2024年房东不退押金怎么处理最有效？

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 法律没有明确规定合同的有效期，合同的生效时间和终止时间，一般由当事人自行约定。只要约定的期限或生效、终止的条件是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，即合法有效。
一般来讲，依法成立的合同，自成立时生效；如果双方没有约定生效的时间，一般认为是以合同签订之日起生效；当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书；签订确认书时合同成立，成立之日即为生效时间；如果合同中未约定生效时间，但对合同的生效有附加条件的限制，则以该附加条件达成时为合同生效时间。
如果没有约定合同的终止时间，一般意义上的合同终止时间通常为合同约定的合同义务履行完毕；合同解除之后也会终止合同权利义务关系。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 履行依照法律、行政法规规定办理批准和登记手续，是有法定生效条件合同当事人应当履行的义务。一方当事人为自己的利益，不积极履行办理批准、登记手续的作为义务，能作为而，致使合同的法定生效条件未成就，其行为违反了成立有法定生效条件合同当事人应遵守的义务，也违背了诚实信用原则，此时合同应认定为未生效，如果合同的法定生效条件客观上已不具有成就的可能，合同最终不能生效，对负有积极作为义务的一方当事人不履行作为义务的行为应按缔约过失责任来处理。
但若合同的法定生效条件在客观上仍有成就的，另一方当事人也愿意追求合同生效的目的，人民可以根据案件的具体情况和另一方当事人的请求，判决另一方当事人自己办理有关手续，对方当事人对由此产生的费用和给另一方当事人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任，对负有积极作为义务的一方当事人不履行作为义务的行为仍应按缔约过失责任来处理。

[律师回复] 根据现行相关法律规定及处理纠纷的实践，你所说的属于你拥有房屋租赁中的押金返还请求权，通常是在合同关系存续期间，无论基于何种理由，出押人不享有押金的返还请求权。当合同关系终止时，出押人依约返还了租赁物、承包物等，且并无其它不履行合同义务情形的，出押人有权请求债权人返还押金或已扣除损害赔偿后的余额。因此，如果租房合同已终止或解除，也不存在拖欠租金等相关费用与物品损坏的情形，房东仍然不予退还押金，与房东协商还不能解决，建议：请所在地的居委会或派出所协调解决，或者向人民法院起诉。
以上是对于房东不退押金最怕什么的回答，希望帮到你。

[律师回复] 可以起诉。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，这种抵押合同无效
2、对国有企业业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的抵押合同无效
3、破产企业在受理企业破产案件前六个月至破产宣告期间，对原没有抵押的债务设定的抵押而签订的抵押合同无效
4、债务人与个别债权人恶意串通，将其大部分财产抵押给一个债权人，从而丧失履行其他债务能力的，该抵押合同无效。
《中华人民共和国担保法》规定抵押合同：
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三十九条抵押合同应当包括以下内容：
(一)被担保的主种类、数额
(二)人履行债务的期限
(三)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属
(四)抵押担保的范围
(五)当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
综上，抵押合同无效的情形有四种，详细内容已经在上文中介绍过了，希望对您了解抵押合同效力的内容有所帮助。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，这种抵押合同无效
2、对国有企业业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的抵押合同无效
3、破产企业在受理企业破产案件前六个月至破产宣告期间，对原没有抵押的债务设定的抵押而签订的抵押合同无效
4、债务人与个别债权人恶意串通，将其大部分财产抵押给一个债权人，从而丧失履行其他债务能力的，该抵押合同无效。
《中华人民共和国担保法》规定抵押合同：
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三十九条抵押合同应当包括以下内容：
(一)被担保的主种类、数额
(二)人履行债务的期限
(三)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属
(四)抵押担保的范围
(五)当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
综上，抵押合同无效的情形有四种，详细内容已经在上文中介绍过了，希望对您了解抵押合同效力的内容有所帮助。

[律师回复] 1限制民事行为能力人签订抵押担保借款合同，其监护人同时在场并签字确认的，视为监护人的认可，抵押担保有效
2抵押人出具空白合同，在抵押合同上盖章并且有其法定代表人的签字，该抵押合同并不无效

