恶意一房二卖怎么认定

最新修订 | 2024-04-16
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专家导读 “一房二卖”指卖家与两位购房者签订同一房产买卖合同,也可能是与多位购房者签订多份合同,以出售同一套房产,这种行为属于恶意欺骗的商业行为,买家需谨慎。
恶意一房二卖怎么认定

一、恶意一房二卖怎么认定

“一房二卖”这一概念指的是,卖家在同一时间内或者前后时间段里,与两位不同的购房者签订了两份买卖合同,以同一所特殊的房产为交易标的进行变相出售。

它亦被称之为“房屋二次买卖”。

然而,在现实生活场景中,卖家也有可能同时与多位购房者签订多份合同,以此来实施对同一套房地产的出售行为,这种情况实质上是一种恶意欺骗的商业行为。

不动产登记暂行条

例》 第十四条

因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的(六)申请更正登记或者异议登记的(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

二、房屋质量问题退房赔偿标准

可以索要违约金及相关税费

如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿

赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条

因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;

出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

在我们日常生活中,法律是一种无形的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。无论是在工作中,还是在生活中,我们都需要充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥,但是只要我们愿意花时间去学习和理解,就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题,“恶意一房二卖怎么认定”,每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会,我们应该抓住这些机会,不断提高我们的法律素养,以便更好地适应社会的发展和变化。

