哪些情形能主张退还购房定金

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 我国法律规定，给付定金一方不履行责任的，无权要求返还定金;接受定金一方不履行责任的，应当双倍返还定金。
以下情形是可以主张退还(双倍)定金的。
(1)如果卖房者将购房者已认购房屋转售第三人而导致未能正式签约的，应当双倍返还购房者定金。
(2)如果双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与房屋买卖合同内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为，卖房者应当将定金全额返还购房者。
(3)如果房屋买卖合同关于价格、面积和数量等主要条款未作约定或者约定不清，而双方如果对此内容无法达成一致造成正式合同不能签署的，卖房者应返还购房者定金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 哪些情形下承租人不能主张优先购买权主要有共有人优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等等。如出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等。这主要是考虑到，在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。因此，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。因此，共有人主张优先购买权的，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权；出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权；承租人仅租赁部分房屋，而出租人出售整体房屋的，承租人也不是当然可以行使优先购买权。就上述情况而言，因共有人对房屋拥有的是所有权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是所有权人。因此，与承租人相比仍然更有优先性。而基于特殊人身关系建立的买卖关系，也与一般的买卖关系不同，它含有身份关系的考虑在内。即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。就房屋的部分与整体而言，法律本身就是规定承租人对其承租的部分房屋有优先购买权，而对其他部分则没有优先购买权，故承租人的权利不能超出合同的范围。因此，如果将租赁部分单独出卖给承租人，对整体房屋其他部分出卖不产生实质性影响的，承租人对此部分可以行使优先购买权；反之，则不能行使优先购买权。否则，就是对出租人实体权利构成损害。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 哪些情形下可主张离婚赔偿？如何主张？
一、离婚损害赔偿制度，是指配偶一方违法侵害配偶他方的合法权益，导致婚姻关系破裂离婚时，过错配偶对无过错配偶所受的物质和精神损害承担民事赔偿 责任的法律制度。2001年4月28日公布施行的修正后的《中华人民共和国婚姻法》新增规定了离婚损害赔偿制度。该法第46条规定：因重婚、有配偶者与他 人同居、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员而导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。这适应了我国新形势下调整离婚关系新情况的需要，反映了广大人民群众 的意愿，有利于维护合法婚姻关系，保护无过错方的合法权益，制裁过错方的违法行为。
离婚损害赔偿制度反映了我国经济和社会进入新的发展时期后婚姻家庭关系的现实要求。设立离婚损害赔偿制度是加强法制、完善我国离婚法律制度的需要,是新形势下保护离婚当事人合法权益的需要,是使司法部门有法可依、违法必究的需要。
离婚损害赔偿制度的确立，具有十分重要的现实意义，它反映了婚姻义务的本质要求，明确了婚姻当事人所承担的婚姻义务和道义责任;它为婚姻无过错方的合法 权益提供了法律保障，有效地抑制了重婚、姘居等违法行为，并进而达到了维护婚姻家庭稳定和社会稳定的目的;它完善了立法，使婚姻法能从不同的角度对侵犯婚 姻权利的违法行为进行调节、规范和制裁，使我国的离婚立法更具科学性、可操作性，并与国际社会的立法相接轨。
离婚损害赔偿民事责任的构成须同时具备有法定违法行为、有损害事实、有因果关系、有主观过错等四个要件。承担损害赔偿责任的归责原则是过错责任原则，对违法行为和损害事实之间的因果关系予以推定。
