出售房屋中介合同能撤销吗

[律师回复] 您好，关于非法取得的房屋预售许可证可以撤销么？这个问题，我的解答如下, 取得土地使用权证书；
（三）按提供预售的商品房计算；
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（六）商品房预售方案；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（二）开发企业的《营业执照》和资质证书，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上：
（一）商品房预售许可申请表。预售方案应当说明预售商品房的位置，并已经确定施工进度和竣工交付日期：“商品房预售应当符合下列条件、竣工交付日期等内容：“开发企业申请预售许可；
（三）土地使用权证，应当提交下列证件（复印件）及资料、建设工程规划许可证、施工许可证：
（一）已交付全部土地使用权出让金、面积，并应当附预售商品房分层平面图可以撤销【法律依据】1；
（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明.《城市商品房预售管理办法》第5条。”第7条

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 销售者的产品质量责任追偿，是指销售者销出的产品发生质量责任，并由此而造成消费者人身或财产损害，但产品的质量责任不是由销售者的原因造成的，出现这种质量损害，消费者依《中华人民共和国产品质量法》规定，消费者可以向销售者提出赔偿要求，销售者依《产品质量法》的规定承担了消费者的赔偿责任后，有权向生产者、供货人进行追偿。 《中华人民共和国产品质量法》规定;“销售者依照前款的规定负责修理、更换、退货、赔偿损失后，属于生产者的责任或者属于向销售者提品的其他销售者的责任，销售者有权向生产者、供货者追偿”。

[律师回复]
一、在财产权利转移之前，赠与合同的任意撤销权。房屋赠与合同是指赠与人与受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。根据合同法第一百八十六条的规定，除了带有社会公益、道德义务性质和经过公证的赠与合同，一般的赠与合同在赠与财产权利转移前可以撤销。即在财产转移之前，除法律规定的情形外，赠与人享有任意撤销权，《合同法》规定一般情况下赠与财产的权利转移了就不得撤销赠与合同，对一般的财产赠与通常是以财产是否交付来认定财产权利是否转移，但对于房产的赠与，因房产是以进行房产登记确认所有权，所以房产的权利转移以是否进行过户手续为准，也就是说在房屋尚未登记过户时，赠与人享有任意撤销权。
二、在房屋登记过户以后，房屋赠与合同撤销方式有哪些在房屋赠与合同经过公证或者已经过户以后，赠与人在下列几种情况下可以撤销赠与：
1、附义务的赠与，赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。受赠人没有按照约定履行义务的，赠与人可以撤销赠与。
2、赠与合同的法定撤销权。根据合同法第一百九十二条规定，受赠人如果有以下三种行为中的一种：
(1)严重侵害赠与人或赠与人近亲属;
(2)对赠与人有扶养义务而不履行;
(3)不履行赠与合同约定的义务，赠与人就可以撤销赠与，而不论赠与财产的权利是否转移。
3、赠与人的经济状况显著恶化的，合同法第一百九十五条规定，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。赠与合同撤销权约束的都是受赠人的行为，也就是说在受赠人不履行义务，对受赠人之外的任何人没有约束力。赠与人想要以经济状况显著恶化来主张撤销赠与合同的，应当提交其经济情况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的相关证明，且必须得达到严重影响的程度，一般性影响不在此列。

