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购房认购定金交了能换吗
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2024-04-29
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王淳律师
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专家导读
如开发商因不可抗力致使未能在规定期限内交付房屋达三年，则购房者需向开发商发送具有法律效力的催缴函，双方共同协商设定合同的最终履行期限；在此过程中，根据已缴纳房款总额乘以同期银行贷款利率与超期时间之积作为违约金计提标准。
一、开发商违约三年了怎么处理
如开发商因不可抗力致使未能在规定期限内交付房屋达三年，则购房者需向开发商发送具有法律效力的催缴函，双方共同协商设定合同的最终履行期限；在此过程中，根据已缴纳房款总额乘以同期银行贷款利率与超期时间之积作为违约金计提标准；在催告函发出超过三个月之后，如尚无正当理由仍无法完成交房，购房者有权通过行使合同解除权，决定是否毅然撤销合同并退回所购房屋，并要求开发商承担由此产生的全部违约赔偿责任；此外，如早前在购房协议中已明确列明关于延期交房的违约金相关规定，则可按协议中的具体条款进行赔偿款项计算。
首先针对购房者在开发商逾期交房之后可能出现的各种争议问题，在此提供一些解决方案。
如住宅房价上涨过快，开发商迟迟不肯交房应如何应对？具体的处理方式包括：首先，以书面形式优雅地向出卖方阐明诉求，与此同时，双方应互相商定并明确合同的最终履行期限，以便开发商能够向购房者做出合理且积极的回应并早日达成和解，双方合力确保纠纷得到妥善解决；其次，在催告函发出三个月之后仍未获得满意答复或得到合理解释的前提下，购房者即有权依法行使解除权，结束合同义务并由开发商独自承担其违反合同的一切财务责任，这其中包括支付违约金以及赔偿损失等方面的合理补偿。
至于逾期交房违约金的赔偿标准，一般来说尚未形成一套既定框架或具体数额，而是要根据实际情况予以灵活掌握。
具体而言，常见策略如下：1、如果在购房者购买房产时就已经签订了《商品房买卖合同》并已经明确约定了延期交房的违约金金额，那么此时在遭遇开发商逾期交房的情形时，购房者便可直接依据合同之上的约定主动向售楼方追讨相应的违约金款项。
2、然而，还有另外一种情况，那就是购房者在签订的《商品房买卖合同》中并未明确规定延期交房的违约金事宜，此时，参照最高人民法院的现行司法解释可得知，无论在何种情况下，如果《商品房买卖合同》中并未明确约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，那么违约金数额或者损失赔偿额均须参照以下原则：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
这意味着，如购房者坚持要求退房时，还可以按照已缴纳房款乘以同期银行贷款利率以及延期交房时间来合理计算赔偿金额。
需要特别指出的是，对于逾期交房的违约金赔偿标准，无论是过高还是过低，都可以根据实际情况提出调整申请。
《民法典》第五百六十三条
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
开发商未按法律规定提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。
1、出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理；
2、出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。
《民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“开发商违约三年了怎么处理”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。
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[律师回复] 认购书的定金可以退吗相关回答如下
一、遭遇限购令能退还购房定金吗
限购令出台后，由于首付提高或贷款未能办理，定金退还成为热点话题。我们认为此情况应分情形来进行认定。
1、新政出台导致首付比例增加的。
（1）合同明确有约定解除条件的，可以要求解除合同并要求返还定金。 有的买家在签订二手房买卖合同时，就签得很专业，在合同中明确约定好，是以贷款形式买房，并且一定要获得银行七成的贷款，如果无法获得银行七成的贷款，那么买方有权要求解除合同，卖方不追究买方违约责任。这种情况下，一但买方无法获得银行贷款，或者获得的贷款数额低于预期，买方是可以要求解除合同并要求卖方返还定金。
（2）合同明确约定有买方如无法获得贷款，或者获得贷款数目不足的，有补足首期款的义务，而且银行也明确并非不放贷款，只是需要增加首付比例，那么我认为买方有补足首付比例的义务，如无法补足那么，卖方可以追究买方的违约责任。那么买方的定金将被卖方没收，并可能会被追究更高的违约金。
