没有没有预售许可证合同是有没有效的

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　咨询热线内容　　我姓柳，是一名中学教师。经过我和丈夫几年的努力工作，家中已有一笔不少的积蓄。正好儿子也到了谈婚论嫁的年龄，于是我们便决定给儿子买套房。经过筛选，我们选中位于市郊一处正在建设中的三居室。与开发商谈妥价格后，当即签订了房屋预售合同。合同约定的交房时间为2005年10月1日前。　　2005年5月，儿子告诉我，他女朋友在11月份要出国，所以在此之前就要结婚。我心里暗自庆幸，交房应该还采得急。但此时我却得到一个让我吃惊的消息：我们所认购的房屋，开发商至今还未办理商品房预售许可证，后经我到市房产管理部门核实属实。我向开发商询问此情况，并要求退房，但其告诉我这只是程序瑕疵问题，不影响合同效力。　　请问：我可否以开发商未取得预售许可证为由主张合同无效　　律师专线解答　　柳女士，对于您提出的问题我可以明确地告诉您：开发商未取得商品房预售许可证就与您签订房屋买卖合同的行为是无效的，您可以据此解除合同，并要求开发商赔偿您因此所遭受的损失。　　
第
一，您与开发商签订的合同虽然建立在双方自愿的基础上，且已开始履行，但根据我国法律规定，开发商预售商品房时，必须取得预售许可证明。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条对此作了更为明确的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据您所述，开发商在一开始就未取得商品房预售许可证明，而且您发现后向其求证仍未取得，所以您当然可以据此请求宣告此房屋买卖合同无效。　　
第
二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中，开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此，完全符合法律规定的适用条件，故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外，还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。　　症结所在　　本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。　　律师提醒与诖意事项　　如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同，那么就应该尽快，因为根据我国法律有关规定，如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的，此房屋预售合同仍然有效。　　“防患于未然”一词在我们购买商品房，尤其是购买期房时应该牢记在心，在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证，从而避免不必要的麻烦。　　法律链接　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条、
第九条　　《中华人民共和国合同法》
第五十二条　　《城市商品房预售管理办法》
第六条房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：擅自改变房屋的设计结构怎么办交房时发现房屋面积不符该怎么办开发商逾期交房发生纠纷时该怎么办

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二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中，开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此，完全符合法律规定的适用条件，故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外，还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。　　症结所在　　本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。　　律师提醒与诖意事项　　如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同，那么就应该尽快，因为根据我国法律有关规定，如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的，此房屋预售合同仍然有效。　　“防患于未然”一词在我们购买商品房，尤其是购买期房时应该牢记在心，在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证，从而避免不必要的麻烦。　　法律链接　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条、
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第二条、
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[律师回复] 　　
1，《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。　　
2，开发商只有在取得了预售证的情况下才可以对外销售房子，收取购房者的房款，未办理出预售证收钱的属于非法行为，法律不保障买卖双方的权利的！　　
3，你可以电话咨询当地房管局的工作人员，预售证是房管局负责审批颁发的，如果办理出来了一是在售楼处会有展示，二是房管局有备案，他们会告诉你的，可以放心的购买！　　

[律师回复] 【法律意见】　　
按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。
开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。
　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。比如，购房者签订商品房买卖合同后支付首付20万，银行按揭贷款80万，如果发现开发商没有取得商品房预售许可证，则可以要求开发商返还房款100万及利息，而且还可以要求开发商再支付100万的赔偿。
　　以上就是对“没有房屋预售许可证开发商是欺诈吗”所作的解答。总之，发生商品房欺诈纠纷后，购房者应当及时与开发商沟通，如果无法协商解决问题，那么则应当及时向。开发商没有房屋预售许可证的情况下签订商品房买卖合同的行为属于欺诈行为，购房者不仅可以要求返还房款，还可以要求惩罚性赔偿。
【法律依据】
《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
　　
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
　　
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

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第
一，您与开发商签订的合同虽然建立在双方自愿的基础上，且已开始履行，但根据我国法律规定，开发商预售商品房时，必须取得预售许可证明。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条对此作了更为明确的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据您所述，开发商在一开始就未取得商品房预售许可证明，而且您发现后向其求证仍未取得，所以您当然可以据此请求宣告此房屋买卖合同无效。　　
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二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中，开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此，完全符合法律规定的适用条件，故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外，还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。　　症结所在　　本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。　　律师提醒与诖意事项　　如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同，那么就应该尽快，因为根据我国法律有关规定，如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的，此房屋预售合同仍然有效。　　“防患于未然”一词在我们购买商品房，尤其是购买期房时应该牢记在心，在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证，从而避免不必要的麻烦。　　法律链接　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条、
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[律师回复] 根据你的问题解答如下, 预售许可证办理的条件： (一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照; (二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书; (三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续; (四)已确定施工进度和竣工交付使用时间; (五)七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数; (六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户; (七)法律、法规规定的其他条件。抵押应不影响办理预售许可证。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 1.所谓的商品房销售许可证就是房地产开发商销售时的必要证书。商品房要取得了预售才能开盘售房。销售许可证要五证!五证指的是房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工　程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，这五证简称“五证”。 2.只有开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，才能具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。购房者在签合同前需要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内。 办理都需要哪些材料 在办理商品房销售许可证的时候需提交以下申报材料：商品房预售许可申请书;开发企业的营业执照、资质证书、组织机构代码证;法人、经办人身份证复印件;委托书、证明书原件;发改委立项批准文件、国有土地使用权证;土地出让合同;建设工程规划许可证、施工许可证;工程施工合同及关于施工进度的说明;商品房预售方案等。 办理《商品房预售许可证》所需提交资料《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份);开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件);相关报建批准文书等。

