如何判断屋租赁合同的效力

最新修订 | 2024-02-19
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包敬立律师
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专家导读 我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着如何判断屋租赁合同的效力的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
如何判断屋租赁合同的效力

一、如何判断屋租赁合同的效力

判断房屋租赁合同的效力如下:双方当事人租赁合同内容达成一致时合同成立,自双方签字、盖章或符合当事人所约定的生效条件时生效。租赁合同的生效不以登记为前提,是否在房管部门进行备案登记不影响合同的法律效力

民法典》第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力

第五百零二条

依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。

二、租赁合同和买卖合同的区别

1、买卖合同与租赁合同履行的结果,均包含了一方当事人取得原来本不享有的、对物的使用和受益权,因此,二者也有一定的类似之处。但二者仍有明显的区别。

2、在租赁合同中,合同的订立是以出租人提供租赁物,由承租人对其使用、收益为直接目的,承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权,而非租赁物的所有权。

3、而在买卖合同中,出卖方转让的是标的物的所有权,买方支付对价的目的也是为了获得标的物的所有权。这是买卖合同与租赁合同的根本区别。

但需要注意的是,融资租赁合同则是在某种程度上将买卖和租赁的某些法律特征进行了结合,因此不能以此标准来判断融资租赁合同与买卖合同的区别。

《民法典》第五百九十五条

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

《民法典》第七百零三条

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

三、转租合同的效力应怎么认定

《民法典》对转租的规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

在现实情况往往比较复杂,而房屋出租人往往不知道房屋被转租,这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。

如果出租人同意转租,则视为出租人对转租合同的追认,那么转租合同自始有效;

如果出租人明确表示不同意转租,则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,出租人解除该合同的,转租合同被撤销,自始无效。

《民法典》第四百六十五条

依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。

通过本篇文章的内容,希望能够解答您所面临如何判断屋租赁合同的效力的问题。平常我们可以多多学习了解法律知识,这样在面临法律问题需要解决时,我们就能够通过学习到的法律知识来维护自己的权益了。想要了解更多相关的法律问题,点击下方“立即咨询”按钮,为您匹配专业律师在线为您提供帮助。

