买抵押房子需要注意什么?

最新修订 | 2024-09-25
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王淳律师
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专家导读 我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和买抵押房子需要注意什么,购买该类二手房风险防范的方法:相关的法律规定。
买抵押房子需要注意什么?

一、买抵押房子需要注意什么

根据《城市房地产抵押管理办法》,已经设定抵押的房地产,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。

这就是说,已经设定抵押的房产是可以转让的,但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。

反过来讲,如果一处设定了抵押的房产,如果未经抵押权人同意而转让,在法律上应归无效。

同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险,一旦抵押权人要实现抵押权,购买人的风险就显现出来。

怎样有效避免这种风险呢

在实际案例中,的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去,自己获得房价款后离开,等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳,由此引起更复杂的法律纠纷

二、购买该类二手房风险防范的方法:

1、在选好了欲购买的二手房后,要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查。

2、中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查,看是否该房产设定了抵押,抵押权人是谁,抵押期限多长。

3、如果核查发现该二手房确实已设立抵押,应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。

最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。

现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》,只是强调了经抵押权人同意,而没有说明是否需书面同意,抵押房地产可以转让。

但在实践中,最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书,这样对购房人在法律上比较有保障。

同时在转让协议上也要请抵押权人签字,转让协议签署完毕,抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议,然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。

日常生活中我们会面临很多法律问题,所以应该了解一些法律方面的知识,以免在遇到法律问题时无法维护自己的合法权益。相信上面文章的内容已经对您的问题作出了解答,如果您还有其他相关疑问的话,可以查看本站的其他普法内容,或者也可以咨询律师为您解答。

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依据我国法律规定,抵押权的实现必须具备以下四个条件:
①抵押权必须有的效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销,则不能实现。
②必须的是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。
③债权人未受清偿。债务履行的期限届满债权人未受清偿,表明债务人未按期履行义务,无的论债务是迟延履行,还是拒绝履行,债权人都可以行使抵押权,使债权得到清偿。
④债务的未受清偿的不是由于债权人造成的。只有在因的债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时,抵押权人才可以行使抵押权。如果的债权人未受清偿是由于其自己的原因的造成的,则抵押权人不能行使抵押权。
根据《物权法》第179条的规定,抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产,在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。
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2、债权人可以就主合同纠纷和抵押合同纠纷一起提起诉讼,但应遵守主债权诉讼时效的规定,此时以债务人和抵押人为共同被告。
3、抵押权人可以在担保物权的存续期间内单独就抵押权的实现提起诉讼,此时以抵押人为被告。
4、抵押权人提起诉讼应及时向法院申请采取财产保全措施,抵押权人自抵押物被扣押之日起有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息,孳息用于支付收取孳息的费用、主债权利息、主债权,但抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的,抵押权的效力不及于该孳息。
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  B.买二手房
  申请人与卖房签订房产买卖合同,并向中介公司申请 —中介公司收齐资料并配合申请人到银行办手续 —资金中心审查贷款资格— 承办银行审查贷款安全性,并向买卖双方及中介公司出具《贷款承诺函》 —评估机构对物业评估的确认 —借款人办理贷款,抵押合同签字和房产保险 —中介公司负责办理房产过户及房产抵押登记手续,并将他项权证交银行收押 —承办银行放贷 —购房者还款 —清户
  申请人需提供的资料
  申请时申请表须经所在工作单位证明盖章并提交:
  ( 1 )借款人身份证、户口簿原件及复印
  ( 2 )合法的商品房预售合同或销售合同及复印件
  (3)拟购住房售价30%以上自筹资金的证明(已预付给售房单位的部分提供付款收据原件)
  (4)售房单位同意为借款人提供阶段性担保的承诺等。
  (5)职工申请时,须以自有、共有或第三房产进行抵押,或用有价证券质押。
  注:借款人已婚的需提供配偶身份证,户口本,结婚证原件及复印件二份,未婚的需提供未婚证明。
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  ( 1 )申请人家庭收入证明或纳税证明
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(2)有固定的人员。
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(4)常年生产经营或季节性生产经营在3个月以上。
(5)有明确的生产经营范围并符合国家有关政策法令。
2.确定企业的法律形式
注册申请人在注册登记前,首先要确定所成立企业的法律形式,可供选择的法律形式有:
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(2)合伙企业
(3)有限责任公司
(4)一人有限责任公司
(5)股份有限公司
3.备齐相关的法律文件
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(1)公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》(可在工商登记处领取)。
(2)如果是委托代理人申请设立登记,须提交股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》(股东为自然人的由本人签字,法人股东加盖公章)及指定代表或委托代理人的身份证复印件(本人签字),应标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。
(3)股东签署的《公司发起人协议书》(股东为自然人的由本人签字,法人股东加盖公章)。
(4)股东签署的《公司章程》(一式两份,股东为自然人的由本人签字,法人股东加盖公章)。(按照企业法律形式不同,章程不同)
(5)股东的法人资格证明或者自然人身份证明(股东为企业法人的,提交营业执照副本复印件;股东为事业法人的,提交事业法人登记证书复印件;股东人为社团法人的,提交社团法人登记证复印件;股东是民办非企业单位的,提交民办非企业单位证书复印件;股东是自然人的,提交身份证复印件。)
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(7)股东首次出资是非货币财产的,提交已办理财产权转移手续的证明文件。
(8)董事、监事和经理的任职文件及身份证明复印件。
(9)法定代表人任职文件及身份证明复印件。
(10)依据《公司法》和公司章程的规定和程序,提交股东签署的法定代表的书面决定(股东为自然人的由本人签字,法人股东加盖公章)、董事会决议(由董事签字)或其他相关材料。
(11)住所使用证明(有房产提交产权证复印件;租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房产证复印件;未取得房产证的,提交房地产管理部门的证明或者购房合同及房屋销售许可证复印件;出租方为宾馆、饭店的,提交宾馆、饭店的营业执照复印件。)
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5、属于委托代理人(或本单位工作人员)代理的,还应提交机动车业务委托书和代理人(或被委托人)身份证明及其复印件。注销抵押登记在哪办理呢
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(二)办理时限自受理之日起一个工作日内。
(三)收费不收费。
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