[律师回复] 具体可以咨询当地房屋管理部门

[律师回复]
一、商品房包销关系如何确定确立包销关系所应关注的几个问题：
1、包销人的主体资格，即什么样的人（法人）能成为包销人。商品房包销作为一种新型的经营方式，目前，国家法律、行政法规对包销人资格尚没有规定，更没有禁止性规定。因此，笔者认为不应对包销人的主体资格予以苛求，即使包销人不具备房地产开发经营资格的，只要包销合同是开发商与包销人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，此合同就应当视为合法有效。
2、包销责任的特殊性。包销作为一种加重代理商责任方式实施的销售代理，相对代销而言，风险要大得多。包销商必须按照包销合同的约定，定期向开发商支付房款。一旦包销商在合同约定的包销期限内未能售出包销的全部房产，则未售出部分必须由包销人以自己的名义承购，否则构成违约，应承担违约责任。
3、风险利益的特殊性。包销商包销的目的在于从中赚取销售价格与包销价格之间的差价，但同时也承担相应的风险。如果包销的商品房难以销售，或销售的价格低于包销的价格，产生的亏损应由包销商自行承担，与开发商无关。为此，包销商对包销的商品房实行价格包干，定死基数，超过基数的赢利（在扣除应交纳的税费之后）归包销商所有，低于基数或售不出去的亏损风险由包销商承担。当然，根据风险与利益一致的原则，开发商给包销商的包销底价往往是比较优惠的，因此，只要销售顺利，包销商的利润也是相当可观的。
二、销售价与包销价差价怎么办
1、在商品房包销中，开发商与包销商确定的包销价与实际对外的销售价之间存在的差价，这是包销商所应收取的销售利润。在开发商与包销商签定包销合同后，房屋应该通过包销商进行销售，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人白行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的。但是，在进行房屋销售时又必须是以开发商的名义进行销售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另约定的除外。在商品房销售中只有开发商能够满足法律规定的销售资格，包销商是没有直接进行销售的资格的，包销只是包销商与开发商之间的内部协议。
2、在商品房交易中，依法纳税是各方当事人应尽的法律义务。在包销行为与销售行为进行中，涉及税赋有两个问题：（
1）开发商与包销商对外销售中的税赋问题。开发商与包销商将商品房销售给购房者，相互之间均产生税赋，销售方依法缴纳营业税，购房者依法缴纳契税。（
2）开发商与包销商对内包销中的税赋问题。开发商将商品房的销售专营权转让给包销商。在包销期限内当事人之间的这种交易行为不发生税费缴纳问题。但在包销期内，包销商以开发商的名义与购房者签订销售合同，就进入了销售阶段，开始发生营业税、契税问题。而当包销期限届满后，包销商要按约承购包销剩下的商品房，此时包销商与开发商之间发生直接的买卖，作为商品房的头卖双方也应当依法纳税。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, (1)当事人填写注销申请 通过服务窗口签约的，当事人填写《存量房买卖合同信息注销申请表(自行成交)》。通过房地产经纪机构或交易保证机构进行签约的，由房地产经纪机构或交易保证机构在系统中填写注销申请并打印《存量房买卖合同信息注销申请表(经纪成交)》。 (2)当事人提交材料当事人、经纪机构或交易保证机构向服务窗口提交如下材料： A、填写完成的《存量房买卖合同信息注销申请表》(当事人已签字或盖章)。 B、当事人身份证件原件和复印件;委托办理的，还需提供授权委托书。3办理注销服务窗口的工作人员核对注销材料后，在网签系统中注销该合同网上信息。4办理前提撤销网签需双方协商同意，如果协商不成，想撤销一方只能到。

[律师回复] 您好，针对您的房屋赠与合同的撤销问题解答如下,
