货物买卖合同风险转移的规定有哪些？

[律师回复] 您好，针对您的国际货物买卖合同中的风险转移怎么规定的问题解答如下,
1.合同中有运输条款的货物买卖的风险转移。
依《国际货物买卖合同公约》第67条的规定：
(1)如该运输条款规定卖方有义务在某一特定地点把货物交给承运人运输，则卖方履行义务以后，货物的风险就随之转移给了买方;
(2)如合同中没有指明交货地点，卖方只要按合同规定把货物交给第一承运人，货物的风险就转移给买方了。
2.对于在运输中销售的货物的风险转移。
依公约第68条的规定是自买卖合同成立时起转移给买方。
但由于对运输中的货物的出险时间不易确定，所以公约又规定，风险自交给签发运输单据的承运人时起转移给买方，这种情况须以卖方在订立合同时不知道货物已灭失或损坏的为限。
3.其他情况下货物的风险转移。
依公约第69条的规定，其他情况下如在卖方营业地交货，或在卖方营业地以外的地点交货，此时的风险从买方接受货物时起或货物交由买方处置时起转移给买方。

[律师回复] 1．以交货时间确定风险转移。《公约》69：从买方接收货物时起，风险转移于买方承担。
2．过失划分原则。从交货时间起，风险从卖方转移于买方。适用前提，风险的转移是在卖方无违约责任的情况下。如卖方发生违约行为，则上述原则不予适用。3．国际惯例优先。《公约》9：双方当事人业已同意的任何惯例和他们之间确立的任何习惯做法，对双方当事人均有约束力。如《2000年国际贸易术语解释通则》的FOB、CIF、CFR。4．划拨是风险发生转移的前提条件。根据公约的规定，货物在划拨合同项下前风险不发生转移。以上为国际货物买卖合同中的风险转移指的是的解答

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：
1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：
1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：
1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 房屋买卖合同风险怎么转移 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定： 1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。 2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。 相关拓展： 在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。 以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。 以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

[律师回复] 您好，货物所有权转移的规定。这是买卖合同的一个重要问题。买卖合同标的物所有权转移，是指买卖合同的标的物自出卖人转移归买受人享有。关于标的物所有权转移的时间，第
一，合同当事人可以依照合同自愿的原则，有合同中约定标的物所有权转移的时间。当事人对此作了约定，所有权就按其约定的时间转移。比如，双方可以约定标的物交付后，所有权在买受人完全履行了支付价款或者其他义务时，转移给买受人。第
二，在当事人没有就此问题作出约定的情况下，合同法规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定的除外。有的法律对所有权转移另有特别规定，主要表现为一些特定的标的物的所有权在办理完法定手续后，才能转移，如不动产产权过户登记等。法律有特别规定的，应当依照其规定。