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当某些房屋租赁合同所约定的违约金过高,或者出租人明知承租人用租来的房屋进行违法犯罪活动时,这样的房屋租赁合同均是无效的,不受法律保护,租金依法没收。
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房屋租赁的法律效力
[律师回复] 您好,关于房屋租赁的法律效力这个问题,我的解答如下, 出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
(一) 合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押,未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
(四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
房租的面积是按照相关部门进行测量所确定的。对于测量出来的房屋面积有异议的可以向相关部门申请异议,由相关部门重新估算。如果当事人之间有约定房屋面积,那么就按照违约处理,请求赔偿违约金。如果你还有其他的问题想要咨询,欢迎在线咨询律图。
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房屋租赁合同的效力
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, (1)委托代理事项 合同中的委托代理事项应清晰明了。如是房屋出租还是承租,是增量房还是存量房,是产权房还是使用权房,是繁华地段的房屋还是比较偏僻地段的房屋等。 (2)委托代理事项的要求和标准 涉及房屋出租的,委托人可以围绕出租时间、租金金额、出租宣传等对房地产经纪人提出要求,房地产经纪人也可以对代理过程中需委托人提供哪些方便提出要求,尤其要对代理完成的标准予以明确。 (3)合同履行期限 合同履行期限反映了委托代理双方权利和义务的存续时效关系:履行期限一结束,双方当事人之间的权利义务关系即告终止。 (4)服务费数额、支付方式及时间 合同中应明确代理完成时,委托人应支付的佣金数额。具体支付时间和方式,可以协商议定。有的是分期支付,有的是预收部分委托费,待代理完成后再结算。 (5)违约责任和纠纷解决方式 委托代理双方应严格按合同规定履行义务。如果因某种原因违约,违约方应承担违约责任。具体解决方式可由双方协商议定。 房地产经纪人最担心的莫过于合同履行将结束时被委托人抛弃,由委托人直接与第三人发生交易行为。对此,房地产经纪人可以在合同中约定:被委托的事项因某种原因未成功,但在以后的一定时间内交易成功,也视为本代理范围,一并收取佣金。这样约定,可以在一定程度上抑制上下家跳开房地产经纪人的做法。
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怎么判断屋租赁合同的效力
我们的工作、学习甚至平常生活过程中,相信会遇到很多法律方面的问题,本篇文章对我们可能遇到的法律问题作出了具体的法律知识解答,希望可以通过这篇文章帮助您了解更多与怎么判断屋租赁合同的效力相关的法律方面知识。
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房产纠纷
房屋租赁合同效力的纠纷
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
(一)租赁房屋未经消防验收合格,租赁合同是否有效
根据《合同法》第52条的规定,只有违反法律、行政法规强制性效力规定的合同才是无效合同。
认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定:按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。
因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的,应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。
当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时,需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”,竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收,未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。
(二)租赁房屋未经整体验收合格的,租赁合同是否有效
根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》,违反了《建筑法》的强制性规定,根据《合同法》第52条应认定为合同无效。
(三)租赁期间发生所有权变动,房屋租赁合同是否继续有效
最高人民认为,依据《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利,追究承租人违约责任,该合同责任既包括追缴租金,也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。
(四)以在建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同效力问题
最高人民民一庭认为,随着我国和房地产业的发展,房屋租赁打破以往先有房屋,再行出租的传统租赁制度。
在建房屋作为租赁标的物出租,已经成为我国房地产领域的一种常见现象。本案判决表明,人民对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房 屋转租合同》之效力的认定,同其他合同一样,实行国家干预原则,即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,不具 备法定无效要件的合同,应当尊重当事人合同意思自治原则,认定此类合同有效。
房屋租赁合同的法律效力
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, (1)委托代理事项 合同中的委托代理事项应清晰明了。如是房屋出租还是承租,是增量房还是存量房,是产权房还是使用权房,是繁华地段的房屋还是比较偏僻地段的房屋等。 (2)委托代理事项的要求和标准 涉及房屋出租的,委托人可以围绕出租时间、租金金额、出租宣传等对房地产经纪人提出要求,房地产经纪人也可以对代理过程中需委托人提供哪些方便提出要求,尤其要对代理完成的标准予以明确。 (3)合同履行期限 合同履行期限反映了委托代理双方权利和义务的存续时效关系:履行期限一结束,双方当事人之间的权利义务关系即告终止。 (4)服务费数额、支付方式及时间 合同中应明确代理完成时,委托人应支付的佣金数额。具体支付时间和方式,可以协商议定。有的是分期支付,有的是预收部分委托费,待代理完成后再结算。 (5)违约责任和纠纷解决方式 委托代理双方应严格按合同规定履行义务。如果因某种原因违约,违约方应承担违约责任。具体解决方式可由双方协商议定。 房地产经纪人最担心的莫过于合同履行将结束时被委托人抛弃,由委托人直接与第三人发生交易行为。对此,房地产经纪人可以在合同中约定:被委托的事项因某种原因未成功,但在以后的一定时间内交易成功,也视为本代理范围,一并收取佣金。这样约定,可以在一定程度上抑制上下家跳开房地产经纪人的做法。
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怎样判断屋租赁合同的效力
为了更好的应对生活中可能会发生的法律问题,我们需要学习一些相关的法律知识,为了帮助大家更好的了解一些相关的法律知识,本站整理了一些与怎样判断屋租赁合同的效力相关的法律内容,我们一起来了解一下吧。
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房产纠纷
房屋租赁合同的概念,房屋租赁合同登记备案的效力
[律师回复] 房屋租赁合同并非都需要进行登记备案,需要根据房屋性质的不同分情况考虑。
(一)对于经营性用房来说,房屋租赁合同的签订、变更、终止,出租人和承租人都一定要在30日内,带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。如果出租人或承租人中有一方是港、澳、台地区的人或者是外国人,出租人就需要到房屋管理局备案了。
(二)住宅用房对于住宅用房来说,暂时可以不登记备案,但为了有效保护承租人的权益,最好还是对房屋租赁合同进行登记备案。
《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十五条规定
《房屋租赁管理办法》第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。
 房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
第十五条 办理房屋租赁登记备案,房屋租赁当事人应当提交下列材料:
  
