查封执行房产买卖不破租赁可以适用吗？

[律师回复] 本案涉及的主要概念是“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”原则上我国为了保护承租人的利益，为了保护租赁市场的稳定性而制定的。本案是否应适用“买卖不破租赁”呢?首先让我们来看一下“买卖不破租赁”的概念及其适用条件。
　　
一、“买卖不破租赁”和我国关于“买卖不破租赁原则”的规定
　　“ 买卖不破租赁”是指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。
　　最高人民法院《关于贯彻执行lt;民法通则gt;若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”;《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的 ，不影响租赁合同的效力。”;《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”
　　
二、“买卖不破租赁”的适用条件
　　
1、就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同;买卖合同与租赁合同均有效成立。如果无效的，就按照无效合同的处理方法处置。
　　
2、租赁合同履约在先，亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权移转于他人，若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权移转就不发生“买卖不破租赁”;
　　
二、本案是否应适用“买卖不破租赁”原则
　　笔者认为，本案中的承租人可主张“买卖不破租赁”。
　　
1、赵某和林某之间的房屋租赁合同，系双方当事人真实意愿表示，未违反法律规定，为有效合同
　　赵某和林某之间的房屋租赁合同并无合同法规定的几种当然无效的情形之一，双方之间并不存在欺诈、胁迫损害国家利益情形;双方也无恶意串通损害国家、集体或者第三人利益情形;双方签定合同也并非是为了掩盖非法目的;双方签定合同也没有损害社会公共利益。
　　至于本案赵某和林某之间的租赁合同是否违反法律、行政法规的强制性规定问题。笔者认为虽然建设部1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得出租”。但笔者认为《城市房屋租赁管理办法》也不属于我国法律、行政法规范畴，其仅属于地方性法规范畴，依据上位法由于下位法的原理，应认定双方的租赁合同合法有效。
　　同时由于交易的相对性，交易双方不可能对对方存在的一切情形均有了解，交易一方仅能从对方提供的资料了解标的的相关情况。如果以交易方不能掌握的情形来认定交易行为无效，则不利于维护交易的稳定性和安全性。权衡两方利益，笔者认为应侧重于对交易的安全保护。我国立法也支持了该观点，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第3款又规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本案林某作为善意第三人，其事前并不知晓法院已经将赵某的房屋进行查封(法院并未采用封条等方式公示其查封行为)，且林某为其承租行为支付了合理对价，故应认定林某与赵某之间的租赁合同合法有效。
　　另外从我国法院将采用封条查封等方式转为只是到房产登记机关冻结房屋转让过户可以看出，我国的法律是倾向于对承租人的利益保护。
　　
2、法院虽然查封了赵某房屋，但仅是房产转移过户，并未涉及到房屋拍卖、房产过户手续，房产的真正过户是发生在林某和赵某签定房屋租赁合同以后，故本案符合“租赁合同履约在先”这一构成要件。
　　综上笔者认为，林某的租房行为是符合“买卖不破租赁”的构成要件的，故林某可以以买卖不破租赁“原则主张继续承租权。

[律师回复] 买卖不破租赁适用于强制执行，对于不履行房屋租赁合同的，可以申请由法院强制执行，而该原则主要也适用于土地和房屋等不动产的租赁。
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用。

[律师回复] 租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

[律师回复] 出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。

[律师回复] 1、不适用。
2、租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

[律师回复] 房屋租赁是适用买卖不破租赁的，承租人在同等条件下，享有优先购买权，对于出租人将租赁物出卖的，应该提前三个月通知承租人，否则承租人可以请求该房屋买卖无效。
1、出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
2、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
3、租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。
4、私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 接到申请的的申请，依法对被保全的土地进行保全的，是具有法律效力的，被保全人不服的，可以提出异议。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百零一条利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。 人民接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。 申请人在人民采取保全措施后三十日内不依法提讼或者申请仲裁的，人民应当解除保全。

[律师回复] 1.若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意(此时应视为一个新的租赁契约成立)。对承租人的损失，若承租人知道或应当知道租赁物已被查封的，则损失由承租人自己负担。
2.法律依据：《中华人民共和国民法典》 第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

[律师回复] 你好，法院执行查封房子的有关规定如下：为了进一步规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践经验，制定本规定。
第一条　人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。
第二条　人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于
第三人占有的动产或者登记在
第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，
第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于
第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及
第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为
第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

[律师回复] 可以适用，从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。我国司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。
在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。

[律师回复] 买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 接到申请的的申请，依法对被保全的土地进行保全的，是具有法律效力的，被保全人不服的，可以提出异议。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零一条利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。
人民接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
申请人在人民采取保全措施后三十日内不依法提讼或者申请仲裁的，人民应当解除保全。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 接到申请的的申请，依法对被保全的土地进行保全的，是具有法律效力的，被保全人不服的，可以提出异议。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零一条利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。
人民接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
申请人在人民采取保全措施后三十日内不依法提讼或者申请仲裁的，人民应当解除保全。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一般情况下，查封后的房屋是不可以租赁的。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百五十四条规定，人民在财产保全中采取查封、扣押、冻结财产措施时，应当妥善保管被查封、扣押、冻结的财产。不宜由人民保管的，人民可以指定被保全人负责保管；不宜由被保全人保管的，可以委托他人或者申请保全人保管。
查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般由担保物权人保管；由人民保管的，质权、留置权不因采取保全措施而消灭。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 接到申请的的申请，依法对被保全的土地进行保全的，是具有法律效力的，被保全人不服的，可以提出异议。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零一条利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。
人民接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
申请人在人民采取保全措施后三十日内不依法提讼或者申请仲裁的，人民应当解除保全。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 接到申请的的申请，依法对被保全的土地进行保全的，是具有法律效力的，被保全人不服的，可以提出异议。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百零一条利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。
人民接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
申请人在人民采取保全措施后三十日内不依法提讼或者申请仲裁的，人民应当解除保全。

[律师回复] 原则上，“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在以下三点例外。第
一，“先抵押，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。第
二，“先查封，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。众所周知，查封（常见的是财产保全中的查封和强制执行中的查封）的目的是便于实现债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人即丧失对该不动产的处分权，擅自处分查封财产的，处分行为无效；第
三，在“先租后抵”的前提下，本应适用“买卖不破租赁”原则，但是当出现特殊情况时，法院仍然有权依据“规定”第三十一条去除拍卖财产上本应继续存在的租赁权。例如，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响抵押权实现，执行法院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。
最后，友情提示大家，在如今房价飞涨的时代，通过法院拍卖取得房屋所有权已经逐渐成为一种规避高房价的新方式。但是作为房屋购买人，在拍卖时一定要留意该房屋上是否存在权利瑕疵，而作为房屋的承租人，在签订租赁合同之前也要预先留意该房屋是否已经被法院查封，以防范不必要的法律纠纷。

[律师回复] 　　法院查封房产的相关规定如下：
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
　　第六条
　　对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
　　第七条
　　对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
　　第九条
　　查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。 查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。

[律师回复] 执行查封是法院在强制执行生效裁决的过程中发现被执行人的财产主动进行的查封，目的是便于进一步强制执行；诉讼查封是在诉讼过程中由当事人提出申请并由法院裁定后采取的财产保全手段。目的是确保日后生效裁决的执行。区别主要就是时间上前者是执行阶段，后者是诉讼阶段；前者是法院主动行为，后者是由当事人申请来启动。