1、 赠与关系成立，且受赠人未占有、使用该房屋及其产权证书之前，赠与人可行使任意撤销权;根据我国《物权法》第186条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前，可以撤销赠与”及上述“民通意见”可以看出，赠与人在签订赠与合同且受赠人未实际占有房屋及其产权证之前，即财产权利未转移之前，是可以享有任意撤销权的。这里的“财产权利”被民通意见明细化，指的并非房屋的过户登记，而是受赠人占有、使用该房屋及其产权证书。因此，赠与人在此阶段实行任意撤销权才是可以得到法律的支持。当然，《合同法》第186条对赠与人的这种任意撤销权也进行了限制，它对房屋赠与行为也是同样适用的，其中包括具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不得撤销;经过公证的赠与合同不得撤销。此外，《合同法》第192条也设立了法定撤销权之规定，即无论是否具备《合同法》第186条规定的情形，只要满足以下条件均可撤销：
(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
(二)对赠与人有扶养义务而不履行;
(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
2、 赠与关系成立，受赠人占有、使用该房屋及其产权证书，但未办理过户手续时，赠与人一般不可以行使任意撤销权;根据《民法通则意见》第128条规定“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准”这说明赠与合同为实践性合同，即以交付为所有权转移的生效条件。由于房屋属于不动产，根据我国《物权法》及《城市房地产管理法》的有关规定，房屋的所有权转移以登记为准。因此，在房屋赠与合同中，房屋过户登记才是所有权转移的时间界点。但是，根据上述《民法通则意见》第128条规定可以看出，为了保护受赠人的合法权益而对此作出了特殊的规定，即只要受赠人已占有、使用该房屋及其产权证书，这时该赠与行为即生效，赠与人应当为受赠人补办过户手续。此时，赠与人一般是不可以以行使任意撤销权为由来翻悔的。因此部分律师认为，如果没有到房地产管理部门办理房屋产权证书的变更登记，不但房屋所有权不发生转移，而且这种赠予合同也是不生效的观点是不准确的。由此可见，赠与人行使任意撤销权的时间应当在赠与关系成立之后，但未将产权证书交与受赠人，在受赠人占有、使用该房屋之前提出，否则赠与人就不能有效的行使撤销权、进而达到撤销赠与的法律效果。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 关于赠与能不能撤销的问题，根据我国《合同法》第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。同时，根据《城房地产管理法》第六十条的规定：“房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”因此，房产赠与人赠与的房产还未过户或者没经过公证的，可以撤销赠与。如果房产赠与行为有救灾、扶贫等性质或者经过公证了，就不可不撤销了。
但是，根据《合同法》第一百九十二条规的定，受赠人有下列情形之一的，赠予人可以撤销赠予：
(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
(二)对赠与人有扶养义务而不履行;
(三)不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
因此，如果房屋赠与人想撤销赠予行为的原因是这三种情况，即使已经办理了过户手续，也同样有权撤销，不过要在知道撤销原因之日起一年内行使，过了时效就丧失撤销权了。
房屋赠与免个税使得很多人通过赠与的方式将房产处理掉，比如说赠与给父母、儿女等亲属。但房屋赠与也并不一定是好事，根据我国相关法律的规定，受赠人再次转让受赠房屋时，需要按照合同成交价全额的20%缴纳个税，那将是一个巨大的数额。

