商品房土地划拨和出让有什么区别

一、商品房土地划拨和出让有什么区别

商品房土地划拨与出让的法律效力差异

关于土地划拨与土地出让性质的解读

1.性质差异

（1）土地划拨性质：指在向相关机构支付补偿安置等相关费用之后，无偿得到的土地使用权，这种权利通常不会设定具体的使用期限，但会有一定的限定条件，例如禁止转让、租赁及抵押等行为。

（2）土地出让性质：这里的“让”即指国家作为土地的使用者，把土地的使用权在一定期限内出让给土地使用者，同时要求土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

2.获取方式的区别

（1）土地划拨取得方式：需要首先由县级以上人民政府批准，然后由土地所有者向土地使用者支付补偿、安置等相关费用，最后将该幅土地交由土地使用者使用；或是将土地的使用权无偿地交付给土地使用者使用。

（2）土地出让取得方式：按照我国的规定，商品住宅开发用地，原则上都应通过招投标、拍卖、挂牌竞价等有偿方式取得。对于采取划拨方式取得的建设用地使用权来说，在进行房地产转让时，必须经过国家相关部门的审批，办理土地使用权出让手续，并且依法依规缴纳土地使用权出让金。

3.使用期限的区分

（1）土地划拨使用期限：根据我国法律的规定，若采用划拨形式取得土地使用权，除非法律法规另有特别规定，否则并不设定使用期限的限制。

（2）出让土地使用期限：一般的土地使用权出让使用期限分为四十年、五十年以及七十年三种长度。

4.权利义务的不同

（1）土地划拨权利义务：在这一获取方式下，土地使用人不得擅自进行土地使用权的转让、租赁以及抵押等行为。

（2）土地出让权利义务：在此模式之下，土地使用权持有者拥有法定范围内的支配权，可以对土地进行合法有效的转让、租赁以及抵押活动。

因此，可以总结出，土地出让与土地划拨在权利义务方面存在明显的差异。

5.房屋类型大有所异

（1）土地划拨房屋类型：这类房屋主要包括用于公益事业建设、拆迁安置用房以及经济适用性住房等项目用地。

（2）土地出让房屋类型：由于土地属性的变化，这类房屋往往被用来建造商品房，其中土地出让和土地划拨在房屋类型上确实存在一定的显著区别。

《中华人民共和国土地管理法》第五十四条

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

从使用时间上来看，出让土地有时间限制，比如住宅是70年，商服用地40年，而划拨一般没有期限。

二、商品房土地使用权应当如何确定归属

商品房所占用的土地使用权之所属主要凭据为相关的土地使用权证。

根据我国现行法律法规，任何单位及个人若依照法律规定使用国有土地，均应向管理该地块所在的县级以上地方人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，由相应级别政府负责进行登记、注册与颁发国有土地使用权证书，以此作为确认使用权的合法标志。《土地管理法实施条例》第五条

国务院自然资源主管部门会同有关部门制定土地等级评定标准。

县级以上人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门根据土地等级评定标准，对土地等级进行评定。地方土地等级评定结果经本级人民政府审核，报上一级人民政府自然资源主管部门批准后向社会公布。

根据国民经济和社会发展状况，土地等级每五年重新评定一次。

三、商品房土地期限违约金是如何计算的

精确探讨商品房土地使用权期满期违约的计算问题，我们在实际处理过程中必须依赖于合同条款以及各项规章制度的规定。对于这一点，我们可以这样理解：如果在合同中已经明确了违约金的详细计算方式与标准，那么我们就应该严格地遵循合同条款的规定进行执行。然而，如果在合同中并没有此类具体规定，那么在司法实践中，我们可能就要参考更多的因素，比如：土地使用权缩减的时间幅度、土地所具有的经济价值、房地产开发企业所犯错误的严重性、购房者可能面临的实际损失等等。至于如何探讨这些问题背后的成本效益关系，我们可能要借助一些专业的评估手段，如市场比较法、收益还原法等，以准确地衡量土地价值的减少。此外，我们还要充分考虑到由于土地使用权年限缩短，购房者可能在未来面临的转售价值下降、使用权益受限等各种潜在损失。总的来说，具体的计算方式是相当复杂的，需要我们综合考虑众多因素并结合特定事件的具体情境，才能做出最科学、合理的判断。

商品房土地划拨与出让的主要区别在于获取方式和费用。划拨是无偿获得土地使用权，有特定制约条件；出让则需缴纳出让金，通过公开竞价获得。划拨需政府批准并支付费用，而出让需办理出让程序。