[律师回复] 解答如下, 交付风险转移是为了解决标的物因不可归责于当事人双方的原因，诸如不可抗力和意外事故等特殊事由，致使标的物毁损、变异、灭失，其损失由谁承担这个问题的。合同法
第一百四十二条明确规定了标的物风险转移的交付主义原则：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
既然买卖合同标的物风险转移一般应遵循交付主义原则，那么如何界定合同的履行地，即标的物的交付地就显得极其重要了。在当事人没有约定交付地点或者约定不明确的情况下，应如何确定双方标的物交付地 合同法
第六十
第三项规定，履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行交付不动产的，在不动产所在地履行其他标的，在履行义务一方所在地履行。交付地依法确定之后，风险负担就自然明晰了。合同法第一百四十五条规定，当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条
第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。其立法根据在于，在买卖合同履行中，出卖人将需要运输的标的物办理托运给第一承运人时起即已完成交付的义务，而标的物所有权除法律另有规定或当事人另有约定之外，亦自标的物交付完成时随之转移给买受人，其标的物可能发生的风险责任，由买受人全部承担。
关于有关标的物的凭单和资料交付与否的风险负担问题。出卖人按照约定未交付有关标的物单证和资料，根据合同法第一百四十七条的规定，并不影响标的物毁损、灭失风险的转移。该条规定说明标的物风险责任不以有关单证交付与否为转移，而是自标的物交付给第一承运人或买受人之时起即从出卖人转移给买受人。关于不动产和特殊动产买卖合同的风险负担问题，城镇房产类的不动产和民用航空器、船舶、机动车辆等特殊动产标的物，其交付与物权的转移是分开而不是互为一致的，对物的所有权转移是有着法律特别规定的限制条件的，即必须到主管部门依法办理过户登记手续，登记过户手续完成之时，标的物的所有权才能转移给买受人。尽管因上列不动产和特殊动产标的物买卖合同系法定要式合同，其标的物产权转移受到严格的特定限制，然而此类标的物的风险负担仍应适用合同法第一百四十二条规定的以标的物交付与否为条件的风险转移原则。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：
1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：
1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十一条规定“不动产毁损、灭失的风险，在当事人无明确约定的情况下，应于不动产交付时转移。”所以，在法律没有另行规定以及当事人另行约定的情况下，房屋买卖过程中的风险自房屋交付时转移。但因房屋交付与其所有权转移大多分开进行，故会出现出卖人将房屋交付给买受人甲，但却又为买受人乙办理所有权转移登记的情况，这种情况下房屋毁损、灭失的风险由谁承担，则争议较大。对于买受人乙而言，其办理了所有权转移登记，已经取得房屋的所有权；但因其并未实际占有房屋，无法实际保障房屋安全，即房屋交付并未实际完成，所以在房屋毁损、灭失时，乙无须承担房屋毁损、灭失的风险。那么在出卖人和甲之间应该由谁来承担风险呢笔者认为，应该由出卖人承担风险。出卖人虽然将房屋交予了甲，但其在将房屋所有权转移登记给乙后已经不能为甲办理所有权转移登记，甲现在的“占有”也只是暂时的替出卖人进行“代管”的行为，因此不利风险应该由其自行承担。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：
1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十一条规定“不动产毁损、灭失的风险，在当事人无明确约定的情况下，应于不动产交付时转移。”所以，在法律没有另行规定以及当事人另行约定的情况下，房屋买卖过程中的风险自房屋交付时转移。但因房屋交付与其所有权转移大多分开进行，故会出现出卖人将房屋交付给买受人甲，但却又为买受人乙办理所有权转移登记的情况，这种情况下房屋毁损、灭失的风险由谁承担，则争议较大。对于买受人乙而言，其办理了所有权转移登记，已经取得房屋的所有权；但因其并未实际占有房屋，无法实际保障房屋安全，即房屋交付并未实际完成，所以在房屋毁损、灭失时，乙无须承担房屋毁损、灭失的风险。那么在出卖人和甲之间应该由谁来承担风险呢笔者认为，应该由出卖人承担风险。出卖人虽然将房屋交予了甲，但其在将房屋所有权转移登记给乙后已经不能为甲办理所有权转移登记，甲现在的“占有”也只是暂时的替出卖人进行“代管”的行为，因此不利风险应该由其自行承担。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：
1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《合同法》第142条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。而《物权法》第9条又明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋属于不动产，所以对房屋所有权交付的认定，应当如何进行区别呢。根据《商品房买卖的解释》的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据民法理论，占有具有如下特征：
(1)占有以物为客体。这里的物指的是有体物，包括动产和不动产，也包括无形物，例如电力、煤气等无形物。但是作品等无体物虽然是著作权的客体，但却不是这里指称的物，同样对于不因物的占有即可成立的财产权，如地役权等也不能成为占有。
(2)占有是对物有事实的管领力。所谓有事实的管领力，是指对物有实际上的管理力，是人对物有确定、现实的支配状态，并排除他人的干涉。
(3)占有是一种为法律保护的事实。商品房买卖合同标的物的风险随实际占有状态的改变而改变，标的物实际交付时间为标的物风险负担转移的确定标志，而不论标的物所有权是否转移均由标的物实际占有者承担风险，其理由为：
1、标的物的占有与所有权是可以暂时分离的，而在此分离期间，实际占有人掌控标的物，并享有物的使用利益，并能有效防范风险的发生，而标的物的所有人没有管理、支配该标的物，难以有效防范风险的发生。基于风险、利益相一致的原则，风险由实际占有标的物人承担更为合理。
2、实际占有人对标的物负有妥善保管义务。在标的物毁损、灭失的情况下，如果风险归于所有人，则所有人若要求实际占有人承担责任，则负有证明实际占有人存在过错的责任，这显然是非常困难的，也是非常不合理的。
3、将风险归于实际占有人，能让实际占有人提高对标的物的注意义务。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　这是买卖合同的一个重要问题。买卖合同标的物所有权转移，是指买卖合同的标的物自出卖人转移归买受人享有。关于标的物所有权转移的时间，
第
一，合同当事人可以依照合同自愿的原则，有合同中约定标的物所有权转移的时间。当事人对此作了约定，所有权就按其约定的时间转移。比如，双方可以约定标的物交付后，所有权在买受人完全履行了支付价款或者其他义务时，转移给买受人。
第
二，在当事人没有就此问题作出约定的情况下，合同法规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定的除外。有的法律对所有权转移另有特别规定，主要表现为一些特定的标的物的所有权在办理完法定手续后，才能转移，如不动产产权过户登记等。法律有特别规定的，应当依照其规定。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同风险怎么转移这个问题，我的解答如下, 房屋买卖合同风险怎么转移
两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：
1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
相关拓展：
在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 两方面约定买卖双方权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：
1、就房地产风险责任的约定：让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。
2、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。
在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订房屋土地资源管理局和工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。
以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：“房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。
以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

