房屋买卖违约责任的承担方式是怎样的

最新修订 | 2024-02-28
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专家导读 在现实生活中,很多人常常因为对法律知识了解的很少,而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识,本篇文章为您整理了一些关于房屋买卖违约责任的承担方式是怎样的的法律知识,请阅读文章详细内容了解。
房屋买卖违约责任的承担方式是怎样的

一、房屋买卖违约责任的承担方式是怎样的

违约责任有以下几种:

一、继续履行;

二、采取补救措施;

三、赔偿损失

四、违约金

五、定金责任。

民法典》第577条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、房屋买卖期间将房屋转租是否是有效的

房屋买卖期间经出租人同意将房屋转租有效。租赁合同中已经约定可以转租、或虽未约定但出租人明确表示同意转租的,承租人可以出租给第三人。新签订的租赁合同应符合双方意愿,转租时承租人不得在房屋内擅自搭建,不得拖欠租金,不得超过剩余租赁期限

房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的,均为房屋转租。

如果二房东有正式的租赁合同,在签定租赁合同时,应注意以下事项:

1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同;

2、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;

3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;

4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式,并要求出租方提供租金收据;

5、应对能否转租做出约定;

6、要明确违约责任和违约的补偿标准;

7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况,并约定维修责任;

8、应对提前终止合约情况做出约定。

除了上述的还要注意下列事项,否则,大房东终止合同,给你带来的经济损失只能找二房东要。

1、签定租赁合同时一定要得到出租人(大房东)的书面同意;

2、合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同(主合同)约定的期限;

3、合同中约定事项不能超过主合同。

需要特别注意有下列情形之一的房屋不得转租:

1、承租人拖欠租金的;

2、承租人在承租房屋内擅自搭建的;

3、预租的商品房

4.不得违背双方意愿,有问题,双方要共同讨论。

另外,租赁合同中未约定可以转租,且出租人不同意转租的,承租人也不擅自转租

承租人擅自转租的,出租人可以解除与承租人的租赁合同。

《民法典》第七百一十六条,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

希望通过上面文章中的法律知识,应该已经帮助您解决房屋买卖违约责任的承担方式是怎样的相关的法律问题了。其实生活中处处都存在着法律方面的问题,所以我们应该多了解一些法律知识,这样就能避免在遇到法律问题时不知道怎样去解决了。看完上文内容如果您的问题仍未得到解答,可以点击下方“立即咨询”按钮在线咨询专业律师