[律师回复] 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
目前，银行向客户提供贷款的形式也多样化，其中一种是向客户一次性提供一个总的授信额度，客户根据自己的资金需求，分批次申请贷款发放，但债务人需要提供一个最高额的担保，为授信额度下的每笔贷款担保。最高额担保的形式包括最高额抵押、最高额保证、最高额质押。我国法律法规未对主债权转让情况下最高额保证、最高额质押的转移进行专门的限制性规定，因此最高额保证、最高额质押若无特别约定则可随主债权转让而转移。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，这种抵押合同无效
2、对国有企业业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的抵押合同无效
3、破产企业在受理企业破产案件前六个月至破产宣告期间，对原没有抵押的债务设定的抵押而签订的抵押合同无效
4、债务人与个别债权人恶意串通，将其大部分财产抵押给一个债权人，从而丧失履行其他债务能力的，该抵押合同无效。
《中华人民共和国担保法》规定抵押合同：
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三十九条抵押合同应当包括以下内容：
(一)被担保的主种类、数额
(二)人履行债务的期限
(三)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属
(四)抵押担保的范围
(五)当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
综上，抵押合同无效的情形有四种，详细内容已经在上文中介绍过了，希望对您了解抵押合同效力的内容有所帮助。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，这种抵押合同无效
2、对国有企业业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的抵押合同无效
3、破产企业在受理企业破产案件前六个月至破产宣告期间，对原没有抵押的债务设定的抵押而签订的抵押合同无效
4、债务人与个别债权人恶意串通，将其大部分财产抵押给一个债权人，从而丧失履行其他债务能力的，该抵押合同无效。
《中华人民共和国担保法》规定抵押合同：
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三十九条抵押合同应当包括以下内容：
(一)被担保的主种类、数额
(二)人履行债务的期限
(三)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属
(四)抵押担保的范围
(五)当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
综上，抵押合同无效的情形有四种，详细内容已经在上文中介绍过了，希望对您了解抵押合同效力的内容有所帮助。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，这种抵押合同无效
2、对国有企业业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的抵押合同无效
3、破产企业在受理企业破产案件前六个月至破产宣告期间，对原没有抵押的债务设定的抵押而签订的抵押合同无效
4、债务人与个别债权人恶意串通，将其大部分财产抵押给一个债权人，从而丧失履行其他债务能力的，该抵押合同无效。
《中华人民共和国担保法》规定抵押合同：
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三十九条抵押合同应当包括以下内容：
(一)被担保的主种类、数额
(二)人履行债务的期限
(三)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属
(四)抵押担保的范围
(五)当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
综上，抵押合同无效的情形有四种，详细内容已经在上文中介绍过了，希望对您了解抵押合同效力的内容有所帮助。

