民法典规定购房合同的法律效力有多长时间

最新修订 | 2024-02-26
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专家导读 我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着民法典规定购房合同的法律效力有多长时间的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
民法典规定购房合同的法律效力有多长时间

一、民法典规定购房合同法律效力有多长时间

《民法典》规定购房合同生效后,如果没有法定无效事由、没有可撤销情形、没有附解除条件或附期限的情形就会一直有效。合同失效的情形有:附终止期限的民事法律行为,自期限届满时失效;附解除条件的民事法律行为,自条件成就时失效;法定其他情形等。

《民法典》第一百五十八条

民事法律行为可以附条件,但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为,自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为,自条件成就时失效。

第一百六十条

民事法律行为可以附期限,但是根据其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为,自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为,自期限届满时失效。

二、民法典中个人签的房产买卖合同是否有效

个人签的房产买卖合同符合以下条件的就是有效的:

一、当事人必须具有相应的民事行为能力

自然人作为合同当事人,必须具备《民法典》规定的民事行为能力。即作为合同主体的自然人,应该是具有完全行为能力的自然人。

作为合同主体的法人非法人组织,它们的行为能力是不同的,法人、非法人组织只有在登记核准的经营范围内从事经济活动,才具有法律效力,法人、非法人组织只有在它们的经营范围内签订的合同,才受法律保护。

二、意思表示真实。

意思表示真实为一切民事法律行为的生效条件。

如果合同当事人的意思表示不真实、或以欺诈胁迫的手段、或者乘人之危、或逃避法律的行为,或在违背真实意思的情况下所为的行为,都将导致合同不发生法律效力。

三、不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

合同的内容和目的不得违反国家法律、法规的强制性规定;在法律、法规没有规定时,不得违反国家有关规定的禁止性规定。同时,合同的内容和目的不得损害他人利益和危害国家利益、社会公共利益。

此外在法律有明确规定的情况下合同还应当符合法定形式。

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

三、临时购房认购书有没有法律效力

已取得商品房预售许可证明订立的房屋预售合同有效;

出卖人未取得商品房预售许可证明的与买受人订立的认购书无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效;

同时当事人必须具有书写能力、意思表示必须自愿真实;合同内容必须合法、符合法律规定的形式。

临时购房认购书应当包含下列事项:

1、买卖双方当事人的基本情况;

2、房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);

3、房屋价款计算;

4、定金

5、签署正式买卖合同的期限。

签购房认购书要注意下列问题:

1.考察开发商资质及预售证

2.注意当事人双方基本情况。在认购书中,应该有买卖双方的基本情况,对于购房者来说,要注意查看出卖人位置填写的是不是开发商的公司名全称。

3.注意认购协议书中权利义务的对等性。

合同中体现的基本原则就是自愿平等,换个角度说,即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务,双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的,任何一方的义务不能过多也不能过少。

临时购房认购书为预约合同,其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为,预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于:预约合同仅能请求对方诚信谈判,履行订立本约的义务,不得直接就本约内容请求履行。

《民法典》第一百四十三条,具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

希望通过上面文章中的法律知识,应该已经帮助您解决民法典规定购房合同的法律效力有多长时间相关的法律问题了。其实生活中处处都存在着法律方面的问题,所以我们应该多了解一些法律知识,这样就能避免在遇到法律问题时不知道如何去解决了。看完上文内容如果您的问题仍未得到解答,可以点击下方“立即咨询”按钮在线咨询专业律师