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房屋买卖违约责任的承担方式是如何的
在现实生活中,很多人常常因为对法律知识了解的很少,而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识,本篇文章为您整理了一些关于房屋买卖违约责任的承担方式是如何的的法律知识,请阅读文章详细内容了解。
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房产纠纷
签订房屋买卖合同后,卖方违约的处理方式?
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 一、在哪种情形下卖方的行为可能构成违约? 1、契约即法。双方就房屋交易的意思表示达成一致,卖方收取定金后,无法定或约定理由拒绝继续履行,不仅有可能需要承担违约责任,且同时仍需继续履行。 2、在买方逾期支付购房款情况下,卖方并不当然享有解除合同权利,合同亦不当然自动解除,卖方未依法履行通知或催告义务情况下,将房屋另售他人,可能会被认定“一房二卖”、根本违约,而承担相应责任。 3、二手房交易双方约定就房屋买卖合同进行公证的,双方应先核实是否符合公证办理的条件,如未取得房产权属证明的房屋,虽可进行合法交易,但却可能无法办理公证,在此情况下如何履行,如双方不能达成一致,任何一方反悔,都有可能构成违约。 4、卖方为赋予自己不受限制的自由解约权利,约定“赔偿同等已付购房款后可解约”,在收受购房款并为交付已数年,但始终未过户情况下,诉请依约解除,可能不会被支持。 二、房屋买卖合同签订后,一方根本违约,另一方如何维权? 房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。 在认定和计算可得利益损失时,应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本,并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
房屋出卖人违约要承担什么责任
[律师回复] 您好,关于房屋出卖人违约要承担什么责任这个问题,我的解答如下,
1.出卖人向买受人支付违约金
《合同法》第114 条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。在商品房买卖合同,对于一般的违约情况应按此处理。
关于违约金数额的调整。《商品房买卖解释》第16条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。这体现了我国《合同法》认定补偿性是违约金的基本性质。法律允许人民或者仲裁机构基于当事人的申请,适当调整违约金,从原则上讲,就是变动违约金,使其与守约方所受到的损失大体相当,从而达到平衡合同双方当事人的利益,最大限度地实现合同的公平和正义。
《商品房买卖解释》第17条第2项规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第18条第2款规定,由于出卖人的原因,买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的,除当事人有特殊原因外,出卖人应当承担违约责任;如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2.由出卖人向买受人赔偿损失
由于出卖人的违约行为给买受人造成损失的,出卖人应当向买受人赔偿,对于损失的数额或者损失的计算方法或以由双方在合同中约定;如果没有约定的,则应由买受人举证证明,这是由出卖人向买受人承担赔偿损失民事责任的一般规则。但是,在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定,具体包括:
(1)出卖人恶意违约。
《商品房买卖解释》第8条规定,具有下列情形之
一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。
(2)出卖人存在欺诈行为。
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之
一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在这里同样适用惩罚性赔偿。
此三种行为均符合法律规定的欺诈的特征:其一是出卖人有欺诈的故意;其二是出卖人实施了欺诈的行为;共三是受欺诈人因欺诈而陷于错误,并基于错误认识而为意思表示。此三种欺诈行为都有可能使买受人的合同目的落空,最终无法取得房屋。
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房屋买卖买方违约责任的承担方式是怎样的
我们的工作、学习甚至平常生活过程中,相信会遇到很多法律方面的问题,本篇文章对我们可能遇到的法律问题作出了具体的法律知识解答,希望可以通过这篇文章帮助您了解更多与房屋买卖买方违约责任的承担方式是怎样的相关的法律方面知识。
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房产纠纷
房屋买卖合同违约责任形式包括什么
[律师回复] 您好,关于房屋买卖合同违约责任形式包括什么这个问题,我的解答如下, 商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。商品房买卖合同当事人因违反商品房买卖合同义务依法应当承担的责任,即为商品房买卖合同中的违约责任。商品房买卖合同的违约形态主要有以下几种:
1、预期违约。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致,可分为两种具体类型:
(1)预期拒绝履行,指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前,一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。
(2)预期不能履行,指在合同履行期届至前,有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。我国《合同法》第108条对预期拒绝履行做了规定,而第68条关于不安抗辩权的规定,则兼含有以上两种类型的具体表现行为。
2、实际违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后,其最终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《合同法》的规定,债务人迟延履行的,应承担迟延履行的违约责任,承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受,即迟延受领。
