小产权房买卖合同无效后怎么处理

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、无证房屋买卖合同有效吗
只要房屋买卖合同是有效，符合法律效力它就能够生效，跟房屋有没有房产证并没有必然的联系。
这里就以农村无证房屋为例：《城市房地产管理法》第38条第6项未依法登记领取权属证书的农村房屋不得转让的规定，系对农村房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。这一规定在性质上不属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》第14条规定中的效力性强制性规定，而属于取缔型的禁止规范。故违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。对以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同，不因出卖人未取得所有权而导致合同无效，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的，应承担违约责任。
二、农村无证房屋买卖相关法律风险提示
1、《城市房地产管理法》第38条(2007年8月30日修改前为第37条)关于未依法登记领取权属证书不得转让的农村房产的适用范围，理论上及实务中不乏争议，地方司法裁判亦呈现不同样态。笔者认为：就将来取得产权的房屋设定买卖，并不必然导致因当下未领取权属证书而致交易行为的无效;《城市房地产管理法》规定的不得转让的农村房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋;该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同;其设置目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对农村房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。
2、我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。问题是：嗣后取得合法处分权，不妨碍订约时该标的房屋无权属证的交易行为效力，但至纠纷成诉，合法处分权前提下仍不能判断权属能否最后取得或取得已无意义，能否适用《城市房地产管理法》第38条第6项认定合同效力，依然存在讨论余地。
3、以农村无产权证的房屋为标的的买卖合同签订后，在未办产权证前，买受人亦未依约支付购房尾款，一旦拆迁导致该房权属证书无法办理或办理已无意义。签约时明知农村房屋产权不能及时办理，或在产权办理之前出现受阻事宜导致无法办理或办理无意义的，约定买受人以领取权评估并预先对违约责任进行约定。
4、拆迁安置房、产权人已去世的遗产房、集资房、预售房、房改房，以之作为买卖合同的标的，实践中多出现无证转让情形，一方面存在上述法律适用上的争点;另一方面也因真正权利人的扑朔迷离易造成无权处分情形发生。故此类农村房屋交易，需要对权属状况的审核、风险评估慎之又慎。
5、作为农村房产出卖人，给购房人办理产权证书是其房屋买卖合同中的一项主要义。
属证为尾款支付条件的条款时，应予以充分的风险务，如不能办理农村房产权属证明，即使已为交付，亦不能视为已履行合同主要义务，仍应依法承担合同无效或根本违约的法律责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、二手房买卖合同无效怎么办?
根据我国《合同法》第五十八条规定，合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失，一般采取如下方法处理：
(一)返还财产。返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还，也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在，则应返还对方;如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
(二)赔偿损失。没有过程的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。
二手房买卖是我国房地产交易市场中的重要组成部分，但是种种原因导致的合同无效的情形也屡见不鲜，若您需要买卖二手房，您应该先确定房屋的权属状态，以确保合同有效。
二、二手房买卖合同在哪些情况下无效?
(一)根据《合同法》五十二条规定的情形是属于合同无效的。
(二)出卖共有房屋未经其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是：
1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋;
2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有;
3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋;
4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。
《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定 “共有房地产，未经其他共有人书面同意的;”不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。
(三)因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因，不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
(四)已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、买卖合同无效按以下处理：
1、卖方返还房屋价款，买方返还房屋，涉及到房屋因买人装修增值部分卖方可适当给予补偿。
2、有过错的一方应赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
3、如开发商恶意行为而导致合同无效，则可通过，要求开发商承担已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4、双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
5、涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
二、根据《合同法》第五十六条，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

[律师回复] 您好，针对您的房产买卖合同无效怎么处理问题解答如下,
1.出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。
2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3.在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4.因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
5.涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