[律师回复] 你好，那个买卖合同能约定货物所有权转移时间吗，关键问题是，依照《合同法》第140条的规定“标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效时间为交付时间”，这种交付方式理论上称之为简易交付，标的物的交付行为发生在买卖合同有效成立之前，出卖人无须依买卖合同另行交付标的物。按此规定，合同生效时间即为标的物所有权的转移时间。

[律师回复] 您好，针对您的标的物交付转移风险要求有哪些问题解答如下, 标的物交付转移风险条件有哪些
交付风险转移是为了解决标的物因不可归责于当事人双方的原因，诸如不可抗力和意外事故等特殊事由，致使标的物毁损、变异、灭失，其损失由谁承担这个问题的。合同法
第一百四十二条明确规定了标的物风险转移的交付主义原则：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
既然买卖合同标的物风险转移一般应遵循交付主义原则，那么如何界定合同的履行地，即标的物的交付地就显得极其重要了。在当事人没有约定交付地点或者约定不明确的情况下，应如何确定双方标的物交付地?合同法
第六十
第三项规定，履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。交付地依法确定之后，风险负担就自然明晰了。合同法第一百四十五条规定，当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条
第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。其立法根据在于，在买卖合同履行中，出卖人将需要运输的标的物办理托运给第一承运人时起即已完成交付的义务，而标的物所有权除法律另有规定或当事人另有约定之外，亦自标的物交付完成时随之转移给买受人，其标的物可能发生的风险责任，由买受人全部承担。
关于有关标的物的凭单和资料交付与否的风险负担问题。出卖人按照约定未交付有关标的物单证和资料，根据合同法第一百四十七条的规定，并不影响标的物毁损、灭失风险的转移。该条规定说明标的物风险责任不以有关单证交付与否为转移，而是自标的物交付给第一承运人或买受人之时起即从出卖人转移给买受人。关于不动产和特殊动产买卖合同的风险负担问题，城镇房产类的不动产和民用航空器、船舶、机动车辆等特殊动产标的物，其交付与物权的转移是分开而不是互为一致的，对物的所有权转移是有着法律特别规定的限制条件的，即必须到主管部门依法办理过户登记手续，登记过户手续完成之时，标的物的所有权才能转移给买受人。尽管因上列不动产和特殊动产标的物买卖合同系法定要式合同，其标的物产权转移受到严格的特定限制，然而此类标的物的风险负担仍应适用合同法第一百四十二条规定的以标的物交付与否为条件的风险转移原则。