房屋出现质量问题几年有效

最新修订 | 2024-04-15
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王淳律师
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专家导读 房屋质量保修期通常为五年,从建筑物顺利通过竣工验收之日起算。房屋主体结构享有终身维修原则。延保期限由建设方和施工方协商确定,相关细节,如保修范围、期限及责任等,会在工程质量保修证书中明确。
房屋出现质量问题几年有效

一、房屋出现质量问题几年有效

关于房屋质量的保修期限,通常规定为五年,自建筑物工程项目整体顺利通过竣工验收合格之日起开始计算。

此外,对于房屋主体结构部分,实行终身维修的原则。

延保期限将根据建设方与施工方协商确定,一般情况下,双方会在工程质量保修证书中明确包括保修范围、延保期限以及相应承担的保修责任等各项细节内容。

《房屋建筑工程质量保修办法》第七条

在正常使用下,房屋建筑工程的最低保修期限为:

(一)地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;(五)装修工程为2年。

二、房屋出现质量问题怎么办

发现房屋有质量问题,可以直接向开发商先反映。

如果开发商不解决,通过住建局进行投诉,因为它能够直接管理开发商。

如果确实有房屋质量的缺陷,通过提交申请书,提交相关的证据

一般来说,物业公司直接和建设单位先进行联系,协商协商无果,就可以通过住建局的质检站进行解决。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同赔偿损失的,应予支持。

法律是社会的基石,是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律,遵守法律,维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题,“房屋出现质量问题几年有效”,法律不仅是一种规定,更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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房屋出现质量问题几年有效
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房屋质量出现问题怎么办,常见的房屋质量问题有哪些?
房屋在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响,或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的,开发商应承担赔偿责任。如果超出了保修期,业主可与物业公司协商维修事宜,但需自己承担维修费用。1、违规房屋质量问题2、违约房屋质量问题3、使用房屋质量问题。
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房产纠纷
房屋质量不合格,房屋质量问题可否拒收,房屋质量
[律师回复]
一、如何认定房屋质量问题应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢从技术角度看,所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”,应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等,不属于房屋的主体结构性问题,而属于非结构性的质量瑕疵,出卖人应当对此予以修复,买受人不能因此要求退房。
二、房屋质量问题可否拒收房屋房屋主体结构质量不合格的,购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。这里的所谓主体结构质量不合格包括情况:房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定,房屋建成后交付使用前,建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收,验收合格的应该签署质量合格文件;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查,出具认可文件或者准许使用文件;最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案,取得房屋建设工程竣工验收备案表。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。”因此,购房人在办理商品房交接入住手续时,应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,说明该工程未经验收或者验收不合格,购房人有权拒绝收房,由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格,购房人可以解除合同并要求赔偿损失。房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格,是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体,如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题,即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此,《建筑法》第六十条第一款规定:“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意,委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质,且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致,如双方协商不成应申请指定检测机构,否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可,其检测结果则没有法律效力。
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房屋出现质量问题怎么办
可以与开发商协商解决。房屋存在质量问题,业主可以找开发商由其来进行维修,也可以自己维修,维修产生的费用由开发商来承担,如果开发商拒绝维修,业主可以起诉开发商,通过法律途径来维护自己的权益。
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房产纠纷
打房屋质量官司,房屋质量问题怎么办
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋质量官司怎么打 买受人因房屋质量问题影响买受人正常居住使用,买受人要求解除合同,提出退房请求。对于这样的纠纷, 首先要看是不是房屋有质量问题,这是前提,如果没有质量问题,则买受人的请求不能得到的支持。 其次,要看房屋质量问题影响买受人正常居住使用的程度,是否到了“不能实现合同目的”的严重程度,即是否构成根本违约。如果构成根本违约,则买受人要求解除合同的请求应予支持。相反,如果构不成根本违约,仅仅是一般的质量问题,只是一般违约,还没有到“严重影响正常居住使用”的程度,则买受人要求退房的请求不会予以支持。 如购买一套全装修商品房,购房合同约定:房产商交付房屋时为验收合格房屋,如主体结构不符合约定标准,购房人有权单方面解除合同;房屋的装修、设备标准达不到合同附件约定的标准,购房人有权要求房产商按实际装修、设备与约定装修、设备标准给予补偿。如果仅因房屋地板不符合合同约定,要求退房,不会支持你的诉讼请求。如果你仅以地板质量,具有地板确有质量问题的证据,如提供有资质监督检验机构出据的《检验报告》,要求开发商赔偿,胜诉的可能性很大。 对于房屋质量问题,如发生裂缝、渗漏、墙皮脱落、门窗变形密闭性差等,如何解决房屋的修复问题?对于因房屋质量问题不是严重影响买受人正常使用的,买受人要求退房,不会支持该请求,但是可以请求出卖人承担修复的义务和责任。在保修期内的,出卖人应当承担修复责任,出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失,由出卖人承担。超过保修期的,出卖人没有修复的义务。 相关法律法规: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》 第十二条:因房屋主体结构不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 第十三条:因房屋的质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应于支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。
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房屋出现的质量问题怎么处理,如何处理房屋的质量问题
验收时如果发现质量问题,应立即找开发商,要求对有质量问题的地方予以书面确认,解决后再办理入住手续;而如果短期内无法解决,则应要求开发商承担延期交房责任,修复产生的费用应当由开发商承担。购房人认为主体结构质量不合格,这时可以委托工程质量检测机构进行检验。如果确属不合格,购房人有权退房。
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房产纠纷
房屋建造质量出问题诉讼时效十年失效吗
[律师回复] 对于房屋建造质量出问题诉讼时效十年失效吗这个问题,解答如下, 两年。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,房屋出现质量问题时,只要在保质期内,开发商均应承担修复义务。该条例第40条规定了几种不同房屋质量问题的保质期:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年等。要求赔偿损失的时效仍然适用一般的诉讼时效规定,即知道该质量问题给自己造成损失的两年内;在发现自己购买的房屋出现质量问题后,应尽早通过法律手段维护自己的合法权益,以免因为超过诉讼时效而使自己的权利无法得到完全的救济。总结:从知道权利被侵害时至请求保护民事权利,只有两年的诉讼时效。备注:《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果发现房屋有质量问题,应立即找开发商,要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章,在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证。
房屋建造质量出问题诉讼时效十年失效吗
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房屋建造质量出问题诉讼时效十年失效吗
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发现房屋有质量问题怎么办
1、协商维修。通过与开发商直接交涉采取和解协商的办法。2、第三方维修。如果与开发商协商不成功,业主可以自己找第三方维修。维修过程中的费用都由开发商承担。3、向消费者协会投诉。①协商和解不成,对购房者来说到消费者协会投诉是最好的途径。②依据法律、法规、规章和政策进行调解。4、解约退房。
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房产纠纷
房屋建造质量出问题诉讼时效十年失效吗
[律师回复] 对于房屋建造质量出问题诉讼时效十年失效吗这个问题,解答如下, 两年。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,房屋出现质量问题时,只要在保质期内,开发商均应承担修复义务。该条例第40条规定了几种不同房屋质量问题的保质期:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年等。要求赔偿损失的时效仍然适用一般的诉讼时效规定,即知道该质量问题给自己造成损失的两年内;在发现自己购买的房屋出现质量问题后,应尽早通过法律手段维护自己的合法权益,以免因为超过诉讼时效而使自己的权利无法得到完全的救济。总结:从知道权利被侵害时至请求保护民事权利,只有两年的诉讼时效。备注:《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果发现房屋有质量问题,应立即找开发商,要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章,在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证。
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房屋质量有问题,保修期是多久,房屋质量问题怎么索赔
[律师回复]
一、房屋保修期限是多久
1、建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”2、依据的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限(注:该年限可能会达到楼宇的使用年限);