[律师回复] 对于二手房屋买卖合同无效如何办这个问题，解答如下, 根据我国法律规定，合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失，一般采取如下方法处理：
返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还，也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在，则应返还对方;如果标的物即房屋已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
没有过错的一方可以要求有过错的一方赔偿自己的损失;双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额。
缔约过错责任的赔偿范围是信赖利益的损失，通俗的讲，就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失，也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点：
1、签订立合同与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用；
2、订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如，因为相信对方要卖房，四处筹款、提起支取定期存款的损失；
3、为洽谈合同所支付的劳务，误工的损失；
4、为支出以上费用所损失的利息。
1、非房屋产权人出卖他人房屋的；
2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的；
3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的
4、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。
1、相互返还。即由出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋;
2、买受人已经实际使用房屋的，应当支付相当于房屋租金的使用费，买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。
3、有过错的一方应赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当按照双方的过错大小分清双方责任，各自按照应当承担的责任分担损失。
4、在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
5、因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同无效还要赔偿吗这个问题，我的解答如下, 如果合同无效，按照《合同法》规定合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
从这一规定，可以看出，如果一方有过错应赔偿给对方造成的损失，但另一方应证明自己的实际损失，因为合同无效，相应的合同违约条款的约定也归于无效，不能再按照合同约定违约金再主张权利了，这一点如果在主张权利的时候一定要谨慎。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1.出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。
2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3.在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4.因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
5.涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1.出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。
2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3.在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4.因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
5.涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同无效怎么样赔偿这个问题，我的解答如下, 如果合同无效，按照《合同法》规定合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
从这一规定，可以看出，如果一方有过错应赔偿给对方造成的损失，但另一方应证明自己的实际损失，因为合同无效，相应的合同违约条款的约定也归于无效，不能再按照合同约定违约金再主张权利了，这一点如果在主张权利的时候一定要谨慎。

[律师回复] 您好，关于买卖合同司法解释无效处分对第三人的效力这个问题，我的解答如下, 　　这样情形适用于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条规定。合同当事人的买卖合同无效，不能对抗善意第三人。　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》　　第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民不予支持。　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如果合同无效，按照《合同法》规定合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
从这一规定，可以看出，如果一方有过错应赔偿给对方造成的损失，但另一方应证明自己的实际损失，因为合同无效，相应的合同违约条款的约定也归于无效，不能再按照合同约定违约金再主张权利了，这一点如果在主张权利的时候一定要谨慎。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 针对的问题，我做以下简要分析。因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。以无效的房屋买卖合同为例：
1、出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分，出卖人可以适当给予补偿。
2、有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、在商品房买卖过程中，如果涉及到开发商恶意的行为而导致合同无效，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4、因双方恶意串通，损害国家、集体和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
5、涉及到违法犯罪行为的，则应当受到行政或刑事处罚。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
二、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。
三、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让：
1、以划拨方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
3、依法收回土地使用权的
4、共有房产未经共有人书面同意的
5、权属有争议的
6、未依法登记领取权属证书的
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
以上就是房屋买卖合同无效的几种情况，大家在进行房产交易时，一定要确保签订的房屋买卖合同是真实有效的，只有这样才能保障我们自身的权益，避免发生财产损失的情况。

[律师回复] 在司法实践中，对上述法律规定的适用存在不同观点。审判实践中，经常遇到房屋故有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。而且，往往确认无效的合同仅履行至交付定金、首付购房款等环节，没有履行至办理完毕产权过户手续，交易完成阶段，不符合《合同法》规定的善意第三人的条件，因此买受人不能认定为善意第三人。且在产权交易过程中，有关部门在办理产权交易过户手续时，对共有人情况亦不予审查，仅以系不动产权利人本人，即可办理产权过户手续。　　从合同签订、履行的诚信原则考虑，我们认为，房屋出售时，权利登记仅在出卖人一人名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定有效;但如有证据证明买受人存在过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。如果你以未经共有人同意，主张房屋买卖合同无效，则将面临恶意违约的危险，有可能得不偿失，建议还是慎重，人要诚信为本。

