房屋买卖中什么叫指示交付？

[律师回复] 指示交付物权效力从合同成立时生效，指示交付物权变动的时间是通知到达第三人时物权发生变动。
1、合同签订时合同即生效，但是物权并未发生转移，因为物权的变动，根据物权公示原则，动产应交付。而交付的种类中有一种为指示交付，即所有权人指示第三方交付的行为。所以要在通知了第三方后指示交付完成，此时所有权才转移。
2、根据《民法典》第二章第二节第二百二十七条的规定， 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
3、指示交付即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。指示交付的成立须具备两个条件：
(1)是当事人须有转让所有权的合同。
(2)是让与人应当将所有权转让的事实通知标的物的实际占有人。特点是买卖在前，交付在后，他人交付。

[律师回复] 您好，针对您的什么叫未按指示灯行驶，不扣分罚200问题解答如下, 第九十条规定：机动车驾驶人违反道路交通安全法律、法规关于道路通行规定的，处警告或者二十元以上二百元以下罚款。同时，依据《道路交通安全违法行为记分分值》记3分。
　　根据《中华人民共和国道路交通安全法》第三十五条规定：机动车、非机动车实行右侧通行。
　　机动车逆向行驶分为两种情况，一种是路段逆向行驶，也就是单行线不按规定方向行驶的，但这种违法行为属于违反禁令标志的违法行为，由于路面较窄，车流量大等因素，目前市区共有31处设置成单行线，减少了道路拥堵现象的发生。然而尽管路口设置有醒目的交通标志，却仍有驾驶员熟视无睹，径直将车辆逆向驶入单行车道。前几期交警蜀黍也对闯单行线的违法行为进行了友好提示，欣喜发现情况有所好转啊。
　　另外一种就是路口逆向行驶，这一种也是最容易被人们忽视的。在我国，是行车靠右的，你如果行车在分道行驶的马路上靠左侧行驶，就是逆向行驶。逆向行驶的机动车会给自己和他人带来很大的危险。且驾驶人驾驶机动车辆逆向行驶，与顺向行驶的机动车发生交通事故的，逆行车辆负全责。

[律师回复] 您好，针对您的什么叫未按指示灯行驶，不扣分罚200问题解答如下, 第九十条规定：机动车驾驶人违反道路交通安全法律、法规关于道路通行规定的，处警告或者二十元以上二百元以下罚款。同时，依据《道路交通安全违法行为记分分值》记3分。
　　根据《中华人民共和国道路交通安全法》第三十五条规定：机动车、非机动车实行右侧通行。
　　机动车逆向行驶分为两种情况，一种是路段逆向行驶，也就是单行线不按规定方向行驶的，但这种违法行为属于违反禁令标志的违法行为，由于路面较窄，车流量大等因素，目前市区共有31处设置成单行线，减少了道路拥堵现象的发生。然而尽管路口设置有醒目的交通标志，却仍有驾驶员熟视无睹，径直将车辆逆向驶入单行车道。前几期交警蜀黍也对闯单行线的违法行为进行了友好提示，欣喜发现情况有所好转啊。
　　另外一种就是路口逆向行驶，这一种也是最容易被人们忽视的。在我国，是行车靠右的，你如果行车在分道行驶的马路上靠左侧行驶，就是逆向行驶。逆向行驶的机动车会给自己和他人带来很大的危险。且驾驶人驾驶机动车辆逆向行驶，与顺向行驶的机动车发生交通事故的，逆行车辆负全责。