3、不适当履行。即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下,债权人可依法要求对方承担修理的违约责任,除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外,守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付,是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。
4、其它违约行为。是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。
购房合同中违约多数由开发商引起,实践当中,最为觉的开发商违约责任形态主要包括:逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等,我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。
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违约责任的承担方式是什么,违约责任的承担方式有
[律师回复] 一、违约责任是指什么违约责任是指合同当事人违反合同约定,造成一方或各方利益损失时,应当依法承担弥补利益损失的责任。常见的违约行为有以下几种: ( 1)当事人由于自身的主观原因不按照合同约定的义务履行,即虽有履行义务的能力和条件,但却以种种理由拖延履行或拒绝履行,常见的现象有有货不交、拖欠货款、转移财产、赖账不还等。 ( 2)当事人由于一些可以克服的客观条件的影响,没有如期实际履行合同,而是拖延履行或干脆不履行。如货源紧张造成迟延交货、资金周转不足造成逾期交货、“三角债”、连环合同形成的相互债务拖欠。 ( 3)当事人履行的合同义务不符合合同的要求,履行标的不当。常见的有产品的品质出现问题,包括质量与要求不符、标准不符、产品有瑕疵等;交付的工程项目验收不合格,保管物损坏,代理权不明确出现滥用代理权等。 二、违约责任的承担方式有哪些违约责任的承担方式,是合同各方在合同中约定或者补充约定的,当事人出现违约行为时应当采取的补救措施。违约责任也不是一定不变的,合同各方在违约以后,可以再行约定采取合适的补救措施。常用的违约责任的承担方式:( 1)继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的,守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行,直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况,比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。( 2)采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件,在不需继续履行而只需采取适当补救措施时,即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。( 3)违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时,违约方要支付给守约方一定数额的货币,以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后,是否还要继续履行或采取补救措施,可由合同各方协商确定。但是,当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 ( 4)赔偿金。指合同各方在合同中约定的,一方因违约给对方造成实际损害的,按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。上述违约责任可以选择适用,也可以几种方式同时适用,但宗旨是以合同目的达到为准,而且需经合同各方一致同意,实际操作以便捷、有效为宜。
违约责任承担方式有哪些违约责任承担方式有哪些
[律师回复] 一、违约的情形有哪些当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据该条款,违约情形划分为两大类: 第一类是不履行合同义务, 第二类是履行合同义务不符合约定。所谓不履行合同义务,又称毁约行为,指债务人拒绝履行任何合同义务。所谓履行合同义务不符合约定,是指迟延履行合同义务、履行合同义务有瑕疵或者不完全履行合同义务的行为。其中,迟延履行合同义务,是指在合同规定的期限届满后,债务人无正当理由仍未履行合同债务。如果合同未对履行期限作出规定,那么债务人在债权人提出履行催告后仍未履行债务的,则构成了履行迟延。所谓履行合同义务有瑕疵,是指合同债务人所作履行不符合合同规定的质量标准。不完全履行合同义务主要指部分履行、履行方法不当、履行地点不当及其他违反合同附随义务的行为。 二、违约责任有哪些承担方式 (一)继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的,守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行,直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况,比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。 (二)采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件,在不需继续履行而只需采取适当补救措施时,即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 (三)违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时,违约方要支付给守约方一定数额的货币,以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后,是否还要继续履行或采取补救措施,可由合同各方协商确定。但是,当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 (四)赔偿金。指合同各方在合同中约定的,一方因违约给对方造成实际损害的,按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。上述违约责任可以选择适用,也可以几种方式同时适用,但宗旨是以合同目的达到为准,而且需经合同各方一致同意,实际操作以便捷、有效为宜。违约责任的承担方式,是合同各方在合同中约定或者补充约定的,当事人出现违约行为时应当采取的补救措施。违约责任也不是一定不变的,合同各方在违约以后,可以再行约定采取合适的补救措施。