离婚损害赔偿作为一种民事责任和离婚救济措施，主要功能在于填补损害，精神慰抚，预防和制裁违法行为。
离婚损害赔偿的法定原因包括重婚、有配偶者与他人同居、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员而导致离婚等。
离婚损害赔偿请求权的主体仅限于无过错配偶。
二、离婚损害赔偿请求时间：离婚损害赔偿请求权的行使时间，笔者赞成,既可以在离婚时提出，也可以在离婚后提出，但时效以1年为限。
三、可主张离婚赔偿的情形：依据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第30条之规定，在现实中行使离婚损害赔偿请求权时，应区分以下具体情况：
第
一、符合《婚姻法》第46条规定的无过错方作为原告向人民提起的损害赔偿请求必须与提起离婚诉讼同时提出，也就是在诉讼请求中要明确提出，由人 民在判决离婚时一并作出裁决。由于人民在受理离婚案件时已将与当事人相关的权利义务书面告知了当事人，原告不提出请求的，视为为对权利的放弃，并 丧失请求损害赔偿权。原告在离婚诉讼中即使提出了损害赔偿请求，但人民判决不准离婚的，则当事人的请求权因丧失了存在基础而不能得到支持。
第
二、符合《婚姻法》第46条规定的无过错方作为被告的离婚诉讼案件，如果被告同意离婚，可以在离婚诉讼中要求损害赔偿;如果被告不同意离婚，也不基于该条规定提起损害赔偿请求的，可以在离婚后1年内就此单独提讼。
第
三、无过错方作为被告的离婚诉讼案件，一审时未基于《婚姻法》第46条规定提出损害赔偿请求而在二审提出的，人民应当进行调解，调解不成的，当事人可以在离婚后1年内另行。
承担离婚损害赔偿的责任主体只能是实施法定违法行为并导致离婚的过错配偶。
关于离婚损害赔偿的适用程序，新《婚姻法》无明文规定。笔者认为，离婚损害赔偿既适用于行政登记离婚程序，也适用于诉讼离婚程序。因为，基于婚姻法的 私法性质，在夫妻双方同意行政离婚的情形下，如果双方就离婚损害赔偿问题已达成协议，法律应尊重当事人的意愿，不必进行干预;如果双方就离婚损害赔偿问题 不能达成协议，则可以通过诉讼离婚，由人民依法判决。
离婚损害赔偿的范围应包括物质损害和精神损害。
离婚损害赔偿的民事责任方式宜兼采财产责任和非财产责任两种形式。
离婚损害赔偿金的数额可由夫妻双方协商，协商不成时，由法官酌定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 哪些情形下可主张离婚赔偿？如何主张？
一、离婚损害赔偿制度，是指配偶一方违法侵害配偶他方的合法权益，导致婚姻关系破裂离婚时，过错配偶对无过错配偶所受的物质和精神损害承担民事赔偿 责任的法律制度。2001年4月28日公布施行的修正后的《中华人民共和国婚姻法》新增规定了离婚损害赔偿制度。该法第46条规定：因重婚、有配偶者与他 人同居、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员而导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。这适应了我国新形势下调整离婚关系新情况的需要，反映了广大人民群众 的意愿，有利于维护合法婚姻关系，保护无过错方的合法权益，制裁过错方的违法行为。
离婚损害赔偿制度反映了我国经济和社会进入新的发展时期后婚姻家庭关系的现实要求。设立离婚损害赔偿制度是加强法制、完善我国离婚法律制度的需要,是新形势下保护离婚当事人合法权益的需要,是使司法部门有法可依、违法必究的需要。
离婚损害赔偿制度的确立，具有十分重要的现实意义，它反映了婚姻义务的本质要求，明确了婚姻当事人所承担的婚姻义务和道义责任;它为婚姻无过错方的合法 权益提供了法律保障，有效地抑制了重婚、姘居等违法行为，并进而达到了维护婚姻家庭稳定和社会稳定的目的;它完善了立法，使婚姻法能从不同的角度对侵犯婚 姻权利的违法行为进行调节、规范和制裁，使我国的离婚立法更具科学性、可操作性，并与国际社会的立法相接轨。
离婚损害赔偿民事责任的构成须同时具备有法定违法行为、有损害事实、有因果关系、有主观过错等四个要件。承担损害赔偿责任的归责原则是过错责任原则，对违法行为和损害事实之间的因果关系予以推定。
离婚损害赔偿作为一种民事责任和离婚救济措施，主要功能在于填补损害，精神慰抚，预防和制裁违法行为。
离婚损害赔偿的法定原因包括重婚、有配偶者与他人同居、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员而导致离婚等。
离婚损害赔偿请求权的主体仅限于无过错配偶。