[律师回复] 您好，关于无商品房预售许可证购房合同是否有效这个问题，我的解答如下, 无商品房预售许可证购房合同是否有效
房地产开发为了融资，一般会通过所谓的“内部认购”融资，认购人支付了大量的现金获得了优先认购权，并与开发企业签订了“买卖合同”。该合同是否有效？
这种认购即变相的销售行为是违反法律法规规定的。
根据《城市房地产管理法》明确规定了商品房预售的条件之一即“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
同时，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
因此，商品房预售许可证的取得是预售商品房买卖合同有效的前提条件。

[律师回复] 无效。 若开发商在没有取得商品房预售许可证情况下与购房者签订商品房买卖合同，应属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。 另外，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 【法律依据】 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

[律师回复] 对于如何理解预售许可证这个问题，解答如下, 商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的;商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。
商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同。

[律师回复]
一、没有取得预售许可证购房合同有效吗首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在前，如果开发商还没有取到商品房预售许可证明的，该合同自始无效。虽然案件审结前，开发商具备了办理产权证的条件，但是根据该司法解释仍然会认定合同无效。
二、没有取得预售许可证能不能售房首先，我国商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。没有取得预售许可证开发商是不能销售商品房的。
（一）开发商故意隐瞒没有预售许可证的事实，购买方能获得哪些赔偿根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（二）销售没有预售许可证的商品房，合同被认定无效后，出卖人能否要求买受人支付房屋使用费根据购买方是否为善意购买，支付房屋使用费的标准不一。作为善意买受人，房屋使用费数额的确定，应以双方约定的合同价款除以房屋设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋年限得出的价款作为买受人所获得的利益为返还标准。如果不是善意买受人，房屋使用费数额的确定，按照同地段同房型市场租赁价确定。最后需要提醒购房者的是在诉讼中，出卖方故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证明的证据需由购买方举证。因此为了避免举证不力以及其他法律纠纷，避免自己的权益受到损失，建议您还是不要购买没有预售许可证的商品房，为了防止开发商故意隐瞒，可以请律师陪同签订购房合同，以便更好地维护自己的合法权益。

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第
一，您与开发商签订的合同虽然建立在双方自愿的基础上，且已开始履行，但根据我国法律规定，开发商预售商品房时，必须取得预售许可证明。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条对此作了更为明确的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据您所述，开发商在一开始就未取得商品房预售许可证明，而且您发现后向其求证仍未取得，所以您当然可以据此请求宣告此房屋买卖合同无效。　　
第
二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中，开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此，完全符合法律规定的适用条件，故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外，还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。　　症结所在　　本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。　　律师提醒与诖意事项　　如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同，那么就应该尽快，因为根据我国法律有关规定，如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的，此房屋预售合同仍然有效。　　“防患于未然”一词在我们购买商品房，尤其是购买期房时应该牢记在心，在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证，从而避免不必要的麻烦。　　法律链接　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条、
第九条　　《中华人民共和国合同法》
第五十二条　　《城市商品房预售管理办法》
第六条房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：擅自改变房屋的设计结构怎么办交房时发现房屋面积不符该怎么办开发商逾期交房发生纠纷时该怎么办

[律师回复] 我来给你说一下没有预售许可证合同有效吗这个问题吧：若开发商在没有取得商品房预售许可证情况下与购房者签订商品房买卖合同，应属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。另外，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复] 您好，针对您的预售许可证取得要多久问题解答如下, 预售许可证取得时间要看办理的进度，没有具体的规定。
一、什么是预售许可证
商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的;商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。
商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同。
二、办理预售许可证需要具备什么条件
我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：
1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;
2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;
(五)房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。
上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明;
(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 登录各市的商品房预售许可证查询系统进行查询。
相关规定
《商品房销售(预售)许可证》背面
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，房产商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。
商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件：
1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;
4、已通过竣工验收;
5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;
6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。
法律法规
依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：
一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度 和竣工交付日期;
四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的;商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。
商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房预售许可证的定义： 《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。 商品房预售许可证的相关规定： 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。 商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件： 1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件; 3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证; 4、已通过竣工验收; 5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期; 6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。

[律师回复] 协商不成可以通过法律途径解决。