合法的房屋,能否被责令限期拆除?

最新修订 | 2024-09-21
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杨在明律师
杨在明律师
任何一种法律文书,都有其依法能够适用并发挥效力的前提条件,责令限期拆除决定自然也不会例外。对于合法房屋,只有一种强拆的途径,即人民法院裁定的司法强拆,无论是城市中的国有土地上房屋还是农村的宅基地上房屋概莫能外。
合法的房屋,能否被责令限期拆除?

众所周知,责令限期拆除决定或曰通知是实践中在征收拆迁领域频繁出现的一份文书。

其特点就在于,能够在很短的时间内将被征收人的房屋实施行政强拆,而完全不必担心申请法院强制执行所必需的时间成本和严格的司法审查。

那么责令限期拆除决定真的是“万能”的吗?什么样的房屋,都能以这样一份“一以贯之”的文书威逼强拆吗?

答案当然是否定的。

任何一种法律文书,都有其依法能够适用并发挥效力的前提条件,责令限期拆除决定自然也不会例外。

一言以蔽之,对于合法房屋,只有一种强拆的途径,即人民法院裁定的司法强拆,无论是城市中的国有土地上房屋还是农村的宅基地上房屋概莫能外。

拆除合法房屋所依据的文书,在国有土地上叫征收补偿决定,在农村集体土地上叫责令交出土地决定。

由于“房随地走”,当土地被责令交出后,地上的房屋自然也就不复存在了。

而责令限期拆除决定,则是针对各类违法建筑而下达的行政决定,一般认为其在法律层面上属于行政强制措施

于是,我们的问题就变成了,究竟您的房屋是不是违法建筑。

如果不是,那么责令限期拆除决定再厉害,也和您没有多大关系。

问题就又回到了面临征收时的违建认定上。

对于国有土地上房屋,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定可作为最主要的依据,对于房屋征收范围内未经登记(即无证)的建筑要由多部门进行调查、认定和处理,才能确定其究竟是否属于违法建筑,是否不予补偿。

而这个调查、认定的依据,主要是《城乡规划法》的规定。

这里需要指出的是,实践中究竟是不是违建,在认定环节不宜仅根据是不是有证而简单粗暴的加以处理,而是要充分考虑到涉案建筑对规划的影响和历史现实状况。

而在这一认定环节,通常多部门会出具一个“认定结果”的文件。

北京在明律师事务所的王金龙律师所代理的一起案件中,这一白纸黑字的结论意见竟在征收方无法与被征收人就补偿安置事宜达成一致时遭征收方的矢口否认,最终在庭审质证中才被律师发现并敏锐捕捉到,而征收方却表示“被征收人不配合拆迁,那么我就认定你违法”。

由此可见,究竟认定结果如何,是被征收人需要重点关注的一个事情。

完全信任征收方的说辞,是靠不住的。

而在农村集体土地上,则又可分为两种情形。

《土地管理法》第77条规定,农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

此种情形下的责令限期拆除决定,作出主体为县国土局,执行需要申请人民法院进行裁定,而不能行政强拆,其针对的是农民在宅基地以外的非建设用地上实施的违法占地建房行为。

而另一种则是《城乡规划法》第65条规定的情形,主要表现依旧是房屋没证。

而这种现象,在我国农村是极为普遍的,甚至一些地方整村整村都是这样的自建房。

这里有两件事儿需要广大农民关注。

一、宅基地不应超占面积

如果超了,在办理登记时要按下列情况处理:

1. 1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。

简言之,1982年以前在宅基地上建房“越界”且后来没有再盖的,原则上可视为合法建筑予以登记颁证,进而获取征收补偿。

2. 1982年《条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行登记。

也就是说,这期间的“越界”部分,交罚款后是可以视为合法建筑的。

3. 1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准面积进行登记。

其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

实践中,“按有关规定作出处理”并不意味着完全不予补偿,只是在补偿方案中会对这部分单独确定补偿标准,通常会低于有证部分而已。

二、自建房必须严格履行建房程序

简单讲,先要在本村集体经济组织提出申请并张榜公布,村批准通过后报到乡里,乡里审核同意后报到县里审批,最终才能获批宅基地开始建房。

实践中一些农民习惯了“向村长打个招呼”就开始建房的方式,从严格意义上说这是可能为自己留下利益隐患的。

一旦土地征收到来,这样的未经严格依法审批建造的房屋就有可能面临较低的补偿标准,而难以达到被征收人心中满意的补偿。

在明拆迁律师最后想强调的是,即便是“打招呼就建”的自建房,实践中也不宜被简单认定为违建而不予补偿,更不应在拆迁时直接以“责令限期拆除决定”来威胁强拆。

这里面最主要的道理,就是一个“历史遗留问题”,即农村宅基地及其上房屋的登记确权颁证工作始终落实不利,而农村村民的居住、生活需要却是长期客观存在的现实。

无证就是违建,从法理上或许不错,但从情理、事理上是完全不通的。

如今即便要“矫枉”,也必须基于确保被征地农民居住生活条件的前提之上,而不可把责任一股脑全推到群众身上。

我们的结论就是,责令限期拆除决定,不得用于对合法房屋的拆除,更不得在对于无证房屋的认定、处置环节肆意使用。

被征收人在面临这一文书时一定要保持冷静,及时咨询专业征收维权律师,争取通过法律途径对其提起程序,保障自己的补偿权益不因此而大幅减损。


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首先,从法学理论上我们可以把行政处罚分为申诫罚、 财产罚、能力罚和人身罚四种处罚类型。 按照上述分类,限期拆除不能归入任何一类。
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其次,从性质上分析,行政处罚是或法律、法规授权的组织实施的对违反行政管理程序的公民、法人或者其他组织采取惩罚性制裁措施的一种具体行政行为,具有惩罚性。这种惩罚性,是通过给违法相对人的合法的权利或权益造成损害来达到惩罚的目的。换句话说,就是对违法者施以额外的义务以示惩戒,这种额外义务的增加,不是督促其履行应当履行的义务,也不是等同于原来的义务,而是一种新的义务。而限期拆除则是指或法律、法规授权的组织,为了制止正在发生的违法行为,而作出的要求违法行为人履行法定义务、停止违法行为、消除不良后果或恢复原状的具有强制性的决定。这种强制性决定的目的是为了消除违法行为、恢复法律秩序,具有行政管理的属性。实施限期拆除本身并没有对违法者课以新的义务,虽然能够给相对人造成一定程度的损失,但是这种损失却并没有损害相对人的合法利益,因而它不具有惩罚性。
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责令限期拆除是否是行政处罚
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行政类
我哥们儿的姐姐开了一家小门店,现在被工商部门给责令限期拆除了,责令限期拆除通知书行政复议流程是什么
[律师回复] 行政复议的具体程序分为申请,受理、审理、决定四个步骤:
一、申请
1、申请时效。申请人申请行政复议,应当在知道被申请人行政行为作出之日起60日内提出(法律另有规定的除外)。因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的,申请期限自障碍消除之日起继续计算。
2、申请条件。
(1)申请人是认为行政行为侵犯其合法权益的相对人;
(2)有明确的被申请人;
(3)有具体的复议请求和事实根据;
(4)属于依法可申请行政复议的范围;
(5)相应行政复议申请属于受理行政复议机关管辖;
(6)符合法律法规规定的其他条件。
3、申请方式。申请人申请行政复议,可以书面申请,也可以口头申请;口头申请的,行政复议机关应当当场记录申请人的基本情况、行政复议请求、申请行政复议的主要事实、理由和时间。
4、行政复议申请书。申请人采取书面方式向行政复议机关申请行政复议时,所递交的行政复议申请书应当载明下列内容:
(1)申请人如为公民,则为公民的姓名、性别、年龄、职业、住址等。申请人如为法人或者其他组织,则为法人或者组织的名称、地址、法定代表人的姓名;
(2)被申请人的名称、地址;
(3)申请行政复议的理由和要求;
(4)提出复议申请的日期。
二、受理