二、离婚损害赔偿请求时间：离婚损害赔偿请求权的行使时间，笔者赞成,既可以在离婚时提出，也可以在离婚后提出，但时效以1年为限。
三、可主张离婚赔偿的情形：依据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第30条之规定，在现实中行使离婚损害赔偿请求权时，应区分以下具体情况：
第
一、符合《婚姻法》第46条规定的无过错方作为原告向人民提起的损害赔偿请求必须与提起离婚诉讼同时提出，也就是在诉讼请求中要明确提出，由人 民在判决离婚时一并作出裁决。由于人民在受理离婚案件时已将与当事人相关的权利义务书面告知了当事人，原告不提出请求的，视为为对权利的放弃，并 丧失请求损害赔偿权。原告在离婚诉讼中即使提出了损害赔偿请求，但人民判决不准离婚的，则当事人的请求权因丧失了存在基础而不能得到支持。
第
二、符合《婚姻法》第46条规定的无过错方作为被告的离婚诉讼案件，如果被告同意离婚，可以在离婚诉讼中要求损害赔偿;如果被告不同意离婚，也不基于该条规定提起损害赔偿请求的，可以在离婚后1年内就此单独提讼。
第
三、无过错方作为被告的离婚诉讼案件，一审时未基于《婚姻法》第46条规定提出损害赔偿请求而在二审提出的，人民应当进行调解，调解不成的，当事人可以在离婚后1年内另行。
承担离婚损害赔偿的责任主体只能是实施法定违法行为并导致离婚的过错配偶。
关于离婚损害赔偿的适用程序，新《婚姻法》无明文规定。笔者认为，离婚损害赔偿既适用于行政登记离婚程序，也适用于诉讼离婚程序。因为，基于婚姻法的 私法性质，在夫妻双方同意行政离婚的情形下，如果双方就离婚损害赔偿问题已达成协议，法律应尊重当事人的意愿，不必进行干预;如果双方就离婚损害赔偿问题 不能达成协议，则可以通过诉讼离婚，由人民依法判决。
离婚损害赔偿的范围应包括物质损害和精神损害。
离婚损害赔偿的民事责任方式宜兼采财产责任和非财产责任两种形式。
离婚损害赔偿金的数额可由夫妻双方协商，协商不成时，由法官酌定。

[律师回复] 司法解释第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使优先购买权的
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”这是规定了四种对抗承租人优先购买权的法定事由。
(一)房屋共有人行使优先购买权
共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。因为共有人优先购买权是基于物权所生的优先权，而承租人优先购买权是基于债权而生，物权优先于债权，自然得出这个结论。这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存，基于物权产生的优先购买权优先基于债权产生的优先购买权。
(二)房屋卖给出租人的近亲属
出租人如果将租赁房屋出卖给其近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，基于近亲属的亲情关系，承租人不得主张优先购买权。这就是说，出租人的近亲属也享有优先购买权，并且这个优先购买权比承租人优先购买权更优先，可以对抗承租人的优先购买权。值得研究的是，这种基于亲属关系发生的优先购买权，是不是一个新的优先购买权，产生这种优先购买权的法律基础是什么?
(三)承租人放弃优先购买权
出租人出卖租赁房屋，对承租人已经履行告知义务，如果承租人在15日内没有明确表示愿意购买的，就视为放弃优先购买权，对此，当然不得再主张优先购买权。15日是个不变期限，承租人主张优先购买权必须在15日内表示态度，没有明确表示的，就视为放弃权利。
(四)第三人善意取得租赁房屋所有权
如果购买租赁房屋的第三人是出于善意，并且已经办理了登记手续，就构成善意取得。第三人出于善意对于承租人的优先购买权不知情，就是善意，构成善意取得，就即时取得所有权。承租人再主张优先购买权，就无法对抗善意第三人依法即时取得的所有权。
司法解释规定，侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿。这是好的，但如何确定损失，如何确定损害赔偿责任，司法解释并没有给出方法。在司法实践中可能无法操作。关键在于怎么去计算承租人优先购买权受到损害的损失数额。我的想法是，可以按照产生优先购买权那个时候的房价是多少，受到侵害后的房价是多少，其差别可以算作损失。还有一个办法，就是参照一般的违约金的计算标准，确定损失赔偿责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 哪些情形下可主张离婚赔偿？如何主张？
