有居住权的房屋是否允许出租

最新修订 | 2024-02-22
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王淳律师
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专家导读 当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对有居住权的房屋是否允许出租进行了解答,希望能解答您的问题。
有居住权的房屋是否允许出租

一、有居住权的房屋是否允许出租

公民享有有居住权的房屋不能出租,因为享有居住权仅意味着该公民可以居住该房屋,但不代表其对该房产享有所有权;

既然不享有所有权,就不能处分该房产,不能处分就不能将其出租。不过如果当事人对该房产有特殊约定的,则遵从约定。

民法典》第三百六十九条

居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

二、租客是否有权进行房屋转租

如果房东同意,也没有特殊预定的,那么租客有权利把房屋转租。房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的,均为房屋转租。

如果二房东有正式的租赁合同,在签定租赁合同时,应注意以下事项:

1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同;

2、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;

3、要求出租人房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;

4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式,并要求出租方提供租金收据;

5、应对能否转租做出约定;

6、要明确违约责任和违约的补偿标准;

7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况,并约定维修责任;

8、应对提前终止合约情况做出约定。

除了上述的还要注意下列事项,否则,大房东终止合同,给你带来的经济损失只能找二房东要。

1、签定租赁合同时一定要得到出租人(大房东)的书面同意;

2、合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同(主合同)约定的期限;

3、合同中约定事项不能超过主合同。

需要特别注意有下列情形之一的房屋不得转租:

1、承租人拖欠租金的;

2、承租人在承租房屋内擅自搭建的;

3、预租的商品房

4.不得违背双方意愿,有问题,双方要共同讨论。

另外,租赁合同中未约定可以转租,且出租人不同意转租的,承租人也不擅自转租

承租人擅自转租的,出租人可以解除与承租人的租赁合同。

《民法典》第七百一十六条,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

三、抵押期间的房屋出租是否有效

抵押权设定后,法律并未禁止抵押物出租,根据法不禁止即为权利的民事不成文规则,抵押权设定后,抵押物是可以出租的。

抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

如果是在抵押权设立前,该房屋已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

《民法典》第四百零五条

抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动,承租

人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

对于有居住权的房屋是否允许出租的问题的答案,上述文章内容中已经作出了详细的解答,在日常生活中我们也是需要对相关的法律知识进行了解的,这样才能够维护自己的合法权益。如果您还有其他相关问题可以点击下方“立即咨询”按钮,咨询律图专业律师

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许昌居住房屋租赁合同简易版范本怎么写才有效
[律师回复] 出租方(以下简称甲方)____________身份证:_______________________________
  承租方(以下简称乙方)____________身份证:_______________________________
  根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议:
  
第一条房屋基本情况
  甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于________;位于第____层,共_____〔套〕〔间〕,房屋结构为_________,建筑面积_______平方米(其中实际建筑面积_______平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米);该房屋的土地使用权以〔出让〕〔划拨〕方式取得;该房屋平面图见本合同附件一,该房屋附着设施见附件二;〔房屋所有权证号、土地使用权证号〕〔房地产权证号〕为:________.
  
第二条房屋用途
  该房屋用途为____________________.
  除双方另有约定外,乙方不得任改变房屋用途。
  
第三条租赁期限
  租赁期限自____年___月___日至___年___月___日止。
  
第四条租金
  该房屋租金为(人民币)___万___千___百__拾__元整。
  租赁期间,如遇到市场变化,双方可另行协商调整租金标准;除此之外,出租方不得以任何理由任意调整租金。
  
第五条付款方式
  乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(人民币)___万___千___百__拾__元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕结算,由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__个月的___日交付给甲方。
  
第六条交付房屋期限
  甲方于本合同生效之日起____日内,将该房屋交付给乙方。
  
第七条甲方对产权的承诺
  甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外,有关按揭、抵押债务、税项及租金等,甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任,由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿。
  
第八条维修养护责任
  租赁期间,甲方对房屋及其附着设施每隔____〔月〕〔年〕检查、修缮一次,乙方应予积极协助,不得阻挠施工。
  正常的房屋大修理费用由甲方承担;日常的房屋维修由____方承担。
  因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用,由乙方承担责任并赔偿损失。
  租赁期间,防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作,乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
  
第九条关于装修和改变房屋结构的约定
  乙方不得随意损坏房屋设施,如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备,需先征得甲方书面同意,投资由乙方自理。退租时,除另有约定外,甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
  
第十条关于房屋租赁期间的有关费用
  在房屋租赁期间,以下费用由乙方支付,并由乙方承担延期付款的违约责任:
  