[律师回复] 您好，关于买卖合同的无效免责事由包括什么这个问题，我的解答如下, 买卖合同的无效免责事由包括哪些
一、合同免责事由包括哪些
合同履行过程中，因出现了法定的免责条件和合同约定的免责事由而导致合同不能履行，义务人将被免除履行义务，这些法定的免责条件和约定的免责事由，称之为免责事由。根据我国民事法律的规定及司法实践，违约的免责事由有以下几种：
1、不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。比如，地震、海啸等。因不可抗力造成合同不能履行的，债务人不负责任。值得注意的是，在我国沿海城市的房屋买卖合 同中，一些发展商通过举证台风天气而主张免除逾期交房的责任，这种该主张不能成立。理由是，我国沿海地区每年都会有台风天气，虽然每次的台风天气何时发作 不能预见，但每年台风天气的总数是确定的，而且是可以预测到的，由于商品楼房的建设周期长，发展商应合理地与购房方签订交付房屋的时间，而不能以台风天气 主张逾期交房的违约责任。
2、特别规定或约定。合同订立时，法律有特别规定或当事人约定有免责条款的，当发生合同不履行或不完全履行又符合这些免责条款时，可以免除违约方的责任。
3、对方有过错。如果合同不能履行或不完全履行是由于对方的过错导致，不履行或不完全履行的一方不仅可以免负责任，而且有权要求对方承担违约责任。
二、不可抗力的情形有哪些
不可抗力是法定的免责事由，《合同法》规定，不可抗力“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”常见的不可抗力有：
1、自然灾害如地震、台风、洪水、海啸等。
2、政府行为。政府行为一定是指当事人在订立合同以后发生，且不能预见的情形。如运输合同订立后，由于政府颁布禁运的法律，使合同不能履行。
3、社会异常形象。一些偶发的事件阻碍合同的履行，如等。不可抗力虽为合同的免责事由，但有关不可抗力的具体事由很难由法律作出具体列举式的规定，因此根据合同自由原则，当事人可以在订立不可抗力条款时，具体列举各种不可抗力的事由。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：
1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价
2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分
3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分
以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：
1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价
2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分
3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分
以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖合同无效定金该怎么处理问题解答如下, 若是房屋买卖合同无效，需要看是因为什么原因导致合同无效，双方按各自过错承担相应责任。至于定金的处理方案，则是根据各自的过错来决定是丧失定金、双倍返还或者是部分返还。
根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条可知，如果因当事人一方未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定来处理，比如基于出卖人欺诈等原因而导致房屋买卖合同无效，应当双倍返还定金。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 买卖合同的无效免责事由包括哪些
一、合同免责事由包括哪些
合同履行过程中，因出现了法定的免责条件和合同约定的免责事由而导致合同不能履行，义务人将被免除履行义务，这些法定的免责条件和约定的免责事由，称之为免责事由。根据我国民事法律的规定及司法实践，违约的免责事由有以下几种：
1、不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。比如，地震、海啸等。因不可抗力造成合同不能履行的，债务人不负责任。值得注意的是，在我国沿海城市的房屋买卖合 同中，一些发展商通过举证台风天气而主张免除逾期交房的责任，这种该主张不能成立。理由是，我国沿海地区每年都会有台风天气，虽然每次的台风天气何时发作 不能预见，但每年台风天气的总数是确定的，而且是可以预测到的，由于商品楼房的建设周期长，发展商应合理地与购房方签订交付房屋的时间，而不能以台风天气 主张逾期交房的违约责任。
2、特别规定或约定。合同订立时，法律有特别规定或当事人约定有免责条款的，当发生合同不履行或不完全履行又符合这些免责条款时，可以免除违约方的责任。
3、对方有过错。如果合同不能履行或不完全履行是由于对方的过错导致，不履行或不完全履行的一方不仅可以免负责任，而且有权要求对方承担违约责任。
二、不可抗力的情形有哪些
不可抗力是法定的免责事由，《合同法》规定，不可抗力“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”常见的不可抗力有：
1、自然灾害如地震、台风、洪水、海啸等。
2、政府行为。政府行为一定是指当事人在订立合同以后发生，且不能预见的情形。如运输合同订立后，由于政府颁布禁运的法律，使合同不能履行。
3、社会异常形象。一些偶发的事件阻碍合同的履行，如等。不可抗力虽为合同的免责事由，但有关不可抗力的具体事由很难由法律作出具体列举式的规定，因此根据合同自由原则，当事人可以在订立不可抗力条款时，具体列举各种不可抗力的事由。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房买卖合同无效有哪些情形？二手房买卖也需要签订二手房买卖合同，二手房买卖合同怎样的情形下是无效的？首先我们要了解到合同无效的法定情形，才能更好地了解二手房买卖合同无效的法定情形，下面为您阐述合同无效的法定情形以及二手房买卖合同的无效情形。
一、合同无效的情形
(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(3)以合法形式掩盖非法目的；
(4)损害社会公共利益；
(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
二、二手房买卖合同无效情形
(1)无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能签订二手房买卖合同，否则，属无效合同。
(2)限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。依据《合同法》的规定，限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。
(3)以欺诈的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。
(4)以胁迫的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。
(5)乘人之危签订的经纪合同。这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。
(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。这是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。
(7)当事人之间没有签订书面二手房买卖合同，又无据可查的，亦认定为二手房买卖合同无效。