一、离婚损害赔偿制度，是指配偶一方违法侵害配偶他方的合法权益，导致婚姻关系破裂离婚时，过错配偶对无过错配偶所受的物质和精神损害承担民事赔偿 责任的法律制度。2001年4月28日公布施行的修正后的《中华人民共和国婚姻法》新增规定了离婚损害赔偿制度。该法第46条规定：因重婚、有配偶者与他 人同居、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员而导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。这适应了我国新形势下调整离婚关系新情况的需要，反映了广大人民群众 的意愿，有利于维护合法婚姻关系，保护无过错方的合法权益，制裁过错方的违法行为。
离婚损害赔偿制度反映了我国经济和社会进入新的发展时期后婚姻家庭关系的现实要求。设立离婚损害赔偿制度是加强法制、完善我国离婚法律制度的需要,是新形势下保护离婚当事人合法权益的需要,是使司法部门有法可依、违法必究的需要。
离婚损害赔偿制度的确立，具有十分重要的现实意义，它反映了婚姻义务的本质要求，明确了婚姻当事人所承担的婚姻义务和道义责任;它为婚姻无过错方的合法 权益提供了法律保障，有效地抑制了重婚、姘居等违法行为，并进而达到了维护婚姻家庭稳定和社会稳定的目的;它完善了立法，使婚姻法能从不同的角度对侵犯婚 姻权利的违法行为进行调节、规范和制裁，使我国的离婚立法更具科学性、可操作性，并与国际社会的立法相接轨。
离婚损害赔偿民事责任的构成须同时具备有法定违法行为、有损害事实、有因果关系、有主观过错等四个要件。承担损害赔偿责任的归责原则是过错责任原则，对违法行为和损害事实之间的因果关系予以推定。
离婚损害赔偿作为一种民事责任和离婚救济措施，主要功能在于填补损害，精神慰抚，预防和制裁违法行为。
离婚损害赔偿的法定原因包括重婚、有配偶者与他人同居、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员而导致离婚等。
离婚损害赔偿请求权的主体仅限于无过错配偶。
二、离婚损害赔偿请求时间：离婚损害赔偿请求权的行使时间，笔者赞成,既可以在离婚时提出，也可以在离婚后提出，但时效以1年为限。
三、可主张离婚赔偿的情形：依据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第30条之规定，在现实中行使离婚损害赔偿请求权时，应区分以下具体情况：
第
一、符合《婚姻法》第46条规定的无过错方作为原告向人民提起的损害赔偿请求必须与提起离婚诉讼同时提出，也就是在诉讼请求中要明确提出，由人 民在判决离婚时一并作出裁决。由于人民在受理离婚案件时已将与当事人相关的权利义务书面告知了当事人，原告不提出请求的，视为为对权利的放弃，并 丧失请求损害赔偿权。原告在离婚诉讼中即使提出了损害赔偿请求，但人民判决不准离婚的，则当事人的请求权因丧失了存在基础而不能得到支持。
第
二、符合《婚姻法》第46条规定的无过错方作为被告的离婚诉讼案件，如果被告同意离婚，可以在离婚诉讼中要求损害赔偿;如果被告不同意离婚，也不基于该条规定提起损害赔偿请求的，可以在离婚后1年内就此单独提讼。
第
三、无过错方作为被告的离婚诉讼案件，一审时未基于《婚姻法》第46条规定提出损害赔偿请求而在二审提出的，人民应当进行调解，调解不成的，当事人可以在离婚后1年内另行。
承担离婚损害赔偿的责任主体只能是实施法定违法行为并导致离婚的过错配偶。
关于离婚损害赔偿的适用程序，新《婚姻法》无明文规定。笔者认为，离婚损害赔偿既适用于行政登记离婚程序，也适用于诉讼离婚程序。因为，基于婚姻法的 私法性质，在夫妻双方同意行政离婚的情形下，如果双方就离婚损害赔偿问题已达成协议，法律应尊重当事人的意愿，不必进行干预;如果双方就离婚损害赔偿问题 不能达成协议，则可以通过诉讼离婚，由人民依法判决。
离婚损害赔偿的范围应包括物质损害和精神损害。
离婚损害赔偿的民事责任方式宜兼采财产责任和非财产责任两种形式。
离婚损害赔偿金的数额可由夫妻双方协商，协商不成时，由法官酌定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 哪些情形下可主张离婚赔偿？如何主张？
一、离婚损害赔偿制度，是指配偶一方违法侵害配偶他方的合法权益，导致婚姻关系破裂离婚时，过错配偶对无过错配偶所受的物质和精神损害承担民事赔偿 责任的法律制度。2001年4月28日公布施行的修正后的《中华人民共和国婚姻法》新增规定了离婚损害赔偿制度。该法第46条规定：因重婚、有配偶者与他 人同居、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员而导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。这适应了我国新形势下调整离婚关系新情况的需要，反映了广大人民群众 的意愿，有利于维护合法婚姻关系，保护无过错方的合法权益，制裁过错方的违法行为。
