划拨房可以买卖吗

[律师回复] 《城市房地产管理法》第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”

[律师回复] 划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，需报有批准权的人民政府审批。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第五条规定：未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。在我区，划拨性土地转让需经市人民政府以及该用户所辖的县级人民政府批准后方能办理房产过户手续。可见，该用户因为没有市、县人民政府土地管理部门批准，所以无法办理。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 是否可以变卖划拨土地上的房屋可以， 划拨土地，在交纳了土地出让金后，是可以交易的。(前提是准许买卖) 具体要问当地的主管部门(国土局)。划拨土地上的住房，在办理土地证后是可以交易或者买卖的。购买划拨土地的法律风险其一，因买方不符合条件，国土局拒绝办理过户，导致交易无法完成因企业基本均不符合使用划拨土地的条件，原则上说，直接以划拨土地办理过户具有一定困难，可能会被国土局拒绝。待操作到过户环节之时，买方通常已经支付了大部分购房款。因房屋无法过户，买方所能选择的，一般只能是通过诉讼，要求解除合同、追回已付款项，有条件的情况下争取赔偿。但是，诉讼的胜负，取决于交易双方谁对划拨土地的可转让性负责，而这并没有法律直接规定，最终判定将取决于对交易细节的证据收集。同时，即使买方胜诉，款项能否收回，还取决非于能否有效克服执行难问题。其二，国土局同意过户，但要求补缴土地出让金。实践中，国土局大多同意办理过户，但前提是必须提前补缴土地出让金。此时卖方称已履行义务，不对补缴土地出让金负责。对买方而言，则面临要么终止交易，就合同解除问题与卖方诉讼;要么先行补缴土地出让金，待取得土地权证后，再针对土地出让金支付问题，与卖方诉讼解决。在我们办理的一起实际案件中，买方选择后者，即先取得房地产，再就土地出让金诉讼。需要说明的是，此类案件并非买方或卖方一定胜诉，胜负关键取决于双方的交易价格是否包括土地出让金。其三，因规划等原因，划拨土地无法转为出让土地，导致交易无法进行。熟悉房地产法律法规的买卖双方，通常会在谈判交易价格之初，即考虑到土地出让金补缴事宜，因此一般不会发生过户之后再就土地出让金诉讼的问题。但是，即使双方已考虑到土地出让金因素，也并不表示交易自此万事大吉。如前文所述，并不是任何情形下，国土局都会同意以补缴出让金的方式，将划拨土地转为出让土地。例如，笔者实际经手的一宗案件中，买方同意补缴出让金，且不纠结于价格高低，但国土局认为该幅土地另有规划，具有实施拆迁的可能性，因而不同意以补缴出让金的方式继续交易。三、 划拨土地的法律风险控制与大多房地产交易案件类似，有关划拨土地问题的法律风险，也主要通过三层法律措施予以控制：一是法律尽职调查。交易之前，先就目标房地产做全面细致的法律尽职调查，了解划拨土地转为出让土地的可能性，了解土地出让金的补缴数额，对可能导致交易受阻的规划、环保等问题一并予以关注。二是合同防范。从合同谈判，到合同条款的设置，结合目标房地产的尽职调查结果，层层设计风险防范条款，促进交易流畅，同时在交易受阻时也可平衡退出。三是诉讼解决。若交易受阻，或对方违约，则注意收集有利证据，依托交易合同，尽早诉讼解决，将风险控制在最小范围。