商品房征收标准

最新修订 | 2024-09-05
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专家导读 具体标准是:一、房屋补偿费以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。二、周转补偿费以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。三、奖励性补偿费由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
商品房征收标准

一、商品房征收标准

具体标准是:

一、房屋补偿费以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。

二、周转补偿费以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

三、奖励性补偿费由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条

征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法,由省、自治区、直辖市制定。

二、商品房征收怎么赔偿

1.货币补偿模式:

这一模式通过法律规定和专业机构的双重依据来评定被拆迁房屋的价值,最终得出明确且有支撑的补偿金额。

2.产权置换方案:

这一术语通常被称为产权调换,根据评估方法的差异,它可以分为两种截然不同的置换形式。

首先,是价值标准产权置换,它的基本操作流程是参照法定程序,通过准确评估被拆迁人房屋的产权价值,然后在此基础上,用新建房屋的产权价值进行等值交换。

其次,是面积标准产权置换,其核心思想是以房屋建筑面积作为基准,在应安置面积范围内,不计算差价地进行异地房产的调换

3.综合型补偿策略:

顾名思义,这种补偿方式是将货币补偿与产权置换相结合,从而实现更全面的补偿效果。

国有土地房屋征收与补偿条例》第十七条

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

具体标准是:

一、房屋补偿费以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算。

二、周转补偿费以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

三、奖励性补偿费由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

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商品房征地补偿
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房征地怎么补偿 一、货币补偿 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据: 1、市场评估价。 市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2、商品房交易均价。 商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。 3、重置价。 重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。 二、产权置换 产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。 产权置换分为两种形式: 1、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。 2、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。 附:目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积,如上海人均最低面积为22㎡,所以拆迁安置。 三、结合型补偿 顾名思义,这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。 由于我国城市化进程与其他诸多客观因素,导致房价和地价的虚高,因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题,所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
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商品房征地如何赔偿
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房征地怎么补偿 一、货币补偿 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据: 1、市场评估价。 市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2、商品房交易均价。 商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。 3、重置价。 重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。 二、产权置换 产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。 产权置换分为两种形式: 1、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。 2、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。 附:目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积,如上海人均最低面积为22㎡,所以拆迁安置。 三、结合型补偿 顾名思义,这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。 由于我国城市化进程与其他诸多客观因素,导致房价和地价的虚高,因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题,所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