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1、买房方应当对这一情形有一个预见,在双方签订买房协议时就要设计相关条款以备纠纷的发生。如果自身没有专业能力进行相关合同条款的设计,可委托专业律师进行操作或就此问题专项咨询专业律师,这叫花小钱办大事。
2、对这种恶意的毁约行为约定违约金条款,违约金的约定是有技巧的,比如说卖方不按约收取购房款,不按约交付房屋,无故解除合同的,应当向买方支付违约金。如买方因此还有其他损失的,卖方还应进行赔偿。
3、违约金的数额不宜约定的过低,因为违约金数额过低的话,意味着违约成本过低,继续履行合同的成本比恶意违约的成本还高的话,卖方肯定会选择违约。所以,违约金数额应当约定的高一些,以显示其约束力度。
4、对于卖家违约后,买方还存在的其他损失,卖方还是要进行赔偿的。但是买方是要举证证明自己确定存在的损失。具体到房屋涨跌损失的确定,可以按以下方式进行:
(1)与卖方协商确定损失,以和解方式了结,可简单快速;
(2)双方不能协商确定的:可比照最相类似房屋的市场成交价(
首先是同幢相同楼层及房型;
其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;如果没有最相类似房屋比照的,可委托专业机构评估确定房屋涨跌损失。
当然,作为买房一方,合同目的是为了购得房产,赔偿损失倒在
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一房二卖是恶意诈骗吗
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我是二手市场卖家 遇到恶意退款买家 10天了也没把我的商品退回来 钱也没付
[律师回复] 积极应诉,准备证据抗辩。
找到卖家报警投诉入口:
每一个网购网站都有一个网站的客服,既有消费者客服、也有卖家客服。以淘宝为例,在菜单栏找到”卖家客服“,然后选择”投诉处罚“。
根据恶意买家的行为选择报警投诉的性质:
选择”投诉处罚“,可以选择”不合理评价”、“行为类投诉问题描述”、“规蜜”三项选择。
陈述恶意买家的具体行为,并上传证据:
根据恶意买家的行为,选择合适的投诉项;并提供各种凭证,如订单号、与卖家的聊天记录截图、恶意买家投诉、发货运单号、发货录像或拍照图片、发票号等信息,越详细越好,证据越多越好。客服收到投诉后,
卖家报警投诉的时间:
网购报警投诉一般有要求的,网站首先要求卖家在买家申请退款后,买卖双方先自行协商,在未协商一致的情况下,超过一定的时间后,卖家就可以申请客服介入。
卖家报警投诉要基于正当的理由和事实证据:
有的买家退款退货,即使报警投诉也是没有用的;比如买家要求“仅退款”、货物有质量问题买家一定要退货退款的,即使投诉客服也会判定买家胜利;所以建议先与买家诚恳沟通、双方自行解决。所以卖家报警投诉要首先判定自己是否会判胜,并且提供书面的证据。
卖家在店铺管理中注意保留证据:
网购买卖双方都见不到面,一切书面证据为准。所以卖家要留好各种证据,比如在发货前将实物拍个视频或照片留存备查、与买家的聊天记录留下截图、快递发货单保留下来、买家退款时的运单号是错号或空号,自己的货物留下特殊标记,以防止买家私下偷换实物..........当报警投诉时,证据越多越好。
卖家客服中心处理:
报警投诉发起后,客服会在一定的时间内联系卖家了解情况,卖家一定要配合客服,如实陈述事实;客服也会联系买家,双方确认。最后处理结果以客服的书面回复为结果。如果确定此买家存在恶意行为,官方网站也会对此帐号进行相应处理,比如诈骗买家的就会作封号处理。
恶意串通拍卖无效行为由那个机关认定
[律师回复] 对于恶意串通拍卖无效行为由那个机关认定这个问题,解答如下, 情节严重者,或构成刑法中的串通投标罪。
另外,《招标投标法》第53条规定:“投标人相互串通投标或者与招标人串通投标的,投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的,中标无效,处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告,直至由工商行政管理机关吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。”《拍卖法》第65条规定:“违反本法第三十七条的规定,竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通,给他人造成损害的,拍卖无效,应当依法承担赔偿责任。由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分之十以上百分之三十以下的罚款;对参与恶意串通的拍卖人处最高应价百分之十以上百分之五十以下的罚款。”《刑法》第223条规定:“投标人相互串通投标报价,损害招标人或者其他投标人利益,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。”《反不正当竞争法》第27条规定:“投标者串通投标,抬高标价或者压低标价;投标者和招标者相互勾结,以排挤竞争对手的公平竞争的,其中标无效。监督检查部门可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。”根据以上规定,对于招标拍卖挂牌中的恶意串通行为,首先可以确认竞买无效,即竞买成交结果不具有法律约束力,即使成交后出让人和受让人已经签订了土地使用权出让合同,该合同也自始不具有法律约束力。同时,还可对恶意串通的竞买人施以相应的行政处罚。对在招投标中的串通投标行为,情节严重的甚至可以给予刑事制裁。
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一房二卖是恶意串通吗
在“一屋二租”的情况下,通常判定所有权归属的方式如下:先完成注册和过户手续的购买者将获得房产的所有权;若双方均未能完成此过程,那么首笔支付款项者将优先获得房产所有权;若双方均未进行支付,则率先签订购销协议的当事人有望取得房产所有权。
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一房二卖合同诈骗罪的认定
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
(1)犯罪主体:大多是二手房买卖中的自然人
涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中,且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质,即使存在一房二卖,一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。
(2)罪名:合同诈骗罪
卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款,事后又将房屋过户给其他购房者,极容易构成合同诈骗罪。
刑法第224条的合同诈骗罪,是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。
“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪,依然要满足诈骗犯罪的基本构造,即行为人实施欺骗行为对方(受骗人)产生错误认识对方基于错误认识处分财产行为人或第三者处分财产被害人遭受财产损害。
因此,要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪,必须同时满足三个条件:出卖人具有非法占有购房款的主观目的,购房者存在认识错误出卖人实际取得购房款。
(3)构罪形式
A.出卖者非房屋实际产权人,与他人签订合同,收取购房款的
B.出卖人伪造房屋权属凭证,与他人签订合同,收取购房款的
C.出卖者已将房屋实际出售过户给他人,又与他人签订合同,收取购房款的
D.出卖者与他人签订合同后,不履行房屋交付和过户义务,逃匿和拒不退还购房款的
.出卖人明知没有还款能力,将房屋重复抵押或出售,获取贷款或者购房款的
(4)排除情形
下列“一房二卖”应当作为民事纠纷,不应当认定为犯罪:
A.出卖人作为实际房屋所有人,与他人签订多份合同,将房屋选择过户给一人,对其他人承担违约责任或者退还房款的
B.出卖人虽未将房屋过户登记给买受人,但已实际交付买受人,且不影响买受人实际使用的
C.名为房屋买卖,实为以房抵债的。
