逾期交房购房者怎么索赔

最新修订 | 2024-08-20
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王淳律师
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专家导读 逾期交房购房者的索赔:如果购房遭遇逾期交房,在办理房屋入住手续的同时,应向开发商提出索赔要求。一般情况下,购房者可以给开发商一定的、合理的支付期限,并书面告知开发商。即使开发商延期交房一天,购房者也有权追究开发商的违约责任。
逾期交房购房者怎么索赔

逾期交房购房者的索赔:

如果购房遭遇逾期交房,在办理房屋入住手续的同时,应向开发商提出索赔要求。

一般情况下,购房者可以给开发商一定的、合理的支付期限,并书面告知开发商。即使开发商延期交房一天,购房者也有权追究开发商的违约责任

房屋登记办法》

第八十六条

房屋所有权依法发生转移,申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列材料: (一)登记申请书; (二)申请人的身份证明; (三)房屋所有权证书; (四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明; (五)证明房屋所有权发生转移的材料; (六)其他必要材料。 申请村民住房所有权转移登记的,还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。 农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

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遭遇开发商逾期交房,购房者怎么索赔?
一般购房合同都规定了严格的逾期交房的违约责任,开发商需要向购买车承担每日按照合同约定的违约金的。如果开发商经催告后合理期限仍不交房,购买者可以要求退房。
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房产纠纷
购房者该怎么索要定金
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、购房者该怎么索要定金
(一)继续与出卖人进行磋商
定金担保的是继续磋商义务,认购书中的已决条款仅是买卖合同中的小部分,未决条款与已决条款的细节部分具有很大的磋商空间,双方经过磋商后仍未未达成一致意见的,认购书解除,定金退还;如果未经磋商而径行提出不再购房,无权要求退还定金。
(二)正确认识认购书中的磋商期限
磋商期限是磋商的起始时限,而非终止时限,该时限内双方启动磋商,而不是必须达成一致意见,更不是必须订立商品房买卖合同。
(三)认购书中明确约定解约时间
启动磋商后经过几日可视为“达不成一致意见”。认购书可以约定:“买受人在磋商期限内与出卖人进行磋商,但双方未达成一致意见,期限届满之次日起超过___日的,本认购书自动解除,定金退还。”超过约定时限后,买受人有权要求返还定金。
购房者在买房前应当了解签订商品房认购书有什么作用,重视认购书的作用,维护自己的权益。买卖合同订立后认购书使命告终,定金既可退回,也可抵作房款,而买卖合同未能订立,购房者如何索要定金?定金处理不当将失去其担保作用,可能成为购房陷阱,购房者最好咨询一下律师如何处理定金纠纷。
二、购房者怎样要回自己的定金
《商品房合同司法解释》第4条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
据此看出,返还定金的条件是“不可归责于当事人双方的事由”,丧失定金的条件为“因当事人一方原因”,故买受人应当在约定时间与地点继续磋商合同事宜,否则将丧失定金。认购书分为已决条款与未决条款,已决条款不得变更,需要磋商的是未决条款与已决条款的细节部分,进行磋商但不能达成一致而导致合同不能订立的,属于“不可归责于当事人双方的事由”,定金可以返还。
购房者和开发商约定了定金条款后,要知道哪些情形不适用定金罚则,哪些适用。如果开发商违反双方的约定,未能订立商品房买卖合同,购房者要知道如何退还购房定金。定金可以保障买受人利益,也可以变成购房陷阱。及时向律师寻求寻求解决定金纠纷的法律意见可以最大限度地越过陷阱、避免损失。
在目前的房地产交易市场上,许多开发商(更多的是楼盘代销商代理)都会要求购房者在签订《商品房买卖合同》前先签署一份“楼宇认购书”,并预付一笔购房定金。很多购房者认为定金时对自己的保障,但却不尽如人意。哪些情形不返还购房定金,购房者如何索要双倍定金?请看具体内容。
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购房者要如何应对逾期交房
在了解了逾期交房的原因后,购房者还需要仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同,看合同中对逾期交房是否有明确的规定。一般商品房买卖合同中都对逾期交房有相应的时间和违约金的约定。例如,在逾期不超过一定的天数,出卖人需要按日向买受人支付相应的违约金,合同继续履行。逾期超过一定天数后,买受人有权解除合同。
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房产纠纷
购房者违约的违约金和购房者逾期付的违约金有何区别
[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。   影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。
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购房者违约金与购房者逾期付款所支付的违约金比例不同
[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。   影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。