[律师回复] 我们同意第一种意见，商品房预售合同的备案登记制度的目的是防止开发商“一房数卖”，损害买受人的合法权利，而注销原有的合同备案登记，使开发商有了将该房屋再行出售的可能，会对买受人的权利产生巨大的影响。现行法律、法规及规范性文件虽对注销备案登记的相关程序未作具体规定，但考虑到该行为对合同相对人，特别是买受人的利益影响巨大，因此，在备案登记确需注销的情况下，应认真审查申请人提供的材料，严格谨慎地作出具体行政行为。某市房管局仅凭某房地产公司的单方申请，既未通知购房人张某到场，也未征询张某的意见，即作出了注销备案登记的行为，违反了正当程序原则，应予以撤销。关于张某诉请判令房管局恢复原商品房预售合同登记备案的问题，因行政行为自被撤销之日起失去法律效力，撤销的效力可追溯到行政行为作出之日，故在某市房管局的注销决定被撤销后，该局先前对张某的预售合同登记备案行为的效力依然存在，无需判决房管局恢复预售合同登记备案的效力。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋网签后可以撤销，但必须与购房者和开发商或是购房者和房屋出让者协商后，双方都同意的前提下，才能进行。协商不成功的，便只能通过向来解除网签了。法律依据为：《合同法》第十八条　要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　
（五）法律规定的其他情形。

[律师回复] 您好，针对您的房屋赠与后可以撤销吗问题解答如下, 梁老太太来电询问：我生育7个子女，其中六个子女都在外地，只有四儿子和我生活在一起。一年半之前，我们家老房子拆迁，当时我和四儿子签订《赠与协议书》并做了公证。协议约定，因旧房屋被拆迁，按拆迁补偿规定，享有一套拆迁安置房。我因年事已高，自愿同意无偿将此房赠给四儿子田某。后来，四儿子一家和我一起住进了这套拆迁安置房。谁想今年年初，四儿子突然与妻子王某闹起离婚，经调解后双方离婚，但离婚时未涉及这套房子的分割。后来我听人说，王某打算要要求分割这套还建房。我很生气，因为这套房子是还建给我、我转送给我儿子的，现在儿媳就要分走一半，我是无论如何不肯的。因此我现在想请问律师，是否可以先，确认《赠与协议书》无效，要回这套房吗湖北自强律师事务所刘高洁律师回答：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《合同法》第一百九十二条对撤销赠与的法定事由做出了规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
(二)对赠与人有扶养义务而不履行;
(三)不履行赠与合同约定的义务。本案中，梁老太太已经将该财产赠与四儿子田某，田某亦因此实际取得了房子，赠与的财产权利已经实际转移。不仅如此，《赠与协议书》还经过了公证。