[律师回复] 您好，针对您的在什么情况下最高额抵押合同无效问题解答如下, 根据《物权法》第172条的规定，普通担保合同在主债权债务合同无效时即归于无效，《合同法》第52条规定的导致合同的无效的几种情形和《民法通则》第58条规定的导致民事行为无效的几种情况，可知如果主债权债务合同存在上述几种情况归于无效，则最高额抵押合同归于无效。　　通常最高额抵押涉及三种期限，即存续期、决算期和清偿期。所指存续期是抵押人与抵押权人约定的两者间交易合同的存续时间，也即一系列债权债务发生的期间，而非指双方当事人之间存在权利义务的整个期间；决算期是抵押人与抵押权人约定的，用于确定最高额抵押所担保的债权额的时间，而关于债权的确定计量可能很快也可能需要段时间，因此决算期可能是期日或是期间；清偿期是抵押人履行债务的时间。存续期届至，按理来说被担保的债权债务不应再有发生的可能，并应直接导致最高额抵押所担保债权额度的确定。但决算期届至，只发生最高额抵押所担保的债权额确定的法律后果，并不当然使抵押人与抵押权人之间的交易合同完全终止，也就是说双方当事人之间很可能再次发生新债。通常情况下，清偿期届至，最高额抵押权的实现前提已具备，即债权债务关系、被担保债务额度都已确定，并经过决算以会计报表或其他形式表示出来，可以开始清偿。但现实中却经常发生存续期届至，双方当事人在决算期、清偿期内又发生新债的情况。而且存续期与清偿期约束的当事人相同，但均未必与决算期相同。存续期、决算期只能指向全部债权，而清偿期则还可以针对个别债权。存续期一般为期间，决算期一般为期日，而清偿期则既可能是期间，也可能是期日。因此只有在整个三种期限的总和过程内都没有发生由最高额抵押所担保的债权债务关系才能断定最高额抵押所担保的主债权债务合同未履行，而确定最高额抵押合同无效。在这一点上有很多争议，但其产生的主要原因并不是对这种情况下最高额抵押合同是否有效有不同看法，而是对所谓“存续期”的概念不清所造成的。　　简单举例说明，假设
A与
B设定最高额抵押合同，担保自2003年6月1日至2004年6间1日之间所发生不超过100万元的债权债务关系，2004年6月30日决算，2004．年12月31日前还清债务，并设置合法有效的抵押。但直至2004．年6月2日A才与B真正发生第一笔10万元的债权债务关系，则我们不能贸然断定该最高额抵押合同因主债权债务关系未发生而无效，即此处实际债权的发生时间虽已超过合同约定的存续期间，但仍存在于最高额抵押合同的效力存在期内，只要对第三人没有损害，从保护债权人利益的角度出发，均可认定其具有抵押效力。但为了防止损害到善意第三人的利益，双方当事人最好合理约定债权发生期限、决算期限和清偿期，或直接约定在债务清偿完毕前的所发生的所有债权债务，只要总和未超过最高限额则均可计人最高额抵押所担保的债权额内。　　可见，在希望通过订立最高额抵押合同来减少自身风险、保障债务的有效履行时，必须要注意最高额抵押合同中各个期限的设定与所担保债权发生时间的契合程度，以及担保物价值与所担保债权金额的额度比例，以确保最高额抵押合同的法律效力。如在订立最高额抵押合同时为求简单快速而未仔细审查各项期限、金额等要素，导致最高额抵押合同存在瑕疵，甚至最终无效，产生使所有的债权都失去保护的不利后果，是得不偿失的。因此，要在订立最高额抵押合同之初就合理有效地审查各项注意事项，有效规避这类风险。　　最高额抵押合同签订后，同一债权人和债务人之间能否再次签订非最高额抵押担保的借款合同最高额抵押合同因包含最高限额通常担保金额较大，对抵押人的抵押物价值和债权人的资金能力都有较高要求，但无论从其法律性质还是各种法律规定，都不能得出其对签订当事人之下一步行为的限制。通常情况下，债权人和债务人在之前签订了最高额抵押合同后，为充分有效利用该抵押效力不会在最高额抵押合同之外另行订立抵押借款合同，但法律并不禁止这种行为，当事人也有权重新订立或改变已订立的合同。　　关于双方当事人可否经合意将后续发生的无担保债务纳人最高额抵押合同担保范围的问题，一般来说，在总计金额仍低于最高限额，债权用途符合抵押合同约定，且债权发生的时间在最高额抵押的存续期间内，即可。但如法律关系中存在善意第三人，且该纳入行为对善意第三人的债权实现将产生不利影响时，则存在后发生的债权不得纳人最高额抵押范围，得不到清偿的可能和风险。简单举例如下，债权人A与债务人B之间于2002年5月设立最高额抵押借款合同，最高限额500万，担保债权至2005年5月，但在2004年3月A付给B450万后，同年8月A与
B又单独订立了50万元的借款合同，未作登记且未提供抵押。与此同时B与第三人c签订50万元借款合同未作登记未提供抵押。后因B经营不善资不抵债，将于2005年4月进入破产清算程序，抵押物拍卖所得价款500万元。此时，
(1)在债权人A享有优先受偿权的450万元债权，优先得到清偿后，所余的50万元由A和c按照比例清偿，即每人25万元。
(2)如A先于c知晓这一情况，并提前于2004．年11月与B商议，将后来单独发生在两者之间没有抵押的50万元债权纳入最高额抵押合同所担保的范围内，则A能够获得500万元债务的全部清偿，而
C则得不到清偿。
(3)如A与C同时知晓这一情况，c向申请财产保全，而A与
B约定将债务纳入最高额抵押合同的担保范围，则A与
B的这一约定，因最高额抵押合同所担保的债权数额已因发生确定事由而无效，且存在恶意串通损害他人利益之嫌。A仅可就之前的450万元取得优先受偿，之后的50万元债务须与c按比例清偿。　　可见，作为最初债权人，如双方后续单独订立无抵押债权债务合同，且寄希望于协商纳入最高额抵押担保范围来保全债务的话，则存在的风险较多，因此不推荐使用。而作为后发生第三债权人，即与已经与其他人签订过最高额抵押合同的债务人建立债权债务关系的新债权人，在考虑到债务人财产承受能力时，应以其与前一债权人所约定的最高限额而非当时的实际发生债权额度估量其中的风险。