(一)房屋租赁合同;
  
(二)房屋租赁当事人身份证明;
  
(三)房屋所有权证书或者其他合法权属证明;
  
(四)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。
  房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
房屋租赁登记有哪些法律效力
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
一、房屋租赁登记有什么法律效力
近年来,房屋租赁日渐成为常见现象,但出租人将产权有争议的房屋出租,出租房屋成为社会问题多发地带,私下出租房屋逃避税收等现象也日益严重,为加强对房屋租赁市场的管理,杜绝非法交易和私下交易,我国实行了房屋租赁登记备案制度。
房屋租赁登记是指当事人签订、变更、终止房屋租赁合同的,应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。该制度是房屋租赁法律关系中一个重要的组成部分,有关该制度的具体规定主要体现在以下法律、法规中:
《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”《城市房地产管理法》第54条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”
房屋租赁登记的管理机关是房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门。房屋租赁当事人首先向房产管理部门提出申请,房产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。这是租赁行为合法有效的凭证。租房从事生产经营活动的,《房屋租赁证》可作为经营场所合法的凭证;租房用于居住的,《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
二、房屋租赁登记的效力如何
在中国,房地产登记是房地产权属取得和变动行为生效的要件,但对于房屋租赁登记是否为房屋租赁合同生效的要件,《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。” 这里并没有规定,登记后租赁合同才生效,只是称“备案”。
显然房屋租赁登记的主要目的是备案于政府部门,以便监督管理。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第9条也规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”所以,房屋租赁登记不是房屋租赁合同生效的要件,只是起到备案的作用。
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房屋租赁合同的效力怎么断定?
出租人就同一房屋租赁物同时与不同承租人签订房屋租赁合同的,房屋租赁合同均为有效,承租人均可以依据房屋租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后房屋租赁合同无效的,不予支持。
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房屋租赁的法律效力是怎么的
[律师回复] 对于房屋租赁的法律效力是怎么的这个问题,解答如下, 房屋租赁的法律效力是怎样的
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
(一) 合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押,未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
(四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
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如何判定房屋租赁合同的效力
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
(一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押,未经抵押权人同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
(四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
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如何判断房屋租赁合同的效力?
成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。1、合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件2、房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租3、房屋租赁合同的内容是否合法4、是否进行过登记备案。
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房产纠纷
房屋租赁合同效力要如何认定
[律师回复] 对于房屋租赁合同效力要如何认定这个问题,解答如下, 房屋租赁合同效力应该如何认定
1、什么情况下房屋租赁合同不发生效力?
一般来说,出租人和承租人双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致后,合同视为成立后就发生法律效力。但根据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》等有关法律法规的规定,下列的房屋租赁应认定合同无效。
(1)签约主体不合格。当出租人或承租人不具备有效民事行为的主体构成要件,即主体不适格时,则所签订的房屋租赁合同无效。如无民事行为能力或限制民事行为能力未经法定代理人同意的自然人,或法人超出其权利范围所签订的房屋租赁合同。
(2)内容不合法。主要包括:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害害社会公共利益的;违反法律、法规强制性规定等情形。
(3)客体不合格。房屋租赁合同中的标的物应当是法律、法规允许出租的房屋,根据相关规定,有以下情形的房屋不允许出租:司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;权属有争议的;属于违法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全标准的;已抵押,未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;出租房屋为名出租划拨土地使用权的;有关法律、法规规定禁止出租的。
2、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的,这些租赁合同的效力如何认定?
出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的,租赁合同均为有效,承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的,不予支持。
租赁合同之一已实际履行,其他租赁合同的承租人主张履行合同的,因履行不能而不予支持。在审理过程中,可以向当事人予以释明,允许其变更诉讼请求,向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
3、租赁合同未经登记,是否影响租赁合同效力?
租赁合同登记与否,不影响租赁合同效力。但未经登记的租赁合同,不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释
(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此,《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案,但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定,故该条规定不能影响租赁合同的效力。