离婚损害赔偿制度反映了我国经济和社会进入新的发展时期后婚姻家庭关系的现实要求。设立离婚损害赔偿制度是加强法制、完善我国离婚法律制度的需要,是新形势下保护离婚当事人合法权益的需要,是使司法部门有法可依、违法必究的需要。
离婚损害赔偿制度的确立，具有十分重要的现实意义，它反映了婚姻义务的本质要求，明确了婚姻当事人所承担的婚姻义务和道义责任;它为婚姻无过错方的合法 权益提供了法律保障，有效地抑制了重婚、姘居等违法行为，并进而达到了维护婚姻家庭稳定和社会稳定的目的;它完善了立法，使婚姻法能从不同的角度对侵犯婚 姻权利的违法行为进行调节、规范和制裁，使我国的离婚立法更具科学性、可操作性，并与国际社会的立法相接轨。
离婚损害赔偿民事责任的构成须同时具备有法定违法行为、有损害事实、有因果关系、有主观过错等四个要件。承担损害赔偿责任的归责原则是过错责任原则，对违法行为和损害事实之间的因果关系予以推定。
离婚损害赔偿作为一种民事责任和离婚救济措施，主要功能在于填补损害，精神慰抚，预防和制裁违法行为。
离婚损害赔偿的法定原因包括重婚、有配偶者与他人同居、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员而导致离婚等。
离婚损害赔偿请求权的主体仅限于无过错配偶。
二、离婚损害赔偿请求时间：离婚损害赔偿请求权的行使时间，笔者赞成,既可以在离婚时提出，也可以在离婚后提出，但时效以1年为限。
三、可主张离婚赔偿的情形：依据最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第30条之规定，在现实中行使离婚损害赔偿请求权时，应区分以下具体情况：
第
一、符合《婚姻法》第46条规定的无过错方作为原告向人民提起的损害赔偿请求必须与提起离婚诉讼同时提出，也就是在诉讼请求中要明确提出，由人 民在判决离婚时一并作出裁决。由于人民在受理离婚案件时已将与当事人相关的权利义务书面告知了当事人，原告不提出请求的，视为为对权利的放弃，并 丧失请求损害赔偿权。原告在离婚诉讼中即使提出了损害赔偿请求，但人民判决不准离婚的，则当事人的请求权因丧失了存在基础而不能得到支持。
第
二、符合《婚姻法》第46条规定的无过错方作为被告的离婚诉讼案件，如果被告同意离婚，可以在离婚诉讼中要求损害赔偿;如果被告不同意离婚，也不基于该条规定提起损害赔偿请求的，可以在离婚后1年内就此单独提讼。
第
三、无过错方作为被告的离婚诉讼案件，一审时未基于《婚姻法》第46条规定提出损害赔偿请求而在二审提出的，人民应当进行调解，调解不成的，当事人可以在离婚后1年内另行。
承担离婚损害赔偿的责任主体只能是实施法定违法行为并导致离婚的过错配偶。
关于离婚损害赔偿的适用程序，新《婚姻法》无明文规定。笔者认为，离婚损害赔偿既适用于行政登记离婚程序，也适用于诉讼离婚程序。因为，基于婚姻法的 私法性质，在夫妻双方同意行政离婚的情形下，如果双方就离婚损害赔偿问题已达成协议，法律应尊重当事人的意愿，不必进行干预;如果双方就离婚损害赔偿问题 不能达成协议，则可以通过诉讼离婚，由人民依法判决。
离婚损害赔偿的范围应包括物质损害和精神损害。
离婚损害赔偿的民事责任方式宜兼采财产责任和非财产责任两种形式。
离婚损害赔偿金的数额可由夫妻双方协商，协商不成时，由法官酌定。lz

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购房者可以主张无条件退房的情形主要有十一种类型。 一、合同本身的约定。即买卖双方在合同中明确约定可退房的情形，且该合同是双方协商一致达成的真实意思表示。 二、套型误差过大。按套(单元)计价的预售商品房，在房屋交付时若套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以选择退房或者与开发商重新约定总价款。如购房者退房，由开发商承担违约责任。 三、面积误差过大。合同约定的面积与交付使用的面积不符，且合同对处理方式没有约定或约定不明的，面积误差超出3%时，购房者有权退房。 四、商品房主体结构质量有问题。 五、延期交房。 六、开发商无证销售。按照有关规定，开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下与购房者订立商品房预售合同，并且在购房者前还未取得商品房预售许可证明的，购房者有权要求开发商退房。 七、延期办理产权证。