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房屋买卖合同违约责任的承担方式有哪些?
房屋买卖合同违约责任的承担方式有,受害方可以要求违约方继续的履行,或者是采取补救的措施,再者就是赔偿相应的损失,以及还有承担相应的违约金额,这样才能保障受害者的合法权益。
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房产纠纷
我前段时间购买了一处房子也签订过了购房合同 现在卖方违约 想问一下房屋买卖合同卖方违约需要承担什么责任
[律师回复]
一、卖主毁约,买方可否要求继续履行合同
卖房人看到房价上涨后拒绝卖房,属于民事违约行为,按照《合同法》规定,要承担三种违约结果:一是继续履行合同;二是采取措施补救;三是赔偿缺失。
这三种违约结果是由买房人选择的。因此,买房人可以不要卖房人返还定金,而要求对方必须继续履行合同。
二、定金分为几种
定金分三种,“解约定金”不能签定金通常分三种:成约定金、履约定金和解约定金。成约定金是为促使双方签订合同而交的定金,履约定金是保证买房人履约而交的定金,这两种定金方式比较常见。
解约定金是指双方在合同中约定,只要卖房人双倍返还定金就可以解约,这对卖房人有利,因比比较少见。如果约定了解约定金,买房人就不能再要求继续履行合同了。
三、两种情况下,法院不能强制过户
首先,看房屋有无抵押,有抵押的房屋须在征得抵押权人(通常是银行)同意的情况下才能过户。
其次,经济适用房、央产房等上市受限的房屋不能过户。
因此,如果买的是这两种类型的房,客观上不能实现过户,法院也就不能支付要求继续改造合同的请求,即不能强制过户。
四、应对卖房人毁约“借口”
1、借口
一:买房人违约在先
对于指责买房人没有按时支付首付款等违约行为时,法官
首先要查实,
其次衡量这种违约是否会导致卖房人违约。
如果买房人只晚交了一两天的房款,就只是轻微瑕疵,不足以让卖房人拒绝履行合同。但反过来,如果买房人确实延迟10多天付款,就有可能给卖房人造成重大损失,卖房人毁约也就可以理解。
在这里提醒买房人,要注意按时履行合同约定,且在与对方谈判的过程中要留下录音证据。
2、借口
二:配偶对卖房不知情
有些房屋属于夫妻共同财产,如果配偶对卖房不知情,就可能导致合同无效,
所以卖房人以这种作为借口来毁约的情况比较多。
再者,买房人也可以提供在看房或签约时,卖房者配偶在场的证据,包括证人证言、录音录像等。这样,法院就可以查清真实情况,从而做出判决。如果因为配偶不知情导致合同无效,买房人还可以向卖房人追讨相应损失。
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房屋买卖买方违约责任的承担方式是什么
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[律师回复] (1)继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的,守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行,直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况,比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。 (2)采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件,在不需继续履行而只需采取适当补救措施时,即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 (3)违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时,违约方要支付给守约方一定数额的货币,以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后,是否还要继续履行或采取补救措施,可由合同各方协商确定。但是,当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 (4)赔偿金。指合同各方在合同中约定的,一方因违约给对方造成实际损害的,按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。 上述违约责任可以选择适用,也可以几种方式同时适用,但宗旨是以合同目的达到为准,而且需经合同各方一致同意,实际操作以便捷、有效为宜。
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[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 违约责任的承担方式 违约责任的承担方式,是合同各方在合同中约定或者补充约定的,当事人出现违约行为时应当采取的补救措施。违约责任也不是一定不变的,合同各方在违约以后,可以再行约定采取合适的补救措施。常用的违约责任的承担方式: (1)继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的,守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行,直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况,比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。 (2)采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件,在不需继续履行而只需采取适当补救措施时,即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 (3)违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时,违约方要支付给守约方一定数额的货币,以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后,是否还要继续履行或采取补救措施,可由合同各方协商确定。但是,当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 (4)赔偿金。指合同各方在合同中约定的,一方因违约给对方造成实际损害的,按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