（3）合同约定是贷款形式购房，而现在就是增加首付比例，银行也坚决不放贷款，在这种情况下，我认为，这是因为政策的变化导致合同无法继续履行，要求买方一次性付款也明显加重了买方义务，买方可以以情势变更作为解除合同的理由。
2、完全吻合限购条件，买方继续成交也将导致买方无法过户，此种情形下，我认为买方完全有理由以情势变更作为解除合同的理由，并要求卖方退还已收定金。
二、如果追讨认购书中的定金
在很多种情况下，购房者支付的定金完全是可以退还的，但购房者往往不知道怎样从发展商手里拿回自己的定金。然而，聘请律师起诉开发商不仅在没有拿回定金的情况下还需预支几千元的风险费用，而且诉讼的周期一般也较长。所以购房者常常感叹，知道定金可以退，却拿不回来。有专家指出，请律师来要回定金是最保险的方法，但很多购房者基于需预支几千元风险费用的考虑不愿意去找律师，定金就几万元，费用就去掉几千元，也难怪购房者不愿意打官司了。提醒购房者，在知道定金可以退还的情况下，也要讲究拿回定金的技巧，以避免不必要的成本付出。购房者可先自己拿着证据跟开发商要，不行的话再请律师发书面的律师函向开发商索要，有很多购房者都是通过发律师函的途径要回来的，根本就不需要请律师打官司，这样既达到了目的，又节约了成本。
购房者不应盲目的追索定金，而应区分不同的情形，判断自己是否有权要求开发商退回定金。
首先，如果开发商没有销售许可证，购房者有权要求开发商退还全部定金及其利息。
其次，如果开发商有销售许可证，关键看购房者与开发商所签的认购书对定金退还有无特殊约定；如有约定，从其约定。
再者，如是出于购房者的原因未能与开发商签署正式商品房买卖合同，而开发商又不存在任何违约情况的，购房者支付的定金是不予退还的，但如果是因合同条款未能达成一致则开发商应退还定金。
其他情况下，定金是否可以退回，购房者可参照以下情形判断：
1、在不知道房屋被抵押的情况下，西安律师认为在这种情况下，定金是绝对可以退还的，而且发展商应该支付给购房者两倍的赔偿金。在不知道所售房屋的基本状况下，购房者交付的定金也是可以退还的。同样，如果购房者看不中合适的房子，也没有签认购书，这种没有具体约定的定金也是可以退的。在讨论对所购买的楼房编号存在疑点的案例时，西安律师认为，是发展商原因导致交易的不存在，开发商负有举证责任；开发商不能举证的，购房者有权要求退回定金。
2、有购房者抱怨自己是在售楼人员的误导下交付定金的，如房子的光线并不如售楼人员说的那样好等误导，因此要求退还定金。但西安律师提醒这类购房者，售楼人员的这种行为不是根本性的违约，只能说是瑕疵的问题，因此，定金是不能退回的；且那些由于个人原因如供楼能力下降等而要求解除合同的，这种情况的定金也不能退回。因为这是购房者必须面临的交易风险。
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其次，如果开发商有销售许可证，关键看购房者与开发商所签的认购书对定金退还有无特殊约定；如有约定，从其约定。
再者，如是出于购房者的原因未能与开发商签署正式商品房买卖合同，而开发商又不存在任何违约情况的，购房者支付的定金是不予退还的，但如果是因合同条款未能达成一致则开发商应退还定金。
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根据目前的法律规定，房屋认购书中所约定的购房定金是受法律保护的。也就是说，如果由于购房者的原因不能签订购房合同的，那么开发商就无需退还定金。因此，购房者在签订了房屋认购书后并不是必须得买房，但是如果不买房，那么购房定金也不会退还。
根据目前的法律规定，房屋认购书中所约定的购房定金是受法律保护的。也就是说，如果由于购房者的原因不能签订购房合同的，那么开发商就无需退还定金。因此，购房者在签订了房屋认购书后并不是必须得买房，但是如果不买房，那么购房定金也不会退还。
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2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还卖方违约的，应双倍返还定金。
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1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还卖方违约的，应双倍返还定金。
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认购书一般包括以下内容
（1） 买卖房屋的基本信息
（2） 房屋的价格、位置
（3） 定金条款
（4） 签订正式的商品房买卖合同的时间
法律支持：《商品房买卖合同司法解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
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2、卖家同意换货后提供退换货地址。根据地址将商品寄回给卖家。一般卖家会要求不得使用平邮和到付，用一般快递寄回即可。切记保留寄回商品的快递底单，如果发生争端，这将是能证明你已经寄回商品的证据。
3、卖家收到退回的商品后重新发货。如果卖家迟迟不再发货，而系统又将到期自动确认收货，可在已买到的宝贝中打开订单详情申请延长收货时间。
