未办房产过户手续的房屋买卖合同是否有效

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 没签字是不生效的。二手房签办理需要提交的资料：卖方：身份证、户口、婚姻证明、产权证、土地证、物业发票。有办理委托的提供委托书。买方：身份证、户口本、婚姻证明，有未成年小孩占产权份额的提供出生医学证明，有办理委托的提供委托书。签办理需要提交的要件： 1、委托他人代办的，需提供经公证的委托书； 2、买卖双方当事人身份证明； 3、《二手房买卖信息表》； 4、房屋所有权证书； 5、其他必需的相关材料。另外需要提醒签办理的注意事项： 1、买卖双方当事人在经纪机构端进行签，须由该机构负责打印签合同文本； 2、当事人因姓名更改或身份证明号码发生变更，须告知签服务人员并提供相关证明； 3、买卖双方签前，应充分了解、协商合同相关条款，需增加条款可自行添加； 4、买卖双方当事人应牢记设置的密码，方便查询；签办理流程：买卖双方当事人协商买卖合同条款内容，填写《二手房买卖信息表》，需对合同条款进行补充的，可直接签订补充协议，一并做为合同内容；1、买卖双方当事人持相关申请材料办理转移登记手续。对不符合签条件的，须及时告知当事人到市房屋产权产籍管理部门查询、办理相关事项。待更正（证）后，方可办理签手续；2、买卖双方当事人持买卖合同等资料办理交易资金监管手续；3、签服务人员登录二手房签系统，录入房屋所有权人提供的房屋所有权证号、身份证明号码，校验房屋所有权证信息；由该经纪机构负责打印签合同文本；买卖双方自行成交的，由各房产交易办事大厅签窗口负责打印签合同文本，房地产经纪机构居间、代理二手房买卖的；4、签服务人员依照《二手房买卖信息表》信息，在线编辑买卖合同内容。签合同提交前，买卖双方可以更改合同内容； 5、买卖双方当事人对二手房买卖合同内容签字确认，自行设置签查询密码，签合同经买卖双方当事人签字确认后提交；注意：二手房买卖签简化了很多必须亲自到场交易的流程，极大地方便了购房者的交易，同时值得提醒的是签虽不用现场交易，但需要承担的风险也是比较大的，购房者在签的时候一定要多加留心。

[律师回复] 未经丈夫同意私自出卖房屋由于陈先生与刘女士的房屋买卖合同被确认无效，陈先生需要支付更高的价格另行购置房屋，为此，陈先生将房屋出卖人刘女士及其配偶A，中介方房地产经纪公司告上法庭，要求三方共同赔偿其房屋价值损失30万元。近日，湖南省东安县人民开庭审理了这起案件。陈先生诉称，2008年经房地产经纪公司提供中介，他与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以40万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款12万元并向房地产经纪公司给付了中介费5000元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶A却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。支持了A的诉讼请求，并要求刘女士及房地产经纪公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。但是，陈先生如另行购置同样的房屋，则需要支付高于原房价30万元的房价款，故陈先生提讼，要求刘女士、A、房地产经纪公司赔偿其房屋差价损失300万元。在庭审过程中，刘女士表示并不知道出卖房屋还需取得丈夫的同意，且陈先生及房地产经纪公司也都没有就此进行过询问，因此自己不存在过错；而且房屋买卖合同里面约定了违约责任是总价款的10%，所以她不同意给付陈先生30万元的差价补偿款。A表示对妻子卖房毫不知情，陈先生不应该向自己主张赔偿款。房地产经纪公司则认为作为中介公司，已经履行了全部合同义务，现在房屋买卖合同无效是刘女士隐瞒事实所致，因此也不应承担责任。房屋买卖合同被判无效经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人A的配偶，最有能力了解、掌控A是否同意出售涉案房产的真实态度，最容易避免因A拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。房地产经纪公司作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对A相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。综合上述因素，确认刘女士按50%的比例承担过错责任，房地产经纪公司按30%的比例承担过错责任，陈先生按20%的比例承担过错责任。最终依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失15万元，房地产经纪公司赔偿陈先生房屋差价损失15万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋买卖合同是否有效不以公证为条件，认定买卖合同效力可以从以下几点确定：一，双方当事人是否为完全行为能力人，卖方是否有房屋所有权或者是否经过授权;二，合同内容是否违反法律的强制性规定，三，合同内容是否双方当事人真实意思表示，是否有欺诈胁迫等情形。房屋买卖合同的条款：房屋买卖合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。房屋买卖合同应包括以下主要条款：1、合同双方当事人。买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中，标的就是房屋。这主要包括以下内容：房屋的坐落位置;所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积;房屋是现房，还是期房;房屋的配套设施和维修标准。3、房屋的价格及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。4、交房期限。卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，卖方应给予必要的协助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋所有权证(所有权人为买方)交付买方，由买方支付有关的费用。5、权利担保。卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，由卖方承担全部责任。6、违约责任。违约责任是违反合同的当事人应承担的法律责任。违约责任的规定为督促当事人自觉而适当地履行合同，保护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力起着十分重要的作用，同时也能避免日后双方互相扯皮的情况。在合同中应明确约定买方不按期支付购房款所应承担的违约责任，卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任，以及卖方所交付的房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等。7、合同双方认为应当约定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。