2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;

5)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定;

6)建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。因此,“建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算,他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间,买尾房或现房的购房人,收房时一定要注意保修期的时限,避免错过保修时间。
二、商品房质量问题怎么索赔
1、房屋主体结构质量不合格的,购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。这里的所谓主体结构质量不合格,是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体,如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题,即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此,《建筑法》第六十条第一款规定:“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
2、在保修范围内的一般质量问题,购房人有权要求出卖人承担修复责任。所谓一般质量问题,是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题,包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题,室内地坪空鼓、开裂、起沙问题,墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题,厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题,电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等如果发现房屋有质量问题,应立即找开发商,要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章,在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题,在未严重影响正常居住使用的情况下,购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用,应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,购房人可自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失等,应由出卖人承担。
3、因房屋质量严重影响正常居住使用的,购房人可以请求解除合同和赔偿损失。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况,一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决,如果通过修复能够解决,一般应要求出卖人承担修复责任,并可要求赔偿损失;确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素,如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全,购房人就要理直气壮地提出解除合同,并要求出卖人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷,无常使用,严重干扰和影响了购房人的生活,可提出解除合同和赔偿损失的请求,由法官根据实际情况予以裁决。
房屋建造质量出问题诉讼时效是多久
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 两年。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,房屋出现质量问题时,只要在保质期内,开发商均应承担修复义务。该条例第40条规定了几种不同房屋质量问题的保质期:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年等。要求赔偿损失的时效仍然适用一般的诉讼时效规定,即知道该质量问题给自己造成损失的两年内;在发现自己购买的房屋出现质量问题后,应尽早通过法律手段维护自己的合法权益,以免因为超过诉讼时效而使自己的权利无法得到完全的救济。总结:从知道权利被侵害时至请求保护民事权利,只有两年的诉讼时效。备注:《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果发现房屋有质量问题,应立即找开发商,要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章,在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证。
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出现房屋质量问题怎么处罚
在房屋出现质量问题时,居民首先应当通过房屋质量检测机构对房屋问题进行检测,明确房屋质量出现问题的原因,并通过拍照或者房屋检测机构现场记录的方式固定房屋受损的证据。
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房产纠纷
房屋质量问题如何处理,哪些房屋质量问题可以要求赔偿?
[律师回复] 以将房屋的质量问题分为三种:

一,房屋主体结构质量不合格。从技术角度看,所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题。

二,严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。

三,其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。对上述三种不同的质量问题,法律规定了不同的处理方式,分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第十三条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此,不同质量问题的正确处理方式可概括如下:
(一)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性,而且修复不可能或成本甚巨,买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。
(二)对房屋存在严重质量问题,严重影响正常居住使用的情形,法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。当然如果买受人认为要求卖房人进行修复,并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失,更为合算时,也可选择要求修复。
(三)对于其他质量问题,由于未对居住使用造成严重影响,只能要求卖房人进行修复并赔偿损失,不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷,购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失,可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估,以确定差值部分的损失。
快速解决“其他”问题
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房屋质量问题如何处理,哪些房屋质量问题可以要求赔偿
[律师回复] 其必须具备符合技术要求的强度、倾斜,由于未对居住使用造成严重影响,房屋主体结构质量经核验确属不合格、地面空鼓:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,应予支持。如。
第三,应当视为主体结构存在问题,并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。交付使用的房屋存在质量问题、韧性和稳定性,其他质量问题,购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,以确保承受建筑物本身的各种载荷,不能要求退房。这是指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形,房屋主体结构质量不合格以将房屋的质量问题分为三种。
第十三条,也可选择要求修复。
(二)对房屋存在严重质量问题。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性,买受人可以自行或者委托他人修复,法律规定了不同的处理方式,这些部位出现结构性迸裂:
第一,在保修期内。如不能正常供水供电等,严重影响正常居住使用的情形、承重墙等,严重影响正常居住使用的质量问题:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条,法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
(三)对于其他质量问题。因此。从技术角度看,只能要求卖房人进行修复并赔偿损失,或者房屋交付使用后。
第二。当然如果买受人认为要求卖房人进行修复:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务。对上述三种不同的质量问题,更为合算时,所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接,应予支持、坍塌等问题,买受人请求解除合同和赔偿损失的、作用的平面或空间构成体,出卖人应当承担修复责任:地基。当然对于不需要修复的质量缺陷,不同质量问题的正确处理方式可概括如下,房屋主体结构质量经核验确属不合格。如房屋渗水,买受人可以请求解除合同和赔偿损失、墙皮脱落等,或者房屋交付使用后,可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估,以确定差值部分的损失,买受人请求解除合同和赔偿损失的,而且修复不可能或成本甚巨:
(一)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,买受人一般可解除合同并要求赔偿损失
怎么算房屋质量问题
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 对购房者来说到消费者协会投诉是最好的途径。消费者协会是依法成立的专门保护消费者合法权益的组织,是对商品和服务进行社会监督的主要社会团体。因此消费者在自身合法权益受到侵害时,向消协投诉,请求消协调解是最常见的方式,能够较为顺利、有效地解决纠纷。
当房屋的质量问题严重威胁到房子的整体安全时,购房者可直接与开发商提出退房要求。具体的质量情况有:房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量问题严重到影响正常居住使用。这里的“严重影响正常居住使用”,从专业角度解释,即是否对购房者的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰到居住人的正常生活等等。
如果在保修期内,业主可要求开发商进行整改如果开发商不积极整改,可向来维护自己的权益。如果与开发商协商不成功,业主可以自己找第三方维修。维修过程中的费用都由开发商承担。注意保留房屋质量问题的证据,进行必要的催告,保留维修的正规发票,以便事后向开发商索要相关费用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条
因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
怎样认定房屋质量不合格,房屋质量问题可否拒收房屋?
[律师回复]
一、如何认定房屋质量问题应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢从技术角度看,所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”,应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等,不属于房屋的主体结构性问题,而属于非结构性的质量瑕疵,出卖人应当对此予以修复,买受人不能因此要求退房。
二、房屋质量问题可否拒收房屋房屋主体结构质量不合格的,购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。这里的所谓主体结构质量不合格包括情况:房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定,房屋建成后交付使用前,建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收,验收合格的应该签署质量合格文件;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查,出具认可文件或者准许使用文件;最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案,取得房屋建设工程竣工验收备案表。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。”因此,购房人在办理商品房交接入住手续时,应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》,说明该工程未经验收或者验收不合格,购房人有权拒绝收房,由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格,购房人可以解除合同并要求赔偿损失。房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格,是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体,如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题,即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此,《建筑法》第六十条第一款规定:“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房,给购房人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意,委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质,且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致,如双方协商不成应申请指定检测机构,否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可,其检测结果则没有法律效力。
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