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最后,商品房认购书具有法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力,规定了定金条款的适用,即接受定金一方违约,双倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立,接受定金的一方要返还定金。
房认购书的法律效力无论认购书是预约合同、还是意向书或者是购房合同,均应具有法律效力,违反认购书约定内容都有可能产生相应民事责任。签订认购书作为一种民事行为,其合法有效的前提是不得违反强行法规定。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。开发商尽管未正式签署商品房预售合同,但认购书的签署也是一种预售行为,签署认购书时也应取得预售许可证,否则认购书无效;如在前开发商取得认购证书,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,可以认定认购书有效。签订购房认购书往往需要缴纳一定数额的定金,因此在签订认购书时要特别注意定金性质的约定。认购书中往往有定金约定,要求购房者向开发商支付一定数额的定金。学理上和司法实践中将定金分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金五类:
(一)成约定金指作为合同要件的定金,因该定金的交付合同才成立。
(二)证约定金指以定金为订立合同的证据,证约定金是为证明合同关系的成立而设定的,不是合同成立的要件,仅以证明合同成立为目的。
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(四)违约定金指交付定金的当事人若不履行债务,接受定金的当事人可以没收定金。
(五)立约定金指当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金,交付定金的当事人若拒绝立约,将丧失定金,接受定金的当事人拒绝立约,则应加倍偿还定金。如前所述,认购书在性质上为一种预约合同,其定金约定功能是为了担保本约即购房合同的签定,可见认购书中约定的定金应为立约定金。购房人若拒绝签定购房合同,则会丧失定金,开发商若拒绝签定购房合同,则应向购房者双倍返还定金。
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第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
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第四条来认定。如果是购房者反悔,拒不签订正式买卖合同,则不退还定金。如果是开发商违约,无法在约定的时间内签订正式的买卖合同,则承担双倍返还定金的责任。当然,如果有其它损失,还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看,如果稍微懂得一点技巧,很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说,买方在签订认购书后,虽然内心反悔,但是并不表现出来,仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》,一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定,毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那法律上看,就不归责于任何一方,那样就不适用定金条款了,《认购书》解除或失效,定金原数退还。
同样是反悔,如果直接说就是违约,定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签,就不归责于任何一方,定金原数退还。当然,换到开发商的角度也是如此,如果开发商想反悔,往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置,让购房者无法接受。
所以,这种《认购书》真正的法律约束力,并不强。当然,从保护购房者的角度讲,如果非要走这个程序,还是要提示两点:

一,《认购书》一般只是预约签约的作用,建议认购书中约定的准备签约日期不要太长,以免夜长梦多误事,一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时,往往在《认购书》中约定较长签约周期,用这个方法套取购房者的资金。