[律师回复] 您好，针对您的什么叫未按指示灯行驶，不扣分罚200问题解答如下, 第九十条规定：机动车驾驶人违反道路交通安全法律、法规关于道路通行规定的，处警告或者二十元以上二百元以下罚款。同时，依据《道路交通安全违法行为记分分值》记3分。
　　根据《中华人民共和国道路交通安全法》第三十五条规定：机动车、非机动车实行右侧通行。
　　机动车逆向行驶分为两种情况，一种是路段逆向行驶，也就是单行线不按规定方向行驶的，但这种违法行为属于违反禁令标志的违法行为，由于路面较窄，车流量大等因素，目前市区共有31处设置成单行线，减少了道路拥堵现象的发生。然而尽管路口设置有醒目的交通标志，却仍有驾驶员熟视无睹，径直将车辆逆向驶入单行车道。前几期交警蜀黍也对闯单行线的违法行为进行了友好提示，欣喜发现情况有所好转啊。
　　另外一种就是路口逆向行驶，这一种也是最容易被人们忽视的。在我国，是行车靠右的，你如果行车在分道行驶的马路上靠左侧行驶，就是逆向行驶。逆向行驶的机动车会给自己和他人带来很大的危险。且驾驶人驾驶机动车辆逆向行驶，与顺向行驶的机动车发生交通事故的，逆行车辆负全责。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 第九十条规定：机动车驾驶人违反道路交通安全法律、法规关于道路通行规定的，处警告或者二十元以上二百元以下罚款。同时，依据《道路交通安全违法行为记分分值》记3分。 　　根据《中华人民共和国道路交通安全法》第三十五条规定：机动车、非机动车实行右侧通行。 　　机动车逆向行驶分为两种情况，一种是路段逆向行驶，也就是单行线不按规定方向行驶的，但这种违法行为属于违反禁令标志的违法行为，由于路面较窄，车流量大等因素，目前市区共有31处设置成单行线，减少了道路拥堵现象的发生。然而尽管路口设置有醒目的交通标志，却仍有驾驶员熟视无睹，径直将车辆逆向驶入单行车道。前几期交警蜀黍也对闯单行线的违法行为进行了友好提示，欣喜发现情况有所好转啊。 　　另外一种就是路口逆向行驶，这一种也是最容易被人们忽视的。在我国，是行车靠右的，你如果行车在分道行驶的马路上靠左侧行驶，就是逆向行驶。逆向行驶的机动车会给自己和他人带来很大的危险。且驾驶人驾驶机动车辆逆向行驶，与顺向行驶的机动车发生交通事故的，逆行车辆负全责。

[律师回复] 您好，关于简易交付与占有改定指示交付的区别这个问题，我的解答如下, 首先要清楚它们分别在什么情况下才会发生。
1、简易交付，发生的前提是买受人基于某种原因，已经事先占有了要出卖的标的物，买卖合同一生效，标的物就视为已经交付。(关键词：买受人事先占有)
2、指示交付，发生的前提是出卖的标的物既不是由出卖人占有，也不是由买受人占有，而是由第三人占有，当出卖人将标的物的返还请求权转让给买受人的时候交付完成。(关键词：第三人占有)
3、占有改定，是指在动产交易中，出让标的物时，出让人基于生产、生活的需要仍需继续占有动产，此时双方可以通过协议，使受让人取得动产之间接占有，以取得现实交付而取得所有权。(关键词：出卖人继续占有)

[律师回复] 房屋买卖变更是指依法成立的房屋买卖合同尚未履行或尚未完全履行，当事人就合同的内容进行变更和修改而达成的协议。合同变更必须是有效成 立的合同，未成立或无效的合同不存在变更的问题。房屋买卖合同的变更一般要 经双方同意，单方变更合同不发生法律效力。

变更的内容，可能是房屋数量和质量的变更，也可以是履行的期限，地点和方式的变更，还可能是价款的变更。房屋买 卖合同变更必须到房屋合同主管机关办理批准、变更登记手续。变更程序一经完 成，当事人只能按新的协议所确定的权利义务履行合同。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 首先要清楚它们分别在什么情况下才会发生。
1、简易交付，发生的前提是买受人基于某种原因，已经事先占有了要出卖的标的物，买卖合同一生效，标的物就视为已经交付。(关键词：买受人事先占有)
2、指示交付，发生的前提是出卖的标的物既不是由出卖人占有，也不是由买受人占有，而是由第三人占有，当出卖人将标的物的返还请求权转让给买受人的时候交付完成。(关键词：第三人占有)
3、占有改定，是指在动产交易中，出让标的物时，出让人基于生产、生活的需要仍需继续占有动产，此时双方可以通过协议，使受让人取得动产之间接占有，以取得现实交付而取得所有权。(关键词：出卖人继续占有)

[律师回复] 红灯亮时车没过斑马线不算闯红灯，车辆越过停止线才算闯红灯。
算。闯红灯的几种行为：
1、信号灯交替前都会进行读秒或者进行闪烁提示，因此，只要车辆越过停止线，都属于闯红灯的行为。
2、驾驶人在路口遇有交通信号灯和交警指挥不一致时，应该按照交警指挥通行。交警现场指挥是根据现场路况，不会出现指挥失误的情况。假如驾驶人按照交警指挥通行导致闯红灯，驾驶人可以到交管部门提出复议，交管部门会回调录像重新处理。
3、在给特种车辆让行时，驾驶人的让行方法应该是右转或向旁边避让，而不是闯红灯。
4、驾驶人在行车时，要以能看到前方的信号灯、保持安全刹车距离为准。跟大车闯红灯，是因为跟车过近或抱有路口抢灯的侥幸心理，这种行为应按闯红灯处理。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村房屋是不是可以买卖的问题，通常情况下农村房屋的交易是不受法律保护的，其原因农村房屋宅基地的土地使用性质是集体使用权，其有权使用的对象是特定的也就必须是本集体经济组织成员；在极个别情况下，农村房屋交易是被允许的，即要求农村房屋出售或买卖对象在特定范围的，必须是本村农业户口的人员之间的买卖行为。
虽然从物权法上来说，农村的民房是属于产权人的，产权人是可以自由处分的，但是因为农村建设的民房一般是建设在宅基地上的，而我国实行的是土地国有或集体所有的土地所有权政策，在“房地一体”的情况下，购买宅基地上的民房也就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地，依照《土地管理法》的相关规定，宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
实践中，很多人为了实现田园梦与与农民所签宅基地房买卖合同，因为违反了我国土地管理法的相关规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，性质上是属于无效合同。