[律师回复] 限制民事行为能力人签订抵押担保借款合同，其监护人同时在场并签字确认的，视为监护人的认可，抵押担保有效
2. 抵押人出具空白合同，在抵押合同上盖章并且有其法定代表人的签字，该抵押合同并不无效
3. 抵押合同中约定，贷款人与借款人协议变更主合同无须经担保人同意，担保人仍承担抵押担保责任的，该约定无效
4.事后抵押无效，抵押权人对于行使抵押权获得的价款没有优先受偿权，已取得该价款的，应依法予以返还
5. 以划拨国有土地上的房屋设定抵押权的，土地使用权抵押无效，房屋抵押不因此无效
6. 以非自己所有或有处分权的财产设定抵押的合同无效，债权人不能获得对该财产的抵押权
7. 抵押合同不因系以查封落空财产设定抵押而无效
8. 董事会决议是公司内部事务，不能以此对抗不知情的抵押权人，即使未经董事会决议，抵押合同仍然有效，抵押权及于约定期间发生的债务
9. 当事人约定先办理抵押登记后签订主债权债务合同的，抵押登记不因其先于主合同债权成立而无效
10. 金融机构以协议形式与债务人达成具有减免债务性质的约定具有合同法律效力，属于建立新的法律关系，当事人应当遵守
1
1. 抵押人以自有房产为债权提供抵押，但抵押人同时有两枚公章，办理抵押登记所用的公章后被法院判决予以收缴，办理抵押时的法定代表人亦因涉嫌犯罪被更换，抵押行为仍然有效
1
2. 在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记的情形下，当事人向其中一个有权登记机关申请并获准进行抵押登记，应认定该抵押合法有效
1
3. 土地使用权与土地上建筑物权利主体不一致，进行抵押并登记的，抵押行为有效，债权人取得抵押权
1
4. 地上建筑物所有权转移后就其占用范围内土地使用权单独抵押属无权处分，土地使用权抵押无效

[律师回复]
一、最高额抵押权确定的原因有哪些所谓最高额抵押权的确定，是指因某一事由的出现而将原本不确定的最高额抵押权确定化的过程。很多原因可能导致最高额抵押权确定，归纳起来主要有以下几个方面：
（一）被担保的债权已经没有继续发生的可能。最高额抵押构成要素中的原因交往合同是设定最高额抵押的根本，也就是抵押权人与抵押人设立最高额抵押合同所担保的债权债务关系发生的根本原因，如果抵押权人与抵押人之间的交易合同已经终止、解除或者因其他原因而消灭，被担保的债权已经没有再发生的可能，最高额抵押权应从此时起确定。同样，债务人以自己的不动产设定最高额抵押后，债务人受破产宣告，债务人丧失了继续进行交易的能力，最高额抵押权也应从破产案件被人民受理时起确定。
（二）双方当事人约定终止以后再行交易中所发生的债权债务的抵押效力，最高额抵押权应从此确定。这一原因主要有以下三种情形：
1、抵押权人与抵押人在设立最高抵押合同时约定的期限已经达到，也就是决算期届至，最高额抵押理所当然确定。
2、最高额抵押合同的双方当事人在合同有效存续期间，经过协商，终止以后再行交易中所发生的债权债务的抵押效力或终止交易，最高额抵押权确定。
3、最高额抵押合同的双方当事人在合同中没有约定决算期的，当事人中的一方提出终止交易或终止以后的交易的担保，最高额抵押权也应确定。
（三）抵押权人实行抵押权或抵押物经过查封时，或最高额抵押权担保的某一债权未受清偿，而抵押权人有实行抵押权的要件时，或抵押权人已申请拍卖抵押物时，抵押权确定。同样，如果债务人的其他债权人申请对抵押物进行查封时，也构成最高额抵押权确定的原因。
二、最高额抵押权确定的法律后果有哪些最高额抵押权一旦确定，其直接后果就是确定哪些债权有优先受偿权，哪些债权没有优先受偿权。“最高额抵押权所担保之债权，其优先受偿之范围须受最高限额之限制，亦即须于最高限额抵押权确定时，不逾最高限额范围内之担保债权，始为抵押效力所急，超过最高限额之债权，仍无优先受偿权。”③也就是说，在最高额抵押权确定时，确定存在的，在约定担保范围内，不高于最高限额的债权有优先受偿权，不在约定担保范围内，或其数额超出最高额的部分没有优先受偿权。这里涉及对最高（限）额含义的理解问题。对最高额的含义通常有两种理解，即最高发生额或最高余额。对此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（下称《〈担保法〉解释》）第八十三条第二款将最高额明确规定为“实际发生的债权余额”是很有必要的。对最高余额，仍然有两种理解，即最高本金余额和最高本息合计余额。依照《担保法》第62条、第64条的规定，最高额抵押所担保的范围“包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。”这一范围似乎没有确定的可能，理由是实现抵押权的费用是一个变数，只有在抵押权人的抵押权实现以后，实现抵押权的费用才能确定，而实现最高额抵押权的前提条件之一就是最高额抵押权的确定。对一个尚未发生，且不确定是否发生，发生金额是多少进行确定，从逻辑上讲是说不过去的，结果也仍然是不确定的。《〈担保法〉解释》第七十四条规定了清偿程序：“抵押物折价或拍卖、变卖所得价款，当事人没有约定的，按下列程序清偿：
（一）实现抵押权的费用。
（二）主债权的利息。
（三）主债权。”从这一规定上看，实现抵押权的费用也应是属于优先拨付的范围。只有当主债权得以清偿后，抵押权人的抵押权才得以最终实现。对抵押权实现的费用，笔者以为不应列入最高额抵押的范围。虽然通常在设定最高额抵押时，抵押物的价值高于最高额抵押担保的限额，但由于《〈担保法〉解释》第七十八条的一物多权，余额提存的规定，仍然会对将实现抵押权的费用列入抵押担保范围构成威胁，影响抵押权人抵押权的实现。如果将抵押权人实现抵押权的费用不列入最高额抵押担保的范围，而列入优先拨付的范围，并未增加债务人的负担，同时更有利于保护债权人的利益。

