一房多卖谁取得房屋所有权

[律师回复] 《物权法》规定：不动产的买卖、变更、转让等合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力。但是《物权法》同时规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有经过登记才发生法律效力，未经登记不发生效力。谁先办理了房产证，谁就取得了该房屋的所有权，其他买方只能根据商品房买卖合同的相关规定要求卖方赔偿自己的损失，而不能根据买卖合同取得房屋的所有权。该问题涉及到的相关文件：《物权法》

[律师回复] 二手房的过户费用需要按照以下标准来征收：
1、房屋评估费：按评估额0.5%缴纳（买方承担）
2、契税：90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。（买方承担）
3、营业税：房屋产权取得满两年的免征，未超过两年的按房价5.5%缴纳。（卖方承担）
4、所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）（卖方承担）
5、土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。（卖方承担）
6、房屋交易手续费：按房屋建筑面积3元/平方米交纳（双方承担）
7、房屋产权登记费：80元。（买方承担）

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 根据个人所得税法规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。 1、对住房转让所得征收个人所得税是，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正常理由的，税务机关有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保持各税种计税依据一致。 2、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额是，纳税人可以凭借购房合同，发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许其从收入中减除房屋原值，转让过程中缴纳的税金及有关合理费用。 3、转让过程中缴纳的税金是指：纳税人转让住房缴纳的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等。 4、合理费用指：纳税人按照规定实际支付装修费用的税务统一发票、住房贷款利息、手续费、公证费等。 5、纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税所得额的，税务机关可根据《征管法》第三十五条规定，对其核定征收，在1%-3%幅度内确定。 6、对于个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

[律师回复] 个人所得税是由卖方承担。
二手房的过户费用需要按照以下标准来征收：
1、房屋评估费：按评估额0.5%缴纳（买方承担）
2、契税：90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。（买方承担）
3、营业税：房屋产权取得满两年的免征，未超过两年的按房价5.5%缴纳。（卖方承担）
4、所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）（卖方承担）
5、土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。（卖方承担）
6、房屋交易手续费：按房屋建筑面积3元/平方米交纳（双方承担）
7、房屋产权登记费：80元。（买方承担）

[律师回复] 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按
1.5%计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按
1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
(二)出租非住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2第一条规定，其他个人出租不动产，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税，在计算转租所得时予以扣除。举例说明
1.按月收取租金例1某省会城市居民王某出租自有商铺取得月租金收入63000元，当月应缴纳多少个人所得税.29×4%=11428，应缴纳多少个人所得税《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定)
2.按年收取租金例2某省会城市居民王某出租住房应缴纳增值税=63000÷(1+5%)×5%=3000(元)应缴纳城建税及附加=3000×(7%+3%+2%)=360(元)应缴纳房产税=63000÷(1+5%)×12%=60000×12%=7200(元)应缴纳印花税=60000×0。不含增值税收入=300000÷(1+5%)=28571
4.1%=60(元)应缴纳个人所得税=[63000÷(1+5%)]×(1-20%)×20%=8380.57÷12)×(1-20%)×10%×12=21942，租金为30万元。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额.29÷，减除税法规定的费用扣除标准，乘以适用税率得出每月应纳个人所得税，再乘以租赁月份数，得到该笔租金收入应纳个人所得税。应缴纳个人所得税=(285714，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，按照以下公式计算应纳税款：
(一)出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×
1.5%，若上述案例年租金分摊后的月租金收入超过3万元，则要缴纳增值税，相关个人所得税计算结合例1和例2，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税.29(元)房产税=285714

[律师回复] 期房和现房合同第二条主要是关于商品房的销售依据，购房人要注意根据房地产商提供的相关证明先确定自己所买的房子是[现房]还是[预售商品房]。别被所谓“现房”蒙了在建的房子不难判定是期房，建好的房子是否就是现房呢不一定!按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。按规定，这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以做到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万别心血来潮，买错了“现房”比买期房更容易使自己陷入被动。没有土地使用证和房产证的房不管它是盖好的还是有人居住的，仍要按期房销售，购房人除了要查看预售许可证外，还要特别留意自己买的房子是否已经被抵押。有的人以为某个小区已有人入住，或入住的业主已经拿到房产证，就以为买这种房子就万无一失了，实际上这里存在着某种误解。购房人一定要清楚房子按套拥有产权，可以分别抵押，别人的房子没问题，不等于您要买的房子也没问题。其实，房子盖好了又没有预售出去，被抵押的可能性更大。还有一种情况，就是“尾房”。房子盖好了，还剩几套没卖出去，预售许可证过期了，房产证又没办下来，这种“无证”房不能说绝对不能买，但买时一定要查清楚，最好的办法是坚持预售合同登记备案后再付款，不见兔子绝不撒鹰。购房人特别要注意的是北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定:“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售;但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”这个规定等于说现在有一种已建好的房子，预售许可证本身没有过期，但由于取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的。预售许可证最重要人们通常都讲购买[预售商品房]要看“五证”，笔者认为购房人主要看清预售许可证是关键，“四证”主要是给政府发预售许可证的部门看的，有时由于土地情况复杂，房地产商交了土地出让金，虽没拿到土地许可证，也能凭交费证明先领到预售许可证，只要有预售许可，房子就可以卖。没有预售许可证房子能不能卖的，按规定不能，但现实中有一些房地产商会变换形式，比如以“内部认购”的形式进行预售，这种情况下，购房人买不买，完全在购房人自己的判断了。房地产商的信誉可靠，购房人通过内部认购有时确实能省些钱，但风险也比较大，如果房地产商最终拿不到预售许可证并宣告破产，购房人付的定金有可能会打水漂。按《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条规定:“房地产受让人(指购房人，笔者注)知道或者应当知道转让人(指房地产商，笔者注)没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果”。购房人还需要注意的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”这一条告诉购房人两个问题:1.购房人买了没有预售许可证的房可以要求解除合同，房地产商缺少其它“四证”预售商品房