[律师回复] 村委会不属于开发商，当然没有权利出手

[律师回复] 房屋买卖合同应包括以下主要条款：
1、合同双方当事人。买卖双方的姓名、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的姓名、地址、邮政编码、联系电话。
2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中，标的就是房屋。这主要包括以下内容：房屋的坐落位置所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积房屋是现房，还是期房房屋的配套设施和维修标准。
3、房屋的价格及付款时间约定。
4、交房期限。卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。
5、权利担保。卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，由卖方承担全部责任。
6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。
7、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。
《合同法》第十二条
合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
(一)当事人的名称或者姓名和住所
(五)价款或者报酬
(六)履行期限、地点和方式
(七)违约责任
(八)解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

[律师回复] 出租方（以下简称甲方）：
身份证号（代表人）：
承租方（以下简称乙方）：
身份证号（代表人）：
经甲、乙双方友好协商，就房屋租赁事宜达成如下商品房认购书预售合同，以供双方遵守：
第一条 房屋基本情况
甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于 ， 户型为 室 厅 卫，总面积约 平方米。
第二条 房屋用途
该房屋用途为居住。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。
第三条 租赁期限
租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止。
第四条 租金
该房屋月租金为（人民币） 元整。租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准；如因市场变化或物价上涨等因素确需调整租金的，甲方应提前2个月通知乙方，同等条件下，乙方具有该房屋优先承租权。除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。

[律师回复] 法律对于双方约定违约金的数额并没有明确比例的规定，只有在出现纠纷而涉诉后，才规定了上限，合同法司法解释规定，一方主张违约金的，不得超过实际损失的30%，比如，一方因对方违约造成了1万元的损失，那违约金大致能主张3千元，也就是说我们可以主张1万3千元的赔偿，其立法目的在于违约金是以补偿为主，惩罚为辅。