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1、联系卖家，说明商品不满意要求换货。
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1）在没有签订任何条款的时候，认筹因不具备法律效应，购房者在认筹过程当中所交的“诚意金”、认筹金是可以退还。而在认购和签订正式买卖合同时，购房者就需要仔细确定，防止有损害自己合法利益的行为条款出现，签订任何条款是也要看清楚，要留心眼。
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第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》
第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
实践中，相关争议的重点，一般都围绕着上述司法解释的
第四条来认定。如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。不过从实践来看，如果稍微懂得一点技巧，很可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》，一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那法律上看，就不归责于任何一方，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。
同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退;如果以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。
所以，这种《认购书》真正的法律约束力，并不强。当然，从保护购房者的角度讲，如果非要走这个程序，还是要提示两点：
第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。
第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。
最后，再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：
(1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。
(2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。
(3)双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。
比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。
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快速解决“房产纠纷”问题
商品房认购书的认购范本
[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。
依照上述概念可知，一般来说，商品房认购书实在签订合同之前的一种协议书，不是购房合同。当事人签订认购书后，还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发生这样的问题，一些开发商和购房人签订认购书后，因为种种原因，又将认购书项下的房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以通过认购书得到保障。
为此，我国法律特这对这种情况作了明确的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。那么，如果开发商违反该合同，应当由此承担履行不能的违约责任。
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请问我签了认购书交了定金 还没有签购房合同但是现在想换个户型 售楼部不给换 我该怎么办
[律师回复] 您好。很高兴为您解答签了认购书还能不能退定金的问题。首先应当了解认购书与定金的法律性质。认购书在于约束双方在一定时限内就订立房屋买卖合同继续进行磋商谈判，以最大诚意促使合同订立。认购书签订后，出卖人必须保留房屋至约定磋商之日，此前不得另行定购或转售，但买受人不能如期而至则坐失商机；买受人享有优先购买权，但出卖人另行订购或转售则无法实现权利。定金能够制约双方当事人履行各自义务：出卖人可以保留商机，但另行订购或转售则双倍返还定金；买受人享有优先购买权，但自身原因而不能订立合同则丧失定金。定金具有督促、制约、保障的功效，定金罚则对双方当事人平等适用。《商品房合同司法解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”也就是说，返还定金的条件是“不可归责于当事人双方的事由”，丧失定金的条件为“因当事人一方原因”，故买受人应当在约定时间与地点继续磋商合同事宜，否则将丧失定金。认购书分为已决条款与未决条款，已决条款不得变更，需要磋商的是未决条款与已决条款的细节部分，进行磋商但不能达成一致而导致合同不能订立的，属于“不可归责于当事人双方的事由”，定金可以返还。由此可知，定金可以保障买受人利益，也可以变成购房陷阱。