[律师回复] 您好，针对您的房屋拆迁后，所得的建筑材料归谁？问题解答如下,
1、此合同文本主要适用于建筑材料租赁。
2、“履行地点”必须填写为承租人住所地，不应当填写为“工程项目所在地”或具体的地名。此约定是涉诉后确定案件管辖权的直接依据，对案件的处理至关重要，在任何情况下，均不得填写为“出租人住所地”或具体的地名。
3、第二条“租赁期限”中一般不宜约定为具体的日期，也不宜约定“到期后续签合同”等类似条款。目前已发现因工期拖延，合同到期继续使用租赁物没有续签合同被索赔大额违约金的情况。准确的租赁期限应当以签收至归还租赁物时为准。
4、第三条“租金及其支付方式与期限”中，其他约定空格中可以填写其他具体的租金结算方式，但此条不得再对任何的违约责任进行约定，有关违约责任的约定在第七条。
5、第五条“租赁物的维修保养及费用承担”中，租赁期间通用物资的维修保养责任由承租人负责。
6、第六条“租赁物损坏赔偿责任”中，赔偿责任处理方式一般可以列表说明赔偿范围和计费办法。
7、第七条“违约责任”中，承租人未按约定支付租金，只应向出租人支付欠付租金的同期银行贷款利息的违约金，不得随意提高违约金支付标准，由于长时间拖欠出租人租金的情况比较普遍，承租人向出租人支付违约金数额设定上限为5。已多次发生由于约定“不按时支付租金、运费、损坏赔偿金，每逾期一日向出租人支付逾期金额0.5(甚至5)”，导致被索赔巨额违约金的案例。
8、第八条“争议解决方式”中，争议由“承租人所在地铁路运输”管辖，也可以修改为由“承租人所在地”管辖，在任何情况下均不得约定为由“出租人所在地”管辖或类似条款。目前已经涉诉多数租赁合同纠纷案均是由于管辖被确定在对方所在地，对方当事人通过，动辄冻结、划拔款项，损失巨大。同时，也发现出租人在补充合同、会议纪要、来往函件、发料单、结算单中更改管辖约定，争夺管辖权的现象，应十分注意。
9、多次发现出租人在与我方签订合同时，以本单位有内部规定为由，强烈要求使用其提供的不公平格式合同签约;或在其与外包队签约时，以外包队不具备法人主体资格、没有履约能力为由，要求我方加盖公章或提供担保等，在使用各种方式诱使我方与之建立合同法律关系后故意造成欠付租金的事实，并突然向我方索赔大额违约金。而外包队往往以我方为合同主体和诉讼主体，自己不承担责任为由，一走了之，应引起高度重视。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据个人所得税法规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。 1、对住房转让所得征收个人所得税是，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正常理由的，税务机关有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保持各税种计税依据一致。 2、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额是，纳税人可以凭借购房合同，发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许其从收入中减除房屋原值，转让过程中缴纳的税金及有关合理费用。 3、转让过程中缴纳的税金是指：纳税人转让住房缴纳的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等。 4、合理费用指：纳税人按照规定实际支付装修费用的税务统一发票、住房贷款利息、手续费、公证费等。 5、纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税所得额的，税务机关可根据《征管法》第三十五条规定，对其核定征收，在1%-3%幅度内确定。 6、对于个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力，限制民事行为能力人和无民事行为能力人，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。
2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理、重大误解和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，属于可撤销合同或无效合同。　
3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。