如何认定一房二卖的合同效力
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 合同一经签订,关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性,开发商又将房屋卖给他人,属于严重的违约行为,购房者在选择签订购买该房屋,事先可能是付出了一定的财力和精力的,如果不能购买该房屋再选择其他房屋,也会给购房者带来一定的市场风险,所以开发商一房二卖的情况下,购房者可以到开发商,要求开发商继续履行双方签订的认购协议,同时还有权要求开发商支付违约金。
根据我国《合同法》第130条规定,买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。根据此条规定,买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立,除违反《合同法》第52条规定的以外,即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效,并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看,合同是有效的。但是由于“一房二卖”,造成没有交付的买卖合同目的不能实现,其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的,对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
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一房二卖恶意交易怎么办
关于可撤销与无效合同,相关主体在知晓事实一年内,可通过法律途径申请撤销合同,要求卖方返还已支付价款及利息,并承担赔偿责任。赔偿金可达所付款项的双倍数额。此规定旨在保护合同当事人的合法权益,维护市场公平交易秩序。
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[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 二手房买卖跳单的认定
一、中介是否积极履行居间服务。
中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,故中介能否主张“跳单”违约的前提,要看是否已签订居间合同,中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务,是否积极履行居间义务。
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这是衡量委托人是否“跳单”的关键,重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理,即卖方同时在多家中介“放盘”场合,则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度,以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。
三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意。
是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据,当委托人利用了中介提供的信息、机会后,为了不付中介费私下成交,又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交,则很有可能构成“跳单”违约。
审判实践中,最高人民发布的指导案例1号“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案确认了:居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息,却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力,即买方不得“跳单”违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布,买方通过上述正当途径获取该房源信息的,有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为不属于“跳单”违约。
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怎样认定一房二卖的合同效力
[律师回复] 对于怎样认定一房二卖的合同效力这个问题,解答如下, 合同一经签订,关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性,开发商又将房屋卖给他人,属于严重的违约行为,购房者在选择签订购买该房屋,事先可能是付出了一定的财力和精力的,如果不能购买该房屋再选择其他房屋,也会给购房者带来一定的市场风险,所以开发商一房二卖的情况下,购房者可以到开发商,要求开发商继续履行双方签订的认购协议,同时还有权要求开发商支付违约金。
根据我国《合同法》第130条规定,买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。根据此条规定,买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立,除违反《合同法》第52条规定的以外,即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效,并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看,合同是有效的。但是由于“一房二卖”,造成没有交付的买卖合同目的不能实现,其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的,对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
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房主恶意一房二卖怎么办
在“一房二售”情况下,购买者有权要求开发商赔偿或解除合同,退还购房款及利息。若开发商再售同一房产给第三方,导致购买者无法实现合同目的,购买者可解除合同、退款、索赔,并可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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房产纠纷
该怎么认定一房二卖的合同效力
[律师回复] 您好,关于该怎么认定一房二卖的合同效力这个问题,我的解答如下, 合同一经签订,关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性,开发商又将房屋卖给他人,属于严重的违约行为,购房者在选择签订购买该房屋,事先可能是付出了一定的财力和精力的,如果不能购买该房屋再选择其他房屋,也会给购房者带来一定的市场风险,所以开发商一房二卖的情况下,购房者可以到开发商,要求开发商继续履行双方签订的认购协议,同时还有权要求开发商支付违约金。
根据我国《合同法》第130条规定,买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。根据此条规定,买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立,除违反《合同法》第52条规定的以外,即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效,并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看,合同是有效的。但是由于“一房二卖”,造成没有交付的买卖合同目的不能实现,其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的,对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
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