伪劣商品的构成特征有哪些,销售伪劣商品罪
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 生产销售伪劣商品罪的特征有哪些 作为破坏市场经济秩序犯罪中的一类犯罪,生产、销售伪劣商品罪具有下列犯罪构成特征: 1、犯罪主体特征 作为生产、销售伪劣商品罪的犯罪主体,依据刑法的规定,既可以是个人,也可以是单位。而单位既可以是合法成立的,也可以是未经工商部门登记注册的非法单位。无论是合法成立的,还是非法成立的,不影响单位构成犯罪。作为个人犯本罪的,为一般主体,即凡达到刑事责任年龄,具有刑事责任能力的自然人,即可成为本罪的主体。当然不具有完全行为能力的人不能成为本罪的主体。 2、犯罪主观方面特征 生产、销售伪劣商品犯罪为故意犯罪,要求行为人对其生产、销售的伪劣商品在主观上必须是出于明知。所谓明知,是指行为人在主观上已经确实知道生产、销售的物品属于伪劣商品或者根据客观证据、情形证明行为人确实可能知道其所生产、销售的物品是伪劣商品而不是其他物品的情况。“明知”不等于“确知”。只要根据客观实际情况,结合行为人主观情形,证实行为人在主观上出于能明知而且可能明知而行为人不能否认即可。根据本类犯罪的性质和实际生活中的发案情况,本类犯罪主体在主观上大都具有谋取非法经济利益之目的。过失不构成本类犯罪。 如果行为人对其生产、销售的伪劣商品不是出于故意,而是由于生产技术水平达不到要求或者受他人欺骗等完全客观原因导致行为人对其生产、销售的伪劣商品在主观上出于过失,而非出于故意的,则行为人不构成本类犯罪。 3、犯罪客体特征 本类犯罪的犯罪客体为复杂客体,因行为人所生产、销售的伪劣商品的品种、性质、用途不同,其所侵犯的具体复杂客体有所不同。例如:生产、销售伪劣产品罪的犯罪客体为市场经济秩序和消费者的财产权;生产、销售假药罪、劣药罪的犯罪客体是药品管理制度和消费者的财产权、人身权。在这些生产、销售伪劣商品所侵犯的复杂的犯罪客体中,市场经济秩序是最基本的、最主要的犯罪客体,决定着生产、销售伪劣商品罪的类罪性质,其他犯罪客体处于次要地位。因此,生产、销售伪劣商品罪属于破坏市场经济秩序犯罪范畴,属于经济犯罪,而非属于有关侵犯财产权犯罪,或者侵犯人身权利犯罪或危害公共安全犯罪。 4、犯罪客观方面特征 生产、销售伪劣商品罪在客观方面最显著的特征是行为人在客观上实施了生产、销售伪劣商品的行为。所谓生产、销售伪劣商品,就是指行为人故意在生产、销售的产品中掺杂、掺假,以假充真,以次充好或者以不合格产品冒充合格产品的情形。由于行为人所生产、销售的伪劣商品的种类、性质、用途不同,刑法对行为人所构成的具体的有关生产、销售伪劣商品方面的犯罪的客观要件的要求也有所不同。因此,在认定有关生产、销售伪劣商品罪时,必须具体分析行为人所生产、销售的伪劣商品的种类、性质、用途,并以此来确定其犯罪成立在客观上所要求的构成要件,从而科学而又准确地界定罪与非罪、此罪与彼罪,做到定罪准确,量刑适当,罚当其罪。
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商品房接房检收标准
商品房交付验收时,需审阅三书一证一表,核验房屋面积及质量,检查配套设施,审查规划设计变更,进行室内环境检测,并记录问题及解决方案。 关注墙面、地面平整度和水平差异,防水处理,门窗启闭流畅度等细节。 对有防水需求的房间进行蓄水试验,查验装饰情况,注意防盗门安装、窗户开关和排水系统畅通性。
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房产纠纷
商品房征地怎么样补偿
[律师回复] 您好,关于商品房征地怎么样补偿这个问题,我的解答如下, 商品房征地怎么补偿
一、货币补偿
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据:
1、市场评估价。
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、商品房交易均价。
商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价。
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。
二、产权置换
产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式:
1、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
2、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。
附:目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积,如上海人均最低面积为22㎡,所以拆迁安置。
三、结合型补偿
顾名思义,这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。