[律师回复] 主合同无效. 担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任,担保合同无效,但法律另有规定的除外,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同.担保合同是主债权债务合同的从合同、《担保法》 第五条 担保合同是主合同的从合同. 担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任.主债权债务合同无效不影响主合同效力. 2.即使担保合同无效都不会影响主合同的效力.《物权法》 第一百七十二条 设立担保物权,担保合同无效.担保合同另有约定的,按照约定

[律师回复] 最高额保证合同对保证期间没有约定或者约定不明的，如最高额保证合同约定有保证人清偿债务期限的，保证期间为清偿期限届满之日起六个月。没有约定债务清偿期限的，保证期间自最高额保证终止之日或自债权人收到保证人终止保证合同的书面通知到达之日起六个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。

[律师回复] 根据《担保法》的规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。”因此这些规定及相关司法解释对最高额抵押同样适用。根据《担保法司法解释》的规定：“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债权人、抵押人破产后发生的债权。由此可以推断其所担保的债权不包括实现抵押权的费用。实现抵押权的费用，应当从抵押物拍卖价金中扣除，不应算入最高额内。

[律师回复] 在一般抵押中，债权可以转让，抵押权随着主债权的转让而转让，债权人只需通知债务人和抵押人即可。但在最高额抵押中，由于未来发生的债权是不确定的，处于变化中，所以在决算期到来之前，如果允许债权人转让其债权，则会增加最高额抵押的不确定性，导致法律关系的混乱，也很容易给抵押人造成损害。《担保法》禁止最高额抵押主债权的转让，由于担保物权不得与债权分离而单独转让，所以最高额抵押的抵押权也不能转让。但必须指出的是，法律之所以禁止最高额担保的主债权转让，原因在于其主债权的不确定性，因此法律所禁止转让的是决算期到来之前的债权。

[律师回复]
1、最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
2、最高额抵押合同为三年的，借款合同为一年的，一年期满后如果借款合同已经履行完毕，做高额抵押合同依然有效，主要主合同债权不变化，可以在最高额度内再签订借款合同。
《担保法》
第六十条　借款合同可以附最高额抵押合同。
债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。

[律师回复] 合同做抵押，抵押权是不成立的。房屋才可以抵押，购房合同本身不属于抵押标的物，根据物权法定原则产生不了抵押权。