二,在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强,但不要忘记,一旦签订《认购书》,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款,就算开发商违约,购房者还要追着开发商主张违约责任,不行还要,很麻烦的。而如果购房者违约,人家开发商只要一个通知,直接就扣掉定金了。所以,在这个博弈中,购房者还是处于弱势,既然如此,定金或预付款的数额相对低一些,应该是对购房者更有利的,因为风险会相应降低。
最后,再简单总结一下,在商品房买卖合同无法订立的情况下,如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则:
(1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约,开发商有权不予返还定金。
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商品房认购书的效力
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认购协议书的效力怎么
[律师回复] 您好,针对您的认购协议书的效力怎么问题解答如下, 认购协议书的效力如何?
必须磋商说是指当事人之间一旦缔结认购协议,双方就负有在未来某个时候为达成买卖合同而进行磋商的义务,只要当事人为缔结买卖合同进行了磋商,即履行了预约义务,而最终商品房预售合同是否缔结成功则非其所问。
必须缔约说则认为认购协议的效力就是缔结商品房预售合同,故当事人仅仅为缔结预售合同而进行磋商是不够的,还必须成功缔结本约,否则认购协议毫无意义。
如果认购协议内容尚不包括预售买卖合同主要内容,采用必须磋商说较为合理,因为此时双方对买卖合同主要内容仍未达成共识,认购书只能约束双方在约定时间内就订立买卖合同尽到诚信义务的磋商,而难以约束其必须订立买卖合同。
双方经诚信磋商后难以达成一致的,任何一方不应视为违约;反之则可要求其承担责任。如果认购书协议已包括买卖合同的主要内容,采用必须缔约说较为合理。商品房认购书总是具有一定内容的,尤其是在双方达成的协议已经大体上可以履行的情况下,即在商品房认购书已经具备了购房合同成立的条件时,就应该强制出售。
因此,只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法,并可以据此确定面积等事项,或者能够确定房屋总价款,那么就已经具备了购房合同的必要条件,开发商便负有为认购人保留预订的商品房的义务。
如何签订房屋认购协议
1、签订认购书不是签订买卖合同的前置条件,它不是购买商品房的必经程序,尽量不与开发商签定认购书;
2、尽量避免定金条款,可使用预付款性质的条款代替定金条款;
3、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款,这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款,开发商这里有个圈套,购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同,不论什么原因都算购房者违约,开发商就要没收认购金,不予退还;
4、购房者看房时通常会针对自己特别关注的点提出一些问题,开发商呢就会作出相应的答复,可以把开发商的答复写入认购书。比如你选的这套房肯定不会挨着配电箱,您选的这个户型不会挨着电梯;
5、将开发商或售楼人员介绍的优势写进认购书,比如售楼人员说了“您认购的这种D户型都是朝南的”那么在认购书中可以写上房屋的朝向是南;
6、不使用模糊概念,在认购书对于价格条款的约定,不要使用“均价”,“优惠价”“折扣价”等,而要准确到单价的具体数额;
购房收据有法律效力吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 买房收据具有证据的法律效力,证明买方向卖方支付了相应的价款,同时也能够证明买方履行了合同中相应的付款义务。但其也仅能作为付款证据使用,在我国的法律上,房屋属于不动产,所有权的转移须登记,有无登记不影响合同的成立,也就是说如果你买房子时,要想拥有房屋的所有权,则应该到房产登记处登记,并领取房产证。所以如果只是拿到了收据并不能证明你就是房屋的所有权人,只能证明你与房主之间有房屋买卖合同关系,但房主依然可以把房子卖给其他人,其他人作了房屋登记的可以依法享有房屋的所有权在此情况下我们只能主张要求对方承担违约责任。一般情况下,我们在用到收据作证明的时候都是在法庭的质证环节,通过提供合法有效的收据,来证明合同的履行情况,从而达到一定的证明目的。
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2、尽量避免定金条款,可使用预付款性质的条款代替定金条款;
3、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款,这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款,开发商这里有个圈套,购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同,不论什么原因都算购房者违约,开发商就要没收认购金,不予退还;
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5、将开发商或售楼人员介绍的优势写进认购书,比如售楼人员说了“您认购的这种D户型都是朝南的”那么在认购书中可以写上房屋的朝向是南;
6、不使用模糊概念,在认购书对于价格条款的约定,不要使用“均价”,“优惠价”“折扣价”等,而要准确到单价的具体数额;
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购房协议书是购房合同的一种体现,是买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房而签订的协议。一份正式的购房协议书范本会包含当事人信息、房屋情况、房款及支付约定、双方违约责任约定等内容。购房协议购房协议是真实的,不违反法律的规定,是合法有效的。但是,这不能一概而论,还需要结合该购房协议的具体条款、具体内容来判断。
因此,在购房者与开发商签订《认购协议》、《团购协议》的时候,一定要将商品房买卖合同的主要条款写入到协议中,如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等,如该协议具有上述条款,该协议就对双方当事人发生法律效力,如开发商违约要承担违约责任,也可以要求开发商继续履行《认购协议》、《团购协议》,从而以约定的价格取得该商品房。法律依据:《合同法》三十二条当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
购房认购书是什么意思,购房认购书的法律效力
[律师回复]
一、什么是买房认购书买房认购书即房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务,而并非最终达到签约。买房认购书中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订商品房买卖合同的时间。认购人在购房前作为签订商品房买卖合同的保证,向开发商支付一定数额的定金房屋认购协议书与商品房买卖合同不同。认购书的性质属于意向书,一方不履行承担的是缔约过失责任,而承担缔约过失责任的方式是定金。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况:一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证,以向内部职工认购的名义进行销售,俗称内部认购;另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房,开发商为购房人保留预订的房屋,作为交换,要求购房人签订认购书,并交纳一定数额的认购款,如果在规定的时间里,购房人不想购买该房屋,就可能无权要回所交纳的认购款。
二、什么情况下认购书没有法律效力认购书没有法律效力的情况主要有一下两种:
(一)购房人前未取得预售许可证的认购书由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定,在未取得预售许可证前,是不能预售商品房的,而依据我国《合同法》第52条的规定,违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效,因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民于2003年4月28日公布,于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高解释》)第2条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售证明的,可以认定有效。根据该条规定,在取得预售许可证之前所签订的认购书,如果开发商在购房人前仍未取得预售许可证,该认购书肯定是无效的;如果开发商在购房人前取得预售许可证,那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样的。