由于我国城市化进程与其他诸多客观因素,导致房价和地价的虚高,因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题,所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
商品房征地该怎样补偿
[律师回复] 您好,关于商品房征地该怎样补偿这个问题,我的解答如下, 商品房征地怎么补偿
一、货币补偿
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据:
1、市场评估价。
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、商品房交易均价。
商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价。
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。
二、产权置换
产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式:
1、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
2、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。
附:目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积,如上海人均最低面积为22㎡,所以拆迁安置。
三、结合型补偿
顾名思义,这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。
由于我国城市化进程与其他诸多客观因素,导致房价和地价的虚高,因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题,所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
住商品房强征怎样赔偿
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 房屋拆迁包括国有土地上房屋和集体土地上房屋,国有土地上房屋征收搬迁与集体土地上房屋征地拆迁适用的法律法规不同,补偿方式不同。
1、国有土地上房屋征收适用的法规是590号令《国有土地上房屋征收补偿条例》补偿标准包括:
1、被征收房屋价值的补偿(对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格);
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿(根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿)。
4、如果是国有出让土地,对土地还应该进行补偿,如果是国有划拨土地一般是没有补偿的。
2、集体土地上房屋征地拆迁适用的法律是《土地管理法》及各地政府依据该法制定的征地拆迁补偿办法。补偿标准原则上是不得降低原有生活水平,短期生活有改善,长远生活有保证。同时要根据房屋的建筑结构和修建年代、地理位置和用途进行综合考量。还要结合政府的安置方式来区别计算。按照产权置换的,应该给予合理面积和装修费补偿、搬迁费补助、过渡费;按照划地重建的,应该给予重置成新价补偿(本地修建原有规模房屋所需要的费用)、装修费和搬迁补助、过渡费;按照纯货币补偿的,应该给予附近城镇的商品房均价的补偿。
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商品房土地使用费的征收标准是怎样的?
最高的一等地区,将从70元/平方米调整为140元/平方米。从具体城市的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准变化看:中间八等地区,将从21元/平方米调整为42元/平方米;最低十五等地区,将从5元/平方米调整为10元/平方米。
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房产纠纷
农产品商标包含哪些特征
[律师回复] 您好,关于农产品商标包含哪些特征这个问题,我的解答如下, 农产品商标有哪些特征
1、农产品商标的历史相对较短
商标的使用历史最早可以追溯到远古时代,在漫长的历史发展过程之中,商标的使用范围在不断的扩大,其最初主要用在工业品上,后来农产品也开始使用商标。农产品虽然和工业品相比具有更悠久的历史,但其使用商标的历史则远远短于工业品。商标的雏形是远古时期使用于手工业制品上的各种标记,我国在战国时期已经在陶器上使用印记,而古埃及、巴比伦、古罗马等文明古国也很早就在手工业品上使用各种标记。
现代意义上的商标产生以后,它普遍被视为工商业标记,商标权在早期也只是作为一种工业产权受到法律的保护。农产品商标历史较短的这一特点在实践中产生了一系列的问题。其中很重要的一个问题就是农产品商标意识的缺乏,工业品的生产销售者很早就懂得商标保护的重要性,并积极通过广告宣传等手段不断增加商标这一无形资产所负载的价值,但长期以来,很少有人认为商标对农产品也具有重大的意义,广大的农业生产和销售者缺乏对农产品商标的培育和保护意识。同时,农产品使用商标历史较短这一特点还造成了农产品商标制度不健全、保护体系不完备等问题。
2、地理标志在农产品商标中占据很大比重
在农产品商标中,地理标志占据着很大的比重,这在其他类别的商品商标中是很少见的。产生这种情况的原因主要是,农产品特色的形成有赖于当地的自然环境,比如有“金殿御菜”之称的洪山菜苔,生长于洪山宝塔和南湖之间的洪山乡境内,它特色的形成依赖于当地独特的地理和气候条件。据说能够听到宝通禅寺钟声的地方出产的洪山菜苔最为地道,超出此范围则菜苔的颜色变淡,味道也变差了。许多农产品都是这样,离开当地的水土,就无法形成其特色,既然只有此地才可出产,那么以当地的地名为商标便是再合适不过的了。
