交房与宣传不符怎么办

[律师回复] 咨询热线内容我家现在住的这套房子是父母留给我的老式板楼，年代已经很久。与妻子商量后，我们决定购买一套新房，于是便开始收集各个楼盘的广告，其中有一则广告吸引了我的注意。广告中是这样描述的：现预售一批高层住宅群，已基本完工；小区西面将建露天游泳池、花园等休闲区域，还将建设幼儿园、小区会所等相应的配套设施......虽然该房价平均每平米比其他楼盘高1000元左右，但我还是毫不犹豫地买下了其中的一套房子，并与开发商签订房屋预售合同，支付了40万元首付款。可当楼盘竣工，我们全家高高兴兴地入住时，才发现原来说要兴建游泳池的地方竟又挖起了深坑，而且最可气的是，原来计划建幼儿园的地方也被改为绿地。我们几个业主都对此事十分气愤，马上与开发商进行了交涉。而开发商则回应售楼广告仅是一种宣传手段，根本不算数，一切还应以预售合同为准。回头一想，我们当初签订的房屋预售合同中对此的确未作明确的约定，我顿时傻了眼。请问：售楼广告是否具有法律效力我能否以楼房环境与售楼时的宣传广告不符为由要求解除合同(咨询者：马先生)律师专线解答马先生，可以明确回答您的是，售楼广告同样具有法律效力，如果楼房环境与售楼广告不符，开发商应承担违约责任，并赔偿您所遭受的损失。上述事件是开发商进行虚假广告宣传而引起的房地产买卖纠纷。虚假的房地产广告有两种表现形式，一种是开发商虚构事实，将子虚乌有的事情在售楼广告中作为真实的事实加以宣传；另一种是开发商隐瞒事实真相，将真实的情况隐瞒起来让业主购房时不知道真相。售楼广告是商业广告的一种，根据我国《合同法》第15条的规定，开发商登载或派送售楼广告，是其向业主发出签订房地产买卖合同的要约邀请。要约邀请在法律上开发商并不承担法律责任，所以许多经营者就利用这一点来玩虚假广告的把戏。但是根据《合同法》第15条第2款的规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。而且出卖人如果就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。据您所述，开发商当初的楼盘广告已经交待了建设的各个配套设施以及具体方位，内容具体明确，而且使得该楼盘的价格比其他同等条件的楼盘每平米贵了1000多元，对您是否与之定约产生重大影响，应该属于要约。要约一旦到达他人，且他人同意与之定约，其内容就对发出人有法律拘束力。也就是说，一旦您同意和其订约，开发商就应当对其所承诺的内容承担责任。所以，开发商的主张于法无据，其应该承担违约责任，并且应对您造成的损朱承担赔偿责任。当然，您也有权解除合同。根据我国《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民或仲裁机构变更或者撤销：(1)因重大误解订立的；(2)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。”结合您的情况，开发商在广告中承诺的种种事项都没有兑现，所以您完全可以以其欺诈为由解除购房合同。症结所在本问题的症结在于咨询者对售楼广告在房屋买卖合同中的地位这一问题不清楚。律师提醒与注意事项需要提醒广大购房者，如果因售楼广告与现实不符需要提讼时，应该保管好当初的售楼广告，如果已丢失，最好是再找一份，因为这是您维权的重要证据。有了售楼广告，您就可以以此要求开发商承担违约责任，退赔比其他同等条件的楼盘高出的楼价及利息，或者是提出解除合同。此外，您应该联合多个业主共同，这样胜诉的几率会更大。最后要提醒您的是，购房时一定要注意将广告所陈述的内容一并写在合同里，如果原合同是格式合同，没有此项内容，您可以与之签订补充协议。如果开发商以种种理由拒绝，绝对要小心，这很有可能是个陷阱。法律链接《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第五十四条、第一百零七条《中华人民共和国广告法》第三条、第四条、第五条、第三十七条、第三十八条最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

[律师回复] 商品房与广告宣传的内容不符购房者怎么维权只要开发商和购房者就广告宣传所涉及的商品房建立合同关系，则开发商即受该广告内容的约束，一旦实际交付的商品房与广告内容不符，则开发商应依法承担违约责任。根据《合同法》第42条第2款，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。此外，购房者除要求开发商承担违约责任外，还可以依据《广告法》、《消费者权益保护法》等法律法规规定，要求开发商承担损害赔偿责任，以维护自己的合法权益。在审理此类案件中，如果发现开发商售房广告或宣传确实存在不实的，一般会结合开发商的过错程度、宣传资料与实际的差异，例如绿化景观面积减少、道路更改的不便以及影响程度等因素酌定开发商依照购房款的一定比例向买受人承担赔偿责任。销售广告和宣传材料是开发商销售商品房的一种重要的促销手段，夸大渲染已经是开发商惯用的手段。律师在此提醒广大购房者，在购买房屋时一定不要单凭广告的华丽宣传就盲目决定，有条件的情况下还要进行实地考察、调研，判断开发商所作出的承诺是否具体明确，是否为其能力所及，是否在其开发规划范围之内等;当购房者在签订购房合同时，务必仔细审阅相关合同及附件，为了预防可能出现的纠纷，最好将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容添加到合同正式文本或合同附件中;还可以将开发商的销售广告等相关宣传资料妥善留存，甚至手机拍照、视频录像等方式取证，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。开发商在商品房销售广告中的承诺有没有法律效力开发商做的商品房销售广告和宣传资料，一般属于法律概念上的要约邀请，然而特定情况下广告和宣传资料一经发布，即具有法律效力，开发商应当受到约束。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

[律师回复] 开商发布的宣传广告与实际不符是否要承担责任当达到了虚假广告的情况，需要承担责任。(1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。(2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。(3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。(4)损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。第二十八条　广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：(一)商品或者服务不存在的;(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的;(三)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的;(四)虚构使用商品或者接受服务的效果的;(五)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。