[律师回复] 房屋交付给哪一方，应当综合考虑几个因素：
第
一、购房人是否已经实际居住，如果开发商已经将房屋实际交付其中一方居住、使用，那么应当考虑支持访方实际履行的请求；
第
二、购房人是否已经实际付清房款，如果其中一方已经实际付清房款，相对应的应当考虑支持其主张；
第
三、房屋是否有购房人附加的价值，如其中一方已经对房屋进行了装修、修缮等增加房屋价值的行为，那么应当考虑支持该方请求。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 只要通过合法方式，合法程序订立且主体内容合法的房产买卖合同，哪怕未取得房产证，或者将来可能取得产权证的都是有效的。下面我从以下几个方面为您分析一下。 一、未取得产权证的房屋买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应当承担相应违约责任。 二、以将来可能取得所有权的房屋作为标的物的买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证的，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应违约责任。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 根据个人所得税法规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。 1、对住房转让所得征收个人所得税是，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正常理由的，税务机关有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保持各税种计税依据一致。 2、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额是，纳税人可以凭借购房合同，发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许其从收入中减除房屋原值，转让过程中缴纳的税金及有关合理费用。 3、转让过程中缴纳的税金是指：纳税人转让住房缴纳的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等。 4、合理费用指：纳税人按照规定实际支付装修费用的税务统一发票、住房贷款利息、手续费、公证费等。 5、纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税所得额的，税务机关可根据《征管法》第三十五条规定，对其核定征收，在1%-3%幅度内确定。 6、对于个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有的人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。主要包括以下情形：
(1)依法建造房屋；
(2)依法没收房屋；
(3)收归国有的无主房屋；
(4)合法添附的房屋(如翻建、加层)。继受取得是指以原所有权人的权利和意志为依据，通过法律行为或法定事件而取得所有权。继受取得的方式主要包括买卖、赠与、互易、继承、接受遗赠等。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 像您的这种情况，如果该房屋为商品房的话，想要出售该房屋，首先要将房屋过户到现有继承人名下。
1.先去办理继承公证，将房子落户到第一顺位继承人中的一人或者两人名下（后期交易考虑业主家庭是否唯一住房）。
2.房屋继承判定房本年限还是以老房本为准。
3.房屋交易个人所得税：该房房本满五年且家庭名下唯一住房，后期免征个税。该房屋房本满五年且不是家庭名下唯一住房，后期收取房屋网签价差额的20%作为个人所得税。

[律师回复] 关于房产的继承，两种情况下免税，一种是法定继承(就是直系亲属)，二是(立遗嘱人将房产立遗嘱直接赠与非直系亲属赡养人)。在得到房产后再转让的，按得到该房产时间，属于非普通住房的获得五年以上的以差额计征营业税(5)，不满五年的按全额(卖价)征收属于普通住房的，五年以上的免营业税，五年以下的按差额征收营业税。把房卖了还得再交个人所得税，获得五年以上的免个税，五年以下的以你获得净收入征收个税，净收入等于卖价-(卖房时候的营业税，印花税，城建税，教育费附加等各项税费)，再以净收入20确认个人所得税。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 只要通过合法方式，合法程序订立且主体内容合法的房产买卖合同，哪怕未取得房产证，或者将来可能取得产权证的都是有效的。下面我从以下几个方面为您分析一下。 一、未取得产权证的房屋买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应当承担相应违约责任。 二、以将来可能取得所有权的房屋作为标的物的买卖合同有效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得产权证的，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应违约责任。

[律师回复]
1、房屋评估费：按评估额0.5%缴纳（买方承担）
2、契税：90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。（买方承担）
3、营业税：房屋产权取得满两年的免征，未超过两年的按房价5.5%缴纳。（卖方承担）
4、所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）（卖方承担）
5、土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。（卖方承担）
6、房屋交易手续费：按房屋建筑面积3元/平方米交纳（双方承担）
7、房屋产权登记费：80元。（买方承担）
所以，关于房屋转让所得税谁承担的问题，一般是由卖方承担的。

[律师回复] 离婚时对尚未取得所有权或者享有部分所有权房屋如何处理尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋，包括两种情况：
1）离婚时夫妻双方对其居住使用的房屋尚未取得使用权；
2）离婚时夫妻双方取得的房屋所有权只是部分所有权，不是完全所有权。这主要是指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公房住房。审理中双方调解不成的，裁判时不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用，当事人就前述房屋取得完全所有权后，有争议的，可另行向提讼。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》
第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民提讼。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 城市房屋所有权的取得方式 (一) 原始取得 原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有的人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。主要包括以下情形： (1)依法建造房屋; (2)依法没收房屋; (3)收归国有的无主房屋; (4)合法添附的房屋(如翻建、加层)。 (二) 继受取得 继受取得又称传来取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。 因法律行为而继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式： (1)房屋买卖(包括拍卖); (2) 房屋赠与; (3)房屋相互交换。 房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后发生效务，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。 《城市房地产开发经营管理条例》 第二十二条　房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期; (四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 像您的这种情况，如果该房屋为商品房的话，想要出售该房屋，首先要将房屋过户到现有继承人名下。
1.先去办理继承公证，将房子落户到第一顺位继承人中的一人或者两人名下（后期交易考虑业主家庭是否唯一住房）。
2.房屋继承判定房本年限还是以老房本为准。
3.房屋交易个人所得税：该房房本满五年且家庭名下唯一住房，后期免征个税。该房屋房本满五年且不是家庭名下唯一住房，后期收取房屋网签价差额的20%作为个人所得税。