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房产纠纷
违约行为的承担方式有几种,违约责任承担的
[律师回复] 一、常见的违约行为违约责任是指合同当事人违反合同约定,造成一方或各方利益损失时,应当依法承担弥补利益损失的责任。常见的违约行为有以下几种: ( 1)当事人由于自身的主观原因不按照合同约定的义务履行,即虽有履行义务的能力和条件,但却以种种理由拖延履行或拒绝履行,常见的现象有有货不交、拖欠货款、转移财产、赖账不还等。 ( 2)当事人由于一些可以克服的客观条件的影响,没有如期实际履行合同,而是拖延履行或干脆不履行。如货源紧张造成迟延交货、资金周转不足造成逾期交货、“三角债”、连环合同形成的相互债务拖欠。 ( 3)当事人履行的合同义务不符合合同的要求,履行标的不当。常见的有产品的品质出现问题,包括质量与要求不符、标准不符、产品有瑕疵等;交付的工程项目验收不合格,保管物损坏,代理权不明确出现滥用代理权等。 二、违约责任的承担方式违约责任的承担方式,是合同各方在合同中约定或者补充约定的,当事人出现违约行为时应当采取的补救措施。违约责任也不是一定不变的,合同各方在违约以后,可以再行约定采取合适的补救措施。常用的违约责任的承担方式:( 1)继续履行。指合同义务没有履行或者履行不符合约定的,守约方可以要求违约方按照合同约定继续履行,直至达到合同目的。此种情况多适用于标的物是特定的必须履行的、不得替代履行的情况,比如委托加工特定的半成品、特种型号或规格的元器件。( 2)采取补救措施。指履行债务的标的物品质不符合合同约定的条件,在不需继续履行而只需采取适当补救措施时,即可达到合同目的或守约方认为满意的目的。比如交付的产品质量不符合约定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。( 3)违约金。指合同各方在合同中约定的一方或各方违约时,违约方要支付给守约方一定数额的货币,以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后,是否还要继续履行或采取补救措施,可由合同各方协商确定。但是,当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 ( 4)赔偿金。指合同各方在合同中约定的,一方因违约给对方造成实际损害的,按实际损害数额给予赔偿的责任承担方式。当事人在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。上述违约责任可以选择适用,也可以几种方式同时适用,但宗旨是以合同目的达到为准,而且需经合同各方一致同意,实际操作以便捷、有效为宜。
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房屋买卖合同中买卖方违约的承担责任是什么?
[律师回复] 一、买受人违约如何承担责任买受人违约责任具有特殊的相对性。在拍卖活动中,存在着委托人、拍卖人、竞买人和买受人等多方主体。买受人的违约责任只能在特定的拍卖人与买受人之间发生,买受人对委托人和其他竞买人不直接承担违约责任。委托人和其他竞买人也不能以违约为由,向买受人提出承担违约责任的请求或提讼。拍卖合同中,买受人违约责任的认定和归责遵循严格责任原则,即买受人承担违约责任只有一个条件,即买受人有违约行为。《拍卖法》关于买受人违约责任的规定是比较清楚的。《拍卖法》第三十九条规定:“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款,未按照约定支付价款的,应当承担违约责任,或者由拍卖人征得委托人的同意,将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的,原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的,原买受人应当补足差额”。当事人既约定违约金,又约定保证金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者保证金条款。保证金与违约金的竟合时如何处理,法律没有明确的规定,但从违约金和保证金两者都同时具备补偿性和惩罚性的特征来看,两者是可以相互替代的。在选择适用保证金条款的情况下,如果保证金已经足以弥补守约一方的损失,那么就不再适用违约金条款;如果不足以弥补守约一方的损失,则守约一方可以同时适用保证金条款和违约金条款;如果保证金在弥补损失后仍有剩余,则剩余部分归守约一方,这体现了保证金惩罚性的一面。在选择适用违约金条款时的情况也一样。 二、如何确定买卖合同的违约金在合同中,称为“一方不履行合同义务”,也叫根本违约。在经济合同中,一方不履行合同义务,有两种表现: (一)卖方不履行。按照客观的计算方法,损失额的计算应以货物的市场价格与合同价格之间的差额作为标准,在以客观标准计算损失时,应注意以下几个问题: 1、这一标准仅适用于合同标的物价格不断上涨的情况。如果合同标的物的价格是在不断下跌,那么买方就不存在损失赔偿的计算问题。当然,如果违约行为给买方造成了其他损失或合同订有违约金条款,买方仍可要求赔偿或要求支付违约金。 2、作为计算损失额依据的市场价格一般应是履行地的市场价格。如果履行地没有市场,难以确定客观的市场价格,在此情况下,应当以买方最容易购买替代物的地点的市场价格加上合理的运输费用作为计算损失额的依据。 3、在计算损失额时,还应考虑各种受害人应节省的费用和应减轻的损失。因为违约发生以后受害人负有减轻损失的义务,如果没有尽到这一义务,就应自行承担这一部分损失,从而应将不合理扩大的损失从损失总额中扣除。 4、假如买方订立合同的目的是为了将该批货物转卖于他人,并且在该合同签订以后与他人订了转售合同,那么,可以根据转售价与合同之间的差额来计算损失。这是因为,既然买方又与第三者订立了转售合同,那么转售价格与合同价格的差额就是他应该得到的利益。这种利益可能高于市场价格与合同价格的差额,也可能低于市场价格与合同价格的差额。在违约发生以后,买方有足够的证据证明他实际遭受的主观损失,便应该允许买方依此主观计算的方法来相应赔偿。 (二)买方拒绝接受货物。依客观计算方法,应按合同价格与违约时的市场价格来确定卖方遭受的损失,这一点与卖方不交货的计算方法相同。当然,如果货物价格在不断下跌,一般没有可得利益的损失,就不能以价格来计算损失额。
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