划拨土地房屋可以交易吗

最新修订 | 2024-10-18
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包敬立律师
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专家导读 划拨土地所建房屋能否进行交易确实如此。然而,须经过市级或县级人民政府土地管理机关以及房地产管理机构的高度批准方可实现。同时,还需要满足土地使用者属于公司、企业、其他经济实体组织与个体,以及持有国有土地使用权证书等诸多条件。
划拨土地房屋可以交易吗

一、划拨土地房屋可以交易吗

划拨土地上的房产是否可以进行交易

是可以的。

然而,须经过市级或县级的人民政府土地行政主管部门以及房地产管理部门的批准,并且满足以下条件:即土地的使用者为公司、企业、其他经济组织或个人,拥有国家颁发的国有土地使用权证书等。在此基础之上,我们方可理解,所谓的“划拨”,实际上就是经由县级以上人民政府依法律程序准许,在土地使用者支付了补偿款、安置费等相关费用之后,所获得的国有土地使用权;或者是在县级以上人民政府依法批准后,无偿取得的国有土地使用权。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条

划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。

二、划拨土地房产证办理走什么流程

在您申请办理划拨土地房产证的过程中,请务必携带以下所需材料前往房地产交易所办理房产证过户手续:

包括居民身份证、户口簿、婚姻状况证明文件、购房协议以及房屋相关的所有权证书等等。

在办理完成上述手续之后,房产管理局将为您开具一份回执单,届时请严格按照回执单所注明的日期进行税金缴纳以及土地出让金的适当补足工作。

待所有款项缴纳齐全以后,便能顺利领取到属于您的房产证了。

城市房地产管理法》第六十一条

以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。

三、划拨土地房屋买卖纠纷如何解决

关于处理划拨土地上的房屋买卖纠纷,需要全面考虑各方面要素。首先,要有效识别出该划拨土地以及其附属建筑物的性质与使用目的是否符合国家法律法规所规定的可进行交易之条件。若交易行为合法有效,买卖双方均应依照签署的合同条款各负其责,严格履行各自承诺。如有一方失信背约,另一方可依凭合同之规定要求对方承担违约责任,诸如提出继续履行义务、采取有效补救措施或者进行损害赔偿等等。如若双方所达成之合同由于违反法律规范而归于无效,那么双方都应该根据自己的过失程度承担相应的民事责任,如退还原物或者给予折价补偿。在处理此类纠纷时,我们可以采取包括协商、调解、仲裁和诉讼在内的各种途径。协商与调解常常能够以更为平和的方式来妥善处理相关争议;相较之下,仲裁和诉讼具有更高的权威性并附带有强制执行效力,尽管诉讼的成本通常比较高昂。究竟应当采用哪一种方式来解决纠纷,必须根据具体情况作出综合分析,并基于当事人的真实意愿来慎重抉择。

划拨土地上的房产可交易过户,但须经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准,且土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人,并持有国有土地使用权证。划拨土地指经县级以上政府依法批准,土地使用者支付补偿、安置等费用后取得或无偿取得的国有土地使用权。

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通常,购房有着一整套复杂、繁琐的程序。总的来说,一般有以下几个步骤:

一、签订房地产订购书或者认购书,并向发展商或者其代理商交付定金。
订购书或者认购书在法律性质上属于预约合同,双方有义务信守,否则要适用定金罚则。如果是预售,认购人应当查证预售方的商品房预售许可证以及营业执照等相关资料,预售人应当以书面形式向预购人明示下列事项:
(1)、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人。
(2)、商品房预售许可证。
(3)、项目开发进度和竣工交付时间。
(4)、项目及其配套设施的平面示意图。
(5)、商品房的结构类型、户型、装修标准、公共和公用建筑面积的分摊办法。
(6)、预售商品房的价格和付款办法。
(7)、商品房预售款的专用帐户。
(8)、物业管理事项。
(9)、法律、法规规定的其他事项。
如果是商品房现售,售房人则应符合以下条件:
(1)、具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(2)、具有土地使用权证书或者使用土的批准文件;
(3)、持有建筑工程规划许可证和施工许可证;
(4)、已通过竣工验收;
(5)、拆迁安置已经落实;
(6)、供水、供电、供气等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
(7)、物业管理方案已经落实。