[律师回复] 您好，针对您的房屋赠与后可以撤销吗问题解答如下, 梁老太太来电询问：我生育7个子女，其中六个子女都在外地，只有四儿子和我生活在一起。一年半之前，我们家老房子拆迁，当时我和四儿子签订《赠与协议书》并做了公证。协议约定，因旧房屋被拆迁，按拆迁补偿规定，享有一套拆迁安置房。我因年事已高，自愿同意无偿将此房赠给四儿子田某。后来，四儿子一家和我一起住进了这套拆迁安置房。谁想今年年初，四儿子突然与妻子王某闹起离婚，经调解后双方离婚，但离婚时未涉及这套房子的分割。后来我听人说，王某打算要要求分割这套还建房。我很生气，因为这套房子是还建给我、我转送给我儿子的，现在儿媳就要分走一半，我是无论如何不肯的。因此我现在想请问律师，是否可以先，确认《赠与协议书》无效，要回这套房吗湖北自强律师事务所刘高洁律师回答：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《合同法》第一百九十二条对撤销赠与的法定事由做出了规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
(二)对赠与人有扶养义务而不履行;
(三)不履行赠与合同约定的义务。本案中，梁老太太已经将该财产赠与四儿子田某，田某亦因此实际取得了房子，赠与的财产权利已经实际转移。不仅如此，《赠与协议书》还经过了公证。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 备案
在与开发商签订《商品房买卖合同》后，准备资料到房管局备案。(这一步都是由开发商必做的，具体没必要了解)
准备办理预告资料
由房开盖章，客户签字的《商品房买卖合同》一份，备案后的备案表一份，房屋登记申请表一份，身份证复印件一份，婚姻状况证明一份，　首期款和维修基　收据复印件一份，以上复印件全部加盖房开公章。
将准备好的办理预告资料带到房管局，交予经办人，3-4个工作日后，向之前交予的经办人取回资料，此时多了四份资料分别是《房屋预告登记审批表》《收费通知单》《询问笔录》《房屋预告登记申请表》
客户本人在《房屋预告登记申请表》　《询问笔录》签名按手印，开发商加盖公章。
将签好字，盖好章的《房屋预告登记申请表》　《询问笔录》交予经办人审批，3-4个工作日后，客户持身份证原件，到房管局的缮证窗口，缴纳80元的预告登记费和20元的档案管理费，然后交予缮证窗口经办人，经办人打证，发证。你就可以领到自己的《房屋预告登记证明》了。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋赠与合同只要满足一定的条件，是可以撤销的。
《中华人民共和国合同法》第一百九十条规定:“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属
(二)对赠与人有抚养义务而不履行。　　
5月老万夫妇把自己的一处房产赠与了儿子小万并签订了房产赠与合同，合同同时约定：老万夫妇在其所赠与的房屋内有享有居住权，直至去世。双方将该份赠与合同进行了公证，此后小万办理了房屋产权的变更登记，将该房产权属登记在自己名下。8月小万妻子朱某因琐事与老万发生争吵，并动手与老万撕扯老万打电话报警，此事经民警调解，暂时平息，但双方从此心存芥蒂。10月老万夫妇思来想去，决定把儿子、儿媳一同告上了法庭，要求撤销他们与儿子之间签订的房产赠与合同。
【审判】经审理认为，合法的赠与合同受法律保护。老万夫妇将其房产赠与儿子小万，小万也接受了赠与，双方签订了书面赠与合同，并依法进行了公证、办理了房屋过户手续等相应的权属变更登记，双方间赠与合同已经成立并生效，非有法定情形，不得撤销赠与。原告老万虽遭儿媳朱某的打骂，但朱某并不是该赠与合同的受赠人，根据合同相对性原理，她的行为不受该合同的约束。赠与合同签订后，老万夫妇一直居住在其所赠与的房屋内，原告的证据不足以证明受赠人小万严重侵害了老万夫妇的人身权、财产权。所以作出一审判决：驳回原告诉讼请求。
【评析】本案是一起发生在父母、子女之间的房屋赠与合同纠纷案件，包含着大量的家庭伦理道德因素。承办法官曾试图从维护亲情、维护和睦家庭的角度出发，尽力做了大量调解工作，希望可以妥善化解家庭矛盾。但是，由于原被告双方情绪对立、矛盾尖锐、意见分歧较大，最终未能实现和解或达成调解协议。　　《中华人民共和国合同法》第一百九十条规定:“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属
(二)对赠与人有抚养义务而不履行
(三)不履行赠与合同约定的义务。同时规定赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”
本案的赠与合同是附义务赠与合同，受赠人小万的义务是保障赠与人老万夫妇的居住权。事实上，老万夫妇亦一直居住在其赠与儿子的房屋内。由于家庭琐事，老万与儿媳发生冲突，遭到儿媳朱某打骂，从情理上讲，朱某的做法是不对的。但朱某并不是该赠与合同的受赠人，根据合同相对性原理，她的行为不受该合同约束。原告并未能提供足够的证据证明受赠人小万严重侵害了老万夫妇的人身权、财产权。所以，判决驳回了原告的诉讼请求。同时，在判决书中明确地指出，从道德层面上来讲，两被告作为原告的儿子、儿媳，更应该妥善安排、处理好家庭矛盾，兼顾自己的小家庭生活与照顾好长辈的赡养义务，解决家庭矛盾关键在于彼此的体谅与宽容。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 房屋买卖备案的效力是永久的，只要自己到房管所进行了备案登记那么随时都可以查询到相关信息，并不会随着时间的推移而导致备案失效发生，
1.商品房买卖合同备案首先是便于房管局对房产交易进行实时和监督，合同备案以后相关的出售信息也就登记在房管局了，不是可以随性解决或是任性违约的。要按照买卖合同的条例执行。
2.商品房买卖合同备案对于开发商来讲，也是房屋可以正常进行销售的合法流程，也是房管局对开发商的一种监督，买卖合同备案的时候有开发商的种种证明以及联系方式，可以在日后出问题的时候进行联系或是。
3.对于购房者来说，买卖合同备案以后就有了法律保护的屏障，一切都要按照合同的权利与义务进行，违约或逃避责任都是要收到惩罚的，或是依据合同或是依据合同。所以买卖合同备案以后，就要履行自己的购房要求。
房屋销售合同备案的过程其实很简单，多数是由开发商办理的，所以只要提供证件就可以了，这里要说的一点是买卖合同备案是没有费用的，所以不要缴费。商品房买卖合同备案效力对于三方当事部门及个人都是一种约束与管理监督。
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