我国是一个有着悠久历史和丰富传统文化的国家,许多地方都培育了它的特色农产品,比如漳州芦柑、宁夏枸杞、砀山酥梨、烟台苹果,这些特色农产品早在商标制度在我国建立以前就已经家喻户晓了,在缺乏商标制度保护的情况下,这些特色农产品的生产销售者往往在品名前冠以地名将本地特产与其他地区的同类产品区分开来,久而久之,这一行为产生品牌效应,农产品由于地名的区分得以保有其特色,越发走俏,地名因为特色农产品而更加出名,这些地名成了蕴涵着巨大经济价值的无形资产,有了这样一笔巨额财富,当地的生产经营者自然不肯舍近求远,放弃它而去另创品牌了,于是我国就出现了农产品大量使用地理标志作为其商标的状况。
3、多数农产品商标申请人与使用人不一致
农产品商标的这一特点是由我国的农业生产方式所决定的。在我国绝大部分地区,农业生产基本以家庭为单位,生产分散,规模小,我国的农户户均只有几亩地。个体农户势单力薄,单独为自家小块土地的出产去申请商标,不仅困难重重,而且也确无必要。在实践中,农产品商标的申请工作多半是由农产品协会、地方政府农业管理部门、农产品批发市场来完成。如此一来,除了有一定规模可自行申请、自行使用商标的农业企业以外,农产品商标的申请人和使用人基本上是不一致的。
但是,农产品商标的这一特点也导致了一些问题,一方面商标的申请人申请商标不为自己所用,而是由许多户极其分散的农户使用,这给商品质量的监督带来了很大的困难,另一方面,商标的使用人使用的不是自己申请的商标而且该商标往往不是专属于自己使用,其难有保证商品质量的积极性和主动性。这样就有可能导致使用同一商标的农产品的质量良莠不齐,甚至整体下滑。
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农产品商标包括哪些特征
[律师回复] 您好,针对您的农产品商标包括哪些特征问题解答如下, 农产品商标有哪些特征
1、农产品商标的历史相对较短
商标的使用历史最早可以追溯到远古时代,在漫长的历史发展过程之中,商标的使用范围在不断的扩大,其最初主要用在工业品上,后来农产品也开始使用商标。农产品虽然和工业品相比具有更悠久的历史,但其使用商标的历史则远远短于工业品。商标的雏形是远古时期使用于手工业制品上的各种标记,我国在战国时期已经在陶器上使用印记,而古埃及、巴比伦、古罗马等文明古国也很早就在手工业品上使用各种标记。
现代意义上的商标产生以后,它普遍被视为工商业标记,商标权在早期也只是作为一种工业产权受到法律的保护。农产品商标历史较短的这一特点在实践中产生了一系列的问题。其中很重要的一个问题就是农产品商标意识的缺乏,工业品的生产销售者很早就懂得商标保护的重要性,并积极通过广告宣传等手段不断增加商标这一无形资产所负载的价值,但长期以来,很少有人认为商标对农产品也具有重大的意义,广大的农业生产和销售者缺乏对农产品商标的培育和保护意识。同时,农产品使用商标历史较短这一特点还造成了农产品商标制度不健全、保护体系不完备等问题。
2、地理标志在农产品商标中占据很大比重
在农产品商标中,地理标志占据着很大的比重,这在其他类别的商品商标中是很少见的。产生这种情况的原因主要是,农产品特色的形成有赖于当地的自然环境,比如有“金殿御菜”之称的洪山菜苔,生长于洪山宝塔和南湖之间的洪山乡境内,它特色的形成依赖于当地独特的地理和气候条件。据说能够听到宝通禅寺钟声的地方出产的洪山菜苔最为地道,超出此范围则菜苔的颜色变淡,味道也变差了。许多农产品都是这样,离开当地的水土,就无法形成其特色,既然只有此地才可出产,那么以当地的地名为商标便是再合适不过的了。
我国是一个有着悠久历史和丰富传统文化的国家,许多地方都培育了它的特色农产品,比如漳州芦柑、宁夏枸杞、砀山酥梨、烟台苹果,这些特色农产品早在商标制度在我国建立以前就已经家喻户晓了,在缺乏商标制度保护的情况下,这些特色农产品的生产销售者往往在品名前冠以地名将本地特产与其他地区的同类产品区分开来,久而久之,这一行为产生品牌效应,农产品由于地名的区分得以保有其特色,越发走俏,地名因为特色农产品而更加出名,这些地名成了蕴涵着巨大经济价值的无形资产,有了这样一笔巨额财富,当地的生产经营者自然不肯舍近求远,放弃它而去另创品牌了,于是我国就出现了农产品大量使用地理标志作为其商标的状况。
3、多数农产品商标申请人与使用人不一致
农产品商标的这一特点是由我国的农业生产方式所决定的。在我国绝大部分地区,农业生产基本以家庭为单位,生产分散,规模小,我国的农户户均只有几亩地。个体农户势单力薄,单独为自家小块土地的出产去申请商标,不仅困难重重,而且也确无必要。在实践中,农产品商标的申请工作多半是由农产品协会、地方政府农业管理部门、农产品批发市场来完成。如此一来,除了有一定规模可自行申请、自行使用商标的农业企业以外,农产品商标的申请人和使用人基本上是不一致的。
但是,农产品商标的这一特点也导致了一些问题,一方面商标的申请人申请商标不为自己所用,而是由许多户极其分散的农户使用,这给商品质量的监督带来了很大的困难,另一方面,商标的使用人使用的不是自己申请的商标而且该商标往往不是专属于自己使用,其难有保证商品质量的积极性和主动性。这样就有可能导致使用同一商标的农产品的质量良莠不齐,甚至整体下滑。
商品房强制征收怎么赔偿
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 房屋拆迁包括国有土地上房屋和集体土地上房屋,国有土地上房屋征收搬迁与集体土地上房屋征地拆迁适用的法律法规不同,补偿方式不同。
1、国有土地上房屋征收适用的法规是590号令《国有土地上房屋征收补偿条例》补偿标准包括:
1、被征收房屋价值的补偿(对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格);
