押权人，抵押权人在设立抵押时，就应当要求抵押人将房屋和房屋所占用的土地一并抵押给抵押权人。尽管这样的建议有些保守，但从谨慎角度出发，避免房屋与土地的重复抵押是非常有效的。待今后象上海、广东省等地方房地统一到一个行政部门管理时，这个问题会迎刃而解，但在现有行政管理体制下，此乃权宜之计。
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快速解决“土地房产”问题
房屋租赁合同可以做抵押吗
[律师回复] 您好，关于房屋租赁合同可以做抵押吗这个问题，我的解答如下, 抵押贷款的贷款条件：
有合法的身份
有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录按揭合同可以抵押借款有合法有效的购房合同以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30的首付款
已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内
能够提供贷款行认可的有效担保
贷款行规定的其他条件。
按揭是指银行房屋贷款合同。如果想在银行贷款，则只有购房合同是办不了抵押的，因为你还没拿到产权证。
但理论上，期房预抵押是可以办理登记的，但一般都是在与开发商、购房者、银行三方协议约束下办理的按揭。
《中华人民共和国担保法》第三十四条
下列财产可以抵押：
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物
(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产
(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物
(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产
(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权
(六)依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
有合法的身份
有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录按揭合同可以抵押借款有合法有效的购房合同以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30的首付款
已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内
能够提供贷款行认可的有效担保
贷款行规定的其他条件。
按揭是指银行房屋贷款合同。如果想在银行贷款，则只有购房合同是办不了抵押的，因为你还没拿到产权证。
但理论上，期房预抵押是可以办理登记的，但一般都是在与开发商、购房者、银行三方协议约束下办理的按揭。
《中华人民共和国担保法》第三十四条
下列财产可以抵押：
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物
(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产
(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物
(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产
(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权
(六)依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
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汽车抵押后租赁合同有效吗
[律师回复] 您好，针对您的汽车抵押后租赁合同有效吗问题解答如下, 汽车租赁合同是根据汽车租赁业管理暂行规定等法律法规的相关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致而订立的合同。需要注意的是：
第
一，签订汽车租赁合同前，要审查汽车租赁公司是否有法人营业执照和道路运输许可证，是否具备出租车辆资质。
第
二，除了租赁期间是不限公里数的租赁形式外，在合同中应当对日限公里数和超出限速后的计费标准明确约定。
第
三，租赁汽车正常情况下投保四种基本险，包括交强险，盗抢险，车损险和
第三者责任险。在合同中对于以上险种的购买应当明确约定。
第
一，签订汽车租赁合同前，要审查汽车租赁公司是否有法人营业执照和道路运输许可证，是否具备出租车辆资质。
第
二，除了租赁期间是不限公里数的租赁形式外，在合同中应当对日限公里数和超出限速后的计费标准明确约定。
第
三，租赁汽车正常情况下投保四种基本险，包括交强险，盗抢险，车损险和
第三者责任险。在合同中对于以上险种的购买应当明确约定。
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租赁的房屋可以进行抵押吗
[律师回复] 您好，关于租赁的房屋可以进行抵押吗这个问题，我的解答如下, 出租人可以将出租的房屋进行抵押，租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。同时，抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行，也就是说，租赁合同的效力及于买受人。
租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出租的房屋同意抵押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权实现后，也不影响租赁合同的履行。为此，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出租的房屋同意抵押的，该风险由其自行承担，抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权实现后，也不影响租赁合同的履行。为此，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
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