开发商应当按照合同约定的期限或预售房屋自交付使用起90日内、现售房屋自合同订立90日内为购房者办理产权证。由于开发商的原因无法办理产权证超过合同约定或法定期限一年以上的，购房者有权要求退房。 八、擅自变更规划设计。 九、房屋存在抵押或一房二卖。 十、在建工程转让的情形。商品房预售后，开发商意欲转让在建的商品房建设工程，购房者不同意转让的有权解除商品房预售合同。 十 一、因不可归责于双方当事人的事由未能订立房贷合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房者可以主张无条件退房。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购房者可以主张无条件退房的情形主要有十一种类型。
一、合同本身的约定。即买卖双方在合同中明确约定可退房的情形，且该合同是双方协商一致达成的真实意思表示。
二、套型误差过大。按套(单元)计价的预售商品房，在房屋交付时若套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以选择退房或者与开发商重新约定总价款。如购房者退房，由开发商承担违约责任。
三、面积误差过大。合同约定的面积与交付使用的面积不符，且合同对处理方式没有约定或约定不明的，面积误差超出3%时，购房者有权退房。
四、商品房主体结构质量有问题。
五、延期交房。
六、开发商无证销售。按照有关规定，开发商在未取得商品房预售许可证明的情况下与购房者订立商品房预售合同，并且在购房者前还未取得商品房预售许可证明的，购房者有权要求开发商退房。
七、延期办理产权证。开发商应当按照合同约定的期限或预售房屋自交付使用起90日内、现售房屋自合同订立90日内为购房者办理产权证。由于开发商的原因无法办理产权证超过合同约定或法定期限一年以上的，购房者有权要求退房。
八、擅自变更规划设计。
九、房屋存在抵押或一房二卖。
十、在建工程转让的情形。商品房预售后，开发商意欲转让在建的商品房建设工程，购房者不同意转让的有权解除商品房预售合同。
十
一、因不可归责于双方当事人的事由未能订立房贷合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房者可以主张无条件退房。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 企业并购即企业之间的兼并与收购行为，是企业法人在平等自愿、等价有偿基础上，以一定的经济方式取得其他法人产权的行为，是企业进行资本运作和经营的一种主要形式。 企业并购主要包括公司合并、资产收购、股权收购三种形式。公司合并是指两个或两个以上的公司依照公司法规定的条件和程序，通过订立合并协议，共同组成一个公司的法律行为。公司的合并可分为吸收合并和新设合并两种形式。资产收购指企业得以支付现金、实物、有价证券、劳务或以债务免除的方式，有选择性的收购对方公司的全部或一部分资产。股权收购是指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购。企业并购从行业角度划分，可将其分为以下三类： 1、横向并购 横向并购是指同属于一个产业或行业，或产品处于同一市场的企业之间发生的并购行为。横向并购可以扩大同类产品的生产规模，降低生产成本，消除竞争，提高市场占有率。 2、纵向并购 纵向并购是指生产过程或经营环节紧密相关的企业之间的并购行为。 3、混合并购 混合并购是指生产和经营彼此没有关联的产品或服务的企业之间的并购行为。 法律依据： 《中华人民共和国公司法》第一百七十二条 公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。

[律师回复] 最高人民法院关于确定侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释第八条规定“因侵权致人精神损害，造成严重后果的，可以判令其赔偿相应的精神损害抚慰金，未造成严重后果，请求赔偿精神损害的，一般不予支持。”是否严重，是能否主张精神损害赔偿的重要前提条件。被告的行为要具备“极端的和伤害性”的性质，必须是“超出了过正常生活所能容忍的界限的”“糟透了的”“文明社会完全不能容忍的”行为，仅仅只是引起些微的不高兴或不舒服的行为不构成精神损害侵权的诉因。就“严重”一词的把握，可从以下角度理解。首先，生命权、身体权和健康权是自然人依法所享有的、维持生理机能所必需的具体人身权益。在侵害这些权益时，是否构成严重精神损害，主要取决于身体、健康被损害的程度。当前司法实践中主要是以达到伤残标准作为构成严重精神损害的主要依据。原则上，只有达到伤残等级标准，才能提起精神损害赔偿。至于没有达到伤残等级标准的精神损害是否构成后果严重，则一般视情况而定从严把握。实践中，一般结合受害人受到什么样的损害，是否住院，住院时间长短，是否影响受害人的饮食起居，病历记录等综合决定其遭受的精神损害是否属于“造成严重后果”的情形。当然，相比身体、健康被侵害导致伤残情形，生命被侵害造成的恶劣影响更为显著，更有必要以精神损害赔偿方式抚慰相关人员因此而遭受的精神痛苦。而其他人身权益被侵害的情形，鉴于存在个体差异性，在确定是否达到严重标准时，一般需要综合考虑侵害人的主观状态、侵害手段、场合、行为方式和被侵害人的精神状态等具体情节加以判断。