行政复议机关收到行政复议申请后,应当在5日内进行审查,对不符合行政复议法规定的行政复议申请,决定不予受理,并书面告知申请人;对符合行政复议法规定,但是不属于本机关受理的行政复议申请,应当告知申请人向有关行政复议机关提出。除上述规定外,行政复议申请自行政复议机构收到之日起即为受理。公民、法人或者其他组织依法提出行政复议申请,行政复议机关无正当理由不予受理的,上级行政机关应当责令其受理;必要时,上级行政机关也可以直接受理。行政复议期间具体行政行为不停止执行。
三、 审理
1、审理行政复议案件的准备。
(1)送达行政复议书副本,并限期提出书面答复。行政复议机构应当自行政复议申请受理之日起7日内,将行政复议申请书副本或者行政复议申请笔录复印件发送被申请人。被申请人应当自收到申请书副本或者行政复议申请笔录复印件之日起10日内,向行政复议机关提出书面答复,并提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。
(2)审阅复议案件有关材料。行政复议机构应当着重审阅复议申请书、被申请人作出具体行政行为的书面材料(如农业行政处罚决定书等)、被申请人作出具体行政行为所依据的事实和证据、被申请人的书面答复。
(3)调查取证,收集证据。
(4)通知符合条件的人参加复议活动。
(5)确定复议案件的审理方式。行政复议原则上采取书面审查的办法,但是申请人提出要求或者行政复议机构认为有必要时,可以向有关组织和个人调查情况,听取申请人、被申请人和第三人的意见。
2、行政复议期间原具体行政行为的效力。根据《行政复议法》的规定,行政复议期间原具体行政行为不停止执行。这是符合行政效力先定原则的,行政行为一旦作出,即推定为合法,对行政机关和相对人都有拘束力。但为了防止和纠正因具体行政行为违法给相对人造成不可挽回的损失,《行政复议法》规定有下列情形之一的,可以停止执行:
(1)被申请人认为需要停止执行的;
(2)行政复议机关认为需要停止执行的;
(3)申请人申请停止执行,行政复议机关认为其要求合理,决定停止执行的;
(4)法律规定停止执行的。
3、复议申请的撤回。在复议申请受理之后、行政复议决定作出之前,申请人基于某种考虑主动要求撤回复议申请的,经向行政复议机关说明理由,可以撤回。撤回行政复议申请的,行政复议终止。
四、决定。
1、复议决定作出时限。行政复议机关应当自受理行政复议申请之日起60日内作出行政复议决定;但是法律规定的行政复议期限少于60日的除外。情况复杂,不能在规定期限内作出行政复议决定的,经行政复议机关的负责人批准,可以适当延长,并告知申请人和被申请人;但是延长期限最多不超过30日。
2、复议决定的种类。
(1)决定维持具体行政行为。具体行政行为认定事实清楚,证据确凿,适用依据正确,程序合法,内容适当的,决定维持。
(2)决定撤消、变更或者确认原具体行政行为违法。有两种情况:一是认为原行政行为认定的主要事实不清,证据不足,适用依据错误,违反法定程序,越权或者滥用职权,具体行政行为明显不当的,决定撤消、变更或者确认该具体行政行为违法。二是被申请人不依法提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的,决定撤消。
(3)决定被申请人在一定期限内履行法定职责。有两种情况:一是拒绝履行。被申请人在法定期限内明确表示不履行法定职责的,责令其在一定期限内履行。二是拖延履行。被申请人在法定期限内既不履行,也不明确表示履行的,责令其在一定期限内履行。
(4)决定被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为。决定撤消或者确认该具体行政行为违法的,责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为。
(5)决定赔偿。行政复议机关在依法决定撤消、变更或者确认该具体行政行为违法时,申请人提出赔偿要求的,应当同时决定被申请人依法给予赔偿。
(6)决定返还财产或者解除对财产的强制措施。行政复议机关在依法决定撤销或者变更罚款,撤销违法集资、没收财物、征收财物、摊派费用以及对财产的查封、扣押、冻结等具体行政行为时,应当同时责令被申请人返还财产,解除对财产的查封、扣押、冻结措施,或者赔偿相应的价款。
3、对抽象行政行为的处理。申请人在申请行政复议时,对作出具体行政行为所依据的有关规定提出审查申请,或者行政复议机关认为具体行政行为依据不合法的,行政复议机关可依法作出:
(1)有权处理的,应当在30日内依法处理。
(2)无权处理的,应当在7日内按照法定程序转送有权处理的国家机关依法处理。
4、行政复议决定书的制作。行政复议机关作出行政复议决定,应当制作行政复议决定书。行政复议决定书一经送达,即发生法律效力。除法律规定的终局行政复议决定外,申请人对行政复议决定不服,可以在收到行政复议决定书之日起15日内,或法律法规规定的其他期限内,向人民法院提起行政诉讼。申请人逾期不起诉,又不履行行政复议决定的,对于维持具体行政行为的行政复议决定,由被申请人依法强制执行或者申请人民法院强制执行;对于变更具体行政行为的行政复议决定,由行政复议机关依法强制执行或者申请人民法院强制执行。被申请人不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的,行政复议机关或者有关上级行政机关应当责令其限期履行,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、记大过的行政处分;经责令履行仍拒不履行的,依法给予降级、撤职、开除的行政处分。
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