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿(根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿)。
4、如果是国有出让土地,对土地还应该进行补偿,如果是国有划拨土地一般是没有补偿的。
2、集体土地上房屋征地拆迁适用的法律是《土地管理法》及各地政府依据该法制定的征地拆迁补偿办法。补偿标准原则上是不得降低原有生活水平,短期生活有改善,长远生活有保证。同时要根据房屋的建筑结构和修建年代、地理位置和用途进行综合考量。还要结合政府的安置方式来区别计算。按照产权置换的,应该给予合理面积和装修费补偿、搬迁费补助、过渡费;按照划地重建的,应该给予重置成新价补偿(本地修建原有规模房屋所需要的费用)、装修费和搬迁补助、过渡费;按照纯货币补偿的,应该给予附近城镇的商品房均价的补偿。
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商品房验收标准是什么?
现场验收:1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋,其结构设计是否和原图相符。2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符。3、水电气等附属配套设施是否按合同到位。4、其他合同中约定的项目做得如何。
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房产纠纷
农村商品房征地补偿标准
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房征地怎么补偿 一、货币补偿 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据: 1、市场评估价。 市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2、商品房交易均价。 商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。 3、重置价。 重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据,但用途各有不同,在不同情形下分别适用。 二、产权置换 产权置换也被称作产权调换,根据评估方法不同,有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。 产权置换分为两种形式: 1、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。 2、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。 附:目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积,如上海人均最低面积为22㎡,所以拆迁安置。 三、结合型补偿 顾名思义,这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。 由于我国城市化进程与其他诸多客观因素,导致房价和地价的虚高,因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题,所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
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什么是商品房包销,商品房包销合同有那什么特征?
[律师回复]
一、什么是商品房包销商品房包销是随市场经济规律应运而生的房地产营销方式。那么,商品房包销到底是一种什么法律性质的行为呢目前我国立法没有规定,理论界和实务界对此认识不一,也尚未定论。最高人民为稳妥起见,制作的司法解释也没有对商品房包销合同的性质予以归类,只是根据司法实践中的通常做法,将其作为一种无名合同予以规范。根据我国《合同法》的原理,按照合同的内容或者名称是否为法律所明确规定为标准,将合同划分为有名合同和无名合同;有名合同是指法律上直接调整并赋予一定名称的合同;无名合同是指法律上没有直接规定名称也未作出特殊规定的合同。无名合同都是随着社会经济生活发展的需要而形成的合同,如劳务合同、搬迁合同,包销合同也是如此。因此,没有必要将包销合同一定要归属于那一类。对于无名合同应当参照当事人的意思自治和合同目的,适用与该合同相类似的有名合同的法律规定处理,没有类似的有名合同的,根据《合同法》第八条的规定,应用《合同法》的原则和民法原理处理。
二、商品房包销合同有那什么特征商品房包销合同可以概括以下特征:
(1)合作性——出卖人与包销人之间包销商品房的合作关系;
(2)占有性——包销人对包销商品房享有销售权,并有权获取销售溢价;
(3)风险性——包销期限满未销售的商品房,由包销人按照合同约定的包销价格购买;
(4)时间性——商品房包销合同中约定的包销期限。
商品房包销是什么,商品房包销的有什么法律特征?
[律师回复]
一、商品房包销是什么商品房包销作为一种新的法律关系出现在商品房买卖市场,既不同于完全的代理行为,也不同于完全的中介行为,也不同于买卖行为。
二、商品房包销的有什么法律特征商品房包销具有以下法律特征:
1、具有一定的代理性。《商品房销售管理办法》第3条规定:“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。”根据该两条的法规规定,商品房销售行为具有专属性、排他性,即只有商品房开发商才能销售商品房。包销商进行商品房销售时,也不能逾越法律规定以自己的名义销售,故只能以开发商的名义销售。《商品房销售管理办法》第4条:“房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。”第26条明确规定:“受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第27条:“受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》(以下简称“解释”)第20条规定:“出卖人将其开发建设的商品房交由包销人以出卖人的名义销售的”。包销商虽然应以开发商的名义进行销售,但开发商转让的只是商品房的销售权,而不是所有权。但商品房包销行为的代理性,也有其特殊的一面,即使有客户向开发商预购已包销的商品房,开发商也不得自行预售,应转由包销商预售,否则,构成违约。
2、包销商有很强的自主性。包销商对合同约定的包销房屋享有的销售权,并有获取包销基价与实际销售价之间的差价利益的权利。开发商将商品房以包销基价交由包销人销售,包销人可以自主决定商品房的实际销售价格,如销售价格高于包销基价,可以获得超额部分;如销售价格低于包销基价,向开发商补偿差额部分。在实践中,一般有两种确定包销价格。一是双方约定包销基价和付款期限,对外销售的价格由包销人决定。二是双方约定将对外销售价格的一定比例返还给开发商,剩余部分则作为包销人的报酬。包销商对其包销范围内的房屋拥有以确保销售而存在的占有权,开发商因此丧失了将包销房屋自行销售、处分的权利。
3、具有很大的风险性。包销期限届满,包销商如未将包销的商品房全部售出,则按合同的约定付清全部包销款,剩余的商品房则由包销商承购。对于这部分剩余的包销商品房,包销商与开发商之间则由原来的包销关系转为买卖关系。另外,商品房市场行情的变化的风险也由包销商承担。无论发生什么情况,除不可抗力外,包销商都应向开发商支付约定包销价款。
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商品房征收怎么赔偿
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对商品房征收怎么赔偿进行了解答,希望能解答您的问题。
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征地拆迁
农产品商标的特征包含什么
[律师回复] 对于农产品商标的特征包含什么这个问题,解答如下, 农产品商标的特征有哪些
1、农产品商标的历史相对较短
商标的使用历史最早可以追溯到远古时代,在漫长的历史发展过程之中,商标的使用范围在不断的扩大,其最初主要用在工业品上,后来农产品也开始使用商标。农产品虽然和工业品相比具有更悠久的历史,但其使用商标的历史则远远短于工业品。商标的雏形是远古时期使用于手工业制品上的各种标记,我国在战国时期已经在陶器上使用印记,而古埃及、巴比伦、古罗马等文明古国也很早就在手工业品上使用各种标记。
现代意义上的商标产生以后,它普遍被视为工商业标记,商标权在早期也只是作为一种工业产权受到法律的保护。农产品商标历史较短的这一特点在实践中产生了一系列的问题。其中很重要的一个问题就是农产品商标意识的缺乏,工业品的生产销售者很早就懂得商标保护的重要性,并积极通过广告宣传等手段不断增加商标这一无形资产所负载的价值,但长期以来,很少有人认为商标对农产品也具有重大的意义,广大的农业生产和销售者缺乏对农产品商标的培育和保护意识。同时,农产品使用商标历史较短这一特点还造成了农产品商标制度不健全、保护体系不完备等问题。
2、地理标志在农产品商标中占据很大比重
在农产品商标中,地理标志占据着很大的比重,这在其他类别的商品商标中是很少见的。产生这种情况的原因主要是,农产品特色的形成有赖于当地的自然环境,比如有“金殿御菜”之称的洪山菜苔,生长于洪山宝塔和南湖之间的洪山乡境内,它特色的形成依赖于当地独特的地理和气候条件。据说能够听到宝通禅寺钟声的地方出产的洪山菜苔最为地道,超出此范围则菜苔的颜色变淡,味道也变差了。许多农产品都是这样,离开当地的水土,就无法形成其特色,既然只有此地才可出产,那么以当地的地名为商标便是再合适不过的了。
我国是一个有着悠久历史和丰富传统文化的国家,许多地方都培育了它的特色农产品,比如漳州芦柑、宁夏枸杞、砀山酥梨、烟台苹果,这些特色农产品早在商标制度在我国建立以前就已经家喻户晓了,在缺乏商标制度保护的情况下,这些特色农产品的生产销售者往往在品名前冠以地名将本地特产与其他地区的同类产品区分开来,久而久之,这一行为产生品牌效应,农产品由于地名的区分得以保有其特色,越发走俏,地名因为特色农产品而更加出名,这些地名成了蕴涵着巨大经济价值的无形资产,有了这样一笔巨额财富,当地的生产经营者自然不肯舍近求远,放弃它而去另创品牌了,于是我国就出现了农产品大量使用地理标志作为其商标的状况。
3、多数农产品商标申请人与使用人不一致
农产品商标的这一特点是由我国的农业生产方式所决定的。在我国绝大部分地区,农业生产基本以家庭为单位,生产分散,规模小,我国的农户户均只有几亩地。个体农户势单力薄,单独为自家小块土地的出产去申请商标,不仅困难重重,而且也确无必要。在实践中,农产品商标的申请工作多半是由农产品协会、地方政府农业管理部门、农产品批发市场来完成。如此一来,除了有一定规模可自行申请、自行使用商标的农业企业以外,农产品商标的申请人和使用人基本上是不一致的。但是,农产品商标的这一特点也导致了一些问题,一方面商标的申请人申请商标不为自己所用,而是由许多户极其分散的农户使用,这给商品质量的监督带来了很大的困难,另一方面,商标的使用人使用的不是自己申请的商标而且该商标往往不是专属于自己使用,其难有保证商品质量的积极性和主动性。这样就有可能导致使用同一商标的农产品的质量良莠不齐,甚至整体下滑。
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