[律师回复]
一、房屋买卖的定金定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。
二、定金的性质确定
1、定金的性质可以由当事人约定。当事人可以在合同中约定定金具有互不排斥的多重性质。例如，对立约定金，当事人可以约定在正式订立主合同后，定金不予以返还，而是转而用作违约定金;对于成约定金、证约定金，亦可通过约定使其给付后同时具有违约定金性质。
2、在有些情况下，即便当事人未约定，也可以推定定金兼具约定性质以外的其他性质。如违约定金、解约定金和成约定金合同，是主合同的从合同，而从合同存在必能证明主合同的存在，故上述三种定金当然同时具有证约定金的性质。
3、当事人未对定金性质作出约定时，应当作出相应的推定。一般情况下，应当推定该定金仅具有定金的一般性质。根据《担保法》规定的立法精神，我国的交易习惯以及司法实践的普遍认可，我国定金的一般性质应当为违约定金。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 首部：甲方：身份证号码：身份证号码：乙方：身份证号码：
内容：鉴于甲方已经于年月日与×××××有限公司签订编号为的《商品房买卖合同》，该合同约定标的房屋为房，建筑面积为平方米，按建筑面积计算，单价为人民币元，总价为人民币元。经双方友好协商，甲方愿意偿还完标的房屋的按揭贷款后将前述编号为《商品房买卖合同》中买方（既本协议中的甲方）的权利义务概括转让给乙方。为明确双方权利义务，特做以下约定，由双方遵守。
一、转让价款、支付方式:
1、编号为《商品房买卖合同》中买方的权利义务概括转让价格为人民币万元；
2、签订本协议之日起3个工作日内，甲乙双方去银行支行设立共管账户；
3、乙方在设立共管账户之日起三个工作日内将人民币20万转让甲乙双方设立的共管账户；
4、甲方偿还完毕标的房屋银行贷款，并办理完结与解除与有限公司签订的编号为《商品房买卖合同》，并撤销基于该合同产生的商品房合同备案及房屋预告登记手续及时短信通知乙方，乙方收到甲方短信通知之日起2个工作日向甲乙双方共管账户中转让人民币43万元；
5、乙方与开发商有限公司签订《商品房买卖合同》（该合同与编号为的《商品房买卖合同》相比除编号及买方由甲方变为乙方外，其他条款完全一致），并取得由开发商有限公司出具正式的与该《商品房买卖合同》匹配的正式不动产发票后三个工作日内短信通知甲方，甲方收到乙方通知后提前三天短信通知乙方具体时间配合甲方向银行支行申请解付甲乙共管账户计人民币63万元给甲方。
二、双方保证与承诺
1、甲方保证在本协议签订后20个工作日内，偿还完毕标的房屋银行贷款后，并办理完结与解除与有限公司签订的编号为《商品房买卖合同》，并撤销基于该合同产生的商品房合同备案及房屋预告登记手续；
2、甲方保证在签订本协议后30个工作日内，乙方可以与开发商有限公司签订《商品房买卖合同》（该合同与编号为的《商品房买卖合同》相比除买方由甲方变为乙方外，其他条款完全一致），并取得与该《商品房买卖合同》匹配的正式不动产发票；
3、乙方保证按照本协议规定的时间向甲乙双方的共管账户转账。
三、违约责任:
1、乙方违反本协议
第一条第3款约定的，按逾期时间，每日按应转金额日万分之一承担违约金，逾期超过一个月的，甲方有权解除合同；
2、乙方违反本协议第一条第4款约定的，按逾期时间，每日按应转金额日万分之一承担违约金，逾期超过一个月的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约金人民币20万元；
3、乙方违反本协议第一条第5款约定，逾期通知的，按本协议总价款的的日万分之一承担违约金，收到甲方通知后不协助办理解付款手续的，每次承担违约金人民币1万元；
4、甲方逾期办理本协议
第二条第
1、2款的，按逾期时间，每日按本协议总价款的日万分之一承担违约金，逾期超过一个月的，甲方有权解除合同，并要求甲方承担违约金人民币20万元；
5、甲方办完所有应办手续后，因乙方自身原因不与开发商有限公司签订《商品房买卖合同》的，则乙方须赔偿甲方违约金人民币20万元；
6、开发商有限公司提供给乙方签订的《商品房买卖合同》与编号为的《商品房买卖合同》除编号及买方由甲方变为乙方外，其他条款不一致的，乙方可以选择拒绝签订该买卖合同，不属于本协议
第三条第4款约定的情形，且甲方须赔偿乙方违约金人民币20万元。
四、争议处理：履行本协议过程中，如有争议双方因协商解决，协商无果的双方一致同意交由海南仲裁委员会仲裁解决。
1、无论双方任何一方依据本协议约定单方解除合同、或双方协议解除合同的，都必须以书面形式通知对方或者双方形成书面约定，乙方可以凭借书面通知及书面约定单方解付甲乙双方在银行支行共管的资金。
2、双方法定联系方式为以下列明，致函、短信、电邮以下联系地址均视为已经履行完毕通知义务。甲方：联系人，地址：电话：电邮：乙方：联系人，地址：电话：电邮：
3、本协议一式四份，双方各执两份，双方签名后生效。
4、甲方于年月日与有限公司签订编号为的《商品房买卖合同》为本协议书附件。（本页以下无正文，下页为双方签字按手印处）（本页无正文，为双方签字按手印处）甲方：乙方：时间：地点：

[律师回复] 合同解除权法定的消灭，即因一定法律事实的发生而导致享有合同解除权的一方丧失其合同解除权。如在享有合同解除权的一方行使合同解除权之前，对方（违约方）履行了其合同义务。

[律师回复] 不动产登记中的房屋交易叫房地产交易。房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。
房产交易是一种极其专业性的交易。房产交易的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。特别是在我国由于处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期，许多房产权利并不规范，有些可以自由流转，有些限制流转，有些禁止流转。

[律师回复] 买卖合同中所有权转移即货物交付的方式主要包括如下几种：
1.现实交付，即出卖人将标的物置于买受人的实际控制之下，是标的物直接占有的移转，此为交付的常态。
2.简单交付，即买卖合同订立前，买受人已经通过租赁、借用、保管等合同关系实际占有标的物，标的物的交付系于合同生效的交付方式。
3.占有改定，即动产物权的出让人与受让人之间特别约定，标的物仍由出让人继续占有，但在物权让与合同成立时，视为交付，受让人取得间接占有。
4.指示交付，又称返还请求权让与，动产由第三人占有时，出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人以代替支付。
5.拟制交付，即出让人将标的物的权利凭证交与受让人以代替物的现实交付，如仓单、提单等。

[律师回复] 你好，通常情况下房屋买卖合同只会显示房屋价格、地理位置、产权面积等，很少有写房屋产权这一块的。