一房二卖差价如何赔偿

最新修订 | 2024-04-27
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王淳律师
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专家导读 定金是指在合同缔结乃至履行前,向对方交付一定数额之金钱或其他等值衡器所构成的保证物资。以交付定金者称之为定金交付人,而接受定金者则被划归为定金接收方。依据相关法律条例,当事人有权协议商定单方面向另一方递交定金,作为债权保障的措施。债务方在偿清义务之后,定金应视作抵扣价款或者发还返还。
一房二卖差价如何赔偿

一、签订购房合同还要交定金

定金是指在合同缔结乃至履行前,向对方交付一定数额之金钱或其他等值衡器所构成的保证物资。

以交付定金者称之为定金交付人,而接受定金者则被划归为定金接收方。

依据相关法律条例,当事人有权协议商定单方面向另一方递交定金,作为债权保障的措施。

债务方在偿清义务之后,定金应视作抵扣价款或者发还返还。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;

收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

二、签订购房合同还能退定金吗?

签订购房合同定金是否能退,需要根据不同情况区别对待:

1、如在起诉前开发商还未取得商品房预售许可证,那么这份房屋认购书就是无效的,定金需要退回;

2、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约,属买方违约,定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,属卖方违约,应双倍返还定金。

3、如果双方在规定的期限内,正式签订合同,则定金在买方履约后,可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中,一方违约的,适用“不予返还”或者“双倍返还”;

4、如果双方都不存在上述第一项的违约行为,仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。

5、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件,如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成,视为违约,买方违约的,定金不予返还;卖方违约的,应双倍返还定金。

《民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

《民法典》第五百八十八条

当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

法律是一种普遍的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益,更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题,“签订购房合同还要交定金吗”,法律的学习和理解是一项长期的任务,需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程,把它看作是一次自我提升的机会,以便更好地适应社会的发展和变化。

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卖家违反合同约定造成损害的,应当赔偿商品升值后的差价
违约方违约,需要赔偿违约损失给守约方。具体金额可以根据直接的实际损失和可预见的可得利益计算。其中也包括买卖合同中,因违约导致的差价。
确定赔偿差价的一般方法:
1、对比最相类似的商品市场成交价与合同价的差额确定;
2、通过专业的评估机构评估确定;
3、通过到,由确定差价。
在这里举个例子:我们熟悉的房屋买卖差价,时原告可以在递交状的同时,申请司法鉴定,要求对自卖方违约之日至鉴定报告做出那天,房屋的最高市场价进行鉴定,并以最高市场价与合同价的差额作为诉讼请求。
《合同法》第一百一十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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[律师回复]
一、房屋买卖合同解除后房屋差价损失属于损害赔偿的范围吗?
对于合同解除后损害赔偿的范围究竟是否包括履行利益,我国合同法未作明确规定,理论及实务界对此意见并不一致。通-行观点认为,合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态,而履行利益是在合同得到履行后才可能产生。
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因此在当事人选择了合同解除的情况下,非违约方不应得到履行利益的赔偿。
合同解除的赔偿范围仅包括以下几种:合同解除后,因恢复原状而发生的损害赔偿;管理维修标的物所生费用;非违约方因返还本身而支出的费用。但是亦有观点认为,合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿,履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。其认为,在合同解除前,合同已经依法成立,当事人一方违反合同的,就应根据法律的规定承担债务不履行的责任。这种责任客观存在。无论当事人是否解除合同均无影响。合同解除情况下的恢复原状,是在原给付方面的归还,并没有涵盖履行利益,因而出于对解除权人的周全保护,还应当认为存在履行利益的赔偿(并不限于信赖利益的赔偿)。合同解除场合的损害赔偿,依然是因违约而发生的损害赔偿。
应当看到,在房屋买卖合同案件中,在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能,或履行费用过高,实际履行已不必要时,对履行利益不进行保护对于买受人来说明显有失公平。此时,买受人选择解除合同并非出于自愿,而是由于出卖人的过错不得不解除合同,解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。比如,在一房两卖的情况下,因房价大幅上涨,出卖人已将房屋另售他人并已合法过户,而未取得房屋的购房人已付房款数额不大,则即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
8、9条的规定,判令出卖人加倍赔偿亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。
在审判实践中,很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后,由于房价上涨原因,对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同,并采取多种方式获得额外利润,出卖人往往
首先要求买受人加价,加价不成,则可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效,比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意,比如由第三人以承租人身份主张优先购买权要求确认买卖合同无效,甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。在此情况下,如果将损害赔偿范围限定在信赖利益,则在违约方违约本身即是为获得比履行所能获得的更多利益的情况下,此种赔偿对违约方十分有利。因此,对买受人进行履行利益的赔偿,才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。
二、如何确认房屋差价损失?
如何确定房屋升值的差价损失,我国法律和司法解释均无具体的规定,可参照国内部分地区的司法实践经验确定如下认定原则:
1、如果双方当事人对房屋升值的差价损失能够通过协商确定的,则按照其约定;
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3、认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等,合理确定。
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