二、签署正式房地产预售契约或者商品房购销合同。
通常各地房地产管理部门都会通过发展商提供标准合同样本,双方可逐条协商修正。订约时,购房人要注意带好身份证、户口簿等身份证明材料。一般订约是在发展商处或发展商指定的律师事务所。为不致出现漏亏,购房人最好自己随身带一个律师前往。当然,如果进一步公证或者见证则更为妥当。

三、办理预售预购登记手续。
双方应在预售合同签订30日内持该合同项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续。未经登记手续,合同不能产生法律效力。

四、办理抵押登记。
如果购房人须银行贷款,则在与银行签订房地产抵押贷款合同或者预购商品房贷款抵押合同之日起30日内持抵押合同、售房契约及相关文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

五、交付。
售房人在房屋符合约定的条件成就后,向购房人发出《入伙通知书》或者《交付使用通知书》,由购房人进入现场实地验收,并签收交房单据,领取房屋钥匙。交付是双方行为,但交付并不导致房屋产权的转移。

六、立契过户,办理产权证书。
房屋交付之后的约定期限之内,售房人应协同购房人办理产权过户手续和房地产权属登记手续。产权证书颁发以后,全部手续结束。
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(7)、物业管理方案已经落实。

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双方应在预售合同签订30日内持该合同项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续。未经登记手续,合同不能产生法律效力。

四、办理抵押登记。
如果购房人须银行贷款,则在与银行签订房地产抵押贷款合同或者预购商品房贷款抵押合同之日起30日内持抵押合同、售房契约及相关文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

五、交付。
售房人在房屋符合约定的条件成就后,向购房人发出《入伙通知书》或者《交付使用通知书》,由购房人进入现场实地验收,并签收交房单据,领取房屋钥匙。交付是双方行为,但交付并不导致房屋产权的转移。

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2、 一般申请需要提交给市县级的土地管理部门,一般都是转让方进行办理。在有关部门收到该申请之后,进行内部审核,在内部审核完成之后,应将相关的资料提交给当地的人民政府进行审批。如果以上两个流程都已经完全合格,那么申请人也就是转让方应去申请部门办理相关的地转让手续,并交纳规定的土地转让权属变更的费用即出让金。
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1.划拨土地使用权的特点
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(1)取得的合法性,即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定,并依法经有关部门批准;
(2)取得的无偿性,这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一;
(3)使用的无期限性;
(4)权利的受限制性,划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权,缺乏处分权能。
划拨土地使用权主要是满足社会公共利益的用途,那么,这种用途的特殊性决定了划拨土地使用权的不可转让性,不能直接进入市场,否则将导致违背事物本来的制度初衷,而且会破坏市场的公平原则。
2.法律对划拨土地使用权的规制
我国《物权法》第137条规定,严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。这是以基本民事立法的形式对划拨取得的建设用地使用权的立法态度。
《城市房地产管理法》第40条第1款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照规定,报有批准权的人民政府审批。”可见,划拨土地使用权是不得转让的,这是国家法律、行政法规的强制性规定,且是属于效力性的强制性规定,不得违反;如果违反,按照《中华人民共和国合同法》第52条的规定,合同应当认定无效。
3.划拨土地上建房出售应经政府批准
根据法律规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制,防止国家利益受损。同时为兼顾维护市场交易正常进行,有条件的适用相关法律法规,对合同效力予以甄别认定。故未经有批准权的人民政府批准的房产买卖协议认定无效;而如果获得批准,在补交土地出让金之后,此时讼争房产买卖协议书虽涉及划拨用地上房产的转让,但并不违反相关法律法规,应当认定有效,可以协助办理过户登记手续。
即是根据划拨土地使用权的特点,对于涉及划拨土地上的房产转让的合同效力,一般地,将上述规范识别为效力性规范。违反了此规定,因而判决合同无效。
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