拆迁安置房几年可以上市交易

最新修订 | 2024-08-05
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专家导读 拆迁安置房需满五年且满足多项条件(如获得不动产权证书、缴纳土地收益金和住房专项维修资金等)后才可上市交易。流程包括补足费用、签署合同、备案及申请转移登记等步骤。完成这些后,受让人将获得标注为“安置房上市场转移”的不动产权证书。
拆迁安置房几年可以上市交易

一、拆迁安置房几年可以上市交易

自安置之日起计算,达到满五年后,被征用土地和建筑物的拆除及合并管理的住房方可进入市场进行买卖。

1.需要满足以下六项条件,并在办理了相应证件后,上述房屋才能在公开市场中进行交易:

首先,该房屋需从安置之日起计算,填满完整的五年期限;

其次,必须依法获得了不动产权证书(包括国有土地使用权证书以及房屋所有权证书);

第三,缴纳土地收益金以及享受到优惠的各类规费等相关费用;

再次,应该按照《无锡市住宅专项维修资金管理办法》的规定缴纳足够的住房专项维修资金;

最后,除了上述各项条件外,还须遵循法律法规所规定的其他必要条件。

2.依照下图中所示的流程进行上市交易的处理:

(一)安置房所有权人应携带不动产权证书(即国有土地使用证书和房屋所有权证书)前往国土行政机关,根据政府的相关规定,依照标准补足土地收益等相关费用以及缴纳住宅专项维修资金。

(二)安置房所有者需将缴纳土地收益费用的凭证以及不动产权证明文件(包括国有土地使用权证书和房屋所有权证书)交给购买者,并与买方签署房屋交易合同,同时在房屋交易管理机构完成合同网签备案工作。

(三)最终,安置房转让双方应向不动产登记机构提出申请办理安置房转移登记手续,由受让人领取标注为“安置房上市场转移”的不动产权证书。

《中华人民共和国民法典》第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

二、拆迁安置房买卖最新政策

关于买卖拆迁安置房的相关政策规定如下:在拆迁安置房尚未达到法定所需的五年期限时,不得进行正式的市场交易活动;而五年期限的计算方法则是以该房屋购买者家庭所获得的契税完税凭证上记载的日期为准。

此外,对于那些在五年内签署的买卖合同,依据当前的法律规定,其并不具有完全的法律效力,需要等到五年期满后再行补交土地出让金进行合法销售。

城市房地产管理法》第六十一条

房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。

《民法典》第二百一十条

不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

拆迁安置房在满五年后并经过严格的多重手续审查,包括成功获取到不动产权证书、如期缴纳完毕土地收益金以及住房专项维修资金等相关规定要求后,方能被允许上市交易。此过程中需要依次遵循补充所需费用、签订严谨合同、备案核查以及递交提交转移登记申请等一系列规范程序。当所有环节全部顺利完成之后,买方将有权利取得特别注明为“安置房上市场转移”的不动产权证书。

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按照政策的规定,卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里,房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时,卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下,一套拆迁安置房在最终过户之前,可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况:谁最终取得了拆迁安置房的所有权证,谁就是房屋的所有权人,至于其是否是第一个买方则在所不问。许多拆迁安置房的买方认为,买卖合同已经签了、房款已经付了、房子也已经装修过了,就算卖方违约,还能把我从房子里赶出去不成?可事实上,完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权,并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。
2、买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。
在城市扩展的过程中,一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时,拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格,而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议:卖方认为,房子还没有过户,则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为,房款已经全部结清,自己已经入住,则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲,拆迁补偿款应当仍然属于卖方:一方面,拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物,而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失,相反,通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面,拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的,并非没有合法的依据,因而不属于不当得利。因此,卖方在已经收取了购房款之后,仍然有权利获得拆迁补偿款。
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交易时间过长,则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。在一起案件当中,在完成过户之前,卖房人死亡了,而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议,认为卖给买房人的价格太低了。买房人为了完成过户,就不得不与从未谋面的继承人进行交涉,继而卷入到卖房人的家务当中。最终,买房人选择通过诉讼来解决问题,但却又面临新的难题。卖房人有多个继承人,有的已经赴海外定居。在这种情况下,法院将不得不通过外交途径送达。而至于多长时间能够完成送达,就很难预测了,而诉讼也将因此被拖延下去,买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外,国家税收、信贷等宏观调控政策的变化,也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。
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