[律师回复] 您好 您的问题可以咨询吗 可以了解下吗 可以解决的

[律师回复] 可以申请劳动仲裁

[律师回复] 对于房屋销售合同该怎样写？这个问题，解答如下, （合同编号：　）
合同双方当事人：
出卖人：_____________________[1]________________________________________________
注册地址：___________________________________________________________________
营业执照注册号：_____________________________________________________________
企业资质证书号：_____________________________________________________________
法定代表人：_________________　联系电话：____________________________________
邮政编码：___________________________________________________________________
委托代理人：_________________　地址：________________________________________
邮政编码：___________________　联系电话：____________________________________
委托代理机构：_______________________________________________________________
注册地址：___________________________________________________________________
营业执照注册号：_____________________________________________________________
法定代表人：_________________　联系电话：____________________________________
邮政编码：___________________________________________________________________
买受人：_____________________________________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：___________　国籍：______________________________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_____________________________________
地址：_______________________________________________________________________
邮政编码：___________________　联系电话：____________________________________
【委托代理人】【】姓名：_______________　国籍：______________________________
地址：_______________________________________________________________________
邮政编码：___________________　电话：________________________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律
、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条项目建设依据。
出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为
___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件
号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_______________________________________________。
该地块土地面积为_________________，规划用途为____________________________________，
土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_______________________。
建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为___________________。
第二条商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_________________，
商品房预售许可证号为____________________________________。
第三条买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件
一，房号以附件一上表
示为准）为本合同
第一条规定的项目中的：
第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上
___________层，地下___________层。
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑
面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________________平方米（有
关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
第四条计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，
总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，
总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万
_____千_____百____拾______元整。
4、____________________________________________________________________________ 。
第五条面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面
积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_____种方式进行处理：
1、双方自行约定：
（1）___________________________________________________________________________；
（2）___________________________________________________________________________；
（3）___________________________________________________________________________；
（4）___________________________________________________________________________。
2、双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按 __________利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房 价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登 记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比=────────────────×100% 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
第六条付款方式及期限。 买受人按下列第___________________种方式按期付款：
1、一次性付款__________________________________________________________________。
2、分期付款____________________________________________________________________。
3、其他方式____________________________________________________________________。
第七条买受人逾期付款的违约责任。 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_____________________种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理（不作累加）
（
1）逾期在________________日之内，自本合同规定的应付款期限之
第二天起至实际全额支付 应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________________的违约金，合同继续 履行；
（2）逾期超过________________日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累 计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履 行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支 付逾期应付款万分之________________（该比率应不小于第
（
1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分 期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2.___________________________________________________________________________________。
第八条交付期限。 出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 ___________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房经验收合格。 2．该商品房经综合验收合格。 3．该商品房经分期综合验收合格。 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5．____________________________________________________________________________。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；
2、_____________________________________________________________________________；
3、_____________________________________________________________________________。
第九条出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使 用，按下列第______种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
（
1）逾期不超过___________日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付 之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解 除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违 约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天 起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______（该比率应不小于第（
1）项中的比率）的违约金。
2. ____________________________________________________________________________。
第十条规划、设计变更的约定。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
（
1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
（2）__________________________________________________________________________；
（3）__________________________________________________________________________；
（4）__________________________________________________________________________；
（5）__________________________________________________________________________；
（6）__________________________________________________________________________；
（7）__________________________________________________________________________。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日 内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人 ，并按 __________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 ____________________________________________________________________________________。 第十一条交接。 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时 ，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖 人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不 齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： ____________________________________________________________________________________。 第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品 房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。　____________________________________________________________________________________。 第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标 准的，买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理：
1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2. _____________________________________________________________________________。
3. _____________________________________________________________________________。 第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用 条件： 1．____________________________________________________________________________； ____________________________________________________________________________； 3．____________________________________________________________________________； 4．____________________________________________________________________________； 5．____________________________________________________________________________。 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： 1．____________________________________________________________________________； 2．____________________________________________________________________________； 3．____________________________________________________________________________。 第十五条关于产权登记的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后____________日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报 产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同 意按下列第_______________项处理： 1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___________日内将买受人已付房价款退 还给买受人，并按已付房价款的________________%赔偿买受人损失。 2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的____________%向买受人支付违约金。 3．____________________________________________________________________________。 第十六条保修责任。 买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住 宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期 限和保修责任等内容。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非 出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 第十七条双方可以就下列事项约定：
1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_________________________________________________；
2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权_______________________________________________；
3、该商品房所在楼宇的命名权_____________________________________________________；
4、该商品房所在小区的命名权_____________________________________________________；
5、_____________________________________________________________________________；
6、_____________________________________________________________________________。 第十八条买受人的房屋仅作________________________________使用，买受人使用期间不得擅 自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使 用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公 用房屋分摊面积承担义务。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 _____________________________________________________________________________________。 第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第 ______种方式解决：
1.提交__________________________仲裁委员会仲裁。
2.依法向人民。 第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。 第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与 印刷文字具有同等效力。 第二十二条本合同连同附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情况如下： 出卖人______份，买受人______份，______份，____________份。 第二十三条本合同自双方签订之日起生效。 第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向___________________申请 登记备案。 出卖人（签章）：　买受人（签章）： 【法定代表人】：　【法定代表人】： 【委托代理人】：　【委托代理人】： （签章）　【　】： （签章） ______年______月______日　______年______月______日 签于　签于

[律师回复] 解答如下, 开发商违约怎么处理
　　合同当事人未按合同约定履行义务，就构成违约。对购房合同而言，购房者的主要义务是按期支付房款，而购房者在购房时，往往是按自己的承受能力选择付款方式，所以因逾期付款造成的违约在实践中极为少见。购房合同中的违约多数由开发商引起。下面主要说明开发商的违约责任。
　　开发商的违约责任主要包括：
　　１）逾期交房；
　　２）面积出现误差；
　　３）设备、装修不符合合同约定；
　　４）变更规划、设计；
　　５）房屋质量不合格；
　　６）未按期办理产权过户手续。
　　出现上述违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理，如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，赔偿的标准以直接损失为限，具体处理办法如下：
　　１、逾期交房
　　合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
　　２、面积出现误差
　　合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：
　　１）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
　　２）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　３、设备、装修不符合合同约定
　　出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者应拒绝接收房屋，并视出卖人未交付房屋，因此造成逾期交付房屋的，应按出卖人逾期交房处理。如购房者已接收商品房，发

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。 (1)未按照规定的现售条件现售商品房的; (2)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的; (3)返本销售或者变相返本销售商品房的; (4)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的; (5)分割拆零销售商品住宅的; (6)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的; (7)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的; (8)委托没有资格的机构代理销售商品房的。