但是,考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力,如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力,对于不知情的第三人会造成很大的损害,对交易安全造成严重的不利影响。因此,从平衡交易各方利益的角度看,我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
4、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的,租赁合同是否有效?
未经合法批准建造的房屋,因其标的物具有违法性,该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。
5、房屋租赁合同无效的法律后果
我国《民法通则》第六十一条规定:“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。”
我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”由经可见,房屋租赁合同被认定为无效,一般情况下,承租人应当交还房屋,未未付的租金不再交付,超过实际使用期限交付的租金出租人应当返还。如有损失按过错原则由双方分担,双方互不承担违约责任。且对于双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的还要予以制裁,以维护法律的严肃性。
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房屋租赁的法律效力是怎样的
[律师回复] 您好,针对您的房屋租赁的法律效力是怎样的问题解答如下, 房屋租赁的法律效力是怎样的
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
(一) 合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押,未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
(四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
房屋租赁合同与转租合同的效力问题
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,   房屋租赁合同效力的认定  
(一)房屋租赁合同有效一般应具备的条件是:  
1、《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件;  
2、租赁房屋领有出租许可证;  
3、合同约定的租赁用途与租赁许可证上载明的房屋用途一致;  
4、办理租赁合同的登记备案手续。  
(二)从严格意义上讲,同时具备上述四个条件的房屋租赁合同才是有效合同。但考虑到实际情况以及《租赁条例》的地方性法规的性质,我市在认定房屋租赁合同的效力时,在遵循上述法律法规的原则基础上,结合上级的有关精神,具体情况具体处理:  
1、出租人一直未能领取房屋租赁许可证的,无论双方是否已实际履行,合同均应确认为无效;  
2、签订房屋租赁合同时出租人未领取房屋租赁许可证,但在合同履行期间或诉讼期间已补领许可证,且双方已对合同实际履行的,合同应确认为有效;  
3、签订房屋租赁合同时出租人未领取房屋租赁许可证,签约后双方未实际履行,一方或双方又无意愿履行的,按无效合同处理;  
4、签订合同时,合同约定的房屋用途与出租房屋的实际使用功能不相符,但出租人在履约期间办理了改变房屋功能的手续,房屋具备了合同约定用途的条件的,合同应确认为有效;  
5、领有租赁许可证,租赁合同又已实际履行,但未向房屋租赁管理部门办理登记的,应确认合同有效,同时责令当事人补办登记手续;  
6、租赁合同作有效处理,责令当事人补办租赁登记手续及补交有关税费的,应在向当事人送达法律文书时,送交一份法律文书给当地房屋租赁管理部门备案。  涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理  
(一)转租合同有效的条件:除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外,还应具备以下条件:
1、经得原出租人的同意;
2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期,超过部分无效。  
(二)出租人将物业出租给承租人,承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷,涉及受转租人的权利、义务的,应将受转租人列为当事人参加诉讼。  
(三)出租人将物业出租给承租人,承租人将该物业办成某类专业市场后,又分割成多个小单元转租给众多受转租人的,出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷,若出租人只要求支付欠租及违约金的,因不涉及众多受转租人实际使用的物业,可不列受转租人为案件的当事人,这样既能顺利解决纠纷,又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人要求解除合同,则应先审查是否确需解除合同:如确需解除,则应将众多受转租人列为案件当事人,因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同,则不列受转租人为案件当事人。
房屋租赁合同效力纠纷包含什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
一、租赁房屋未经消防验收合格,租赁合同是否有效
根据《合同法》第52条的规定,只有违反法律、行政法规强制性效力规定的合同才是无效合同。
认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定:按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依法应当进行消防验收的建工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。
因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的,应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。
当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时,需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”,竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收,未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。
二、租赁房屋未经整体验收合格的,租赁合同是否有效
根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》,违反了《建筑法》的强制性规定,根据《合同法》第52条应认定为合同无效。
三、租赁期间发生所有权变动,房屋租赁合同是否继续有效
出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利,追究承租人违约责任,该合同责任既包括追缴租金,也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。
四、以在建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同效力问题
在建房屋作为租赁标的物出租,已经成为我国房地产领域的一种常见现象。本案判决表明,人民对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定,同其他合同一样,实行国家干预原则,即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,不具备法定无效要件的合同,应当尊重当事人合同意思自治原则,认定此类合同有效。
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