[律师回复] 以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。这就是第三人主张合同无效的回答。

[律师回复] 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形

[律师回复] 解答如下, 　　消费者购买劣质食品可以主张十倍赔偿。根据法律规定，消费者购买的劣质食品可以向生产者要求支付价款的十倍赔偿金，如果销售者明知是劣质的食品仍然销售的，消费者也可以选择要求销售者赔偿。　　相关法律可参考：《中华人民共和国食品安全法》第九十六条　违反本法规定，造成人身、财产或者其他损害的，依法承担赔偿责任。　　生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。

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[律师回复] 对于购买劣质食品能主张十倍赔偿吗这个问题，解答如下, 根据我国食品安全法规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿外，还可以向生产者或销售者要求支付价款十倍的赔偿金。
至于知假买假是否会因此而免除十倍赔偿责任，审理认为，民以食为天，食品安全无小事。食品安全关乎到公众的身体健康和生命安全，国家出台一系列法律法规就是为了保护公民的生命健康权。食品经营者经营安全食品是严格责任，除了法律规定的免责事由外，不因消费者知假买假而免除其十倍赔偿责任。
2014年1月9日，最高人民出台的相关司法解释明确规定“因食品、药品质量问题发生纠纷，购买者向生产者、销售者以购买者明知食品、药品存在质量问题而仍然购买为由进行抗辩的，人民不予支持。”因此，“知假买假”行为并不影响消费者维权。法律之所以这样规定，就是为了加大经营者的违法成本，让故意销售假冒伪劣食品的经营者付出沉重代价，把维护消费者权益真正落到实处。

[律师回复] 您好，针对您的购买劣质食品能主张十倍赔偿吗问题解答如下, 　　消费者购买劣质食品可以主张十倍赔偿。根据法律规定，消费者购买的劣质食品可以向生产者要求支付价款的十倍赔偿金，如果销售者明知是劣质的食品仍然销售的，消费者也可以选择要求销售者赔偿。　　相关法律可参考：《中华人民共和国食品安全法》第九十六条　违反本法规定，造成人身、财产或者其他损害的，依法承担赔偿责任。　　生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据我国食品安全法规定，生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿外，还可以向生产者或销售者要求支付价款十倍的赔偿金。
至于知假买假是否会因此而免除十倍赔偿责任，审理认为，民以食为天，食品安全无小事。食品安全关乎到公众的身体健康和生命安全，国家出台一系列法律法规就是为了保护公民的生命健康权。食品经营者经营安全食品是严格责任，除了法律规定的免责事由外，不因消费者知假买假而免除其十倍赔偿责任。
2014年1月9日，最高人民出台的相关司法解释明确规定“因食品、药品质量问题发生纠纷，购买者向生产者、销售者以购买者明知食品、药品存在质量问题而仍然购买为由进行抗辩的，人民不予支持。”因此，“知假买假”行为并不影响消费者维权。法律之所以这样规定，就是为了加大经营者的违法成本，让故意销售假冒伪劣食品的经营者付出沉重代价，把维护消费者权益真正落到实处。

[律师回复] 对于购买劣质食品能主张十倍赔偿吗？这个问题，解答如下, 　　消费者购买劣质食品可以主张十倍赔偿。根据法律规定，消费者购买的劣质食品可以向生产者要求支付价款的十倍赔偿金，如果销售者明知是劣质的食品仍然销售的，消费者也可以选择要求销售者赔偿。　　相关法律可参考：《中华人民共和国食品安全法》第九十六条　违反本法规定，造成人身、财产或者其他损害的，依法承担赔偿责任。　　生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。