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购房交了定金可以换房吗
关于商品房买卖所支付的定金的退还方法：(1) 在双方充分沟通与协商后，若对方赞同解除该项房屋买卖合同，则可依照约定的途径办理退租、退费事宜；(2) 如经商讨达不成共识，并导致退租退费这等严重影响合同实现其初始目的之根本性违约行为发生时，购买人将无法依据法律规定要求返还该笔定金款项。
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房产纠纷
交了定金，签了认购书，现在想换房，售楼小姐讲不行，我
[律师回复] 答案是退不了，但还是要看具体个案。以下我分出六种情况，为大家做出介绍。
1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”。
3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。但这种情况非常罕见。
4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。
5、认购书中约定当事人不得申请对已签订的商品房买卖合同条款进行修改的，买受人以出卖人拒绝对商品房买卖合同条款进行修改为由，请求解除预约合同也就是认购书并返还定金的，不会支持。但是当出卖人在签订认购书时，未向买受人出示准备签订也就是拟签订的商品房买卖合同文本，并且没有尽到相应提示义务的，买受人可要求返还定金。
6、还有一种情况，就是房屋认购书无效的情况，定金必然要返还。如在前开发商还未得未取得《商品房预售许可证》，你们说签订的房屋认购书就是无效的。
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快速解决“房产纠纷”问题
买房交了定金现在不想买了，认购书上写着不退不换
[律师回复] 看看合同上写的是定金还是订金，如果是订金，那么属于预付款，可以直接找到去退。如果定金，找找看对方的违约点，比如五证是不是齐全，不齐全可以认定合同无效，那么应当返还
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你好我想请问一下买房子交了认购金可以换楼层吗
[律师回复] 根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的有关规定，“定金”是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种担保形式。如为缔结合同而设的“定金”，则不论购房合同是否最后缔结，开发商均应退款或将“定金”抵作房款;如为履行合同而设的“定金”，则购房合同系买卖合同，买卖合同是主合同，担保合同是从合同，不管是合同签订前还是签订的同时交付“定金”，主合同不成立从合同就不能成立。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
根据有关规定，房地产开发企业只有在取得房屋销售的合法证件后，才能收取买房人的定金，而定金是等同罚金的。即因购房人的原因不履行购房合同，定金不退;若属开发商违约，是要双倍赔偿的。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
根据有关规定，房地产开发企业只有在取得房屋销售的合法证件后，才能收取买房人的定金，而定金是等同罚金的。即因购房人的原因不履行购房合同，定金不退;若属开发商违约，是要双倍赔偿的。
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在房子预售时期签了一份预售合同，现在销售中心说需要重新跟我签一份购房合同，这两份合同有什么区别，怎么弄的这么麻烦呢，为什么购房还要换合同的，签售的那份合同不一样吗，那购房换合同吗？
[律师回复] 其实预售合同和购房合同是一样的。
分为两种
期房：商品房买卖合同或商品房预售合同 一般拿这个合同去房管局度备案等，
都是购房合同的名知称，只是各所在地市的称谓不一样
在办理房产证的时候，房管局测绘科是会重新测量面积，道根本你的合同开发商出据补充协议，按测绘面积（一般正负3%的偏差，大了你补钱，少了退你钱，超出3%的白送或者双倍补偿专你）给你办房产证（也就是所谓的房本）
现房：一般为商品房现房合同，买了就可以直接办理房本的
针对本问题属的总结是：你说的这两个东西是一样的。
分为两种
期房：商品房买卖合同或商品房预售合同 一般拿这个合同去房管局度备案等，
都是购房合同的名知称，只是各所在地市的称谓不一样
在办理房产证的时候，房管局测绘科是会重新测量面积，道根本你的合同开发商出据补充协议，按测绘面积（一般正负3%的偏差，大了你补钱，少了退你钱，超出3%的白送或者双倍补偿专你）给你办房产证（也就是所谓的房本）
现房：一般为商品房现房合同，买了就可以直接办理房本的
针对本问题属的总结是：你说的这两个东西是一样的。
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