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逾期交房怎么计算购房者的损失
我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和逾期交房怎么计算购房者的损失相关的法律规定。
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房产纠纷
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购房者该怎么索要定金
1、继续与出卖人进行磋商2、正确认识认购书中的磋商期限3、认购书中明确约定解约时间。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。
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哪些情况下购房者可退房索赔
无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与哪些情况下购房者可退房索赔相关的法律知识,希望能对您有帮助。
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房产纠纷
房屋逾期违约金的比例和购房者逾期付款所支付的违约金
[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。   影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。
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购房者退房要符合哪些条件,退房后能否向开发商索赔
[律师回复]
一、购房者退房要符合哪些条件
1、卖方一房二卖,买方可以退房。一物之上不可能存在两个相互排斥的所有权,开发商一套房产签订两次买卖合同,必然会有一个买房人不可能实现购买目的,无法取得房屋的买受人不但可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同样的道理,在房屋拆迁安置的过程中,拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的,被拆迁人可以解除拆迁补偿安置协议。
2、开发商擅自将已售房产抵押。有的开发商由于资金短缺,在与购房人签订商品房买卖合同后,又向银行申请贷款,将已售房产做了抵押登记。这样,开发商一旦不能按期还款,债权人就有权就抵押登记的房产实现担保债权。为防止购房者房、财两空,无法取得房屋的买受人可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、房屋主体结构质量不合格。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验、确实不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。按照该条规定,如果房屋主体结构质量不合格,无论是房屋交付前还是交付后,买受人均可请求解除合同和赔偿损失,这里的“主体结构质量不合格”须以有资质的鉴定机构的鉴定结论为据。
4、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。至于“房屋质量”包括哪些方面,“严重影响正常居住使用”又如何界定,该条没有详述。结合《建筑法》第六十二条规定,房屋质量除了包括地基基础工程,主体结构工程外,还包括屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管、上下水管的安装工程,供热、供冷系统工程等项目。
5、房屋误差面积过大。首先看双方合同对此有无约定,如果没有约定,面积误差比绝对值超过3%就视为误差过大。此时,购房人如不愿意按实际面积购买商品房,可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。
6、延迟交房。开发商未能在约定时间内交房验房,买受人经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人一方请求解除合同的,应予支持。买受人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
7、房屋不能办理所有权登记。由于不动产所有权必须经登记才能发生效力,如果因为开发商的原因致使房屋不能办理权属登记,那么购房人就不能算是真正意义上的所有权人。
8、不能办理购房贷款。购房人一般选择按揭贷款的付款方式,但是若因办不下担保贷款购房人付全款发生困难,当事人可以选择退房。这里办不下担保贷款的原因可能是卖方或卖方的资质不够,银行不同意放贷或者国家政策发生变化不符合贷款条件等等。
9、变更房屋规划设计。购房合同订立后,卖方未经购房人同意变更所售商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,购房人有权选择退房。
二、退房后能否向开发商索赔对法律规定的退房情况,不要在合同中作相反约定;对自身非常关心的问题,一定要在购房合同补充协议中约定出现问题时的退房权利。如,购房者特别关注小区内游泳池,通常情况游泳池修建的位置、大小并不构成退房条件,但如果通过合同特别约定,就可以将此作为退房条件;如果对于购房的相关法律法规不了解,可以请律师陪同购房。购房者能否要求赔偿,主要取决于退房原因。如果是因第6和8项原因导致的退房,购房者可以要求不超过购房款一倍的赔偿。而其他的退房原因,则可以主张同期的利息损失。商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖,但商品可以退货,那商品房是不是在一定条件下也可以退房呢,如果是因为开发商的原因那能不能向开发商索赔呢,如何索赔才比较好呢,这些问题可以请教专业的房产律师,也可以请律师帮忙办理退房手续。
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