(二)未满足合同应具备基本条款的认购书需要看认购书是否满足了合同成立的要件,主要是看合同条款是否完备。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款,那么该认购书未满足合同应具备的基本条款,不具有法律效力。
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民法典限制民事行为能力人有什么权力?
根据规定限制民事行为能力人的法律行为应该与他的年龄,智力,成果,精神状况相适应,或者他的行为经过监护者的认可,这样的行为是具有法律效力的,否则其签订的合同,所做的工作,都是法律不支持的。
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婚姻家庭
民事代理行为效力的认定,法律效力有哪些
[律师回复] 解答如下, 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。有下列情形之一的,委托代理终止:
(一)代理期间届满或者代理事务完成
(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托
(三)代理人死亡
(四)代理人丧失民事行为能力
(五)作为被代理人或者代理人的法人终止。被代理人死亡有下列情况之一的,委托代理人实施的代理行为有效:
(1)代理人不知道被代理人死亡的
(2)被代理人的继承人均予承认的
(3)被代理人与代理人约定到代理事项完成代理权终止的
(4)在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。委托代理人死亡,代理关系终止。其继承人为了被代理人的利益主动进行了代理活动,被代理人追认的,被代理人承担民事责任发生争议的,按照无因管理原则处理。
法定代理人依照法律的规定行使代理权,指定代理人按照人民或者指定单位的指定行使代理权。有下列情形之一的,法定代理或者指定代理终止:
(一)被代理人取得或者恢复民事行为能力
(二)被代理人或者代理人死亡
(三)代理人丧失民事行为能力
(四)指定代理的人民或者指定单位取消指定
(五)由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。
民事法律行为的委托代理,可以用书面形式,也可以用口头形式。法律规定用书面形式的,应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的,被代理人应当向第三人承担民事责任,代理人负连带责任。
数个委托代理人共同行使代理权的,如果其中一人或者数人未与其他委托代理人协商,所实施的行为侵害被代理人权益的,由实施行为的委托代理人承担民事责任。被代理人为数人时,其中一人或者数人未经其他被代理人同意而提出解除代理关系,因此造成损害的,由提出解除代理关系的被代理人承担。
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的,应当承担民事责任。代理人和第三人串通,损害被代理人的利益的,由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的,由第三人和行为人负连带责任。
代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的,或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的,由被代理人和代理人负连带责任。
委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的,应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的,应当在事后及时告诉被代理人,如果被代理人不同意,由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任,但在紧急情况下,为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。由于急病、通讯联络中断等特殊原因,委托代理人自己不能办理代理事项,又不能与被代理人及时取得联系,如不及时转托他人代理,会给被代理人的利益造成损失或者扩大损失的,属于“紧急情况”。委托代理人转托他人代理的,应当办理转托手续。因委托代理人转托不明,给第三人造成损失的,第三人可以直接要求被代理人赔偿损失被代理人承担民事责任后,可以要求委托代理人赔偿损失,转托代理人有过错的,应当负连带责任。委托代理人为了维护被代理人的利益,在紧急情况下实施的超越代理权的民事法律行为,可以认定有效。但其采取的行为不当给被代理人造成损失的,可以酌情由委托代理人承担适当的责任。
《房屋认购书》有无法律效力?
[律师回复] 对于《房屋认购书》有无法律效力?这个问题,解答如下, 认购书为预约合同,其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
一般认为,预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于:预约合同仅能请求对方诚信谈判,履行订立本约的义务,不得直接就本约内容请求履行。审判实务中,常有原告根据认购书,诉请判令被告履行交房,最后被判决驳回诉讼请求,原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。
认购书属于学理上的“将行谈判的预约”,即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款,但双方当事人不受其约束,他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务,其特点:
一是当事人要对违反诚信谈判义务,导致不能达成本约的行为承担责任
二是当事人如果尽到诚信的谈判义务,即使不能达成本约,也不承担任何责任。因此可以说,认购书的效力主要体现在以下三个方面:一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称,开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务,特别是开发商不得利用自身的优势,免除自己的责任或加重买方的责任。
三是持续谈判的义务,除非出现重大僵局或终止谈判的事由,双方当事人应恪守诚信义务,继续进行谈判。
认购书法律效力怎样认定
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 认购书的法律效力
对于商品房买卖过程中认购书的法律问题,在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》分别有相应规定:
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》
第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
实践中,相关争议的重点,一般都围绕着上述司法解释的
第四条来认定。如果是购房者反悔,拒不签订正式买卖合同,则不退还定金。如果是开发商违约,无法在约定的时间内签订正式的买卖合同,则承担双倍返还定金的责任。当然,如果有其它损失,还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看,如果稍微懂得一点技巧,很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说,买方在签订认购书后,虽然内心反悔,但是并不表现出来,仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》,一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定,毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那法律上看,就不归责于任何一方,那样就不适用定金条款了,《认购书》解除或失效,定金原数退还。
同样是反悔,如果直接说就是违约,定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签,就不归责于任何一方,定金原数退还。当然,换到开发商的角度也是如此,如果开发商想反悔,往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置,让购房者无法接受。
所以,这种《认购书》真正的法律约束力,并不强。当然,从保护购房者的角度讲,如果非要走这个程序,还是要提示两点:

一,《认购书》一般只是预约签约的作用,建议认购书中约定的准备签约日期不要太长,以免夜长梦多误事,一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时,往往在《认购书》中约定较长签约周期,用这个方法套取购房者的资金。

二,在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强,但不要忘记,一旦签订《认购书》,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款,就算开发商违约,购房者还要追着开发商主张违约责任,不行还要,很麻烦的。而如果购房者违约,人家开发商只要一个通知,直接就扣掉定金了。所以,在这个博弈中,购房者还是处于弱势,既然如此,定金或预付款的数额相对低一些,应该是对购房者更有利的,因为风险会相应降低。
最后,再简单总结一下,在商品房买卖合同无法订立的情况下,如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则:
(1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约,开发商有权不予返还定金。
(2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同,开发商应双倍返还定金。
(3)双方对不能签订预售合同均无过错的,不适用定金条款,所交纳的定金应当原数退还。
比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款,双方经协商无法达成一致,这对于买卖双方都不视为违约,此时导致购房合同无法签订,就属于双方均无过错。
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民法典溯及力问题是什么?
法的溯及力问题,也称法律溯及既往的效力,是指法律对其生效以前的事件和行为是否适用,是法律在时间上的效力问题,如果适用就具有溯及力,如果不适用,该法就不具有溯及力。
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诉讼仲裁
认购协议书的效力能怎么
[律师回复] 对于认购协议书的效力能怎么这个问题,解答如下, 认购协议书的效力如何?
必须磋商说是指当事人之间一旦缔结认购协议,双方就负有在未来某个时候为达成买卖合同而进行磋商的义务,只要当事人为缔结买卖合同进行了磋商,即履行了预约义务,而最终商品房预售合同是否缔结成功则非其所问。
必须缔约说则认为认购协议的效力就是缔结商品房预售合同,故当事人仅仅为缔结预售合同而进行磋商是不够的,还必须成功缔结本约,否则认购协议毫无意义。
如果认购协议内容尚不包括预售买卖合同主要内容,采用必须磋商说较为合理,因为此时双方对买卖合同主要内容仍未达成共识,认购书只能约束双方在约定时间内就订立买卖合同尽到诚信义务的磋商,而难以约束其必须订立买卖合同。
双方经诚信磋商后难以达成一致的,任何一方不应视为违约;反之则可要求其承担责任。如果认购书协议已包括买卖合同的主要内容,采用必须缔约说较为合理。商品房认购书总是具有一定内容的,尤其是在双方达成的协议已经大体上可以履行的情况下,即在商品房认购书已经具备了购房合同成立的条件时,就应该强制出售。
因此,只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法,并可以据此确定面积等事项,或者能够确定房屋总价款,那么就已经具备了购房合同的必要条件,开发商便负有为认购人保留预订的商品房的义务。
如何签订房屋认购协议
1、签订认购书不是签订买卖合同的前置条件,它不是购买商品房的必经程序,尽量不与开发商签定认购书;
2、尽量避免定金条款,可使用预付款性质的条款代替定金条款;
3、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款,这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款,开发商这里有个圈套,购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同,不论什么原因都算购房者违约,开发商就要没收认购金,不予退还;
4、购房者看房时通常会针对自己特别关注的点提出一些问题,开发商呢就会作出相应的答复,可以把开发商的答复写入认购书。比如你选的这套房肯定不会挨着配电箱,您选的这个户型不会挨着电梯;
5、将开发商或售楼人员介绍的优势写进认购书,比如售楼人员说了“您认购的这种D户型都是朝南的”那么在认购书中可以写上房屋的朝向是南;
6、不使用模糊概念,在认购书对于价格条款的约定,不要使用“均价”,“优惠价”“折扣价”等,而要准确到单价的具体数额;
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购房合同网签的法律效力
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, “网签”即“网上签约”的简称, 是与传统的现实中交易相区别的一种签约方式,即房产主管部门设立了一个网络交易平台,当事人就二手房买卖的内容经协商达成一致后,通过在网络交易平台上签约的形式完成交易。与传统的二手房交易程序相比,网签能杜绝一房二卖现象的发生,简化了交易程序,有利于二手房买卖市场的规范和发展。
关于网签的规定,北京市建委于2008年10月发布了《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》,在存量二手房的买卖中开始全面推行网签。根据规定:已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的,当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。即买卖双方自行成交或是通过经纪公司成交后,在申请办理过户登记前必须进行网上签约,才能完成交易并办理过户手续。但在全国其他地方和城市,目前尚没有类似的规定和要求。
根据北京市的相关规定,网签应当是房屋交易过程中的一个必须环节,买卖双方在完成网上签约后,还需在打印的纸质合同上签字认可,所以从这个角度看,网签应当区别于购房合同,不具有购房合同的法律效力。根据我国《合同法》的规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。在网签时,买卖双方就房屋买卖问题在平等、自愿的基础上进行协商,在达成一致后,才能登录交易平台填写信息表,且需填写标的房产的具体情况,并写明交易价款、支付时限等内容,然后才能进行网签。因此,网签双方当事人的意思表示真实,且签署内容符合《合同法》对于合同要求的要件,网签内容和房屋买卖合同的主体内容一致,所以网签应当视为房屋买卖合同,具有合同效力,对双方具有法律约束力。
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