1.水、电费;
  
2.煤气费;
  
3.电话费;
  
4.物业管理费;
  
5.________________;
  
6.________________.
  在租赁期,如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用,均由乙方支付。
  第十一条租赁期满
  租赁期满后,本合同即终止,届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁,则须提前____个月书面向甲方提出,甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复,如同意继续租赁,则续签租赁合同。
  第十二条因乙方责任终止合同的约定
  乙方有下列情形之一的,甲方可终止合同并收回房屋,造成甲方损失,由乙方负责赔偿:
  
1.擅自将承租的房屋转租的;
  
2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;
  
3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;
  
4.拖欠租金累计达____个月;
  
5.利用承租房屋进行违法活动的;
  
6.故意损坏承租房屋的;
  
7._____________________________.
  第十三条提前终止合同
  租赁期间,任何一方提出终止合同,需提前_____月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书,在终止合同书签订前,本合同仍有效。
  如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形,甲方必须终止合同时,一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。
  第十四条登记备案的约定
  自本合同生效之日起_____日内,甲、乙双方持本合同及有关证明文件向______申请登记备案。
  第十五条违约责任
  租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定,按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。乙方逾期未交付租金的,每逾期一日,甲方有权按月租金的____%向乙方加收滞纳金。
  第十六条不可抗力
  因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的,双方互不承担责任。
  第十七条其它
  本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的,以补充协议为准。
  第十八条合同效力
  本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
  本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。
  第十九条争议的解决
  本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成时,甲、乙双方同意提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会仲裁,仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力。
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  本合同连同附件共___页,一式___份,甲、乙双方各执一份,均具有同等效力。
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  第十五条违约责任
  租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定,按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。乙方逾期未交付租金的,每逾期一日,甲方有权按月租金的____%向乙方加收滞纳金。
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宅基地房屋允许转让吗?我是城镇居民,想买宅基地房屋呢。
[律师回复] 城市居民不能购买农村宅基地房屋,这是由我国现行法律规定决定的。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[〔1999〕39号,1999年5月6日实施]第二条也进一步指出:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”另外,最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》(2008年12月3日,法发[2008]36号)指出,依法保障农户宅基地用益物权,促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能,是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为,以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为,应依法确认无效。《办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[〔1999〕39号]第二条也进一步指出:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年12月24日《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调,“加强土地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见,城市居民在农村购买房屋,一定要查清是不是民宅,如果是,千万不要购买,以免承担房屋买卖合同无效的法律后果。  不过,截至目前,就此问题最高人民主要存在以下两种观点:  观点
一:《最高人民专家法官阐释民商裁决疑难问题》(续),吴庆宝主编,人民出版2008年版第10页  不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是,经农村集体经济组织同意、批准,经卖房人同意签订买卖合同的,只要实际居住占有、付清价款的,应当认定为合同有效。但未经集体组织同意,至产生纠纷时并未办理实际交接的,其效力另当别论。不过从长远眼光看问题,如果购买农村土地使用权,购买农民居住用房,有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的,人民应当认定合同有效,并加以支持。  观点
二:《最高人民司法观点集成》,刘德权主编,人民出版2009年版第556页  北京市第二中级在处理备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定买卖合同无效。采纳了理论界的意见。  大连市中级人民,《大连晚报》2009年9月15日B2版《城里人当年买农村房该返还吗》采纳了最高院的观点一。该院认为,涉案房屋买卖合同时间是2002年,契约签订当时只有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条有关规定,而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定,而对城镇居民可否购买农村住房则未涉及。即是说,协议签订时,国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定,双方当事人买卖房屋的行为并不违法。虽然办公厅于2007年下发《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》,其中有城镇居民不得到农村购买宅基地的规定,但该通知非家家颁布的法律或行政法规,且下发时间在涉案协议签订5年以后,故协议签订时并不违法。此外需要注意的是,协议签订当时,涉案土地性质为集体所有,时至今日,该土地已经被国家征用,由此,涉案协议的签订触犯国家有关农村宅基地政策的事实已经不存在,原告王某是为了获取因动迁可获得的利益而否认协议的合法性和有效性,此举有违诚实信用原则,故不能予以支持。
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房屋租赁期间允许被卖吗?
房屋在被进行租赁期间是可以将房屋进行出卖的,但是如果要将房屋进行卖出的话,那么新的房主还是要承认其跟原来的租客签订的房屋租赁合同。因为该租客是受买卖不破租赁原则进行保护的,所以不能够随意的解除双方之间签订的房屋租赁合同,如果选择解除的话,需要给租客进行一定的赔偿。
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